刘*与张**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘*因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第13354号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了此案，上诉人刘*之委托代理人王**，被上诉人张**之委托代理人聂**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年10月，刘*起诉至原审法院称：2011年1月28日，我与张**签订《次新房买卖合同》及《补充协议》，张**购买了我名下的504号房屋（房屋所有权证所载房屋坐落504号房屋）。由于当时我产权证尚未办理下来，在合同中约定，我取得504号房屋的房屋所有权证后15个工作日内张**需配合办理房屋所有权转移登记手续。后我领取了该房屋的房屋所有权证，并于2014年1月7日以电子邮件及手机短信的方式通知张**办理该房屋过户登记，但张**并未配合办理。在多次电话催促无果的情况下，2014年7月15日我又以书面的方式再次向张**发出催告，催告张**办理该房屋产权过户登记，但张**仍未配合办理。根据补充协议第二条之规定，张**的上述行为已构成违约。由于张**的原因造成该房屋产权不能过户，且早已超过30日，根据合同约定我于2014年9月24日向张**送达了书面的解除合同通知书，现张**拒绝腾退房屋，为维护我合同权益，故诉至法院，请求：1、依法确认我与张**双方于2011年1月28日签订的《次新房买卖合同》及《补充协议》于2014年9月24日解除；2、判令张**向我支付违约金156000元；3、判令张**向我腾退504号房屋；4、本案所有费用由张**负担。

张**答辩并反诉称：一、刘*无权解除合同，未能办理过户，是因为政策原因，双方在2011年1月28日签订合同，并在当日交纳55万元，2011年2月15日关于进一步加强本市房地产市场调控工作即京十五条出台，造成我无法办理过户。2014年7月24日我接到刘*可以办理过户的通知后，我积极与刘*及中介沟通，刘*一直不配合，导致我无法办理过户。因为政策的原因导致我无法办理过户，属于合同暂时不能实现，我不存在违约行为，刘*无权要求我支付违约金。我与刘*于2011年1月28日通过中介公司签订了次新房买卖合同及补充协议，刘*将504号房屋以78万元的价格出售给我，因签订上述合同时，刘*并未实际取得该房产，也没有取得该房产的所有权凭证，所以双方在补充协议第一条中约定双方在签订合同当时交付刘*首付款五十五万元，2011年7月1日之前不论开发商是否交房乙方必须交付甲方第二笔房款十五万元，剩余第三笔房款八万元于该房产权证转移登记手续时当日交付。合同签订后，我已经交付了70万元房款、维修基金、契税、产权代办费、物业费等，并于2011年10月14日入住直到现在。刘*无权解除合同，因为造成现在没有办理房产过户的原因是国家政策，责任不在我。我有权要求刘*继续履行合同，为我办理房产过户手续，故提出反诉，请求：1、判令驳回刘*的诉讼请求；2、判令刘*继续履行双方于2011年1月28日签订的次新房买卖合同及补充协议，并为我办理房屋过户登记手续；3、判令刘*承担全部诉讼费用。

一审被告辩称

刘*针对反诉辩称：我与张**已经于2014年9月24日解除合同，现张**要求继续履行，不能成立，请求法院依法驳回请求。

一审法院查明

原审法院经审理确认：刘*和张**之间签订的次新房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依照合同约定履行各自义务。合同签订后，刘*已将房屋交付张**占有使用，张**也依据合同支付了相应的购房款及其他费用，即双方已经履行了合同的主要义务。依据双方签订的补充协议第二条约定“若由于乙方原因逾期未能办理的，且不超过30日的，按日向甲方支付应付剩余房款的千分之二的违约金，超过30日的，甲方有权解除合同，并按总房款的20%扣除款作为乙方的违约金”，现张**不能办理过户是由于购房政策导致，并非张**本人的主观过错，不属于双方约定的情形，刘*依据该条款不具备单方解除合同的条件，故刘*以该条款为依据，主张因张**不配合自己办理房屋过户手续为由，要求确认合同已经解除的诉讼请求，法院不予支持。进而刘*要求张**承担违约责任并腾退房屋的诉讼请求，没有事实依据，法院亦不予支持。鉴于张**已给付70万元购房款、契税、公共维修基金、产权证代办费等款项，刘*也于2011年将504号房屋交付张**占有使用，故该合同应继续履行较为适宜，对于张**要求继续履行合同的诉讼请求，法院予以支持，但张**应将剩余购房款一次性支付刘*。张**同意承担因过户所产生的其他费用，法院对此不持异议。张**同意承担本案的诉讼费，法院不持异议。据此，原审法院于2014年12月判决：一、刘*于判决生效之日起十日内协助张**办理504号房屋的产权过户登记手续；二、张**于判决生效之日起十日内给付刘*剩余购房款八万元整；三、张**负担因产权过户登记所产生的费用；四、驳回刘*的全部诉讼请求；五、驳回张**的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，刘*不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，改判支持其原审的诉讼请求，诉讼费由张**负担。其主要上诉理由为：刘*取得504号房屋的房屋所有权证后及时通知了张**并给予其足够的时间办理过户或主张权利，期间刘*还进行过催告，但张**始终未积极作为，在此情况下，刘*向张**发送了解除合同通知书，双方的合同自解除通知送达之日即解除，故刘*的诉讼主张于法有据，原审判决认定事实不清，适用法律错误。张**同意原判。

