张**等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**、上诉人王**因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第11012号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年7月，张**起诉至原审法院称：我与王*更于2010年7月18日签订租赁合同，合同约定王*更将位于北京市大兴区×××1号的面积为720平方米的房屋（下称涉案房屋）出租给我开设宾馆使用，年租金为20万元，于每年7月18日前一次性交清年租金；双方还在租赁合同第7条（系打印文字）约定，租期从2010年7月18日起至2015年7月17日止，但租赁合同第40条末尾处（手写字体）还注明：“注：这五年后再签五年房租不变”，即双方实际约定的租期为10年；在2015年7月18日前我向王*更交纳租金时，王*更提出将租金涨至每年40万元；我与王*更多次协商，要求王*更按照“房租不变”的约定继续履行合同，甚至同意适当涨一部分租金，但王*更坚决要求将租金涨至每年40万元，双方因此协商未果。无奈之下，我诉至法院，请求判决：（1）王*更继续履行其与我于2010年7月18日签订的租赁合同，租期至2020年7月17日，年租金为20万元；（2）王*更赔偿我因干扰我经营而给我造成的损失（每日1600元，自2015年7月19日计算至障碍消除之日）。

王**答辩并反诉称：不同意张**的全部本诉请求，理由如下；诉讼双方于2010年7月18日签订了租赁合同，双方在租赁合同第8条约定：“租赁合同期届满之前60日，甲乙双方可协商本租赁合同续租事宜，届时由双方另行协商有关租赁事宜并签署新的租赁合同”，该条约定是明确、理智和清楚的，在租赁合同到期60日前，张**有大量的时间主张权利或提起诉讼，既成事实表明，张**没有丝毫再签合同的意思表示，其自动、自愿放弃了再签合同的权利；起诉书的事实和理由部分写明，2015年7月18日张**向我交纳租金，这句话表明两点事实，一是2015年7月18日已经超过了租赁合同的终止日期，二是张**没有在租赁合同终止60日前表示再签合同；张**自己的说法证明和印证了其没有提出再签的事实，也没有形成客观上的再签状态；如果“这五年后再签”是必须签的意思，就是单方对我的强迫约束，这就直接违反了《中华人民共和国合同法》第三条的原则性规定；如果按字面意思理解，“这五年后再签”就是一种不确定的状态，需要看租赁合同在第1个5年的诚信履行状态和双方的认可程度，再考虑是否续签；可签，可不签，签的成也行，签不成也行；根据租赁合同第8条，至少一方应该在合同到期60日前提出再签合同的意思表示，这两句由张**亲笔书写的内容，其核心是“再签”，是再签租赁合同，不是继续履行租赁合同，因为已经不存在继续履行租赁合同的依据，因为租赁合同第7条明确约定终止日期为2015年7月17日；张**在租赁合同上签字后，其在没有征求我同意的情况下就手写这两句，现在看来是模棱两可的，可以有两种不同理解，张**明显带有偷换概念、混淆是非的用意；如果双方都同意，可以直接签订租期为10年的合同，何必画蛇添足，多此一举；张**知道我不识字，连自己的名字都写不好，张**是有预谋的使用这种欺诈的手段，为今天的恶意诉讼埋下伏笔，当时张**解释这两句话的意思就是再租时再商量；租赁合同第39条明确约定：“对本合同的修改，无论是手写体还是印刷体，修改处必须由甲乙双方共同盖章确认，否则修改无效”，该约定原则性地规定了合同修改的生效条件，而“这五年后再签，五年房租不变”是对租赁合同第7条的直接修改，根据上述约定，该手写内容因未盖章，从未生效，自始无效，其不能作为合同继续履行的依据；根据租赁合同第3条、第18条，租赁房屋的唯一用途是开设宾馆，不可以有其他用途，而张**故意违反约定，另外开设蛋糕房和复印打字社，我多次指出该违约事实，张**口头答应，但就是不改，拖延至今，系明显故意；张**严重违反了诚实信用原则，没有建立起良好的再签合同的诚意。据此，不同意张**的全部本诉请求，为维护自身合法权益，我反诉请求：（1）确认我与张**于2010年7月18日签订的租赁合同于2015年7月17日解除；（2）张**赔偿我因张**恶意违约而产生的房屋占用费（每日1600元，自2015年7月18日至张**向我退房交接之日）。

