李**与北京**粮油食品店房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西*初字第22400号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2014年9月，北京**粮油食品店（下称椿树馆粮油店）起诉至原审法院称：2013年3月4日，我方与李**签订《房屋租赁合同》，约定将位于北京市西城区×××47号独立门面店（下称47号房屋）租赁给李**使用，合同期限为一年，租金每年53600元。合同到期后，李**想续租半年，我方同意，租金上涨为每年57600元。现合同已到期，李**拒绝腾房，还拖欠电费，故起诉至法院请求判令：1、李**将其占用的47号房屋内物品腾空，将上述房屋交还我方使用；2、李**支付从2014年9月1日到腾房之日的房屋占用费，每日158元；3、李**支付违约金10000元；4、李**支付拖欠的电费800元；5、本案诉讼费由李**承担。

一审被告辩称

李*谦辩称：不同意椿树馆粮油店的所有诉讼请求。椿树馆粮油店诉求我方的案由是房屋租赁合同纠纷，只有双方存在租赁合同关系，才可要求我方支付上述费用。但涉案房屋租赁合同我方可以证明是自始无效的，依据椿树馆粮油店所提交证据，自2008年开始涉案房屋房主就不是椿树馆粮油店。椿树馆粮油店在举证期限届满前未能提交其可以合法转租的证明，故其与我方签订的租赁合同自始无效，因而椿树馆粮油店要求我方腾房没有依据。对于与转租权无关的证据我方都不予质证。由于目前椿树馆粮油店只对涉案房屋享有使用权，没有出租及转租权，请求法院驳回椿树馆粮油店的全部诉讼请求。

一审法院认为

原审法院经审理认为：李**主张由于椿树馆粮油店未经涉案房屋产权人金源投资公司同意转租涉案房屋，所以双方签订的《房屋租赁合同》无效。对此法院认为，李**并未提交证据证明涉案房屋产权人金源投资公司不同意椿树馆粮油店对涉案房屋进行转租，而根据椿树馆粮油店提交的《经营场所证明》、《租赁单位治安消防安全生产协议书》、《租赁单位交通安全责任书》等证据，可以看出金源投资公司对椿树馆粮油店将涉案房屋转租给李**是同意的，至少也应该是明知的，在其没有提出异议的情况下，应视为同意。因此双方签订的《房屋租赁合同》有效。而且即使金源投资公司不同意椿树馆粮油店转租房屋，双方签订的《房屋租赁合同》也应有效。理由如下：依照《合同法》的相关规定，只规定了出租人与转租人的租赁合同在未经出租人同意情况下的合同解除权问题，而对转租人与次承租人之间的转租合同未经出租人同意情况下的效力问题未作规定，因此，只要转租人与次承租人签订的转租协议是双方的真实意思表示，依法不存在合同无效的情形，即应认定租赁合同有效。因此，本案中双方签订的《房屋租赁合同》，属于诺成合同的性质，该合同应从双方当事人的意思表示一致时起生效，其合同效力不应当受金源投资公司的约束，因此双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。双方签订合同后，在合同到期之前，又续签合同，添加内容为：“鉴于李**要转让时尚2000理发厅，甲方椿树馆粮油食品店决定再此合同基础上年增加肆仟元房租，并延长此合同至转让结束。（期限半年）”，在李**否认续签当时有“（期限半年）”字样的情况下，结合鉴定机构的鉴定意见，法院认定双方当时续签的内容为“鉴于李**要转让时尚2000理发厅，甲方椿树馆粮油食品店决定再此合同基础上年增加肆仟元房租，并延长此合同至转让结束。”此内容应视为双方同意对原合同进行变更。对于转让何时结束以及转让是否成功应属不确定事件，因此双方续签内容应属附解除条件的合同。对于续签内容涉及的转让期限应有所限制，如果一方消极对待合同所附解除条件，势必会影响合同另一方的利益。李**虽主张椿树馆粮油店为其转让理发厅设置障碍，但其提供的短信椿树馆粮油店不认可，即使该短信真实，李**也应该尽快寻找其他潜在承租人，避免出现至今“未转让结束”的局面。由于李**在半年的时间内未将理发厅转让出去，在双方没有对合同期限作出明确约定的情况下，涉案合同已转为不定期租赁合同，双方当事人均可以要求解除合同。现椿树馆粮油店要求李**腾空涉案房屋，理由正当，法院予以支持。李**自2014年8月31日后未交纳房租，其应自2014年9月1日起支付椿树馆粮油店房屋占用费，具体数额由法院酌定。对于电费金额，李**表示认可，对此法院予以确认。椿树馆粮油店要求李**支付违约金没有法律依据，因此对于椿树馆粮油店此项诉讼请求法院不予支持。李**辩称椿树馆粮油店应支付其房屋扩建及装修等损失，对此法院认为，李**可以通过另案诉讼解决。据此，原审法院于2015年5月判决：一、自判决生效之日起三十日内，李**将北京市西城区广安门外南街甲47号房屋腾空交北京市椿树馆粮油食品店收回，腾空时不得损坏屋内原有设施；二、李**给付北京市椿树馆粮油食品店自二○一四年九月一日起至实际腾房之日止的房屋占用费，房屋占用费按照每日一百四十八元标准计算；三、李**给付北京市椿树馆粮油食品店二○一四年八月电费八百元；四、驳回北京市椿树馆粮油食品店的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，李**不服，上诉至本院称：椿树馆粮油店不是47号房屋的所有权人，房屋所有权人禁止其转租，故我与椿树馆粮油店签订的《房屋租赁合同》无效；租赁期间内椿树馆粮油店多次提出增加租金的不合理要求，并向我要挟索要100000元，用于交纳偷电罚款，合同到期后，椿树馆粮油店百般刁难，导致房屋至今尚未转让，因椿树馆粮油店存在重大违约，我有权拒绝继续支付租金；故要求撤销原判，依法改判驳回椿树馆粮油店的全部诉讼请求。椿树馆粮油店同意原判。

