马**与李新房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告马**与被告李新房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。马**委托代理人晋力，李**委托代理人李中山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

马**称：我与李*于2013年3月3日签订《北京市房屋买卖合同》，我将北京市×区×号地×单元104号房屋（以下简称104号房屋）出售给李*，总价款3277402元。李*应于开发商通知我交款时以开发商交款日期为准，向我支付购房款2427402元。经我多次催缴，李*至今不履行合同约定的交款义务。故诉至法院，要求解除双方签订的《北京市房屋买卖合同》。

被告辩称

李*辩称：马孟*的诉讼请求没有事实及法律依据。我依约支付了定金和首付款，也能够依约支付剩余房款。履约过程中，马孟*通过居间人要求签订补充协议，要求我提前支付过户时支付的20万元，被我拒绝后才提出解除合同。我没有违约行为，我一直与开发商联系，开发商让我等通知再去交款。关于第三笔房款，约定以开发商交款日期为准，实际上是马孟*向开发商交的房款直接由我支付给开发商，不是开发商通知交款，而是以开发商交款日期为准。104号房屋属于拆迁安置房，依据相关规定，具备交付条件时才能签订房屋买卖合同并交纳房款。据我方了解，目前104号房屋尚不具备交付条件。双方约定的第三项付款条件并未成就，我不存在违约行为，不同意解除合同，应按合同约定继续履行。

本院查明

经审理查明：2013年3月3日，马**（出卖人）与李*（买受人）签署《北京市房屋买卖合同》，出卖人出售104号房屋，建筑面积128.57平方米。房屋总价款3277402元，买受人采取自行交割方式付款，具体付款方式及付款期限：1、签合同当天，由买受人支付给出卖人定金50000元；2、2013年3月10日前，由买受人支付给出卖人购房款600000元；3、开发商通知出卖人交款时，以开发商交款日期为准，由买受人支付给出卖人购房款2427402元；4、剩余房款，由买受人和出卖人过户时，支付出卖人购房款200000元。出卖人应当在开发商交房时将房屋交付给买受人。双方同意自自本合同签订之日起房产证下来十五个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买卖双方任何一方有下列行为之一的，合同另一方有权解除合同。合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按照总房价款的百分之二十向合同的另一方支付违约金：1、不按约定期限履行合同的，逾期超过十日的；2、或在履行期届满之前，合同一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要合同义务的。

签署合同后，李**约支付104号房屋定金及首付款合计65万元。

经查，2012年12月16日，马**与北京市**投资中心（以下简称保障住房中心）签署《奥运村5号地项目定向安置房确认书》，确认购买104号房屋，预计房价款金额系2427402元。马**凭此确认书，换签《房屋销售协议》，并按该合同价款缴纳相应房款，入住时按竣工实测面积结算最终房款，多退少补。签订本确认书及《房屋销售协议》的买受人必须是经相关部门审核，符合购买本项目定向安置房购买资格的主申请人。本确认书中的买受人应与签订《房屋销售协议》的买受人保持一致。经询，马**表示104号房屋系拆迁安置房屋，现尚未签署《房屋销售协议》，亦未交纳房价款。

关于第三笔房款支付情况，马**表示开发商通知于2014年1月2日签署《房屋销售协议》并交纳房款，马**自行并通过居间方电话联系李*。当天马**及李*都到了现场，围着开发商问最后的期限，没有什么结果，李*没有支付房款，马**亦未办理签约手续。开发商第二次通知签约交款是在2014年5月7日，马**电话告知李*，李*表示会去。鉴于李*没有支付房款的意思，马**就没有去现场。开发商第三次通知签约交款是在2014年11月25日，马**侄子马*到了现场，马**没有到场，李*还是不支付房款。马**认为开发商通知其交款时便通知李*交款，但李*到现场后并未交付第三笔房款，明显违反合同约定，马**依约享有合同解除权，已付房款不予退还，就此申请证人马*出庭作证，并提交林奥嘉园项目签约告知函为证。

对此，李*表示2014年1月2日接到马**通知说开发商可能要签约交钱，便携带支票到了现场。到现场后发现还有一半房屋没有盖起来，依据相关政策回迁房必须具备交付条件才能签约交款，很多人都没有签约交款。马**也说不具备交房条件，不要求李*交付房款。2014年5月7日，李*没有接到交付房款的通知。2014年11月25日，居间方通知李*去了现场，只有马*在，马**不在现场，这次和第一次一样，很多人吵闹，现场很乱，开发商让等通知再去签约付款，马*也没有要求李*交付第三笔房款，只是提出签订补充协议，要求提前支付剩余房款20万元。李*认为两次都是携带房款到场，如果马**说要与开发商签约交款，李*肯定会支付第三笔房款，但马**迟迟不到现场签约且没有告知开发商通知的交款日期，导致支付第三笔房款的条件并未成就，己方不存在违约行为，不同意解除合同，就此提交谈话录音及文字整理资料为证。

诉讼期间，本院就104号房屋情况于2015年4月1日向开发商征询意见。北京运**有限公司（以下简称运**公司）工作人员表示该房屋系回迁房，由保障住房中心购买用于回迁安置。保障住房中心委托运**公司与业主办理签约交款等购房手续，房款交付给保障住房中心。自2013年年底陆续通知业主签约交款，自2014年6月开始每周二都可以办理签约交款手续，持续到2014年年底。通知以函件、电话或短信的方式通知到每一个业主。2015年清明节前后可能会安排下一次签约交款。项目共有200套房屋，尚有82套房屋没有办理签约交款手续。

诉讼期间，本院主持双方进行调解，在继续履约的情况下进行了多次沟通，最终未能达成和解。李*表示运达通**司通知于2015年4月29日办理签约交款手续，其与马*及马**委托代理人晋力联系，希望继续履约交付房款，但对方未予回应，李*向本院提出提存名下银行帐户款项2427402元以保证履约诚意及付款能力。

以上事实，有当事人当庭陈述、《北京市房屋买卖合同》、补充协议、谈话录音、证人证言等在案为证。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。马**与李*签署之《北京市房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。结合双方诉辩意见及在案证据可知，双方争议焦点在于李*是否违反第三笔付款约定，以致马**约享有合同解除权。《北京市房屋买卖合同》并未明确约定支付第三笔房款的具体时间，而是表述以“开发商通知出卖人交款，以开发商通知交款日期为准”。针对此款约定结合104号房屋来源及买卖双方风险考量，在马**尚未签署104号房屋买卖合同以取得相关权益之情况下，以约定马**与开发商签署买卖合同交付房款的同时，李*向马**支付第三笔房款更符合此项条款之签署意图，亦符合买卖交易习惯及平衡买卖双方利益。自查明事实可知，运达通汇公司自2014年陆续通知马**签约交款，马**自述三次签约交款现场中仅到场一次，且马**并未与运达汇通公司签署买卖合同亦未确定交款日期，故此，李*支付第三笔房款条件并未成就。马**以李*未向其交付第三笔房款为由认定李*存在违约行为依据不足，马**以李*存在违约行为依约主张解除合同无事实及法律依据，本院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告马**的诉讼请求。

案件受理费一万六千五百一十元，由原告马**负担（已交纳）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年五月二十九日