本院查明

经审理查明：2011年1月28日，刘*作为出卖人（甲方）与作为买受人（乙方）的张**签订了次新房买卖合同及补充协议，约定甲方将504号房屋售与乙方，房屋建筑面积为57.82平方米，房屋成交价为人民币七十八万元，乙方同意在签订合同的同时支付甲方定金五万元。补充协议约定：“1.乙方在签订本合同当日交付甲方首付第一笔房款人民币五十五万元整，在2011年7月1日之前不论开发商是否交房乙方必须支付甲方第二笔部分房款人民币十万元整，如遇到交房日期与第二笔房款交付日期不符，应按照交房如期支付第二笔款项。剩余第三笔房款人民币八万元整于该房产办理转移登记手续时当日交付。如由于开发商原因约定时间在2014年7月30日之前该房屋产权证未能办下来，逾期违约金归乙方所有……2.甲方应在取得房屋所有权证之日起15日以书信通知为准15个工作日内与乙方办理房屋产权转移登记手续，过户当天乙方先支付购房尾款给甲方，若由于乙方原因逾期未能办理的，且不超过30日的，按日向甲方支付应付剩余房款的千分之二的违约金，超过30日的，甲方有权解除合同，并按总房款的20%扣除款作为乙方的违约金。由于甲方原因，逾期未能办理的，且不超过30日的，按日向乙方支付剩余房款的千分之二的违约金；超过30日的，乙方有权解除合同，甲方应在发出违约通知之日起7日内返还乙方全部已付购房款并按已付购房款的20%向乙方支付违约金。因不可抗力因素导致逾期办理过户的，甲乙双方互不追究责任。”合同还约定了其他事项。当日，刘*作为甲方与作为乙方的张**及作为丙方的北京恒**纪有限公司（居间见证方）签订了房屋买卖居间见证合同一份，该合同第四条第三款约定待该房屋所有权证下发后甲乙双方共同委托丙方办理房屋产权权属转移登记手续，甲乙双方须至丙方处另行签订《北京存量房屋居间买卖合同》办理买卖合同网签事宜。该合同还约定了其他事项。

上述合同签订后，刘*分别于2011年1月18日收到购房定金五万元，2011年1月28日收到首付款五十五万元，2011年7月24日收到房款十万元。2011年10月14日，开发商北京日**有限公司交房之后，张**入住504号房屋至今，并于当日以刘*的名义交纳了专项维修基金、契税和产权代办费。入住后，所有的物业费、水电费等均由张**交纳。2014年1月15日左右，刘*拿到了504号房屋的房屋所有权证，载明房屋所有权人为刘*，权属性质为单独所有，房屋建筑面积为57.96平方米。房屋所有权证没有显示抵押登记的情况，刘*确认购买该房屋时的贷款已经还清，房屋所涉抵押已经解除。

