王**与李*房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告王**与被告李*房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周**任审判，公开开庭进行了审理。原告王**及其委托代理人张*、被告李*之委托代理人佟瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告王*永诉称：岳**系原告之母，于2011年9月11日病故，其夫王**，即原告之父于1997年11月19日病故。岳**与其夫王**生有三名子女，分别是长女王**，1964年2月8日出生；次女王**，1965年12月21日出生；三子王*永（原告），1968年4月3日出生。2000年8月17日，原告之母岳**购买天**委会自建的二室一厅楼房一套，房屋价款130000元，另交纳8000元天然气设施费和550元有线电视设施费，共计138550元。2000年8月18日经人介绍，被告按原价138550元从岳**手中购买了该套楼房，并于当日付款后签订了购房证明，内容是：“兹有岳**同志在天竺新村×号楼×门×房间有楼房2间，现卖给李*同志。共计人民币壹拾叁万捌仟伍佰伍拾元整，当面付清。”2010年10月天竺村被整体拆迁，拆迁后天**委会自建的天**园楼房被重新安置调整。根据相关法律规定，被告属首都机场国有企业职工，因此被告与原告之母岳**的房屋买卖行为应属无效。2014年5月1日，原告与王**、王**达成协议：王**与王**放弃应继承属于岳**名下北京市顺义区天竺地区天**园×号楼×单元×号楼房的份额；关于天**园×号楼×单元×号楼房的诉讼事宜由原告个人办理。根据以上事实与理由，为维护原告合法权益，请求人民法院依法予以判决。原告诉讼请求为：1.判令被告与岳**于2000年8月18日签订的《购房证明》无效；2.判令被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告李*辩称：被告不同意原告的诉讼请求，因为：1.原告主张的房屋买卖合同关系是基于双方真实意思表示，被告已经履行合同义务支付购房款，同时还额外支付了好处费1万元，原告因涉案房屋价值升高而主张无效，违背诚实信用的基本原则。2.被告对涉案房屋形成了长期居住占有使用的事实，且涉案房屋是被告唯一住所，在长达14年的时间里，岳**本人从未提出过主张，被告对涉案房屋享有合法的使用权。3.根据天**委会出售村民住宅楼办法第七条规定，在一定条件下涉案房屋可以转让出售给外来人，被告基于该规定符合天**委会关于出售涉案房屋的相关政策，被告对涉案房屋享有合法权利。同时天**委会在办法中规定物业管理由管委会依政策管理，被告在长达14年的居住使用过程中对涉案房屋的水电、燃气费均向村委会支付，村委会对被告为涉案房屋的实际使用权人明知且认可。住宅楼办法的出台是经过村民大会和上级政府的批准，对有条件的向外来人出售转让的行为在政策上予以支持。本案名为买卖关系，实际是被告借用岳**的名义，依据天竺村的政策依法享有使用权。4.涉案房屋并非宅基地，是在集体建设用地上所建的房屋，保护宅基地的相关法律规定并不适用于本案。

本院查明

经审理查明：

岳**与王**夫妻关系，二人生育三个子女，分别为长女王**、次女王秀敏、长子王**。岳**于2011年9月11日去世，王**于1997年11月19日去世。岳**之父母均先于岳**去世。

1997年2月25日，顺义区**民委员会（以下简称天**委会）公布《关于出售村民住宅楼办法》，规定：第一条：凡具有以下条件者均可购楼：1.凡具有本村正式户口的村民，已够结婚年龄者（男25周岁、女23周岁）；2.凡具有本村正式户口的村民，愿意按市建设征地规定提前办好旧房搬迁手续者；3.虽具有本村正式户口，但不是通过村委会同意，未与村委会办理手续迁入的户。李梅非北京市顺义区天竺镇天竺村村民，其户口性质为非农业家庭户。诉争房屋为北京市顺义区天竺地区天竺家园×号楼×门×室。

王**主张岳**自天**委会购买诉争房屋后转卖给李*，并就此提交北京市行政事业性统一银钱收据、《购房证明》予以证明。北京市行政事业性统一银钱收据由天**委会于2000年8月17日出具。该收据载明：今收到岳**（×#×门×）交来房款13万，天然气8000，有线550，人民币壹拾叁万捌仟伍佰伍拾元，138550。《购房证明》内容为：“兹有岳**同志在天竺新村×号楼×门×房间有楼房2间现卖给李*同志。共计人民币壹拾叁万捌仟伍佰伍拾元整，当面付清。卖主岳**，买主李*，证明人…卖主买主各持一份，即日生效。2000年8月18日。”双方均认可双方按照该《购房证明》履行完毕，李*除给付岳**《购房证明》中约定的138550元外，另行给付岳**10000元。李*否认其与岳**之间建立房屋买卖合同关系，主张系李*借岳**的名义获得了对诉争房屋的使用权，是岳**对房屋使用权的转让，但表示从《购房证明》文字表述看，双方构成对诉争房屋的买卖关系。

经询，王**、王**表示对诉争房屋其二人放弃继承，不主张任何权利，同意由王**一人继承。

王**在本案起诉时将天**委会列为本案第三人，后王**撤回对天**委会的起诉。诉讼期间，天**委会向本院提交说明，内容为：天竺村村民王**与李*房屋买卖合同纠纷案，此案纯属双方个人行为，与天**委会无关，故天**委会不参与诉讼。

另查，诉争房屋所使用土地为天竺村集体土地，该房未取得房屋所有权证。

诉讼中，双方均表示在《购房证明》无效的情形下，对无效后的相关事宜不要求在本案中一并处理。

上述事实，有本院庭审笔录、询问笔录、《购房证明》、证明信、证明、《关于出售村民住宅楼办法》、收据等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：

根据岳**与李*签订的《购房证明》内容可知，李*系向岳**购买诉争房屋，李*主张系岳**向李*转让诉争房屋使用权，不构成房屋买卖合同关系的意见，缺乏依据，本院不予采信。双方诉争房屋所使用土地为北京市顺义区天竺镇天竺村集体建设用地，李*非本村村民，故岳**与李*之间的房屋转让行为为我国法律所禁止，因此，岳**与李*所签订的《购房证明》无效。本院对王**的诉讼请求予以支持。《购房证明》无效后之相关事宜双方均不要求在本案中一并处理，本院对此不持异议，双方可另行解决。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：

裁判结果

被告李*与岳**于二○○○年八月十八日签订的《购房证明》无效。

案件受理费三十五元，由原告王**负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十一月十八日