王*与北京如**发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王*因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第23712号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人王*之委托代理王*、李**被上诉人北京如**发有限公司（以下简称如日嘉和公司）之委托代理人彭*、李**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

王*在原审法院起诉称：2009年，我居住的房屋因四道口住宅小区项目而实施拆迁，我与如**和公司签订《四道口住宅小区项目拆迁回购安置协议》，如**和公司承诺于2011年12月31日前完成回迁安置楼的建设，并交付我使用。但直至今日如**和公司也未能向我交付安置房屋，我一直同如**和公司协商交房事宜未果。如**和公司未按时交房的行为给我造成了经济损失：第一，我一家不得不在外租房，造成房屋租金损失89670元；第二，因如**和公司逾期交房给我带来应得利益损失，我的回迁房面积70平方米，如果按时交房我将房屋出租每月可得租金8000元，租期按14个月计算共计112000元，扣除如**和公司向我支付的14个月周转费38780元，我的利益损失为73220元；第三，利息损失，我向如**和公司支付了回迁房购房款402850元，按年利率5.75%计算41个月为79143元。现我诉至法院，要求判令如**和公司限期履行安置协议，及时向我交付《四道口住宅小区项目拆迁回购安置协议》中的安置房屋；如**和公司赔偿我因其违约给我造成的损失242033元。本案诉讼费由如**和公司承担。

一审被告辩称

如日嘉和公司在原审法院答辩称：不同意王*的诉讼请求。我方自2009年依据京建海拆许字（2009）第179号房屋拆迁许可证在四道口地区实施土地一级开发，王*所承租的四道口15号房屋一间，建筑面积29.73平米，属于拆迁范围；我们双方于2009年9月21日签订《四道口住宅小区项目拆迁回购安置协议》，约定由我公司为王*回迁安置两居室一套，王*总计向我方交纳购房结算差价款244400元，被拆迁房屋于2009年10月11日拆除。就周转补助事宜，双方于2009年10月11日签订《四道口住宅小区项目拆迁周转补助协议书》，该协议书明确约定了周转补助费的计算方式，我方一直按照双方约定发放周转补助金至今。关于交房事宜，双方亦在合同第八条第一款有明确约定，如延期交房，则延期期间，拆迁周转金按照120%发放。我们的拆迁安置大的思路是按照1：1.4置换房屋，因为是成套房屋，按照家庭成员情况分配居室，超过置换面积的部分按照优惠价格购买；无论如何安置还是如何补助，都是双方协商一致并报政府批准的。周转补助不是按照市场所需的租金计算的，而是按照双方约定计算的。关于王*第一项诉讼请求，房屋的主体建设、配套设施我方都已完成，我方之所以无法交房，是因为供电无法进行验收，供电局无法将民用电接至安置房屋，就上述问题，众多回迁户上访，海淀区政府也在积极给我们双方协调，因为送电需要经北京市的招标平台，需要北京市供电局解决，现在的初步方案是供电局答复称2015年11月1日能够解决入住。我方用书面形式作出过单方承诺，如果在2015年11月15日之后，回迁安置户还不能入住回迁房屋，我方按照双倍的标准发放周转费，该承诺方案我方已经报批了土地管理部门。关于王*主张的损失，租房损失不予认可，我方是按照协议支付周转费，无论是否租房，我方都会支付周转费。应得利益损失没有依据，现在没有交房，不存在出租获益的问题；已付购房款不存在利息损失的问题，是王*应当向我方支付的款项。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2009年9月21日，王*（乙方，被拆迁人）与如日嘉和公司（甲方，拆迁人）签订《四道口住宅小区项目拆迁回购安置协议》（以下简称安置协议），主要内容为：根据北京**设委员会颁发的《房屋拆迁许可证》（京**拆许字（2009）第179号），因甲方将开发建设四道口住宅小区项目，现需对乙方所居住的海淀区四道口15号院全部房屋进行拆迁；乙方在拆迁范围内有正式住宅1间，建筑面积29.73平方米；乙方现有户籍人口2人，应安置人口2人，分别是户主王*，之子王**；乙方应无偿获得的置换房屋面积为41.62平方米；乙方就地回购房屋为甲方开发的位于海淀区四道口地区的四道口住宅小区项目二居室，建筑面积暂测为70平方米（设计号08号）。安置协议第四条约定乙方实际回购房屋的面积为70平方米，超出无偿置换面积28.38平方米的部分，按本协议第三条第2款确定的计价原则，乙方向甲方支付购房款362850元，乙方再向甲方一次性支付该回购房朝向楼层差价款40000元，上述款项合计乙方应向甲方支付回购房房款402850元；第五条约定，乙方在拆迁公告规定的拆迁期限内搬迁的，甲方支付乙方拆迁补助费158450元；双方同意，自本协议签订后7个自然日内，乙方将原房屋全部腾空搬迁，并到甲方处对本协议第四条和第五条涉及的资金进行一次性结算，即乙方应向甲方支付结算差价款244400元；关于回购房屋交付事宜，双方约定，甲方承诺于2011年12月31日前完成回迁安置楼的建设并交付乙方使用，如延期交屋则延期期间拆迁周转金按照120%发放直至交屋为止；房屋周转及周转费用依照甲、乙双方《四道口住宅小区项目拆迁周转补助协议书》约定执行。同年10月11日，王*（乙方，被补助方）与如日嘉和公司（甲方，补助方）签订《四道口住宅小区项目拆迁周转补助协议书》（以下简称周转补助协议），约定：拆除当日，甲方向乙方发放自本协议签订当日至2010年6月30日期间的第一笔周转补助费，其后每半年发放一次，统一转入被拆迁人在光**行账户中，视工程进度情况，最后一次按实际发生数计算；每期周转补助费=（原房屋评估机构的总价＋回购安置资金结算总额）＊拆除当日中行二年定期存款利率＊6个月（或实际发生的补助时间）。王*被拆迁房屋评估价格为749802元。同日，王*房屋被拆除。后如日嘉和公司未能按安置协议约定的时间向王*交付回迁房。2015年4月30日，如日嘉和公司向回迁居民发布《致回迁居民的一封信》，承诺将于2015年11月1日起为回迁居民办理回迁入住手续，若未能在2015年11月1日起开始为回迁居民办理回迁入住手续，则如日嘉和公司自2015年11月1日起按现行周转补助费标准加倍支付周转补助费。现王*周转补助费已经按安置协议约定标准发放至2015年9月30日。另查，回迁房屋主体建设和配套设施已经完工，但因供电问题无法解决尚未进行竣工验收。王*就其主张的损失，举证不足。

