陈*等与北京康**有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

本院受理原告施**、陈*与被告北京康**有限公司商品房销售合同纠纷一案。本院立案受理后本案依法适用简易程序，由审判员朱**独任审判，书记员王**担任法庭记录。原告施**及二原告的委托代理人陈**、李*、被告委托代理人张**、王**均到庭参加审判，本案现已审理终结。

原告诉称

二原告诉称：2009年12月25日，被告与两原告签署了《商品房预售合同》（合同编号：Y949318），购买了由被告出售的位于北京市昌平区小汤山镇常兴庄×号房屋。被告曾就办理上述房屋产权证事宜多次与两原告协商，双方分别于2014年9月12日及2015年4月2日签署了《商品房买卖合同补充协议二》和《商品房买卖合同补充协议三》，均就被告办理完成两原告名下房屋产权证的时限进行了约定。时至今日，被告仍未能为两原告办妥房屋产权证，致使两原告无法用房产证办理其他经济事宜。被告的行为已经严重违反了双方合同的约定，侵害了两原告的合法权益，故诉至法院请求：1、请求法院判决被告履行2009年12月25日签订的《商品房预售合同》（合同编号：Y949318）的约定，为两原告办理北京市昌平区小汤山镇常兴庄×号房屋的所有权登记手续及《房屋所有权证》；2、请求法院判决被告因延期办理北京市昌平区小汤山镇常兴庄×号房屋的所有权登记手续及《房屋所有权证》。而向原告支付违约金（违约金计算标准，以总房款470万元为本金，按日万分之一计算，从2012年5月30日起至被告为两原告办理完成上述房屋的所有权登记手续及《房屋所有权证》时止。截止2015年10月15日违约1233日，计579，510元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告辩称：1、原告诉状与事实不符，双方已经通过补充协议的方式就被告2015年2月19日之前逾期办理房屋产权证的违约责任进行了折抵与补偿。原告与被告曾于2014年9月12日，专门就本案商品房房屋产权证办理延迟的补偿事宜达成了《商品房买卖合同补充协议二》。在该补充协议第1、2条中，双方同意由被告以该商品房面积补差款69981.73元，以及由于面积增加而发生的税费、维修基金等一切相关费用折抵迟延办理房屋产权证的违约金。此外，双方还商定再免除原告自2013年1月1日至2014年12月31日，共二年的物业费作为补偿。在该补充协议第3条中，双方又将该商品房房屋产权证的办理期限变更为2015年2月19日。因此，原、被告双方已经就被告2015年2月19日之前逾期办理房屋产权证的违约责任，通过上述折抵与补偿进行了处置并履行，原告再对此提出违约金的主张已经没有依据。2、除了2015年2月19日之后的违约金之外，原告的其他诉讼请求依法应予驳回。综上所述，被告2015年2月19日之前逾期办理房屋产权证的违约责任已经折抵、补偿。原告实际上只能主张2015年2月20日之后，被告逾期办理房屋产权证的违约责任。根据合同约定的计算方法以及原告主张的违约截止日期，即从2015年2月20日至2015年10月15日，约计为240日，计112，800元。原告的其他诉讼请求依法应予驳回。

本院查明

经审理查明：2009年12月25日，两原告与被告签署了《商品房预售合同》（合同编号：Y949318），原告以470万元的价格购买了由被告出售的位于北京市昌平区小汤山镇常兴庄×号房屋。双方约定出卖人应当在2010年9月30日前向买受人交付该商品房，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起650日内取得房屋所有权证书的，由出卖人按总房款的日万分之一，自主合同约定的办理期限最后一日起向买受人计算违约金，直至该房屋所有权证书办出之日止，并在搬出后的7日内书面通知买受人领取违约金。二原告在合同签订后支付了全部购房款及税费，并于2010年8月18日办理入住手续。

因被告未按合同约定办理上述房屋产权证，双方就此多次协商，并于2014年9月12日签署了《商品房买卖合同补充协议二》。其中，第1条约定，双方同意以该商品房面积补差款69981.73元折抵迟延办理房屋产权证的违约金，二原告无需补缴面积差价款以及由于面积增加而发生的税费、维修基金等一切办理产权证的相关费用；第2条约定被告免除二原告两年的物业费作为补偿，自2013年1月1日至2014年12月31日；第3条约定被告在2015年2月19日前办妥产权证并交予二原告；第4条约定在满足上述第1、2、3条约定的条件下，二原告保证不再以任何形式就该房屋买卖向被告主张违约赔偿。因被告未能按照《商品房买卖合同补充协议二》约定的日期办理完毕房屋产权手续，双方经协商于2015年4月2日签订《商品房买卖合同补充协议三》。其中第1条约定如被告于2015年4月30日前为二原告办理完该房业主名下产权证，则被告同意在补充协议二的基础上再免除二原告一年的物业费，如被告于2015年7月31日前为二原告办理完该房业主名下产权证，则被告同意在补充协议二的基础上再免除二原告两年的物业费；第2条约定被告承诺并保证本补充协议签订后，被告按实测面积和约定日期为二原告办理完毕产权登记手续；第3条约定如果被告于2015年7月31日前仍未能办完业主产权证的，则二原告不受上述承诺与保证的限制。截至开庭前，被告仍未办理产权转移登记手续。

上述事实有《商品房预售合同》、2009年12月25日发票、2010年1月1日发票、2010年5月12日发票、2012年5月12日费用明细及收据、歌华有线光缆入网建设费、2009年12月25日印花税收据、商品房买卖合同补充协议二、商品房买卖合同补充协议三和原被告当庭陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：原被告双方签订的《商品房预售合同》及补充协议均系双方的真实意思表示，内容合法且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，被告虽然两次与原告达成补充协议，但均未按协议约定兑现承诺。按照协议约定，如被告不能依约完成办理房屋转移登记手续，则二原告不受自身承诺的限制，故双方应当按照主合同约定的违约金条款计算违约金。被告于2010年8月18日交付房屋，根据主合同的约定最迟应在2012年5月30日前办理完毕产权转移登记手续，否则被告应当按总房款的日万分之一向二原告支付违约金，直至办理完毕产权转移登记手续。因此，关于第二项诉讼请求，本院认为符合合同约定，应予支持。关于二原告的第一项诉讼请求，因申请办理涉案房屋产权手续尚未完备，故本院无法支持该项诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告北京康**有限公司于本判决生效后七日内向原告陈*、施**给付违约金五十七万九千五百一十元。

二、驳回原告陈*、施**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费四千七百九十八元，由被告北京康**有限公司负担，于*判决生效后七日内缴纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月十八日