北京**有限公司与中国人民武**第十五支队租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北**有限公司（以下简称大**公司）与被告中国人**队第十五支队（以下简称十五支队）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大**公司的法定代表人杨砚、委托代理人张**，被告十五支队的委托代理人武**、李*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原**峡公司诉称：1998年1月18日，京山县驻京办事处（以下简称京山驻京办）与十五支队签订《房屋租赁合同》，约定十五支队将其所有的丰台区丰台北路28号院3号楼1－3层房屋（以下简称1－3层房屋）出租给京山驻京办用于办公、招待及餐饮，租金每年35万元，每4年对租金进行8％以下的修订。任何一方未按合同履行，造成违约致使合同提前终止，由违约方向对方支付未履行部分的20％违约金。合同签订后，该合同由原告实际履行，并办理了将上述房屋转由原告租赁的手续。2000年1月1日，京山驻京办与十五支队签订《补充协议》，约定鉴于乙方投资装饰、装修，购置各类设备、设施投资较大，在短期内无法收回投资成本，十五支队承诺前一个五年租赁期满后，续签下一个五年租赁合同，直至2014年12月31日。如果甲方或乙方违约不再续签上述租期的合同，给对方造成的经济损失应当给予合理的补偿，并由违约方向对方支付未履行部分的20％违约金。

2000年5月8日，原告与十五支队就双方1998年1月18日的《房屋租赁合同》签订《房屋租赁补充合同》，约定丰台北路28号院3号楼第4层房屋（以下简称4层房屋）也由原告承租，用于办公、招待及餐饮，租赁期限届满日仍为2014年2月18日，租金每年65000元，每4年对租金进行8％以下的修订。任何一方未按合同履行，造成违约致使合同提前终止，由违约方向对方支付未履行部分的20％违约金。2004年6月28日，双方就1－3层房屋签订《房地产租赁合同》，租期自2004年6月30日至2009年6月30日止，租金为350000元每年。

2009年6月25日，十五支队通知原告，要求原告按主楼每4年5％的标准补交上浮修订款，续租的年租金上涨为80万元，如不能如期办理，将视为合同终止，其将采取停水停电等措施。2009年8月11日，十五支队再次发出通知，要求租金每年70万元，补交以前合同规定的4％，未按期办理的，其无条件收回房屋。

2010年5月6日，十五支队在原告已补交修订款的情况下，悍然发出《关于收回3号楼及附属伙房的通知》，要求原告在2010年5月9日前腾退房屋。原告多次要求与十五支队沟通，均被其拒绝。随后，十五支队采取停止供电、供暖、砌墙封门等手段，使原告无法经营，造成包括但不限于装修损失699398.35元，其它损失353500元的巨额损失。

2011年6月，十五支队在丰**院起诉原告，要求收回房屋。原告提出反诉，要求十五支队赔偿经济损失300余万元。丰**院在判决中要求原告另案起诉，原告不服提起上诉，二审法院维持了一审判决。要求判令被告赔偿原告装修损失699398.35元；被告承担可得利益损失709068元；被告承担诉讼费。

