上诉人廖**与被上诉人陈**、北京链**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人廖**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第7406号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。

一审原告诉称

2013年4月，廖**起诉至原审法院称：2013年3月5日，我与陈**及北京链**有限公司（以下简称链**司）签订《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》等，约定由我购买陈**所有的位于北京市丰台区六里桥北里×号房屋（以下简称诉争房屋），房屋总价款227.5万元。我于签约当日即3月5日向陈**指定的账户打入20万元作为购房定金。另在购房洽商过程中，链**司从未要求我出具任何购房资质证明文件，亦未对我所需的购房资质进行详尽说明讲解。我系外地户口。2013年3月12日，链**司告知我未通过住建委的购房资质审查，购房合同无法继续履行，合同终止。我遂多次与陈**联系要求其返还20万元定金，但陈**拒绝返还。《买卖定金协议书》第五条约定：丙方（链**司）协助乙方（我）进行购房资格审查，如乙方未能通过购房资格审核，各方免责且本协议自动终止，同时，甲方（陈**）应在资格审核结果出具后5个工作日内直接向乙方退还其已支付的定金。我认为陈**理应依约定返还定金，链**司在签订购房协议前未履行相应的合同义务存在过错应承担连带赔偿责任。没有审核通过是3月12日，5个工作日后是3月17日。综上所述，请求贵院在查明事实的基础上依法维护我的合法权益。现要求：1、我要求解除买卖合同及补充协议、定金合同；2、陈**返还我20万元购房定金及利息损失（利息损失暂计675元，自2013年3月17日至2013年4月7日，按中**银行同期贷款利率计算）共计200675元；3、链**司对上述欠款承担连带赔偿责任。

陈**答辩并反诉称：2013年3月5日，我与廖**签订《北京市存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《房屋交易保障服务合同》、《居间服务合同》及《补充协议》，约定我将位于诉争房屋卖给廖**，总价为2275000元。当日，廖**支付了20万元购房定金。我不知道也没有义务了解廖**有没有购房资质。我履行了自己的义务，向链**司提供了产权证。后因廖**不符合在北京市购房的有关政策，无法继续履行前述合同，我于2013年4月6日向廖**发出《通知》，通知其解除前述合同及将房屋另行出售。此后，廖**在《收到确认》上签名。我没有返还购房定金的义务。根据《买卖定金协议书》的约定，但书部分约定了条款（1）中约定的情形除外，所以廖**的主张不符合约定。根据《补充协议》第四条的有关约定：乙方（廖**）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权登记手续的，应在违约行为发生之日十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方（我）支付违约金。我认为廖**的行为已经构成根本违约，导致我方合同目的不能实现。现我提出反诉，要求：1、解除合同（解除买卖合同及补充协议，不要求解除定金合同）；2、廖**支付违约金455000元（按照总房款的百分之二十计算）。

一审被告辩称

链**司辩称：我公司在签约时已经明确告知廖**资质审查所需的资料，但廖**没有给我公司提供资料。廖**向我公司出具了购房承诺书，表示对国家相关购房政策知晓，但廖**隐瞒了其未连续5年缴纳社保的事实，导致购房资格核验不通过。我公司提供的居间服务没有瑕疵。因廖**不具备购房资质，所以同意解除合同。我公司同意退还中介费，不同意承担连带责任。

廖**就反诉辩称：《买卖定金协议书》已经约定了协议解除的条件。陈**主张的违约金的依据是《补充协议》第四条的约定，该条是无法办理产权过户的情况下的违约金条款。现合同根本不能履行，不适用该条约定。因此，我不同意陈**的反诉请求。

一审法院认为

原审法院经审理认为：国家相关购房政策规定：非本市户籍居民家庭未连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险的不具有在本市购房的资格。上述政策系公开对社会公布，且廖**由房屋**家公司提供居间服务，廖**应当知晓上述购房政策。故廖**对自己是否符合购房条件是明知的。现廖**由于未连续5年缴纳社保，未能通过购房资格核验，应属故意隐瞒真实情况。根据双方在《买卖定金协议书》中“如因乙方故意隐瞒真实情况导致其未能通过购房资格审核的，就乙方已支付的款项，甲方有权不予退还。”的约定，廖**要求陈**返还廖**20万元购房定金及利息损失的请求，因不符合双方约定，不予支持。因廖**不具备购房资格，廖**与陈**签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已无履行的可能，廖**及陈**均要求解除上述合同，予以支持。因廖**已经承担了定金不予返还的责任，陈**要求廖**再行承担房屋总价款的20%的违约金，不符合法律规定，不予支持。廖**、陈**、链**司已经按三方签订的《买卖定金协议书》履行，廖**要求解除，依据不足，不予支持。廖**及陈**与链**司之间均属居间服务关系，与本案不属相同法律关系。廖**要求链**司与陈**承担连带赔偿关系，缺乏依据，不予支持。廖**因经济损失与链**司产生的纠纷，应以居间服务关系另案解决。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十四条的规定，于2014年7月判决：一、解除廖**与陈**签订的《北京市存量房屋买卖合同》及廖**、陈**、北京链**有限公司三方签订的《补充协议》；二、驳回廖**的其他诉讼请求；三、驳回陈**的其他反诉请求。

上诉人诉称

判决后，廖**不服，上诉至本院，请求二审法院依法撤销原判，支持其全部诉讼请求。廖**的上诉理由为：第一，本案房屋买卖合同应属无效，陈**应返还其购房定金；非京籍人员在北京连续5年缴纳社会保险才具有在本市购房的资格，这一规定属于强制性规定，故房屋买卖合同应认定为无效；第二，原审判决认定廖**故意隐瞒无购房资格明显与事实不符。陈**、链**司均同意原审判决。

