郭*中等与王*其房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郭**、郭**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第09871号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2013年7月，王*其诉至原审法院称：2012年7月24日，经北京麦**限公司（以下简称麦田公司）介绍，我与郭**、郭**签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我购买郭**、郭**名下的北京市东城区国瑞城中区102号房屋。同日，我给付郭**定金30万元。此后，郭**明确表示拒绝出售涉诉房屋，导致合同无法继续履行。现我诉至法院，要求解除我与郭**、郭**签订的《北京市存量房屋买卖合同》，要求郭**、郭**退还定金30万元，要求郭**、郭**赔偿我可得利益损失142万元，诉讼费由郭**、郭**承担。

一审被告辩称

郭**辩称：房屋买卖合同只是我与王*其签订的，郭**并未在场，合同签订时我也已明确告知王*其，只有在郭**签字后房屋买卖合同才能生效。售房委托书上的“郭**”签字并非其本人所签，我在售房委托书上签署自己姓名后便交与中介公司，不清楚“郭**”的名字由谁签的。郭**虽向王*其出具30万元的收据，但实际收到定金只有25万元。故《北京市存量房屋买卖合同》并未生效，我应依据购房协议向我支付30万元作为赔偿金，不同意王*其的诉讼请求。

郭**辩称：我从未授权郭**出售诉争房屋，不知道郭**与王*其签订房屋买卖合同出售诉争房屋的事实，也从未收到过王*其交付的任何定金，且郭**对诉争房屋享有的二分之一产权应属其与爱人黄**的夫妻共同财产。郭**在无权处分的情况下签订的房屋买卖合同应属无效，无效合同没有解除问题。王*其要求郭**返还定金，缺乏事实依据，不同意王*其的诉讼请求。同时，中介公司提供的《北京市存量房屋买卖合同》范本修订版系中介公司编造，版本中设定有不平等条款。我曾向有关部门举报中介公司在未经我同意的情况下为诉争房屋办理网签之事，有关部门已经对中介公司进行了处罚。王*其并不具备购房资格，在未审查郭**出具的委托书真伪，也未见到郭**的情况下，就与郭**签订买卖合同，该情形并不构成表见代理，王*其也并不是善意购房。综上，不同意王*其的诉讼请求。

黄**述称：我对于王*其与郭**签订买卖合同一事并不知情，我同意郭**的意见，不同意履行买卖合同。

一审法院查明

原审法院经审理认为：根据已查明的事实，本案涉诉房屋登记为郭**、郭**按份共有，王*其在与郭**、郭**签订合同时，仅有郭**一人在场。根据中介公司工作人员的证言，郭**始终未到场，仅仅是郭**打电话后，表示郭**同意出售房屋，而且签订合同时郭**的委托书也并非当场所办理。故郭**代理郭**与王*其签订房屋买卖合同并不构成表见代理，该份合同对郭**不具有约束力，仅对郭**具有约束力。现因郭**及黄**明确表示不同意继续履行该合同，故该合同已无法继续履行。王*其现要求解除合同，于法有据，法院应予支持。关于合同无法继续履行的责任问题，郭**在未取得郭**合法授权的情况下，以郭**的名义与王*其订立合同。事后，郭**未追认，导致合同对郭**不具备约束力，故郭**对合同解除存在一定责任。同时，王*其作为买方，在购买房屋这种涉及重大财产处分事项的活动中，对于显性共有人的授权委托未尽到充分的审查义务，故王*其对于合同无法继续履行亦存在一定责任。现王*其要求郭**、郭**返还定金，因定金系郭**收取，故该定金应由郭**承担返还义务。关于定金数额问题，郭**为王*其出具的收条金额为300000元，郭**、郭**对此提出异议，主张仅收取定金250000元，但其并未提供证据，故应认定定金数额为300000元。关于王*其要求郭**赔偿可得利益损失的诉讼请求，因王*其对于合同无法继续履行亦有一定过错，故法院对于郭**应当承担的赔偿责任予以适当减免，具体赔偿数额法院予以酌定。应当指出，郭**与王*其签订买卖合同，其中出售自有50%房屋产权的行为，无需郭**、黄**同意，属合同可履行范围。现王*其要求解除合同，未要求履行该部分合同义务，故在计算可得利益损失时，应将该部分房屋价款扣除。

一审法院认为

据此，原审法院于2014年9月判决：一、解除王*其与郭**签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、郭**于判决生效后十日内返还王*其购房定金人民币三十万元；三、郭**于判决生效后十日内赔偿王*其可得利益损失人民币五十万元；四、驳回王*其的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，郭**、郭**不服，以双方所签房屋买卖合同无效、王**仅支付定金25万元、原审法院判决郭**赔偿王**可得利益损失人民币50万元没有依据、要求王**以交付的25万元作为赔偿金赔偿郭**的损失等为由，上诉至法院，请求依法改判。王**同意原判。黄**对原审判决有意见，但未上诉。

