姜**与李*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人姜**因与被上诉人李*、原审第三人北京安**纪有限公司（以下简称安**公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第16854号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2014年3月，李*起诉至原审法院称：李*与姜**于2013年9月15日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定姜**将位于北京市朝阳区0802号房屋（以下简称涉案房屋）出售给李*。签订合同当天，李*向姜**代理人石××交付定金6万元，并向安**公司交付定金22000元。之后姜**拒绝办理网签手续，并擅自提高价款，导致合同无法履行。故李*诉至法院，要求判令解除李*、姜**签订的北京市存量房屋买卖合同，姜**向李*支付违约金275000元、赔偿李*财产2万元、返还定金6万元。

一审被告辩称

姜**在原审法院辩称：不同意李*的诉讼请求及所述事实。双方签订的房屋买卖合同已经成立，合法有效。李*主张的姜**拒绝网签及提高房屋价款没有任何证据证明。根据北京市关于网签的公示通知，网签的手续应该由中介机构办理，中介也跟姜**代理人通知过已经办理了网签手续，网签并非姜**的义务。定金不应返还，本案定金性质为违约定金，违约方不享有合同的法定解除权，也不享有要求返还定金的权利，是李*拒绝购买房屋。石**是姜**代理人，2013年10月23日中介工作人员向石**发送的短信，称希望将首付延期，石**同意。2013年11月5日中介工作人员说钱已经到账，可以办理网签，并称当天就办理完毕。后中介工作人员又告知石**网签未办理完毕。本案中李*没有按时支付房款，姜**享有法定解除权，对于该违约行为姜**可以适用定金罚则，不予返还李*交纳的定金。

安**公司在原审法院述称：尊重双方的意思表示，同意解除合同。网签没有完成，2013年11月5日我公司只做了网签的提交，但是审核有没有通过还不清楚，网签必须要有授权委托书和公证书。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年9月15日，姜**（出卖人）的委托代理人石**与李*（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定姜**将涉案房屋出售给李*，该成交经安**公司居间介绍成交，房屋成交价格550万元，双方自行交割，拟贷款金额为350万元。同日，姜**（甲方、出卖方）的委托代理人石**、李*（乙方、买受方）与安**公司（丙方、居间方）签订补充协议，约定具体付款方式为乙方于签约当日向甲方支付购房定金6万元；乙方于网签次日向甲方支付购房款194万元，剩余房款350万元乙方以贷款方式支付；甲、乙双方应于2013年10月22日（网签完成后次日）共同前往贷款机构办理贷款申请手续；如未按上述期限履行义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方逾期履行义务超过10日的、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，应按房屋总价款的5%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；乙方拒绝购买该房屋的、逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过10日的，按房屋总价款的5%向甲方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还。

签订合同当日，李*向姜**的委托代理人石**支付了定金6万元，石**出具了定金收条。李*于当日向安**公司支付了居间费2万元。

审理中，石**以证人身×出庭，称其为姜**远房亲戚，涉案房屋于2013年10月17日满足五年唯一住房的条件，可以少缴纳税费，故双方约定2013年10月21日进行网签。对于委托书，其称在签订合同时并没有出示，只是持有并出示了房产证。其在2013年10月24日对于委托书进行了公证并于2013年11月5日向安**公司提交。石**称一直持有公证的授权委托书，但安**公司一直未让其提交。石**回答姜**、安**公司提问时称，安**公司工作人员签约时告知其需要相应的委托手续，约定在网签当日提供公证的授权委托书。

姜**提交的公证书显示，姜**于2013年10月22日至山东省青岛市市中公证处写有授权委托书，载明其委托石**全权办理涉案房屋相关房产事宜。

对于网签流程，安**公司称网签必须要提供公证的委托书、出卖人指定银行账户，李**签材料已经提交齐全，安**公司曾向姜**主张提供网签材料，后姜**一直没有回复。

姜**提交了录音若干。

2013年11月22日与安**公司李**的通话录音，摘录如下，石**：“然后到现在，11月5日你又说对方钱到账了，明天就能给我付，然后我就赶快把授权书什么的拿给你，你就给我去做网签。”“你后来又说按网签17天，11月5号17天，到今天为止也截止了，他也没有付钱，对不对？”2013年11月23日与安**公司李**的通话录音，摘录如下，石**：“他要是继续想买，那我们就重新签合同。我也给他优惠，我之前给他说了，570万元底价。”姜**提交了2013年11月22日与安**公司的短信记录，摘录如下，李**：“现在您要提供一个您本人的农行卡号，我们才能出网签，出了网签客户再给不了首付才算违约。”石**：“11月5日已网签完了，还用我把你前几天发给我的信息调出来吗？”李**：“11月5号说做没做，因为客户资质审核过期了，又重新审的第二遍。”石**：“合同上约定是21日网签，假如你们不做那就是你们中介违约了。你就别再拖着我了，这些利息他们也不付。”安**公司对于上述短信及通话记录表示认可。

