杨军民与凌光辉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李*、杨军民与被告凌**房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宋**独任审判，公开开庭进行了审理。李*、杨军民的委托代理人、凌**的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

二原告诉称：二原告与凌**于2013年7月16日分别签订三份《北京市存量房屋买卖合同》，由凌**将其所有的北京市朝阳区305、306、307号房屋（产权证号分别为：京房权证朝字第798212号、第798216号、第798214号）出卖给二原告，房屋总成交价格为720万元，价款分批次支付。这3个房屋实为一套相连通的房屋，只是登记为3个产权证，其中305和306号房屋虽然由李*签订购房合同但实际购房人为杨军民，原被告对此无异议。合同签订后，原告当天根据约定支付了50万元定金。因房屋成交价格较高，为确保按时履行合同及时入住心仪的房屋，杨军民不但出卖了在外地的多处房产而且还挂牌出卖正在居住的唯一一套北京房产。但就在原告准备支付分期付款的另一笔150万元之时，却被凌**告知暂停付款。经原告多次追问，凌**才不得不承认该房屋已经出卖并网签，因存在纠纷，履行合同需待纠纷解决。同时凌**十分肯定的告诉原告纠纷很快就解决，之后一定履行合同。考虑到已经为购房付出的大量心力以及凌**可以尽快履行合同的承诺，原告一直等待凌**的结果。然而持续数月，凌**对原告履行合同的要求推诿怠慢，以各种理由搪塞。万般无奈之下，原告于2014年1月要求与凌**协商解除合同、返还已付款以及赔偿损失支付违约金等事宜，但对此凌**依然态度傲慢，除返还50万定金外不再同原告进行任何联系。原告认为凌**将已经网签出让的房产再次出卖不但存在严重的欺诈行为，更是对合同的严重违反，已经给原告造成重大财产损失。凌**应当承担由此产生的违约责任以及其他赔偿责任。故此起诉请求：1、解除原被告签订的三份《北京市存量房屋买卖合同》。2、判令凌**承担违约金144万元。3、判令凌**支付原告已付款自2013年7月16日至2014年1月21日止的利息15600元（按人民银行同期贷款利息）。

被告辩称

凌**辩称：不同意原告的诉讼请求。诉争房屋是通过链**司的员工张*出售的，但凌**没有授权张*出售诉争房屋，张*在没有授权的情况下出售了诉争房屋。凌**曾让张*代理出售过房屋，但产生了纠纷。50万元购房款原告直接打到了凌**爱人的账户，凌**爱人收到钱后给张*打电话问怎么回事，张*说是卖房的钱。退钱是凌**的妻子通过朋友退还给原告的。我方认为张*和原告签订的买卖合同是无权代理，我方在之前售房过程中给张*出过售房委托书，但这次卖房没有给张*授权。因为张*无权代理，这三份买卖合同无效。如果合同有效，双方也已经协议解除合同了，双方不存在违约金的问题。合同约定的违约金过高，请求法院予以减少。

本院查明

经审理查明，2013年7月16日，经北京麦**限公司（以下称麦田公司）居间介绍，张*作为凌**的代理人分别与李*、杨军民签订3份《北京市存量房屋买卖合同》，约定：凌**将其所有的北京市朝阳区305、306号房屋（产权证号为：京房权证朝字第798212号、第798216号）出售给李*，将北京市朝阳区307号房屋（产权证号为：京房权证朝字第798214号）出售给杨军民，3套房屋总成交价格为720万元，买方于签约当日支付3套房屋的定金共计50万元，于2013年8月16日支付3套房屋的房款共计150万元，于过户当日支付剩余房款；卖方收款账户为凌**妻子王**名下银行账户；任何一方违约造成买卖合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或按成交价格的20％向违约方索赔。签约当日，杨军民向王**的银行账户转账支付了购房定金50万元。2014年1月21日，凌**通过张*向杨军民退还了购房定金50万元。

二原告称，签订合同时张*、中介、原告在场，原告从签订合同到付款、解除合同一直都是和张*联系，没有见过凌**。原告认为张*应该是有授权的，但没有见过凌**给张*出具的关于卖房的授权委托书。签约当天原告转账付了50万元定金，张*等着凌**妻子回电话确定收到钱之后，才把买卖合同交给原告。退钱是凌**把钱退给了张*，张*又退还给了原告。从签约到解约，中介也和凌**联系过。

凌**称，凌**曾委托链**司将诉争房屋出售给另一买家，当时张*是链**司员工，凌**给张*出具过一份售房委托书，这份委托书凌**已经在2013年从张*手里要回。凌**不知道张*把房屋卖了，凌**的妻子在收到钱后第二天给张*打电话询问才知道房屋被卖了，凌**不同意卖房，就让张*和原告协商，把钱退给了原告。

因原被告对于王**给张*回电话的时间存在争议，本院依法分配由凌**对此承担举证责任，凌**未在法庭指定期限内提交证据，本院根据证据规则认定王**给张*回电话的时间为2013年7月16日。

原告提交麦田公司业务员李*从2013年7月9日至2013年9月2日给凌**所发的手机短信记录，证明凌**知道并同意原被告之间的房屋买卖。凌**认可上述短信的收信方号码为凌**的手机号，但否认其收到了上述短信，即使收到了，也不能证明凌**对出售房屋有授权。