原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述及王*提供的安置协议等证据，如日嘉和公司提供的拆迁评估报告等证据在案佐证。

一审法院认为

原审法院判决认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王*与如日嘉和公司签订的安置协议、周转补助协议均系双方真实意思表示，且无损害国家、集体或者第三人利益、损害社会公共利益及违反法律、行政法规强制性规定的内容，故上述协议均合法有效，双方均应按协议约定内容履行各自的义务。安置协议中已经约定了逾期交房情况下如日嘉和公司的违约责任，即如日嘉和公司按周转补助标准的120%向王*发放周转补助费。现如日嘉和公司依约按时向王*发放了周转补助费，而王*就其主张的租房租金损失未能提供相应充足证据证明，故王*要求如日嘉和公司赔偿租房损失的诉讼请求，缺乏相应的事实依据，不予支持；关于王*主张的应得利益损失及利息损失，缺乏相应的法律依据，均不予支持。关于王*要求如日嘉和公司交付安置房屋的诉讼请求，因现安置房屋因客观原因尚无法实际交付，故其该项诉讼请求亦无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回王*的全部诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，王*不服原判，上诉至本院。上诉请求为：撤销原判。依法判令如日嘉和公司给付本人一家在外租房期间的房屋租金损失89670元。主要理由为：双方签订的安置协议中约定2011年12月31日前会将安置楼交付给王*使用，但是如日嘉和公司未按约定日期兑现承诺，反而以安置协议约定了延期交房条件，按期支付延期拆迁周转金心安理得的拖延着施工。如日嘉和公司的过分迟延履行合同的行为已经使王*身心疲惫。原判驳回王*的诉讼请求明显不公。上诉人王*认为如日嘉和公司公司的过分迟延履行合同的期限已经超出王*在订立合同时可能预见的风险。对于超出合同订立时所能预见到的风险，因乙方违反合同约定给另一方当事人造成的损失，应以公平为原则，不应局限于原合同条款。根据合同法第一百一十四条的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。因此王*有租房的实际损失发生，应当予以支持。

如日嘉和公司同意原判，不同意上诉人王*的上诉请求。

本院查明

本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

另，在本院审理期间，上诉人王*提供了租赁周转房屋的付款证明、《出租委托合同》、出租人身份信息及该房屋小区现网络报价、北**计局房屋租赁价格指数等三组证据，用以证明由于如日嘉和公司未能按照约定履行交付房屋的义务，使王*产生了经济损失。如日嘉和公司对证据一、二的真实性关联性均不予认可，如日嘉和公司对证据三的真实性，但认为该数据时当事人自己计算的，不具有权威性。

上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同受法律保护。双方签订的安置协议、周转补助协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。双方均应自觉履行各自义务。安置协议中约定，安置楼房应于2011年12月31日前交付。如延期交屋则按照周转金120%发放直至交屋为止。该合同条款是对如日嘉和公司公司未能在2011年12月31日前交付房屋的情况下，周转金应按120%发放的约定。在合同履行过程中，如日嘉和公司未能在2011年12月31日交付房屋，已按照120%周转金向王*发放了该费用。

从王*与如日嘉和公司签订的拆迁周转补助协议书的内容以及该周转金的计算方法可以看出该周转金的性质应为补助性质，双方对于如日嘉和公司未能在2011年12月31日前交付房屋，周转金应按120%发放的约定是基于房屋拆迁安置工作的特点、拆迁安置协议的整体内容考虑，现上诉人王*以如**公司违反合同约定，要求如**公司承担本人在外租房的损失，没有法律依据，不予支持。

且不论王*提供的新证据是否真实，因其提供的新证据与本案不具有关联性，本院不予采信。

综上所述，上诉人王*的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二千四百六十五元，由王*负担（已交纳）。

二审案件受理费二千零四十二元，由王*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月十六日