北京久**有限公司与北京**限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京久**有限公司（以下简称久润公司）因与被上诉人北京**限公司（以下简称极**司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2014）密民初字第2454号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2014年3月，久**司诉至原审法院称：我公司系密云区行宫街25-1号商铺的开发商。2006-2009年间，极**司以不法手段取得我公司开发项目的部分工程。2010年12月29日，我公司将密云区行宫街25-1号商铺出售给王*并办理了过户手续。后赵*称极**司已于2008年将该商铺抵顶给其本人，并提供《顶账协议书》、《买楼房协议书》予以佐证。2012年2月20日，赵*将我公司及极**司诉至法院，要求连带返还其购房款并赔偿各项损失。法院作出（2012）密民初字第1501号判决书，判令极**司退还赵*购房款896265元、赔偿损失955327元，我公司承担连带责任。该案上诉后，二审法院作出（2013）二中民终字第09885号民事判决书，对一审判决予以维持。上述判决生效后，在极**司拒不履行的情况下，我公司不得不替极**司垫付了192万余元的退款及赔偿款。现诉至法院，请求判令：1.极**司退还其所收赵*购房款896265元；2.极**司赔偿久**司垫付的赵*赔偿款955327元及装修押金等费用19746元；3.诉讼费用由极**司承担。

一审被告辩称

极**司在原审法院辩称：我公司将密云区行宫街25-1号商铺抵顶给赵*属实，我公司亦收取了相关费用。久**司所诉我公司以非法手段获取工程与事实不符。久**司与我公司之间以房抵顶工程款的事实确实存在，双方曾于2008年4月15日达成备忘录一份，约定双方同意久**司用16号楼全部商铺抵顶我公司工程款。2008年9月28日，久**司给我公司出具授权委托书一份，约定我公司出售的房屋如久**司重复销售，则一切经济及法律责任全部由久**司自行承担，上述备忘录及授权委托书的公章在已生效的（2014）密民初字第4470号案件中经鉴定为真实。通过双方签订的备忘录、授权委托书、会议纪要等证据及生效判决可以证明，我公司出售涉案房屋是有依据的。现久**司作为房地产开发公司，重复出售涉案房屋，一切责任应由其自行承担，故请求法院驳回久**司的诉求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2005年6月13日，久**司与湖北久**限公司（当时名称为湖北省**有限公司）（以下简称久**司）签订《建设工程施工合同》。合同约定久**司承建久**司开发的久润花园小区16#商住楼，合同价款8775812元。2006年10月20日，久**司（甲方）与极**司（乙方）签订《建筑安装工程项目承包协议》，约定久**司将久润花园16#楼发包给极**司进行后期工程施工。久**司与极**司签订合同后，极**司进行了施工。2008年4月15日，久**司与极**司达成备忘录一份，约定：“一、由极**司代拆久**司代征地上陈**、马**、刘*等三户居民，拆迁补偿的房屋及现金由极**司先期垫付解决，最终由久**司给予同等面积房屋（或按时价折现）和现金支付给极**司，同时按每拆一户奖金5万元奖励极**司。二、久**司同意16号楼极**司办公用房和陈**个人住房进行顶账并装修入住，顶账价格为每平方米3000元。鉴于目前16号楼未办理竣工手续，极**司保证不会影响16号楼的验收，建委及验收部门由极**司负责联系，如因入住影响验收，一切后果由极**司全部承担。三、鉴于当前的资金状况，双方同意久**司用16号楼全部商铺抵顶极**司工程款，顶账价格按合同执行，原则上低于市场销售10%。”2008年9月28日，久**司为极**司出具授权委托书，其内容为：“兹授权北京**限公司（陈**）可以出售北京久**有限公司开发的住宅和商铺，用于抵顶北京久**有限公司应付给陈**的工程款。北京**限公司（陈**）出售的房屋面积以最终实际测量为准，出售的房屋的顶账价格以双方协商后书面形式确定为准，出售的房屋的网签手续必须在双方顶账价格确定后方可办理。北京**限公司（陈**）出售的房屋如北京久**有限公司重复销售，则一切经济及法律责任全部由北京久**有限公司自行承担。”2008年10月8日，赵*（出借方）与极**司（借款方）签订《顶帐协议书》，约定：“借款方极**司向出借方赵*累计借款90万元，双方经友好协商，借款方将顶帐商铺一套（行宫街25-1号商铺，面积约为199.17㎡）以顶帐方式支付给出借方赵*；借款方在与久**司办理完顶帐房手续后，协助出借方赵*办理正式购房手续，办理入住时的各项费用由出借方赵*承担”等内容。2010年3月4日，赵*（买楼方）与极**司（卖楼方）签订《买楼房协议书》，约定：“极**司将顶帐房久润花园小区行宫街25—1号商铺卖给赵*；楼房面积约为199.17㎡（以最终测绘结果为准）；楼房总价为896265元；交楼房款日期2010年3月4日交896265元；交楼房日期为2010年3月4日；以上房款不包括买楼方入住时需交纳的各项费用及将来在久**司办理网签时交纳的各项费用；卖楼方在收买楼方房款时以收据形式出具收款手续，待久**司与卖楼方做顶帐房手续时卖楼方协助买楼方办理正式购房手续”等内容。2010年3月4日，极**司向赵*出具购房款896265元的收据。2010年9月2日，赵*向极**司交纳装修押金5000元、垃圾遗撒费2000元、天然气初装费3500元，卫生费、物业费、报箱、垃圾清运费、装修管理费、装修垃圾清运费5446元，供暖费3800元。此后，赵*对房屋进行了装修并实际入住该商铺。2010年12月29日，王*与久**司签订北京市商品房现房买卖合同，王*以992250元购买了密云区行宫街25-1号商业楼房一套。2011年4月15日，王*取得密云区行宫街25号楼1至2层25-1楼房的所有权证（京房权证密字第××号）。2012年2月20日，赵*将久**司、极**司诉至法院，要求连带返还其购房款并赔偿各项损失。法院作出（2012）密民初字第1501号判决书，判令极**司退还赵*购房款896265元、赔偿各项损失总计955327元，久**司承担连带责任。该案上诉后，二审法院作出（2013）二中民终字第09885号民事判决书，对一审判决予以维持。上述判决生效后，久**司支付了全部192万余元的退款及赔偿款。现久**司认为上述款项系其替极**司垫付，极**司应如数返还，为此诉于法院。

