常州**有限公司与常州市新北区人民政府行政征收、行政补偿一审行政判决书

审理经过

原告常州**有限公司不服被告常州市新北区人民政府房屋征收行政补偿一案，于2014年11月3日向本院提起行政诉讼。2014年11月12日立案后，于2014年11月17日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书本。本院依法组成合议庭，于2015年1月15日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人王**、被告的副职负责人陆*、及被告的委托代理人赵*到庭参加诉讼。后因原告申请调解以及关联民事案件在上诉审程序中，本院于2015年2月10日依法裁定中止审理本案。2015年9月18日，常州**民法院就上诉审民事案件作出（2014）常*终字第210××号民事判决书，本案根据双方当事的请求继续由法院主持调解，同年11月10日，因调解未果，该案遂恢复审理。本案现已审理终结。

被告常州市新北区人民政府于2014年7月11日根据**务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《常州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》、常新征（2013）1号国有土地上房屋征收决定书及《补偿方案》作出（2014）常新征补字第1号房屋征收补偿决定书。该决定书主要内容为：对被征收人常州**有限公司实行货币补偿的补偿方式，补偿被征收房屋房地产评估价值5903281元（含不能认定为合法建筑的补偿价值和“地大于房”的土地补偿价值），装修及附着物价值为161047元，合计6064328元。补偿常州**有限公司搬迁费61968.6元、临时安置费为148724.64元，停产停业损失补偿为270090.42元，移装固定设施及设备搬迁补助费等按项目规定计算。被征收人自决定书送达之日起16日内腾让常州市新北区三井街道大湾村××号房屋，交征收实施单位三井征补中心验收后拆除。

原告诉称

原告诉称，一、被告剥夺原告法定的选择权，单方面作出对原告实行货币补偿决定的行为违法。二、决定书依据的评估报告程序违法且内容错误，不能作为补偿依据。1、程序违法。原告作为被征收人根本没有接到任何通知，未能参与确定评估机构的协商、评选。单方确定评估机构的行为明显违反法律规定和法定程序。2、内容错误。根据相关文件，原告被征收的涉案房屋属于非营业用房，而非被告认定的仓储性质用房。且评估报告中的估价时点错误，被告以过时的估价时点为作评估依据，显然违法。综上，补偿决定于法无据，故请求法院确认违法并予撤销。

原告向法院提交的证据有：1、（2014）常新征补字第1号常州市新北区人民政府房屋征收补偿决定书。2、（2014）常**第110号常州市人民政府行政复议书。

被告辩称

被告辩称，一、征收补偿决定所涉及的项目合法。二、补偿决定程序合法。涉案的送达程序到位，评估程序合法。三、补偿决定内容事实清楚、证据充分。1、关于货币补偿问题。因常州市新**区居民委员会（以下简称华**委会）、常州市新**区居民委员会（以下简称飞龙居委会）与原告的土地权属存在纠纷，已诉诸法院，且法院发出协助执行通知书，要求冻结原告的土地补偿款项。对原告采用货币补偿方式既保障了原告的权益，也兼顾了相关人的权益，合法且合理。2、关于评估报告问题。首先评估机构的选定符合规定。其次，评估报告内容正确。报告中的基准价格进行了时间因素修正，符合常*（2012）77号文的规定，又符合基准价格为征收时点的规定。最后，原告的国有土地使用证上载明的用途是工业仓储，房屋性质也为工业仓储，房屋不符合营业用房的规定，故原告要求其房屋参照营业用房的基准价格评估于法无据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告向法院提交的证据有：1、国有土地上房屋征收决定书（常新征（2013）1号）及公告材料；2、征收范围图；3、华山社区地块旧城改造项目房屋征收补偿方案及公示材料；4、关于选定三井**社区地块旧城改造项目房屋征收评估机构的公告及公示照片；5、三井**社区地块旧城改造项目房屋征收评估机构意见书；6、告知函；7、关于选定三井**社区地块旧城改造项目房屋征收评估机构结果的公告及现场照片；8、工商登记查询材料；9、授权委托书；10、房屋登记簿查询证明（常房新字00005597号）；11、房屋登记簿查询证明（常房新字00005598号）12、国有土地使用证［常新规土（95）字第0182号］；13、勘测报告；14、常州市城市房屋拆迁补偿安置协议书；15、未经登记建筑认定处理结果核对表及送达凭证；16、未经登记建筑认定处理决定书及送达凭证；17、未经登记建筑认定处理决定书更正说明告知书及送达凭证；18、房地产征收评估报告［常度ZS（2013）-C001号］及送达回证；19、公证书［（2013）常常证民内字第1641××号］；20、邮政情况说明；21、关于对《房地产征收评估报告》的复核申请；22、关于对《复核申请》的答复［常度ZS（2014）-DF001号］及送达凭证；23、常住人口户籍情况证明；24、户籍证明；25、常住人口信息表；26、延长签约期限告知书及送达凭证；27、洽谈补偿告知书3份及送达凭证；28、授权委托书；29、会议签到单3份；30、谈话笔录3份；31、录音光盘1张；32、常州市**限公司（以下简称饮用水公司）周**出具的情况说明；33、常度公司出具的情况说明；34、华山社区出具的情况说明；35、财产保全申请书；36、民事裁定书［（2014）新民初字第1008号］；37、协助执行通知书［（2014）新民初字第1008号］；38、关于对常州**有限公司房屋作出征收补偿决定的申请；39、受理房屋征收补偿决定案件通知书［（2014）常新征补字第1号］及送达回证；40、调解通知书、陈述申辩权利告知书及送达凭证；41、参加调解会签到单；42、关于对常州**有限公司房屋作出征收补偿决定申请事宜的答辩意见；43、调解会流程（记录）；44、房屋征收补偿决定书［（2014）常新征补字第1号］及送达回证、公示照片。

