关新宇等与聂**公证债权文书执行裁定书

案件描述

本院在执行袁**与聂**公证债权文书纠纷一案［执行依据：（2013）京中信执字00332号，执行案号：（2014）昌执字第360号］过程中，案外人关新宇向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

请求情况

案外人关新宇述称：2013年9月16日，我与被执行人聂**签订了《房屋租赁合同》，租期10年，从2013年9月16日至2023年9月15日，并付清了10年的全部租金264000元。现法院执行案件过程中，拍卖聂**的房产，我的承租权无法得到保障，故此提出书面执行异议，请求法院在租赁期间终止对该房屋的强制执行。

答辩情况

申请执行人袁**辩称：首先，我于2013年7月29日与被执行人聂**办理涉案房屋抵押登记，而案外人关新宇的《房屋租赁合同》是在2013年9月16日形成的，我办理抵押登记在先，案外人履行《房屋租赁合同》的债权行为不能对抗在先的物权行为，亦不能阻止和影响抵押权人抵押权的实现；其次，案外人关新宇与被执行人聂**签订的《房屋租赁合同》不具有真实性，涉案房屋租赁期限为十年，且一次性支付十年房屋租金，该行为明显有悖常理，不符合房屋租赁市场的交易习惯。另外，案外人提交的交付房租的凭证，金额有误，前后矛盾，不具有真实性；第三，根据《最**法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租的，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”。根据上述规定，我有权依法行使抵押权，且租赁合同对受让人亦不具有约束力。综上所述，案外人关新宇所提执行异议申请既无事实基础，又无法律依据，请求法院查明事实，依法驳回其执行异议。

本院查明

本院经审查查明：2013年7月25日，北京**证处出具（2013）京中信内民证字20504号公证书，对袁**与聂**的《借款合同》进行公证。因聂**未按约定偿还借款本金，应袁**的申请，北京**证处出具（2013）京中信执字00332号执行证书，执行标的为：聂**偿还袁**借款本金人民币贰佰万元整；偿还借款利息（自二○一三年八月二十六日起至还款之日止的利息，按银行同期贷款利率的四倍计算）；偿还违约金（自二○一三年八月二十六日起至还款之日止，每日按借款总额的万分之八计算）及实现债权所支付的费用（按实际发生额计算）；袁**于2013年12月31日向我院申请强制执行，执行过程中，本院对被执行人聂**名下位于北京市昌平区东小口镇佳运园12号楼6层5单元562号房屋进行评估、拍卖，并于2015年5月20日在北京市昌平区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖，最终以二百万元人民币的价格成交。案外人关新宇于2015年8月18日提出执行异议，认为房屋为其租赁，为保护其租赁权益，法院不应拍卖涉案房屋。

另查明，被执行人聂**已于2013年7月29日将其名下位于北京市昌平区东小口镇佳运园12号楼6层5单元562号房屋抵押给申请执行人袁**。

本院认为

本院认为，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，案外人关新宇与被执行人聂**的房屋租赁合同签订于2013年9月16日，而被执行人已于2013年7月29日将涉案房屋抵押给申请执行人袁**，涉案房屋通过司法拍卖程序公开竞价成交后，案外人的租赁合同对涉案房屋受让人不具有约束力。本院拍卖涉案房屋并拟对该房屋腾退的行为并无不当。案外人主张对房屋享有租赁权之意见，应通过相关法律程序予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：

裁判结果

驳回关新宇的异议。

如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

裁判日期

二〇一五年九月九日