李**与褚振豹房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**因合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第18329号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

李**在原审法院诉称：1990年6月26日，褚**主动拉关系找人将房屋以3.5万元价格卖给李**，签订了书面买卖合同。合同约定买卖是永久的，任何一方不得提出买卖无效，如提出买卖无效，提出方为违约。后褚**起诉要求确认双方买卖无效，且经法院生效判决确认双方买卖无效。至此褚**违约事实成立。故李**曾起诉要求褚**支付补偿金和赔偿金，法院生效判决仅对责任进行认定，但未对赔偿事项作出判决。故李**再次起诉要求判令李**与北京颐**有限公司原签订拆迁安置腾退补偿协议上记载的补偿、补助及奖励费等77.178万元归李**所有；判令李**与北京颐**有限公司原签订的安置补偿协议上约定的补偿安置楼房214.56平方米（北坞嘉园西里×号楼×单元×号一居室56.51平方米及北坞嘉园南里×1号楼×1单元×1号3居室158.05平方米）归李**所有，诉讼费由褚**负担。

一审被告辩称

褚**在原审法院辩称：法院于2011年3月确认双方买卖合同无效的生效判决已经下达，此时，舍茶棚村尚未开始拆迁。直到2011年9底，李**擅自将房屋交付拆迁公司拆除。在此期间，褚**已经向海**院申请强制执行，要求李**按照判决书腾退院落及院内全部房屋，但李**未配合法院执行。因此，在拆迁补偿所得款项中，除房屋重置成新外的其他款项即给付房屋使用人的款项，不能因为李**在拆除时实际占有房屋就简单认定李**是房屋使用人。因为李**从2011年3月开始就处于应当腾退而拒绝腾退的状态。本次拆迁安置补偿原则是宅基地1：1置换安置楼房，目前，被置换的房屋所在土地仍然是玉泉村集体土地，未办理征收手续，所以置换房屋仍然属于玉泉村集体所有，李**并非本村村民，其无权享有，褚**愿意依据法院生效判决向李**支付相关补偿。褚**至今未与北京颐**有限公司签订任何形式的拆迁协议，也没有选择具体的房屋，所以李**本案提出的财产保全的房屋与钱款都与褚**无关，保全费李**应自行承担。2009年起，李**就一直拒绝配合法院进行原房屋的价值评估，多次判决中均有记载，判决也明文要求李**承担因此带来的不利后果，该不利后果法院应予以考虑。另，李**所签腾退补偿协议上记载其购买的安置楼房超过了原房屋面积十余平方米，因为原房屋的面积只有199平方米。拆迁补偿款、补助等77.178万元与事实不符，这是扣除购房款之后的数额，实得补偿款数额应为85.57万元。另，双方1990年时房屋买卖价格为3万元，不认可是3.5万元。故不同意李**的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：依据2011年3月18日生效的（2011）一中民终字第3258号民事判决书确认北京市海淀区四季青镇舍茶棚村×号院落中原有北房3间、东西房各1间、南房3间；褚**与李**之间就北京市海淀区四季青镇舍茶棚村×号院落及院内4间房屋于1990年6月达成口头房屋买卖协议，但因双方之间的房屋买卖并未办理任何审批手续，没有取得镇集体同意，应当认定买卖合同无效；李**因此不能取得自有宅基地问题，应当在确定返还及补偿数额时予以考虑。因李**在（2009）海民初字第23370号民事案件审理过程中，未配合法院委托的评估公司进行房屋评估，故其腾退房屋后补偿问题另案处理。故法院判决：一、褚**与李**于1990年6月达成的关于北京市海淀区四季青镇舍茶棚村×号院落及房屋的口头买卖协议无效；二、李**于本判决生效后90日内将北京市海淀区四季青镇舍茶棚村×号院落及院内全部房屋腾退给褚**。

后李**未执行（2011）一中民终字第3258号民事判决书判决内容，并提起诉讼要求褚**赔偿其损失款及自建房屋损失款771780元，并支付214.56平方米楼房两套（北坞嘉园西里×号楼×单元×号一居室56.51平方米及北坞嘉园南里×1号楼×1单元×1号3居室158.05平方米）作为宅基地损失赔偿。褚**随后亦提起诉讼要求确认李**与北京颐**有限公司签订的《玉泉地区腾退补偿安置协议书》无效。