原告提交李*的手机从2013年7月9日至7月28日的通讯记录，证明李*和凌**多次通话协商卖房一事，在签约当天双方也有通话，凌**对张*签字的行为知情且认可。凌**对该证据的真实性认可，称在签约当天确实接过李*电话，通话内容还是劝说凌**卖房，但凌**当时没有同意。

因原告申请，李*到庭作证称，2013年5月份凌**委托我公司出售诉争房屋。签约前我们曾与凌**约在诉争房屋见面，凌**说他爱人王**去，当天是王**打开门让我们进的诉争房屋，我们与王**谈了签约条件。凌**的身份证和房产证是他邮寄给张*，张*给我们提供的。我们曾要求凌**提供书面的售房委托书，但是凌**给张*邮寄的材料中没有。签订合同时我们和凌**电话确认，凌**说他和张*是朋友，他委托张*卖房，委托书签约后邮寄过来。我们核实过张*的身份证号码。买房的成交价格在签约前我跟凌**本人已经协商好了。我给凌**发短信他没有回过短信，都是回电话和我商量卖房的事。7月16日下午双方签订的买卖合同，王**在确认收到定金之后，才同意让张*在买卖合同上签字。

因原告申请，链**司业务员周**到庭作证称，签约时我们跟凌**和王**都确认过。因为张*没有书面的委托，凌**要求先把钱打过去，再让张*签字，书面的授权签约后再补过来。打定金时张*给凌**和王**都确认过。在买方准备支付后续房款时，产权人告知房屋已有网签无法交付，先暂缓付款。此后多次催促产权人没有反馈。

另查，因出售诉争房屋一事，凌**之子凌*曾于2013年3月24日收取购房人姜**、许**、姜*的购房定金5万元，双方办理了买卖合同网签手续。后姜**、许**、姜*起诉凌**、王**、凌*，要求凌**按照双方口头约定的成交价673万元签订买卖合同、办理过户手续并支付违约金5万元。凌**提起反诉请求确认双方网签无效，办理网签注销手续。该案经我院审理于2013年12月以（2013）朝民初字第26177号民事判决书判决：凌**向姜**、许**、姜*支付违约金5万元；撤销双方就诉争房屋的网签合同。该判决书已生效。该判决书认定凌**之子凌*收取买房人购房款和办理网签的行为构成表见代理，但买卖合同处于磋商阶段，尚未成立。

上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点在于张*是否有权代理凌**与二原告签署房屋买卖合同。对此本院结合在案证据分析如下：1、二原告提交的麦田公司业务员李*与凌**之间的手机短信和通话记录与李*、周**的证人证言及其他在案证据能够相互印证，形成证据链，证明凌**在张*代表其与二原告签署房屋买卖合同前后曾就买卖诉争房屋一事与中介公司多次协商，签约当天双方也有通话，说明凌**对出售诉争房屋给二原告一事知情。2、在李*给凌**所发手机短信中多次提及要求凌**给张*出具授权委托书；凌**的妻子王**在收到原告的50万元定金当日与张*通话，未对此提出异议；凌**委托张*与原告协商并退还了定金。综合上述事实，依据生活常识，可以认定凌**知道张*以凌**名义出售诉争房屋给原告。而在张*与二原告签订诉争房屋买卖合同当日以及签订该合同后的合理期限内，凌**从未对张*以其名义出售诉争房屋给原告的行为作出否认表示，应视为凌**同意张*以凌**名义所从事的上述行为。3、即使张*现在称其出售诉争房屋给原告未获得凌**的授权，但张*在与二原告签订的房屋买卖合同中写明自己为凌**的代理人，说明在签约当时其认可自己的代理人身份。因此，二原告作为善意第三人有理由相信张*有权代理凌**与二原告签订诉争房屋的买卖合同，上述买卖合同依法成立并有效，凌**应按合同约定承担相应法律责任。凌**因此与张*之间产生的纠纷可与张*另行解决。

凌**在与前一买家磋商订立合同的过程中，又就相同房屋与原告订立买卖合同，买卖合同签订后，由于凌**未能及时解除与前一买家办理的网签手续，导致其与原告的买卖合同履行受阻。此后经双方协商，凌**向原告退还了购房定金50万元，依据生活常识和交易习惯，应认定双方之间的买卖合同已于退还购房定金当日解除。原被告双方解除合同的根本原因是凌**未能取消网签导致其丧失履约能力，凌**的行为已构成违约，双方虽已协商解除合同，但凌**未能举证证明在解除合同时原告方已放弃向凌**主张违约责任的合同权利，现原告要求凌**支付违约金的诉讼请求应予支持。但其主张的违约金数额过高，凌**所提请求法院酌减违约金的抗辩意见依法有据。对于违约金数额，本院综合案情，依据交易习惯和公平原则依法酌定为20万元。本院在确定违约金数额时已将原告购房定金的利息损失因素考虑在内，原告要求凌**另行赔偿利息损失的诉讼请求本院不予支持。依据公平原则，本院依法酌减原告诉讼请求部分对应的诉讼费仍应由凌**负担。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告杨军民、李*与被告凌**于2013年7月16日签订的三份《北京市存量房屋买卖合同》已于2014年1月21日解除。

二、被告凌**于本判决生效后三日内向原告杨军民、李*支付违约金二十万元。

三、驳回原告杨军民、李*的其他诉讼请求。

被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8880元，均由被告负担（原告已预交，被告于本判决生效后3日内支付）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二○一五年一月三十日