程**与北京金海**东坝分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人程**因与被上诉人北京金海**东坝分公司（以下简称金海燕分公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第20859号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由法官宫*担任审判长，法官张*、法官龚**组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审原告诉称

金**分公司在一审法院起诉称：北京市朝阳区××号房屋房主即程星*于2007年12月2日与金**分公司（原潮阳**理中心）签订《前期物业管理服务协议》，并于当日到金**分公司办理入住登记，双方形成物业管理服务合同关系。依据法律及双方签订的合同第一、四、五章，金**分公司享有对此居住小区公共区域的管理权，其中包括公共绿地、公共安全、区容区貌等方面的管理权利。2015年3月中旬，程星*利用居住在一层的便利，在其房屋有阳台的室外进行施工，准备加盖破坏楼房整体外观的构筑物（长：630厘米、宽：140厘米），成L形，将原有的阳台及一个居室的窗户封在里面，占地面积9平米，占用了小区的绿地，破坏了小区建筑的整体规划，且建筑材料为易燃物品，对周边居民的生命和财产安全构成威胁。程星*建造的构筑物及其行为侵扰了小区居民安宁的居住环境，侵害了小区其他居民的整体利益，破坏了小区整体规划和管理。出于金**分公司物业管理职责，履行物业管理服务合同义务及对小区居民投诉的解决，金**分公司无奈起诉，要求程星*拆除公共用地及楼外体上的自建建筑，恢复原状。

一审被告辩称

程**在一审法院答辩称：一、金**分公司并非适格主体，无权对程**提起本案诉讼。1.根据金**分公司的工商登记信息显示，金**分公司是北京金**物业管理有限公司的分公司，设立时间是2011年，根据《中华人民共和国公司法》相关规定，金**分公司并非独立法人主体，不具备法人资格，不能作为诉讼主体提起诉讼。同时金**分公司提交的《前期物业服务协议》显示协议主体是北京潮**有限公司，该公司已于2013年3月13日完成注销，法律主体资格消灭。金**分公司与该公司并非母子公司关联关系，金**分公司却以双方是承继关系主张其有诉权，于法无据，与事实不符。2.程**和金**分公司之间并不存在物业服务合同关系，金**分公司无权以物业服务合同纠纷案由起诉程**。金**分公司没有证据证明其具有物业服务资格，并没有证据证明金**分公司是与程**之间物业服务关系的相对方。既然没有法律关系，就没有依据向程**主张的权利。根据《物业管理条例》、《物权法》等法律规定，物业服务企业的选聘、解聘需要全体业主共同决定，但是程**作为业主没有选聘金**分公司作为程**的物业服务企业。3.业主和物业服务公司之间是委托管理关系，根据相关法律规定委托管理关系已经限定了金**分公司的权利义务，其不是业主，不是物权所有人，也不是依约或依法与程**存在法律关系的物业服务公司，没有权利起诉程**。二、金**分公司不但没有管理权利依据，也没有管理事实。涉诉小区内自建建筑诸多的事实说明了小区物业管理无序，自建建筑被认可，就算是程**有自建建筑的行为，也是因为程**以为这一行为是被许可的，而这一看法是结合事实产生的，也正说明了金**分公司并非像其诉状所称其履行着物业管理职责。程**将根据本案进展采取侵权之诉，维护合法权益。

一审法院查明

一审法院审理查明：程**北京市朝阳区××号房屋业主。2007年12月2日，程**与北京潮**有限公司签订前期物业管理服务协议，协议约定：“物业管理服务的基本内容：2、园林绿地的管理养护……”，“乙方（程**）义务：1、遵守物业管理法律、法规、规章、政策和本协议规定，接受甲方的管理，遵守甲方依有关规定和协议订立的本物业管理区域内的规章制度……”，“物业管理区域内禁止下列行为：3、在天井、庭院、平台、屋顶、绿地、道路或其他共用部位、场地搭建建筑物、构筑物。”

程**不认可其与金**分公司之间系物业服务合同关系，亦不认可金**分公司依据该法律关系行使小区内物业管理职权。金**分公司提交金隅股份发（2012）64号文件（北京**限公司关于北京金**物业管理有限公司区域性整合和分公司制改造的批复）及京国资（2013）18号文件（北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京金**任公司2013年度劣势国有企业退出项目计划的批复），证明北**集团下属的北京潮**有限公司经相关部门批准列入劣势国有企业退出项目计划企业名单，该公司所属物业项目由金**分公司接管。庭审过程中金**分公司提交前期物业服务协议、房屋入住通知单、业主入住登记表等物业管理材料，称系北京潮**有限公司移交。金**分公司另提交北京**屋管理局关于涉案小区物业服务合同准予备案的办理结果通知书。

2015年3月，程**以南阳台为基础向外进行扩建，经法院现场勘验，涉案房屋南阳台原东西长4米，南北长1.4米（以房屋所有权证书为准），扩建后东西长6.3米，南北长2.7米，室外构筑物高度2.7米，离地0.65米。金**分公司称其在程**违法扩建过程中多次劝止，但程**最终仍建造完毕。程**称涉案小区多年来存在业主自行扩建阳台的情形，致使其认为扩建行为是被默许的，且其认为根据法律规定，墙体外60公分以内应属于专有部分。金**分公司认可小区内存在其他占用公用绿地的情况，但称其一直通过多种渠道试图解决。