被告辩称

被告十五支队辩称：一、关于被告与原告的房屋租赁合同关系问题。原告与被告针对1－3层房屋并未签订房屋租赁合同。原告于2004年6月28日与中国人民**总队第三师（以下简称三师）签订的《房地产租赁合同》，租赁合同期限自2004年6月30日起至2009年6月30日止，合同到期后，并未续签。原告主张租赁1－3层房屋的事实追溯到1998年京山驻京办与被告签订的合同，有悖事实。京山驻京办将房屋转租给原告的事实，被告并不知情，也未书面同意。2000年1月1日，被告与京山驻京办签订的《补充协议》，并非针对1998年所签的租赁协议。原告所述2000年5月8日，与被告签订的4层房屋的《房屋租赁补充合同》，该协议应为无效。二、原告所述已经将上浮租金补足，该事实并不存在。2009年6月，原告与三师签订的合同租赁期限届满之前，根据当时租赁市场行情，租金普遍上涨，被告及时提醒原告，告知增加租金，但原告并未接受。三、关于被告要求原告腾退房屋一事。2010年5月，被告通知原告腾退房屋，属于军事需要。被告发出通知之后，原告一方面书面承诺7月31日前腾清房屋，一方面纠结人员到被告处闹事等。2011年5月，被告通过诉讼主张原告腾房并支付占房使用费，经法院判决，要求原告腾房并支付占房使用费。2011年12月1日，二审过程中，原告主动提出交付房屋，在被告与二审法官对房屋进行交接时，发现房屋结构被损毁严重，至今没有恢复，所以该房屋至今未进行处理。原告的行为影响了被告军事用房的进度，亦给被告造成了经济损失。四、关于租赁房屋的装修和改扩建问题。军队有明确规定且原告与三师的房屋租赁合同也有约定，凡是对承租房屋进行装修或者改扩建，必须做到以下三点：书面申请，经审批才能装修和改扩建；必须按照审批事项进行，且费用自理；房屋收回或者合同期满，应完好无损无条件交付。据了解，原告并未向三师提出任何书面申请对租赁房屋进行装修改造，即便对内有些为了经营使用而进行的装修，那么合同期满后，交付房屋时也是无条件交付，所以，原告无权主张装修损失。被告收回房屋一是合同到期未续签，二是军事需要。综上所述，原告的诉求无事实和法律依据，应予驳回。

本院查明

经审理查明：1998年1月18日，出租方（甲方）十五支队与承租方（乙方）京山驻京办签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将1-3层房屋，建筑面积1046平方米的房屋出租给乙方；租赁期限16年，自1998年2月18日至2014年5月18日；租赁用途为办公、招待及餐饮；年租金35万元，每4年对租金进行8%以下的修订；乙方可以对承租房屋进行改造装修。2000年1月1日，出租方（甲方）十五支队与承租方（乙方）京山驻京办签订《补充协议》，约定：甲方鉴于乙方装修、购置设备等投资较大，在短期内无法收回投资成本，当乙方租赁期满（即至2004年12月31日止）时，甲方承诺与乙方签订2005年1月5日至2009年12月31日的房地产租赁合同。当乙方租赁期满（即2009年12月31日止）时，甲方承诺与乙方再续签2010年1月1日至2014年12月31日止的房地产租赁合同；甲方与乙方续签的合同年租金为35万元，其租金的增长幅度为每4年在8%以内调整；如果甲方或乙方违约不再续签上述租期的合同，给对方造成的经济损失应当给予合理的补偿，并由违约方向对方支付未履行部分的20%违约金。2000年5月8日，甲方（出租方）十五支队与乙方（承租方）大**公司签订《房屋租赁补充合同》，约定：甲方将四层房屋出租给乙方作为办公、招待、住宿及餐饮使用，建筑面积346平方米；年租金6.5万元，每四年对租金进行一次8%以下的修订；租期自2000年7月18日至2014年2月18日。甲乙双方任何一方未按合同履行，造成违约致使合同提前终止的，由违约方向对方支付未履行部分的20％违约金。

