苏**与曾**等确认合同无效纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人苏**因与被上诉人曾**、原审被告王**确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第18578号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人苏**之委托代理人张*，被上诉人曾**之委托代理人王*，原审被告王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年2月，曾**起诉至原审法院称：曾**与王**系夫妻关系，二人共有一套房屋即北京市202号房屋（以下简称涉案房屋），该房屋登记在王**名下。2011年5月份，王**、苏**相互串通，瞒着曾**签订了买卖协议，将涉案房屋过户到苏**名下，侵犯了曾**的合法权利，故起诉至法院，要求确认王**、苏**于2011年5月17日签订的编号为CW169204的合同无效。

一审被告辩称

王**在原审法院辩称：涉案房屋是1998年我与曾**婚姻关系存续期间购买的。2009年因为做投资亏损，我找到苏**的兄弟苏**，在双井桥北优士阁北京**限公司，我向该公司借款3万元，我当时承诺两个月偿还5万元，但我没有偿还。2010年2月，该公司要求使用房屋抵押，但当时我已经58岁，不能在银行做贷款，要用一个年轻人的名义贷款，我当时贷款80万元，扣除之前3万元借款的利息和本金，给了我28万元，剩余40万元没有给我。之后，我又从该公司中支取40万元，2010年2月，该公司要求我偿还80万元贷款，但是我没有能力偿还，当时苏**办理相关手续，我向刘**借款80万元，月息15万元，用该笔借款偿还了银行的贷款。此次借款后，涉案房屋恢复登记到我名下。因此刘**借款本息已经涨到150万元，我没有能力偿还，为了偿还上述债务，我将房屋出卖给苏**，由苏**贷款，所以我和苏**签订了房屋买卖合同。2011年3月，以苏**名义从银行贷款135万元，该笔费用直接给付刘**，之后刘**又找我，要求再次给付15万元。

事实上在我丈夫不知情的情况下，我将涉案房屋出售。因为我欠了苏**的债务，用出卖房屋的方式偿还债务，一开始我不想出卖涉案房屋，后因无力偿还债务，苏**劝我把房子卖了。要出卖房子的时候，我找苏**要一部分房款给我用来租房子，苏**也没有给我。2012年5月16日，我向北京金**有限公司咨询将房屋出卖以后能否再居住一年，2012年9月17日，北京金**有限公司与我联系说有一个客户愿意让我再住一年，我说给她一年5万元的房租，谢女士同意，之后我和谢女士讲了出卖房屋的原因，谢女士看了几次涉案房屋，后我将涉案房屋出卖给谢女士。当时我丈夫在重庆治病，不知道这些事情，我卖房子的原因就是为了偿还苏**的债务，我同意确认涉案房屋的买卖合同无效。

苏**在原审法院辩称：王**与苏**签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示。卖房时，王**称其已离婚，因王**从苏××处借了大量款项，房屋过户至苏**的名下是因为王**要求以苏**的名义贷款，贷款金额为135万元，该银行贷款是苏**在偿还，该135万元从苏**的名下给付刘**。之后，王**联系陈**，将涉案房屋出卖。无论是和苏**签订买卖合同，还是出售给陈**，均是王**的真实意思表示，苏**不清楚曾**存在。曾**称不知晓涉案房屋的买卖合同，自2010年，王**大笔从苏××处借款用于生活开支，曾**不可能不知道这些钱的来源。

一审法院查明

原审法院经审理查明：曾**与王**系夫妻关系，双方于1978年12月26日登记结婚。王**自2002年4月8日取得涉案房屋的产权证，该房屋现登记在案外人陈**名下。现涉案房屋由曾**、王**居住。

2011年5月17日，王**与苏**签订了编号为CW169204的《北京市存量房买卖合同（自行成交版）》，约定王**出卖涉案房屋，成交价格为58万元。2012年9月18日，案外人谢**与苏**就涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，2013年2月25日，涉案房屋过户至陈**名下。后谢**、陈**作为原告起诉苏**以及北京金**有限公司，要求苏**交付涉案房屋并支付违约金。2013年12月，法院出具（2013）朝民初字第22553号民事判决书，判决苏**向谢**、陈**交付涉案房屋并支付相应违约金。

2012年2月15日，王**签署内容为：“本人王**委托苏**先生用房屋办理的银行贷款壹佰贰拾柒万元整（￥1270000.00元）和本人向苏**先生的借款壹佰叁拾万元整（￥1300000.00元），双方协商于2012年3月15日一次性还清。本人承诺：如违约，自愿交出本人现住房产（北京市朝阳区202号），归苏**先生自行处理。”

2012年7月13日，苏**、王**签署内容为：“今有王**、苏**因借款一事达成如下协议：1、王**同意在2012年8月10日未归还借款1300000.00（万元）（原文如此）情况下，主动把现住房朝阳区202号房屋搬空。2、剩余未归还的借款双方再协商解决。”