本院查明

经审理查明：2013年3月5日，陈**（甲方、出售人）、廖**（乙方、购买人）、链**司（丙方、居间人）签订《买卖定金协议书》。该协议第三条约定：乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金共计人民币20万元整，甲方收取定金时应向乙方出具收据；甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同；如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。该协议第四条约定：甲乙双方应于签署本协议后3个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。该协议第五条约定：1、就乙方的购房资格事宜，各方同意：（1）乙方保证并承诺最迟在签署买卖合同之前，向丙方提交购房资质审核所需要的所有文件或材料；乙方保证其提交的材料真实、合法、有效；如因乙方提供虚假资料或乙方故意隐瞒真实情况导致其未能通过购房资格审核的，就乙方已支付的款项，甲方有权不予退还；（2）丙方协助乙方进行购房资格审核；如乙方未能通过购房资格审核，各方免责且本协议自动终止，同时，甲方应在资格审核结果出具后5个工作日内直接向乙方退还其已支付的定金，但本条（1）中约定的情形除外。

同日，廖**按约定向陈**支付定金20万元。

同日，陈**（出卖人）与廖**（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：由廖**购买陈**所有的诉争房屋。房屋成交价格160万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为67.5万元；买受人可以在签订本合同的同时支付定金20万元（不高于成交价格的20%）。

同日，陈**（甲方、出卖方）、廖**（乙方、买受方）、链**司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定：乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记的；（2）……（3）……乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。

同日，陈**、廖**、北京链**有限公司签订《居间服务合同》，约定了相关居间服务事项及由廖**承担居间代理费。

同日，廖**签署《购房承诺书》。该《购房承诺书》载明：“本人已详细阅读并清楚知晓《**务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发（2011）1号）、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实**务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京**（2011）8号）、《北京市住房和城乡建设委员会关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发（2011）65号）中有关住房限购政策的规定。本人承诺遵守限制政策规定，提交的材料真实、合法、有效，并自愿接受相关部门核查家庭购房资格。以上承诺如与事实不符，违反限购政策规定导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，本人愿意承担由此造成的一切法律责任。”

后经有关部门核验，廖**属于非本市户籍家庭，由于未连续5年缴纳社保，核验结果为不通过。

2013年4月6日，陈**向廖**发出《通知》。该《通知》载明：今鉴于乙方单方原因不能履行购买丰台区六里桥北里×号房屋合同及补充协议，现丙方同意返还代理费，乙方丙方同意在4月6日后可另行将房屋卖于他人。

同日，廖**及链**司出具《收到确认》，表示收到该《通知》。

上述事实，有《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《购房承诺书》、购房资格核验结果、《通知》、《收到确认》及当事人陈述等在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。廖**与陈**及链**司签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》均系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。廖**在上诉中提出本案房屋买卖合同应属无效，陈**应返还其购房定金。其主张的揭贴是限购政策属于强制性规定，故房屋买卖合同应认定为无效。相关限购政策属于政府对房地产市场进行调控的政策规定，违反限购政策将导致房屋买卖合同无法履行的后果，与合同效力无关。故本院对廖**的此项意见不予采纳，对廖**与陈**之间的房屋买卖合同关系予以确认。

关于合同的解除问题，因廖**不具备购房资格，廖**与陈**签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已无履行的可能，廖**及陈**均要求解除双方之间的房屋买卖合同关系，本院不持异议。原审法院依法判决解除廖**与陈**签订的《北京市存量房屋买卖合同》及廖**、陈**、链**司签订的《补充协议》，并无不当，本院予以维持。

关于廖**要求陈**返还其购房定金20万元及利息损失并要求链**司承担连带责任的请求，对此，可以从如下方面进行分析：一方面，廖**签署《购房承诺书》，承诺其已详细阅读并清楚知晓相关限购政策，并承诺违反限购政策规定导致其所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，愿意承担由此造成的一切法律责任。据此可以推定，廖**应当知晓相关购房政策，其对自己是否符合购房条件应当明知。现廖**由于未连续5年缴纳社会保险，未能通过购房资格核验，原审法院认定其属故意隐瞒真实情况，并无不当。《买卖定金协议书》约定“如因乙方故意隐瞒真实情况导致其未能通过购房资格审核的，就乙方已支付的款项，甲方有权不予退还。”据此约定，廖**要求陈**返还其20万元购房定金及利息损失，不符合合同约定，不应支持。另一方面，廖**与陈**在《买卖定金协议书》就购房资格审查问题进行约定，而双方在签订《买卖定金协议书》的同时已经签订了正式的房屋买卖合同。因廖**购房资格审核不通过导致房屋买卖合同不能履行，应当归责于廖**一方，故其无权要求陈**返还定金。综上，原审法院依法驳回廖**要求陈**返还其20万元购房定金及利息损失的请求，正确妥当，本院予以维持。廖**要求链**司与陈**承担连带赔偿责任，因其请求不能成立，故其要求链**司承担连带赔偿责任，亦无依据，原审法院未予支持亦属正确，本院予以维持。

关于陈**反诉请求，其要求解除合同的反诉请求已经得到支持。原审法院驳回陈**的其他反诉请求，陈**同意原审判决，对此未提出上诉，故本院不持异议，对原审法院就陈**反诉部分的处理结果维持。

综上所述，廖**的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费4310元，由廖**负担（已交纳2155元，余款于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费4063元，由陈**负担（已交纳）。二审案件受理费4310元，由廖**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年九月十九日