2004年6月28日，出租方（甲方）三师后勤部与承租方（乙方）大**公司签订《武警部队房地产租赁合同》，约定：甲方将1－3层房屋建筑面积1046平方米出租给乙方使用；租赁用途为办公、招待、住宿、餐饮；租赁期限自2004年6月30日起至2009年6月30日止；房地产年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）35万元，付款方式为每半年支付17.5万元；租赁期内的水、电、暖、煤气、设备、物业管理、场地道路围墙维修等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担，按季结算；租赁期内，乙方在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方。乙方必须在租赁期满时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续。甲方有违反合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方向乙方支付违约金1万元；乙方有违反合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方向甲方支付违约金1万元；本合同经双方签字盖章业经武警部队基建营房部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效。三师、大**公司分别在合同落款处盖章、签名。该合同经武警部队基建营房部门审查批准并加盖武警北京市部队合同审核专用章。该合同生效后，大**公司依合同约定租赁使用建筑面积1046平方米的房屋，即1-3层房屋。北京市丰台区丰台北路28号房屋所有权人登记在武警总部后勤部（中国人民武**第十五支队）名下。2010年4月，武警北**部营房处向三师十五支队通知：根据武警部队军事任务需要和十五支队编制体制调整营房需求，现通知你师务必于2010年5月10日前，将坐落在十五支队营院的3号楼、附属伙房、大门西简易房、原修理厂出租房屋收回，做好规划、勘探、设计相关准备工作。5月10日8时前将房屋收回情况以书面形式报总队后勤部营房处，逾期追究单位责任。同时，三师以相同内容向十五支队通知，要求其收回上述房屋。随后，十五支队多次通知大**公司要求收回1-3层房屋。2010年5月30日，大**公司向十五支队出具书面《承诺书》：根据贵支队多次通知要求，我公司遵照其安排，在六月十日前签订房屋租赁合同后进行装修；在7月31日前腾退3号楼，房地产交甲方，交清水电房租等费用，在此期间，希望十五支队确保公司正常供水供电；未尽事宜，双方再进行友好协商。因大**公司未在2010年7月31日前腾退房屋，故双方当事人产生纠纷。

2011年6月，十五支队以物权保护纠纷将大**公司诉至本院，要求大**公司腾退1－3层房屋等。该案诉讼中，十五支队称，2010年10月根据城管部门关于整顿市容的要求，十五支队在丰北路28号3号楼北侧约3米邻街处砌一道高2.5米、长约四五十米的砖墙，并留有出入口，但砌墙不仅只是在3号楼。大**公司称，大**公司与十五支队因上浮租金问题产生纠纷后，十五支队于2010年5月即断电，并要求大**公司承诺退房。此后，十五支队又自行挖断自来水管断水，并于10月份砌墙。其时大**公司在丰北路28号3号楼1-3层留有厨房设备、空调、床、洁具等物品，并有人留守。此外，十五支队及大**公司均认可丰北路28号3号楼1-3层房费交至2010年6月。三师出具《情况说明》：根据武警总部（2004）武后字第162号文件精神及《中国人**北京市总队空余房地产租赁管理实施细则》关于“支队（团）不准直接出租空余房地产”、“空余房地产租赁合同实行审核制度”、“合同期限不得超过五年”等相关规定，十五支队无权对外出租空余房地产；我师于2004年6月28日与大**公司签订《武警部队房地产租赁合同》，将坐落于丰北路28号3号楼1-3层房屋（所有权人为武警十五支队），建筑面积1046平方米，租赁给大**公司使用，合同期限为五年，自2004年6月30日起至2009年6月30日止。合同到期后，我师未与大**公司续签租赁合同。房屋租赁费由十五支队代为收取，并于每年12月底将租赁收入情况逐级上报；2010年4月，因军事需要，我师多次下达书面通知，要求十五支队将上述租赁房屋收回。至今该房屋尚未收回，给我武警部队造成极坏影响，妨碍了国防建设。总队、师对此非常关注，责令十五支队每日向师汇报收回租赁房屋的进展情况并指派专人督促此事。大**公司否认与三师存在租赁合同关系。2011年10月，本院判决大**公司腾退1－3层房屋等。

2011年12月1日，在该案的二审期间，在法院的主持下，大**公司将1－3层房屋及4层房腾空交付给十五支队。交付房屋的谈话笔录中载明，十五支队的委托代理人称：现在，现场被对方拆的很乱，对方相关装修未拆完，天花板、楼梯、扶手、电箱、门缺损，门框被拆走，暖气片缺少，卫生间洁具缺少，暖气管、二楼走廊主体部分破坏，电线线路被拆，横梁破坏，电源线、插头、所有灯具、窗台破坏，有地方漏水，全部房门被拆除，附属伙房被拆除等。大**公司的委托代理人称：今天房屋状况是这样，我们认可今天法院来看到的现场。十五支队称系大**公司将租赁房屋的装修等破坏，大**公司对此予以否认。