李**由于另行购买其他房屋，向安**公司交纳了居间报酬148000元。

原审法院认定的上述事实，有当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、定金收条、短信记录、通话录音、公证书、证人证言等证据在案为证。

一审法院认为

原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。李*、姜**所签《北京市存量房屋买卖合同》及李*、姜**、安**公司签订之补充协议系各方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各方均应严格履行。双方对于房款支付时间明确作出约定，约定为网签次日，对于购房贷款的申请，约定为2013年10月22日（网签完成后次日），由此约定可以看出，李*向姜**支付购房款及申请贷款的前提均为完成网签，而网签时间为2013年10月21日。石**作为证人出庭并称安**公司工作人员签约时告知其需要相应的委托手续，此后直至2013年11月5日才提交了公证的授权委托书，导致了网签未依约进行。而此后石**又未及时提供银行账户，导致资金监管无法办理，进而导致了网签的无法完成。石**在未完成网签的情况下主张李*支付款项，并认为李*形成迟延支付购房款，从而主张提高房屋价款，李*支付购房款的行为应在网签完成后，现网签因石**原因未完成，石**的该项主张不具有合同依据，应视为擅自提高房屋交易价格。姜**作为石**委托人，应承担上述石**行为的责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现石**的行为根据补充协议约定应视为根本违约，李*有权解除合同，补充协议应一并予以解除，姜**应依约给付李*违约金。姜**所称因安**公司隐瞒了相关情况导致其误以为网签已办理完毕的意见，此情形并非李*导致，不足以成为其形成根本违约的抗辩理由，姜**与安**公司如有纠纷，可另行主张。李*主张的违约金数额过高，其此后为购买其他房屋支出的居间费并非由于违约导致的直接损失，法院将结合本案具体情形对于违约金数额予以酌定。补充协议中约定了出卖人即姜**根本违约的前提下，姜**除需给付李*违约金外，亦需赔付李*已给付安**公司的居间费，法院对此予以支持。合同解除后，姜**应将持有的定金返还李*。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认李*与姜**2013年9月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及李*、姜**、北京安**纪有限公司2013年9月15日签订的补充协议于本判决生效之日起解除；二、姜**于本判决生效后十日内给付李*违约金六万元；三、姜**于本判决生效后十日内赔偿李*损失（居间费）二万元；四、姜**于本判决生效后十日内返还李*定金六万元；五、驳回李*的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审法院判决后，姜**不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，发回重审或查清事实后依法改判；李*承担本案的全部诉讼费用。其上诉理由是：原审判决事实认定错误，法律适用错误。李*通过中介公司做出意思表示，并与姜**达成变更网签时间的合意，而非姜**违反合同约定迟*提交《公证书》。随后，姜**按照中介公司的要求于2013年11月5日提供了《公证书》，此后不能办理网签并不是由于姜**的原因造成。双方约定的资金划转方式为自行划转，无需进行资金监管，网签无法完成与此无关。原审判决认定中介公司曾向姜**主张提供网签材料，后姜**一直没有回复存在事实认定错误，安**公司从来没有主张“姜**一直没有回复”这一事实，即使主张，也没有提供任何证据予以证明。在网签和支付首付款等合同履行的关键时间点，由于李*拒绝接听电话，姜**无法与其取得直接的联系，原审法院认定李*对于姜**误以为2013年11月5日网签已经办理完成没有过错存在事实认定错误。姜**提高价款的前提是已经行使了解除合同的法定权利，在解除合同的前提下，姜**有权与李*重新协商合同条款并按照当时的市场价格提高价款，不构成对前一合同的根本违约。

李*同意原判。

安**公司同意原判。

本院查明

本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。按照双方约定，网签时间应为2013年10月21日。姜**认可网签时需要提交公证的授权委托书，但其直至2013年11月5日才提交了公证授权委托书，导致了网签未依约进行。现姜**上诉主张李*通过中介公司做出意思表示，并与姜**达成变更网签时间的合意，李*对此不予认可，而姜**未提供相应证据加以证明，其应承担举证不能的不利后果。

李*向姜**支付购房款及申请贷款的前提均为完成网签。在未完成网签的情况下姜**要求李*支付款项，并以李*构成迟延支付购房款，提高房屋价款，应视为姜**擅自提高房屋交易价格。据此，原审法院确认姜**的行为依约构成根本违约并无不当。姜**应返还李*定金并依约给付李*违约金、赔付李*已给付安**公司的居间费。

综上，姜**的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费6225元，由李*负担3770元（其中1550元已交纳，剩余2220元于本判决生效后七日内交纳）；由姜**负担2455元（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费2455元，由姜**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年三月十九日