本院认为

针对王**的反诉，张**辩称：不同意王**的反诉请求，要求法院依法驳回；双方所签订租赁合同第8条载明，在租赁期限届满前60日双方协商续租事宜，租赁合同第7条约定了租赁期限，故本案的争议焦点在于对手写部分的解释；因为租赁合同系王**所提供，我在看到租赁合同第7条、第8条后，不同意5年的租赁期限，于是经协商我在双方签字确认前手写了备注；如果按照王**的理解，如果添加了备注想履行就履行，想不履行就不履行，那增加这句话就并没有任何意义，手写备注的意思就是改变租赁合同第7条的约定，将租赁期限变更为10年，且租金不变，这反映了订立租赁合同时双方的真实意思表示；王**曲解了我在起诉中的用语，我是在2015年7月18日前向王**交纳租金，并非到了2015年7月18日才向王**交纳租金；备注的“这五年后再签五年房租不变”之间并无标点符号，并非不确定的约定，而是指租赁期限为10年；王**说其不认识字，连名字都不会写，但王**系完全民事行为能力人，应对自己的行为负责，并且其已在租赁合同中签字，可见其并非不会书写自己的名字；虽然租赁合同载明如修改需盖章，但合同双方是自然人，签字具有和盖章相同的效力，故备注内容已生效；我不存在违约开设蛋糕房、打字复印社的行为，我所经营的宾馆是在2006年转让来的，在受让时就已有蛋糕房、打字复印社了，上一手合同中也有关于开设蛋糕店的约定，且蛋糕店在已经经过的5年租期内一直经营，王**并非不知情；综上所述，王**的全部反诉请求应予驳回。

原审法院经审理确认：张**与王*更签订的“租赁合同”系房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自义务。本案争议焦点在于对租赁合同手写备注的解释，对此双方各执一词，张**主张此系对租赁合同第7条租赁期限约定的变更，手写备注将租赁期限确定为10年，王*更则主张此仍为续约条款，待5年到期后另行协商，如能协商一致，则租金保持不变，如到期前未能协商一致，则合同不再履行，王*更还主张因手写备注未满足租赁合同关于修改合同的双方约定，故未生效；根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释”，综合考虑双方意见，法院认为，即使运用合同解释规则，“这五年后再签五年房租不变”仍属于约定不明确，无法推断其准确含义；根据上述法律第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，因租赁合同已约定租赁期限为5年，在双方对手写备注内容未能达成补充协议，根据合同有关条款或者交易习惯亦不能推定上述手写备注的准确含义（是确定租赁期限为5年再加5年，抑或是合同到期后双方可另行协商再签5年，即预约合同），应认定该手写备注条款未生效，故本案租赁合同的租赁期限为5年，自2010年7月18日至2015年7月17日。根据上述法律第九十一条：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”。综上，本案租赁合同的权利义务已经按照合同约定履行而终止，故对张**要求继续履行合同的本诉请求，法院不予支持；因本案租赁合同权利义务终止的原因并非合同解除，故对王*更要求确认租赁合同于2015年7月17日解除的反诉请求，法院亦不予支持。根据上述法律第九十二条：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，又根据该法律第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，故张**在租赁期限届满后应返还涉案房屋，在其怠于履行义务且仍在经营的情况下，对其要求王*更赔偿经营损失的本诉请求，法院不予支持；合同到期后，王*更应合法解决双方纠纷，其在旅馆这一公共场所门口放置车辆阻碍的行为，亦非妥当，对其要求张**给付占有使用费之反诉请求，法院不予支持。对于租赁物返还事宜，作为出租人的王*更未在本案中主张，双方可另行解决，对于排除经营障碍后的占有使用费给付事宜，双方亦可另行解决。据此，原审法院于2015年9月30日判决：一、驳回张**的全部诉讼请求；二、驳回王*更的全部反诉请求。

二审裁判结果

判决后，张**与王**均不服，上诉至本院。

张**上诉理由为：原审法院对“这五年后再签五年房租不变”的意思理解和解释错误，导致判决错误，该句话的意思就是明确了五年后王**应当继续将涉案房屋租赁给我五年且房租不变；原审法院释明王**是否要求返还涉案房屋，该释明属于明显不妥。上诉请求：撤销原判第一项，改判支持我的全部诉讼请求。