本院依法调取的证据有：1、（2014）新民初字第1008号常州市新北区人民法院民事判决书。2、（2014）常*终字第210××号常州市中级人民法院民事判决书。上述判决均证明涉案征收补偿标的主体并非只有本案原告。

经庭审质证，原告对被告所举所有证据的真实性、合法性、关联性并无异议，本院依法予以采信；原告所举证据，被告也无异议，本院予以采信。

本院查明

经审理查明，因旧城区改建公共利益的需要，2013年6月20日，被告作出常新征（2013）1号国有土地上房屋征收决定书，决定对三**道华山社区地块旧城改造项目规划红线范围内的房屋实施征收，征收范围为龙城大道以北、河海路以南、长江路以西、昆仑路以东。房屋征收部门为常州市新北区城市管理与建设局（以下简称新**建局），房屋征收实施单位为常州市新北**补偿服务中心（以下简称“三井征补中心”）。同日，被告将上述征收决定在常州日报公告，并将其与《三**道华山社区地块旧城改造项目房屋征收补偿方案》（以下简称《补偿方案》）同步在项目征收范围内张贴公示。《补偿方案》明确签约期限为2013年7月3日起至2013年8月31日。本市新北**华山社区大湾村××号房屋位于征收范围内，该房屋产权人为原常州市北郊印刷厂（常州市北郊印刷厂名称后变更为常州**有限公司，即原告现用名称），常房新字00005597号、常房新字00005598号房屋所有权证载明的面积为2510.2平方米。因2007年实施的高架道路一期项目曾拆除原告部分房屋，原告未到相关部门对产权证进行核减，本次被征收房屋在产权证上载明的面积应为2191.61平方米。其他未经登记建筑面积为875.13平方米，其中，认定为合法建筑面积的为831.29平方米，剩余43.84平方米的建筑未认定为合法建筑。原常州市北郊印刷厂名下常新规土国用（95）字第0182号国有土地使用权证载明的面积为5285.5平方米（该土地在拆迁项目中已被征收281.19平方米），土地用途为工业。常州**绘中心出具的面积测算报告，确定被征收人“地大于房”的面积为1984.41平方米。2013年6月22日，新**建局发布选择房屋征收评估机构公告，公布评估机构名单，供被征收人选择。同日，华**组织被征收人对评估机构的协商选择。2013年6月24日，被告发布《三**道华山社区地块旧城改造项目房屋征收评估机构结果的公告》，公布了江苏常**询有限公司（以下简称常**司）及江苏鑫**估有限公司为被征收人协商选定的评估机构。2013年9月，被告组织相关部门对原告未经登记建筑进行了评审，常州**勘察中心受常州市**道办事处（以下简称新**井街道）委托，对大湾村委、饮水器厂、原告进行面积测算，出具了测绘报告。2013年9月18日，被告向原告出具未经登记建筑认定处理结果核对表，认定三**道大湾村××号房屋权证面积2191.61平方米，未经登记建筑总面积875.13平方米，认定1号房、2号房、5号房、7号房按评估价100%补偿；6号房、10号房、12-18号房按评估价90%补偿；9号房、11号房按房屋重置价予以补贴。2013年9月18日三井征补中心工作人员将上述文书送达原告，原告拒绝签收，工作人员留置送达。2013年11月19日，被告向原告出具编号1027001号未经登记建筑认定处理决定书，认定处理结果同上。2013年11月27日，常**司对常州市**村××号房屋进行了外围评估，江苏**州公证处对评估行为进行了现场监督公证。2013年12月3日，常**司出具常度ZS（2013）-C001号房地产征收评估报告，房屋评估价为4214576元，其他房屋评估价19729元，土地补偿评估价1624756元，装修及附属设施161047元，合计6020108元。2014年1月13日，三井征补中心工作人员以邮政特快专递方式将上述评估报告送达原告法定代表人。2014年1月20日，原告向常**司出具复核申请，对评估报告申请未认定停产停业损失、土地面积、补偿方式、评估依据等提出异议。2014年1月22日，常**司向原告出具《关于对〈复核申请〉的答复》，对原告提出的问题予以解释，并告知原告如对复核结果有异议，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。2014年1月24日，常**司以邮政特快专递方式向原告送达上述答复。因原告未领取该答复，邮政公司按退件进行处理，常**司重新于2014年3月11日再次向原告邮寄了答复。2014年4月1日，被告决定对三**道大湾村××号的房屋签约期限延长至2014年5月19日。2014年4月10日、4月24日，新**建局分别组织原告代理律师、原告股东、常**司、区征补办中心、三**道等协商征收事宜，协商未果。2014年5月12日，新北区征补中心、三**道工作人员专程前往北京市朝阳区悠唐皇冠假日酒店，与原告法定代表人芮**、原告代理律师、原告股东等进行现场协商，未能达成一致。2014年5月14日，因飞龙居委会、华**委会就确认合同无效纠纷向本院起诉，提出财产保全申请，请求冻结原告关于常新规土国用95第0182号国有土地使用证项下面积5285.5平方米的全部被征收款项。本院裁定准予冻结，2014年5月19日向被告出具协助执行通知书。2014年6月2日，新**建局向被告提出对大湾村××号房屋作出征收补偿决定的申请，认为规定的签约日期已过，对原告进行货币补偿更为合理，申请依法作出房屋征收补偿决定。2014年6月9日，被告作出受理房屋征收补偿决定案件通知书，向原告送达了申请书副本、调解通知书、陈述和申辩权利告知书。2014年6月18日，原告出具了《关于对常州**有限公司房屋作出征收补偿决定申请事宜的答辩意见》。同日，被告组织区征补办、原告代理律师、原告股东等进行了调解，调解未果。2014年7月11日，被告向原告作出房屋征收补偿决定。同月16日，被告将上述决定送达原告代理律师，同日在项目征收范围内张贴公示。原告不服，于同年8月6日向常州市人民政府申请行政复议，2015年10月17日，常州市人民政府作出（2014）常**第110号行政复议决定书，维持原房屋征收补偿决定。原告仍不服，遂诉至本院。庭审中，当事人各方围绕诉辩焦点各执己见。