本院查明

经审理查明：2008年，椿树馆粮油店与李**签订《房屋使用合同》约定，椿树馆粮油店将47号房屋（楼房一层一间、上下两层）建筑面积约80平方米，使用面积60平方米交给李**使用，租期为2008年3月1日至2011年2月28日止，房屋使用费36000元。2011年2月15日，椿树馆粮油店与李**签订《房屋租赁合同》约定，椿树馆粮油店将47号房屋建筑面积约80平方米租赁给李**经营使用，租期为2011年3月1日至2012年2月28日止，房屋年租金39000元分4次交纳，每次交纳9900元。

2013年3月4日，椿树馆粮油店（甲方）与李**（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方将47号房屋建筑面积2层约130平米，租赁给乙方经营使用；租赁期限一年，从2013年3月1日起至2014年2月28日止；房屋年租金53600元，分4次交纳，每次交纳13400元。二、乙方出现下列情况之一时，甲方有权终止合同并书面通知乙方限期内撤出使用房屋，期限已过，甲方收回房屋：1、乙方将使用房屋转租、转让、抵押、抵偿的；2、乙方利用房屋进行非法活动或违法经营的；3、乙方未按期交纳房屋使用费超过10天的，未能按时向甲方缴纳水费、电费、供暖费；4、乙方擅自改变主体设施或承重结构的。三、乙方权利和义务：1、合同期间乙方自起执照，独立经营，照章纳税。自负民事与法律责任，甲方不得干涉乙方正常经营活动；2、合同期满，若甲方继续出租该房屋，同等条件下乙方有优先租用权；3、合同期间，乙方须按期交纳房屋使用费、水费、电费、供暖费等相关费用；……；7、合同期满，乙方在使用房屋墙体，地面上的改造设施，除纯广告标志外，添附物一律不得拆除，无偿归甲方所有，与墙体、地面不相连的设施归乙方自行处理。四、责任及争议解决：1、合同期间甲乙双方中的任何乙方想提前终止合同，必须提前三个月以书面形式通知对方，待协商一致后方可终止合同；2、合同期间甲乙双方任何一方未按合同规定履约，违约方须向对方支付未履行完合同期限使用总额20%的违约金。

后椿树馆粮油店法定代表人郜世谊在该合同后添加内容为：“鉴于李**要转让时尚2000理发厅，甲方北京市椿树馆粮油食品店决定再此合同基础上年增加肆仟元房租，并延长此合同至转让结束。（期限半年）”下方有郜世谊签字及椿树馆粮油店盖章，时间为2014年2月18日，右方有李**签字但无时间。