王**上诉理由为：我将车辆停放在涉案房屋门前，并未实际影响张**的经营使用，张**在涉案房屋经营的旅馆仍正常营业；合同终止后，张**恶意占有涉案房屋拒不交付，无论其是否实际使用，给我造成的损失都应予以赔偿。上诉请求：撤销原判第二项，改判张**向我支付自2015年7月18日至实际交付房屋之日止的房屋使用费（按1600元每日计算）。

经审理查明：北京市大**村民委员会（系出租人，下称：四村村委会）与王**（承租人）针对涉案房屋签订土地租赁合同，双方约定四村村委会将涉案房屋出租给王**经营使用，租赁期限自2010年8月18日至2015年8月17日，年租金为8万元。经原审法院向**委会核实，至本案原审审理时，上述土地租赁合同已到期，未续签。

2005年3月18日，王**（甲方，出租人）与案外人闫**（乙方，承租人）签订租赁合同，双方约定王**将涉案房屋出租给闫**使用，王**同意闫**将涉案房屋用于开设宾馆和超市使用，租赁期限自2005年3月18日至2010年3月17日；2007年3月13日，王**在该租赁合同落款处签字确认以下内容：“同意闫**转给张**，按原合同执行”；在涉案房屋开设有旅馆，旅馆的字号为“北京旧宫牛辰旅馆”（下称：牛辰旅馆），登记的负责人为案外人牛*；2006年7月21日，针对牛辰旅馆的转让事宜，牛*（甲方，出让人）与张**、案外人张**（乙方，受让人）签订转让协议，双方约定出让人与王**签订的合同于2010年3月17日到期，受让人的权利义务按照出让人与王**签订的合同执行，到2010年3月17日，受让人与王**另行协商有关租赁事宜，并签订新的租赁合同；证明人闫**、刘**在该转让协议上签字。

2010年7月18日，王**（甲方，出租人）与张**（乙方，承租人）签订租赁合同，双方约定王**将涉案房屋出租给张**使用，王**同意张**开设宾馆；关于装饰装修，双方在租赁合同第5条约定：“租赁期限内，乙方自行设计和装修房屋，甲方无权干涉。乙方装修时不得改变该房屋的主体和承重结构”；关于租赁期限，双方在租赁合同第7条约定：“租赁期限自2010年7月18日起至2015年7月17日止”；关于合同到期后的续租事宜，双方在租赁合同第8条约定：“租赁期届满之前60日，甲乙双方可协商本租赁合同续租事宜，在同等租赁交易条件下，乙方有优先权继续承租。届时由双方另行协商有关租赁事宜并签署新的租赁合同”；关于租金，双方在租赁合同第9条约定：“每年年租金为人民币20万元（贰拾万元整）。于每年7月18日之前一次性交清年租金”；关于租赁物的使用，双方在租赁合同第20条约定：“乙方应善意和谨慎使用房屋的设备、设施的场地，并负责设施、设施的维护和场地的保养，不得恶意使用、损坏、改造、变更、减少、拆除房屋的设备、设施。租赁期满，应保证房屋所有设备、设施保存完好”；关于返还租赁物，双方在租赁合同第27条约定：“无论因何原因导致合同终止，乙方应当于本合同终止之日15日内向甲方返还其所租赁的处于清洁良好状态的房屋及设施（正常的折旧、磨损除外）”，第28条载明：“乙方同意，本合同生效之日起至终止之日前，如果乙方对房屋进行装修，则乙方无论因任何原因撤场，应无偿保留该装修给甲方，并不得对该装修进行破坏。如果乙方对房屋中添置了设备，则在乙方撤场时，乙方应在撤场期内将该设备搬走，如不能搬走，则视为无偿放弃对于该添置设备的一切权利。对于乙方在撤场期间未带走的其他设备和物品，也视为乙方无偿放弃”，租赁合同第29条载明：“乙方移交返还的财物有故意毁损的，应当折价赔偿”；关于违约责任，租赁合同第31条载明：“除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约。如甲方提前终止合同时，应双倍返还乙方所付定金并赔偿乙方因此受到的合理的、直接的损失。如乙方提前终止合同，其所付定金不予返还并应赔偿甲方因此受到的合理的、直接的损失……”；关于合同修改，租赁合同第39条载明：“对本合同的任何修改，无论是手写体还是印刷体，修改处必须由甲乙双方共同盖章确认，否则修改无效”。在租赁合同第40条的尾部、落款签字及日期的上方，张**手写备注：“注：这五年后再签五年房租不变”；王**、张**均在租赁合同上签字确认，证明人刘**、孙**（与王**、张**有亲属利害关系）亦在租赁合同上签字确认。在2015年7月17日之前的租金，张**均已向王**交纳。