一审法院判决认定：程**与北京潮**有限公司之间系物业服务合同关系，北京潮**有限公司因企业改制注销后，其合同权利义务由金**分公司承接，此后金**分公司为小区提供了物业服务，金**分公司与程**之间形成事实上的物业服务合同关系，金**分公司据此对其管理区域内相关事项行使物业管理权利，该权利系小区业主共同赋予物业管理单位，意在维护小区内的所有业主的共同利益，程**应依照法律法规及合同约定对金**分公司管理行为予以配合。

业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得损害其他业主的合法权益。建筑区划内的绿地属于业主共有，程**不顾金**分公司劝阻，扩建占用绿地的行为侵害了其他业主的合法权益，小区内其他业主的违规行为亦不能成为其违规占地的合理依据，程**主张法院不予采信。金**分公司行使物业管理职责，有权要求程**恢复原状，对金**分公司要求程**拆除构筑物、恢复楼宇原状的主张法院予以支持。

综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十三条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：程**于判决生效后十五日内拆除北京市朝阳区朝新嘉园东里五区2号楼8单元101室房屋南阳台外自行建造构筑物，恢复楼宇主体原状。

上诉人诉称

程**不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，程**的上诉请求为：1.请求撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第20859号一审判决，依法驳回金**分公司的诉讼请求。2.涉诉一、二审费用全部由金**分公司承担。程**的上诉理由为：一审判决认定事实错误，适用法律错误。北京潮**有限公司因企业改制注销，金**分公司并非北京潮**有限公司合并或分立而来，北京潮**有限公司权利义务由金**分公司承接既不是事实，也没有相应的法律依据。金**分公司从未与程**签订过物业管理服务合同，故金**分公司无权对涉诉小区进行物业管理，不应认定程**与金**分公司之间属于事实上的物业服务合同。金**分公司提交的京国资（2013）18号文件，仅证明北京潮**有限公司被列为劣势国有企业退出项目，并未说明该公司权利义务由谁承接的问题，无法证明金**分公司有对涉诉小区进行物业管理的权利。分公司不具有法人资格，不具有民事责任权利。金**分公司不具有法人资格故不能提起诉讼请求。

被上诉人辩称

金**分公司针对程**的上诉理由答辩称：同意一审判决，不同意程**的上诉请求。一审判决认定，金**分公司为程**居住的小区提供物业服务，与程**之间存在物业管理合同关系。程**确实存在私搭乱建的行为，这种行为违反了双方之间所签订的物业服务合同，同时也侵害了小区整体居民的公共利益，破坏了居住整座楼的外观。一审法院判决程**拆除公共用地、恢复原状的判决是正确的，请二审法院依法驳回上诉。

本院查明

二审中，本院依法补充查明如下事实：程**在二审审理过程中提交如下证据：1.程**保存的前期物业服务协议，该协议程**未签字，程**与北京潮**有限公司的物业服务合同没有生效。2.照片。证明直到2015年6月4日程**居住的小区**公司是北京潮**有限公司，小区东里2区3区一层房屋普遍存在加建改建。3.程**申请证人石**出庭作证，石**陈述称：小区内2区3区一直存在一层搭建的情况，物业公司自身也存在私搭乱建，不知道小区内物业管理是否由金**分公司提供，没有金**分公司的标识。程**认可石**的证人证言。金**分公司对上述证据质证称：1.程**留存的前期物业服务协议虽然没有签字，但是金**分公司留存的合同已经签字，程**不能否认双方合同关系的成立。2.照片不属于新证据，不认可照片的证明目的，2015年潮**公司是否存在及朝新嘉园东里五区由谁提供物业服务应当以法律手续为准。朝新嘉园东里二区以前也是由北京潮**有限公司管理，之后由金**分公司管理，金**分公司有权提起诉讼来维护公众利益。3.不认可证人证言。证人确认了程**在入住以来除第一次缴纳了物业费之后，从不缴纳物业费，所以才不知道小区物业主体发生变更的情况。证人住在××号房屋，也存在私搭乱建行为。

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有前期物业管理服务协议、房屋入住通知单、业主入住登记表、办理结果通知书、勘验笔录、照片、证人证言及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：程**与北京潮**有限公司签订了前期物业管理服务协议，程**与北京潮**有限公司之间存在物业服务关系。依据金**分公司提交的证据，本院可以认定北京潮**有限公司改制注销后，其合同权利义务由金**分公司承接，金**分公司与程**之间形成事实上的物业服务合同关系，金**分公司有权在其管理区域内行使物业管理权利，程**应依照法律法规及合同约定对物业管理行为予以配合。

业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得损害其他业主的合法权益。业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。程**扩建的阳台占用了公共绿地，侵害了其他业主的合法权益，金**分公司行使物业管理职责，有权要求程**恢复原状，一审法院支持金**分公司要求程**拆除构筑物、恢复楼宇原状的诉讼请求，于法有据，本院予以确认。程**主张小区内其他业主亦存在私自改建行为亦不能成为其违规占地的合理依据，本院对程**的上述主张不予采信。

综上，程**的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费70元，由程**负担（于本判决生效后7日内交纳）。

二审案件受理费70元，由程**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月十九日