一审法院认为

本案在审理过程中，极**司向法院提交授权委托书、备忘录各一份，拟证明久**司曾委托其公司销售顶账房屋，如果久**司重复销售，一切经济及法律责任由久**司自行承担。经质证，久**司否认上述备忘录及授权委托书的真实性。后在（2014）密民初字第4470号案件审理过程中，久**司向法院提交鉴定申请，要求对上述授权委托书、备忘录的公章真伪性及公章与笔迹的形成顺序进行司法鉴定，法院依法委托中天司法鉴定中心进行了鉴定，其鉴定结论为：检材备忘录和授权委托书中“北京久**有限公司”印文与样本印文是同一枚印章所盖印；检材备忘录中“北京**限公司”印文与样本印文是同一枚印章所盖印。中天司法鉴定中心同时向法院出具说明一份，内容为“我中心受北京市贵院委托，对北京久**有限公司、湖北久**限公司与北京**限公司、陈**建设工程施工合同纠纷一案，所涉及的建材备忘录、授权委托书中印章真实性、文字和印章形成的先后顺序、两份文件形成时间进行司法鉴定。由于两份文件印文与文字均没有存在交叉，不具备鉴定条件，现在北京市**定业协会对文件形成时间鉴定项目统一要求，北京市所有鉴定机构停止对此项鉴定业务的受理。”鉴定结论作出后，久**司对该鉴定结论不予认可。