大**公司称其系与十五支队之间存在租赁合同关系，并提交2004年6月28日的《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》复印件1份，该合同载明：出租方（甲方）十五支队，承租方（乙方）大**公司，甲方将1－3层房屋建筑面积1046平方米出租给乙方使用；租赁用途为办公、招待、住宿、餐饮；租赁期限自2004年6月30日起至2009年6月30日止；房地产年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）35万元，付款方式为每半年支付17.5万元；十五支队、大**公司分别在合同落款处盖章、签名。十五支队对该合同的真实性提出异议。

审理中，大江峡公司申请对1－4层房屋的装修损失进行价格鉴定，本院依法委托北京建**有限公司进行鉴定。2014年8月26日，北京建**有限公司出具建议函，载明：现场踏勘时，装修现场已经遭到破坏，致使我方无法进行现场测量。鉴于现场被破坏，被告方不认可图纸，我方缺乏造价鉴定的依据，只好停止此案的鉴定工作。对于原告的司法鉴定收费只收取现场勘测费用2400元，其它预收金额退回原告。

大**公司称其租赁房屋期间多次进行过装修，并就其主张的装修损失提供了装修费票据、民事判决书、装修合同等证据。大**公司就其主张的可得利益损失提供了税务局涉税保密信息告知书，该告知书载明了其2006年至2009年每年缴纳税款的金额。十五支队对大**公司主张的数额均提出异议。双方均认可大**公司2010年8月左右停止经营，大**公司交纳的租金中包括上浮租金。

上述事实，有双方当事人的陈述及房屋租赁合同、请示、补充协议、房屋租赁补充合同、房地产租赁合同、通知、照片、民事判决书、证明、租金票据、装修费票据、装修合同、装修工程规划许可证、图纸、函、协议书、情况说明、开庭笔录、谈话笔录、建议函等相关证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2004年6月28日，三师与大**公司签订了关于1－3层房屋的房地产租赁合同，大**公司对此提出异议，称其系与十五支队之间存在租赁合同关系，并提交2004年6月28日的《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》复印件1份，十五支队对该合同的真实性提出异议，综合双方提供的证据，本院对三师与大**公司签订的房地产租赁合同予以确定。根据三师与大**公司签订的房地产租赁合同，大**公司租赁1－3层房屋的租赁期限自2004年6月30日起至2009年6月30日止。合同到期后，大**公司未与出租方续签合同，经出租方要求，大**公司应依约将承租的1－3层房屋及装修等交还给出租方。2000年，大**公司与十五支队签订了租赁4层房屋的租赁合同，该合同租赁期限自2000年7月18日至2014年2月18日，十五支队提前要求收回4层房屋已经构成违约，应依约承担相应的违约责任，故对大**公司要求赔偿可得利益损失的诉讼请求，本院应予支持，具体数额由本院依法确定。十五支队称系大**公司将租赁房屋的装修等破坏，大**公司对此予以否认。由于在双方物权保护纠纷一案中，大**公司在1-3层留有厨房设备、空调、床、洁具等物品，并有人留守，而在二审期间双方交接房屋时，房屋的装修已经遭到破坏，故本院对十五支队的意见予以采信，大**公司在腾退房屋时已经将装修破坏，其要求十五支队赔偿装修损失的主张本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告中国人民武**第十五支队于判决生效后十日内赔偿原告北京**有限公司可得利益损失十万元；

二、驳回原告北京**有限公司的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一万四千二百七十六元，由原告北**有限公司负担一万三千二百五十元（已交纳），由被告中国人**队第十五支队负担一千零二十六元（判决生效后七日内交纳）。

鉴定费二千四百元，由原告北**有限公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年二月十日