原审法院审理中，李**认可签字是其所签，但认为是椿树馆粮油店法人郜世谊威胁其签的，其不记得签字时间，而且其认为签字时添加内容没有“（期限半年）”四个字。经当庭比对，“（期限半年）”四个字颜色相对于前面的内容颜色较浅，椿树馆粮油店给出的解释是当时笔没水了，甩了甩，李**对此说法不认可。李**于2014年11月29日向原审法院申请对“鉴于李**要转让时尚2000理发厅，甲方椿树馆粮油食品店决定再此合同基础上年增加肆仟元房租，并延长此合同至转让结束。”这些字与“（期限半年）”四个字是否同一时期、同一支笔书写进行鉴定。后经北京**民法院摇号选定法大法庭科学技术鉴定研究所作为鉴定机构进行鉴定。因文字形成时间无法鉴定，李**要求对上述文字是否同一支笔书写进行鉴定。2015年3月2日，法大鉴定所出具法大（2015）物鉴字第28号司法鉴定意见书，鉴定意见为：送检材料第4页中的“（期限半年）”字迹与“鉴于李**要转让……并延长此合同至转让结束”。字迹不是同种书写色料书写形成。双方认可该鉴定意见，但椿树馆粮油店坚持认为以上字迹是同一时间书写，并主张合同所添加内容为附条件的合同，现李**不积极履行所附条件，合同已转成不定期租赁，椿树馆粮油店随时有权解除，而李**则认为由于椿树馆粮油店阻止李**转让，所以合同条件才未成就，而且合同所添加内容“……年增加肆仟元房租”与“期限半年”相互矛盾。

原审法院审理中，李**称涉案房屋产权人北京市**有限公司（下称金源投资公司）只允许椿树馆粮油店使用，椿树馆粮油店无权出租及转租。椿树馆粮油店未提交金源投资公司同意其转租的证明。李**称其投入20余万元建筑二层夹层并进行装修，椿树馆粮油店对此不认可。李**称椿树馆粮油店让其交10000元转让费，但未提供相关证据；李**提供椿树馆粮油店法人郜世谊给其发送的短信，内容为“快递不行，没地停车”，以此证明椿树馆粮油店阻止李**转让，椿树馆粮油店对此不认可。自2014年8月31日后，李**未交纳房屋租金，李**未交纳2014年8月份的电费800元。李**至今未将涉案房屋转让。

上述事实，有《房屋租赁合同》、《关于椿树馆粮油食品店改制为股份合作制企业资产移交的处置说明》、《住所使用证明》、《经营场所证明》、证人证言、收据及双方当事人的陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：虽椿树馆粮油店未提供有效的证据证实涉案房屋产权人金源投资公司同意其转租，但椿树馆粮油店与李**之间的租赁关系存续的数年期间之内，金源投资公司未提出异议，李**亦否认其正常经营曾受到第三人的干涉，故椿树馆粮油店与李**签订的《房屋租赁合同》的合同应属合法有效，双方当事人均应依约履行。

《房屋租赁合同》履行期等将届满之前，因李**要转让其经营的理发厅，李**与椿树馆粮油店在《房屋租赁合同》上添写“年增加肆仟元房租，并延长此合同至转让结束。（期限半年）”。对于添加的“期限半年”经鉴定与其它字迹不是同种书写色料书写形成，该鉴定结论与椿树馆粮油店所称文字系同一支笔书写而成相互予盾，且该《房屋租赁合同》由椿树馆粮油店持有，故本院认定“期限半年”系椿树馆粮油店单方事后添加，对李**不产生法律效力。《房屋租赁合同》添写部分约定了合同期限延长至李**转让结束，李**虽称椿树馆粮油店阻止其转让店面，但未提供有效的证据予以证实，本院对李**的该项诉讼意见不予采纳；由于李**单方转让店面的原因，《房屋租赁合同》延长的期间已经远超出原合同约定的履行期间，李**明显怠于行使其转让店面的权利，造成双方矛盾激化，双方已经不具备继续履行转让店面的可能性，现椿树馆粮油店提出要求解除《房屋租赁合同》并要求李**腾退涉案房屋，理由正当，本院予以支持。

李**自2014年8月31日后未交纳房租，其应自2014年9月1日起支付椿树馆粮油店房屋占用费，原审法院依据47号房屋的实际使用情况酌情认定李**应交纳的房屋占用费，并无不妥，应予维持。李**所称椿树馆粮油店应支付其房屋扩建及装修等损失，可另行解决。

综上，李**的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

鉴定费3000元，由北京**粮油食品店负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。

一审案件受理费25元，由李**负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费50元，由李**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十八日