庭审中，苏**提交多份借条，证明苏**借给王**共计166.4万元，另外还有替王**偿还刘**的借款127万元。王**对有其签字的均认可，但表示实际借款为143.4万元（其中138.4万元通过银行转账，5万元为现金）。

就涉案房屋买卖，王**与苏**均表示仅仅签订了网签合同，未签订其他合同。苏**陈述合同价款确定为58万元是为了避税，实际的房屋买卖价格以实际借款金额为准，借款多少，房屋出售价格就是多少。王**表示不清楚房屋的价款是多少。

关于涉案合同房款是否履行，苏**、王**均陈述未履行房款支付义务，苏**未支付王**房款。

关于签订涉案合同的目的，苏**表示是以房抵债，王**表示是为了贷款。

关于购买涉案房屋的贷款情况，王**陈述贷款数额为135万元，苏**陈述为127万元，法庭要求苏**出具贷款合同，但其未向法庭出具。

经询，曾**表示王**出卖涉案房屋时，曾**不知情；王**表示出卖时告知过苏**涉案房屋系其与曾**的夫妻共同财产；苏**表示询问过王**的婚姻情况，王**表示系独身一人。

原审法院认定的上述事实，有当事人陈述、《北京市存量房买卖合同（自行成交版）》、产权证、（2013）朝民初字第22553号民事判决书等证据及庭审记录在案佐证。

一审法院认为

原审法院经审理认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，涉案房屋在曾**与王**婚姻关系存续期间取得，该房屋应属于曾**与王**的夫妻共同财产，故对涉案房屋的处分应征询曾**意见，而王**私自处分涉案房屋，具有恶意。王**与苏**之间存在借款关系，后王**与苏**就涉案房屋签订买卖合同的网签合同，但双方并未签订其他合同，且至今涉案房屋仍由曾**、王**占有使用；苏**在庭审中表示系以王**所欠款项作为房款数额，但王**就其欠苏**的款项数额也有异议，且双方就涉案房屋的出卖价款未达成一致意见，苏**也未给付王**任何房款；就贷款数额等事宜，王**、苏**也陈述不一，且经法庭要求，苏**未能提供就涉案房屋贷款等其他相应材料。综上，王**与苏**就涉案房屋的交易与正常房屋交易习惯明显不符，据此，法院认为苏**在签订涉案房屋买卖合同时也非善意。苏**与王**为抵债签订房屋买卖合同时，应当知道王**可能存在配偶，但苏**仍与王**签订合同，双方具有串通的嫌疑。综上，法院认为，苏**与王**就涉案房屋签订的房屋买卖合同，损害了曾**利益，应为无效。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：确认王**与苏*利于二○一一年五月十七日签订的编号为CW169204的《北京市存量房买卖合同（自行成交版）》无效。

原审法院判决后，苏**不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回曾**的诉讼请求。其上诉理由是：一、原审判决认定苏**与王**恶意串通，没有任何事实与法律依据。苏**有充分足够的理由相信王**签订房屋买卖合同及转让房屋均是合法处置自己独有财产的行为。人民法院不应当以夫妻一方私自转让共有房屋为由判定买卖合同无效。二、原审判决认定苏**与王**就涉案房屋交易的行为与正常房屋交易习惯明显不符，与客观事实不符。双方按照约定签订房屋买卖合同，办理房屋过户的行为本质上属于债务清偿行为，合法有效。苏**没有就涉案房屋买卖合同向王**给付房款，是因为房款已与王**的欠款相抵，并不等于苏**没有支付买受房屋的对价。王**之所以在房屋买卖完成后仍居住在房屋内，系因为其出尔反尔，违反诚实信用原则。

曾**同意原判。

王**同意原判。

本院查明

本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：公民的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，涉案房屋系在曾**与王**婚姻关系存续期间取得，该房屋应属于曾**与王**的夫妻共同财产。曾**对该房屋的合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。王**因与苏××之间存在借款关系，其与苏**就涉案房屋签订了编号为CW169204的《北京市存量房买卖合同（自行成交版）》，约定涉案房屋成交价格为58万元。该房屋售价远低于市场价格。苏**虽主张合同价款确定为58万元是为了避税，实际的房屋买卖价格以实际借款金额为准，借款多少，房屋出售价格就是多少，但其并不能明确实际借款数额。而王**就其所欠苏××的款项数额亦有异议。故本院对苏**的上述主张不予采信。从双方签约时的交易背景、主观认识状态，本院认为王**与苏**以明显低于市场价格签订房屋买卖合同的行为，对曾**构成了恶意，损害了曾**的利益，应为无效。

综上，苏**的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费70元，由王**、苏**负担（曾**已交纳，王**、苏**于本判决生效后七日内给付曾**）。

二审案件受理费70元，由苏**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月十九日