为证明在2015年7月17日前后，双方就合同履行事宜进行过协商及手写备注系双方意思表示，张**提交其与王*更的通话录音，在该录音中，王*更一直主张租赁期限为5年，要求在合同到期后提高租金。

为证明王**采取张贴通知、在大门上喷涂、将车辆停放在门口、派人员拦阻住宿人员等方式干扰牛辰旅馆经营，张**提交照片、监控视频。对上述证据材料的真实性，王**予以认可，但主张其系在合同到期后督促张**搬家，保护涉案房屋。

为证明停业损失，张**提交2015年6月至7月间的住宿收据及住宿人员登记信息；对上述证据材料真实性，王*更不予认可。

为证明已通过口头告知及张贴公示的形式要求张**搬离涉案房屋，张**违反约定开设蛋糕房及复印打字社，王**提交照片及视频；对上述证据材料的真实性，张**予以认可，但主张在承租涉案房屋前，蛋糕房及打字复印社已在经营。

王*更系小学文化程度；在2015年9月2日原审法院组织双方当事人勘验现场时，一辆纳智捷牌小型轿车仍停放在涉案房屋门口，即在牛辰旅馆门口，蛋糕店及打字复印社搬离，大门喷涂有“停业搬家”字样，牛辰旅馆仍在营业。经原审法院释*，告知王*更在要求确认合同解除并主张占有使用费的情况下，可提出返还租赁物的诉讼请求，但其表示在本案中不提出上述诉讼请求。

本院审理中，张爱花自称2015年7月19日王**将上述车辆停放在涉案房屋门口，影响其正常经营。王**对此不予认可。

另，在本院审理中，王*更于2016年2月3日书面申请撤回上诉。

上述事实，有双方当事人陈述、土地租赁合同、租赁合同、照片、录音、视频、勘验笔录等证据材料在案佐证。

本院认为：王**与张**签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，双方对手写备注条款理解解释不一致。张**称该条款即明确双方租赁合同五年期满后再签订五年期合同，房租不变。王**称虽有该手写条款，但该手写备注未满足租赁合同中关于修改合同的双方约定，故未生效。经查，依据王**与张**签订的租赁合同中第三十九条的约定“对本合同的任何修改，无论是手写体还是印刷体，修改处必须由甲乙双方共同盖章确认，否则修改无效”，而双方争议之手写条款处没有双方签字盖章确认，该条款不符合双方约定的合同修改之约定，故本院认为该条款并未生效，双方租赁合同仍仅为五年期租赁合同，即自2010年7月18日至2015年7月17日，现租赁合同履行期满，双方未再续签租赁合同，故对张**要求继续履行租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。

关于张**主张因王**将车辆停放在涉案房屋门口，影响其经营，要求王**赔偿其损失问题，因张**自称2015年7月19日王**将车辆停放在涉案房屋门口，此时，双方租赁合同已经履行期满，张**已无权继续使用涉案房屋，故对张**要求王**赔偿其损失的诉讼请求，缺乏依据，本院亦不予支持。

张**上诉称原审法院释**更是否要求返还涉案房屋不妥，但经查，原审法院是基于王*更要求确认合同解除并主张占有使用费的情况下所作释明，并不违法法律规定，并无不妥。

另本院审理中，王**申请撤回上诉，不违反有关法律规定，本院予以准许。

综上，原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十三条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费2738元，由张**负担（已交纳）；反诉案件受理费900元，由王**负担（已交纳）；二审案件受理费6376元，由张**负担5476元（已交纳），由王**负担900元（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十三日