本院查明

经审理查明：郭**与郭*中系父子，与黄桂华系夫妻（于1978年12月27日结婚）。北京市东城区国瑞城中区102号房屋（建筑面积141.24平方米，以下简称诉争房屋）由郭**、郭*中于2007年5月24日取得产权，按份各占二分之一份额。

2012年7月24日，王**王**与郭**经麦田公司居间介绍，签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：郭**、郭**以710万元的价格将诉争房屋卖与王**；在签订合同时，王**支付定金30万元整，该笔定金作为购房款的一部分；双方签订合同后，任何一方违约造成本合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或按本合同约定成交价格的20％向违约方索赔，违约方应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项服务费。同时，王**与郭**签订《补充协议》，约定：诉争房屋有一间附属储藏间（有使用权，无产权）及租赁的车位，郭**同意将该附属储藏间使用权及租赁的车位包含在总转让价内连同该房产一并转让给王**。上述两份合同中出卖人签字处为“郭**、郭**（郭**代）”。

双方均认可上述合同签订时郭**未在场，但王**认为郭**出示了郭**委托其出售诉争房屋的委托书；郭**称：当时麦田公司向其提供售房委托书的格式合同，郭**签字后即交与麦田公司，不清楚售房委托书上“郭**”的名字由谁所签；郭**称：其从未在售房委托书上签字，并委托郭**卖房。

上述合同签订后，王**给付郭**购房定金，郭**向王**出具收到定金30万元的收据。原审法院庭审中，王**表示：实际给付定金数额为30万元，其中先给付郭**2万元，后通过银行转账给付郭**23万元，在转帐同时，王**在银行又以现金方式给付郭**5万元；郭**表示：虽然其出具30万元的收据，但实际收到定金25万元。

原审法院向当时居间双方买卖房屋的麦田公司职员王**进行调查，王**称：房屋买卖合同由王*其与郭**签订，郭**并未在场，约定房价款为700万元，但郭**当场给郭**打电话，郭**同意将诉争房屋卖与王*其；鉴于郭**并未出示郭**的委托书，麦田公司给郭**一份售房委托书，要求其找郭**签字；第二天郭**持签有郭**姓名的售房委托书交至麦田公司，但要求房价款涨至710万元，王*其同意后，郭**与王*其重新签订房屋买卖合同，约定房价款为710万元；关于购房定金的支付，其不清楚实际交付定金的数额；合同签订后，郭**表示郭**出卖诉争房屋未征得其同意，不同意继续履行合同。郭**、郭**认为王**与双方存在利害关系，对其证言不予认可。

原审法院向麦田公司调取售房委托书原件，王**认可其真实性，郭**、郭**认可该售房委托书为原件，但称其中“郭**”的签名并非郭**本人所签。

在原审法院审理中，郭**撤回要求王*其赔偿其可得利益损失的反诉请求。同时，郭**、郭**申请法院调取2012年7月23日的银行监控录像。经原审法院到相关银行调取，银行表示监控录像仅保存2个月，2012年7月23日的录像已无法调取。

另查，经郭**举报，因麦田公司在经营过程中使用的《北京市存量房屋买卖合同》封面落款处擅自使用北京**员会、北京**管理局名义，属虚假宣传行为，故北京市**东城分局于2013年1月31日对麦田公司作出行政处罚，对该公司罚款3万元。因麦田公司在签订房地产经纪服务合同时，未让从事该业务的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理签名，故北京**屋管理局于2012年11月29日作出行政处罚，对该公司罚款15000元。

上述事实，有房屋产权证、《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》、调查笔录、售房委托书、处罚决定书及双方当事人的陈述等在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同受法律保护，本案涉诉房屋登记为郭**、郭**按份共有，王*其在与郭**、郭**签订合同时，仅有郭**一人在场，且签订合同时郭**的委托书也非当场所签，故郭**代理郭**与王*其签订房屋买卖合同对郭**不具有约束力，仅对郭**具有约束力。王*其与郭**签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是真实有效合同。因郭**与黄**明确表示不同意继续履行该合同，故该合同已无法继续履行，现王*其要求解除合同，于法有据，应予支持。

关于定金数额问题，郭**为王*其出具的收条金额为30万元，郭**、郭**对此提出异议，主张仅收取定金25万元，但其并未提供充分证据，据此原审法院认定定金数额为30万元，判决郭**返还王*其定金30万元，并无不当，应予维持。关于可得利益损失问题，王*其作为买房人，对于显性共有人的授权委托未尽到充分的审查义务，故其对于合同无法继续履行存在一定责任，据此原审法院综合全案情况，确定郭**赔偿王*其可得利益损失50万元，并无不当，亦应予维持。另，郭**要求王*其赔偿其损失，原审审理中其未提出反诉请求，原审未予处理正确。

综上，郭**、郭**的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费20280元，由王*其负担8480元（已交纳），由郭**负担11800元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费14250元，由郭**、郭**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月十六日