2014年7月15日，刘*以特快专递的形式向张**送达了催告函一份，载明：“张**：2011年1月28日贵、我双方签订次新房买卖合同及补充协议，贵方购买本人名下的504室房屋（房权证登记为504室，以下简称“该房屋”）。根据协议约定，贵方应在本人取得该房屋所有权证后15个工作日内办理房屋所有权转移登记手续，本人曾于2014年1月7日以电子邮件及手机短信的方式通知你办理该房屋过户登记，但贵方至今未配合办理。现本人再次催告贵方，请贵方在本通知送达后15个工作日内，配合本人办理该房屋过户登记。如果贵方仍不配合办理，则造成的一切损失将由贵方承担。特此通知！催告人：刘*2014年7月15日。”2014年9月23日，刘*又以特快专递的方式向张**送达了解除合同通知书，载明：“张**阁下：2011年1月28日本人与阁下签订次新房买卖合同及补充协议，阁下购买本人名下的504室房屋一套（房权证登记为504室，以下简称“该房屋”）。根据协议约定，阁下应在本人取得该房屋所有权证后15个工作日内办理房屋所有权转移登记手续，本人曾于2014年1月7日以电子邮件及手机短信的方式通知你办理该房屋过户登记，阁下未配合办理。2014年7月15日本人又以书面的方式向阁下再次发出催告函，催告阁下办理该房屋产权过户登记，但至今阁下仍未配合办理。根据补充协议第2条之约定，阁下的行为已构成违约。鉴于上述事实，在本人多次催告，但由于阁下的原因造成该房屋产权转移登记不能办理，且已超过30日，根据补充协议第2条之约定，本人郑重通知阁下：1、自本通知送达之日起，解除贵、我双方于2011年1月28日签订的次新房买卖合同及补充协议。2、次新房买卖合同及补充协议解除后，本人所收取阁下的房款在扣除20%的违约金后，剩余房款将在房屋腾退交接之日一次性退还阁下。特此通知！通知人：刘*2014年9月23日。”张**表示收到了该催告函和解除合同通知书，但不同意刘*合同已解除的说法。

另查，北京市人民政府办公厅于2011年2月15日下发《关于贯彻落实国**公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（简称“京十五条”），规定持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购一套住房。

原审审理中，刘*提交了电子邮件和手机短信的打印件欲证明刘*取得房屋所有权证后随即通知了张**尽快安排时间过户，但张**没有配合。张**对此不予认可。张**提交了北京恒**纪有限公司出具的证明一份欲证明中介和张**均联系不上刘*。刘*对此不予认可。经核实，张**及其家人至今仍不具备在北京购房的资格。张**表示同意负担本案一审本诉及反诉案件受理费。

二审审理中，本院向北京市房山区住房和城乡建设委员会（简称房**委）核实504号房屋目前的产权情况，房**委回复查询结果为截止至2015年3月9日16点23分，504号房屋登记在刘*名下，无抵押，无查封。张**亦提交了其向北京市**登记办公室查询的查询结果，该查询结果显示截止至2015年3月30日11点47分，504号房屋登记在刘*名下，无抵押，无查封。刘*对上述房屋产权状况予以认可，并表示目前504号房屋产权状况无变化。经询，张**表示同意承担504号房屋过户所需负担的所有税费，并同意一次性向刘*支付剩余购房款。

上述事实，有次新房买卖合同、补充协议、收据、房屋所有权证及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：刘*与张**之间就504号房屋所签次新房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自的义务。根据查明的事实，上述协议签订于“京十五条”发布实施前，且张**依据合同支付了大部分购房款及其他费用，刘*也已将504号房屋交付张**占有使用，张**亦同意承担504号房屋过户所需负担的所有税费及一次性向刘*支付剩余购房款，在此情况下，张**要求刘*继续履行合同，协助其办理504号房屋的过户手续，有合同及法律依据，原审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。张**同意负担原审案件受理费及反诉案件受理费，本院不持异议。

关于刘*要求判令双方所签次新房买卖合同及补充协议已经解除并要求张**支付违约金及腾退504号房屋一节，根据双方所签补充协议的约定，刘*应于取得房屋所有权证之日以书信通知为准15个工作日内与张**办理房屋产权转移登记手续，若由于张**的原因逾期未能办理的，超过30日的，刘*有权解除合同，并按总房款的20%扣除款作为张**的违约金，但张**不能办理过户系因购房政策导致，与上述补充协议约定的情况不一致，故刘*以该条款为依据，主张因张**不配合办理房屋过户手续为由，要求确认合同已经解除的诉讼请求，没有合同依据，原审法院未予支持进而驳回刘*要求张**承担违约责任并腾退504号房屋的诉讼请求并无不当，本院亦予以维持。刘*以其及时通知了张**并给予了足够的时间办理过户或主张权利，但张**未积极作为为由主张双方所签合同自解除通知送达之日即告解除的上诉意见，缺乏合同依据，本院不予支持。综上，原判正确，应予维持。刘*的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费1710元，由张**负担（于本判决生效之日起七日内交纳至原审法院）；反诉案件受理费35元，由张**负担（已交纳）；二审案件受理费3420元，由刘*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月三日