另查明，饮用水公司在原告的使用的土地上建造了1193.66平方米，房屋征收部门将该部分房屋计入了饮用水公司的补偿范围，该1193.66平方米房屋包涵了被征收人房屋所有权证上载明的8号房屋（权证面积为69.6平方米，实测面积为75.53平方米）。常度公司已对面积75.53平方米的8号房屋进行过评估，该8号房屋的重置价为24170元，另据该评估咨询公司出具的情况说明，该8号房屋房地合一的评估价为106155元，比房地分开评估价值之和高出20050元。另根据常*（2011）111号文规定，可确定该8号房屋搬迁费为1510.6元、临时安置费为3625.44元、停产停业损失补偿为6369.3元。2014年7月11日，被告在作出的房屋征收补偿决定书中已经言明，原告的房屋所有权证上载明的8号房屋应计入原告的补偿范围，上述所涉费用及因评估方式不同造成的差价20050元亦均一并补偿给原告。

本院认为

再查明，原告因与被上诉人华**委会、飞**委会确认合同无效纠纷一案，不服本院（2014）新民初字第1008号民事判决，向本院提起上诉。常**级法院经审理认为，“诉争土地包括邹**委会的2.96亩土地。因诉争土地包括前桥村委会的土地和邹**委会的土地，而华**委会和飞**委会分别是从常州市**民委员会和常州市**民委员会演变而来，具有相应民事主体权利义务的承继性，与诉争土地具有直接利害关系。……原审法院认定登记在‘常州市北郊印刷厂’名下的常新规土国用（1995）字第0182号国有土地使用证的土地使用权人为华**委会和飞**委会并无不妥”。

本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定”。据此，被告具有作出房屋征收补偿决定的法定职权。在本案审理过程中，法院作出一、二审生效民事判决确认了华**委会、飞**委会为涉案土地使用权的共同使用权人，而被告仅以权证载明的主体确定原告为征收补偿主体，显然与生效判决确认的新事实不符，属遗漏被征收补偿主体。据此，被告作出征收补偿决定的主要事实不清，主要证据不足，应予撤销重作，以确保权利人合法的财产利益。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下：

裁判结果

撤销被告常州市新北区人民政府作出的（2014）常新征补字第1号房屋征收补偿决定书。

责令被告常州市新北区人民政府重新作出房屋征收补偿决定书。

案件受理费50元，由被告常州市新北区人民政府负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月十日