原审法院认定的上述事实，有双方当事人陈述、备忘录、授权委托书、会议纪要、顶账协议书、买楼房协议书、收条、（2012）密民初字第1501号、（2014）密民初字第4470号、（2013）二中民终字第09885号及（2015）三中民终字第11883号民事判决书、中天司法鉴定中心鉴定书、说明等证据材料在案佐证。

原审法院经审理认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护。负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。本案中，极**司已将密云区行宫街25-1号商铺实际抵顶给赵*，并收取了赵*办理入住时的各项费用，赵*实际入住后，久**司又将该楼房出售给王*，并办理了产权证书，双方在该商铺产权诉讼过程中，因极**司未提交久**司、极**司双方签订的《备忘录》等有力证据，导致该房屋产权的变更。后因赵*起诉产生的久**司代替极**司履行的退还赵*房款的连带责任，久**司应向实际退款人极**司追偿，故久**司要求极**司退还其所收赵*购房款的诉求，法院予以支持；久**司要求极**司赔偿为其垫付的装修押金等各项费用19746元的诉求，因法院作出的（2012）密民初字第1501号及二审法院作出的（2013）二中民终字第09885号判决书均已确认该部分款项应由极**司自行负担，故久**司的该项诉求，法院予以支持；鉴于备忘录及授权委托书的真实性，久**司在明知其与极**司存在委托售房与顶账关系的情况下，在向王*出售涉案商铺时未与极**司确认涉案商铺的销售及使用情况，导致房屋重复销售，具有明显过错，根据授权委托书的约定，因久**司重复销售产生的一切经济及法律责任由其公司自行承担，故久**司以极**司未履行告知义务为由要求极**司赔偿替其垫付的赵*赔偿款955327元之诉求，法院不予支持；关于极**司所称应以久**司垫付的款项抵顶久**司未付的工程款之辩解，因与本案非同一法律关系，故对其该项辩解，法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条、第一百零六条第二款之规定，判决：一、北京**限公司于本判决生效之日起十日内，退还北京久**有限公司所收赵*购房款八十九万六千二百六十五元。二、北京**限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿北京久**有限公司替其垫付的赵*装修押金等款项一万九千七百四十六元。三、驳回北京久**有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审法院判决后，久**司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第三项，改判极**司赔偿其垫付的赵*其他损失赔偿款的50%即467790.5元；诉讼费由极**司承担。主要上诉理由是：原审认定事实不清、适用法律不当。没有证据表明极**司履行了告知义务，久**司不知诉争房产已经抵账销售，重复销售的过错在极**司；即使极**司有权抵顶，也应履行相应的洽商、告知义务才可有效行使；双方对重复销售的责任已经在会议纪要中进行了明确约定。极**司同意原判。

本院查明

本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。审理中，久**司向本院提交2010年4月19日和2011年4月9日的会议纪要复印件各一份，拟证明双方在建委主持下进行过调解，明确双方对业主损失各承担一半。极顺公司的质证意见是：认可会议纪要的真实性，但不认可证明目的；调解仅针对17号楼，因为当时17号楼业主总上访，不包括16号楼。以上事实有当事人在二审期间的陈述、会议纪要复印件等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，久**司虽主张双方对重复销售的责任已经在会议纪要中进行了明确约定，但其提供的会议纪要显示双方是就17号楼进行的约定，在极**司不认可的情况下，该约定的效力并不能及于涉案的16号楼，故对久**司的上述主张，本院不予支持。久**司在明知其与极**司存在委托售房与顶账关系的情况下，在向王*出售涉案商铺时未与极**司确认涉案商铺的销售及使用情况，导致房屋重复销售，具有明显过错。根据授权委托书的约定，久**司重复销售产生的一切经济及法律责任应由其公司自行承担，故对久**司以极**司未履行告知义务为由要求极**司赔偿其垫付的赵*其他损失赔偿款的50%即467790.5元的上诉请求，本院不予支持。

综上，久**司的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费10821元，由北京久**有限公司负担6677元（已交纳），由北京**限公司负担4144元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

二审案件受理费8317元，由北京久**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十九日