依据（2012）一中民终字第07572号民事判决确认李**与北京颐**有限公司签订的《玉泉地区腾退补偿安置协议书》无效。

依据（2012）一中民终字第7533号民事判决书查明，李**未执行（2011）一中民终字第3258号民事判决书判决内容，并提起诉讼。在诉讼过程中，2011年8月24日，李**（乙方）与北京颐**有限公司（甲方）签订《玉泉地区腾退补偿安置协议书》，该协议书约定甲方须拆除乙方在北京市海淀区四季青镇玉泉地区舍茶棚×号院房屋并腾退乙方使用的宅基地，乙方所有宅基地面积为199平方米；乙方置换、购买安置房为北坞嘉园西里×号楼×单元×号1居室，预测建筑面积56.51平方米，北坞嘉园南里×1号楼×1单元×1号3居室，预测建筑面积158.05平方米；乙方置换后安置楼房面积超过宅基地面积15.56平方米，应补交购房款83920元；乙方宅基地范围内房屋建筑面积为199平方米，应给予乙方房屋评估作价款218294元；乙方应得搬家补助费7960元，装修补助费42912元，空调、有线电视、固定电话迁移补助费875元，其他补助费585659元；乙方补偿、补助及奖励费扣抵购房款后余款为771780元。该协议所附《房屋及附属物估价单》中记载，房屋重置成新价建筑面积199平方米，金额195397元；设备及附属物补偿价22897元。李**并将原北京市海淀区四季青镇舍茶棚村×号院落及房屋交予北京颐**有限公司拆除。法院认为，褚**与李**于1990年6月达成关于北京市海淀区四季青镇舍茶棚村×号院落及房屋的口头买卖协议无效，应当认定作为卖方的褚**承担主要责任，作为买方的李**承担次要责任；因原房屋被拆迁，应当依据腾退补偿利益确定双方各自的利益，但由于《玉泉地区腾退补偿安置协议书》被确认为无效，故李**依据该协议的腾退补偿利益要求褚**赔偿宅基地损失，要求褚**赔偿自建房屋损失，均缺乏合同依据及法律依据，不予支持。

2012年6月16日，北京市**村民委员会及北京颐**有限公司出具证明，证明北京市海淀区四季青镇舍茶棚村×号院，房屋腾退安置及补偿符合玉泉地区腾退政策，腾退协议内容不可变更。

因李**对（2011）一中民终字第3258号民事判决申请再审，2013年2月20日，北京**民法院作出裁定，指令北京**人民法院进行再审。后北京**人民法院裁定撤销（2011）一中民终字第3258号民事判决及（2009）海民初字第23370号民事判决，并发回北京市海淀区人民法院重审。2014年3月11日，法院做出（2014）海民再初字第13号民事判决，确认作为农村同一经济组织不同村落村民的褚振豹、李**，无视国家法律规定，未经所属村民委员会及镇集体经济组织同意，擅自买卖农村集体土地上的农民私有房屋及转让房屋所涉及的宅基地，且交易后一直未按买卖房屋批准程序，向村、镇集体经济组织申请补办手续；双方的房屋买卖行为违反国家法律规定，侵害了农村集体经济组织对土地的经营、管理权，应认定无效；李**提供的协议前后字体不同，明显存在瑕疵，……对该协议的真实性不予确认，故判决褚振豹与李**于1990年6月签订的北京市海淀区四季青镇舍茶棚村×号院落及房屋转让协议无效。宣判后，双方均未上诉。

在本案审理期间，经李**申请，法院委托北京华**有限公司对位于北坞嘉园南里×1号楼×1单元×1号3居室房屋进行了价值评估，经评估2013年1月21日该房地产房屋建筑面积157.93平方米，总价格为428.45万元，其中房地产单价为每平方米27129元。该评估结果为估价对象房屋性质为按经济适用房产权管理，土地使用权性质为划拨，本次评估估价结果已扣减估价对象上市交易需缴纳的3%的土地出让金。现该评估结果已超过有效期，但双方均同意房屋价值按该结果确定。

原审法院认定上述事实，有当事人庭审陈述、民事判决书、民事裁定书、（2014）海民再初字第13号民事判决书、《北坞村腾退安置补偿协议》等证据在案佐证。

原审法院判决认定：依据（2009）海民初字第23370号民事判决确定李**与褚振豹之间的房屋买卖协议无效，李**应将原北京市海淀区四季青镇舍茶棚村×号院房屋腾退返还给褚振豹。后因双方就案件又进行诉讼、再审，李**未实际履行腾退房屋义务。虽（2009）海民初字第23370号民事判决被依法撤销，但对于李**与褚振豹之间的房屋买卖协议无效的问题，已经再审后的生效判决确认。李**与北京颐**有限公司签订的《玉泉地区腾退补偿安置协议书》虽经法院生效判决确认无效，但因就北京市海淀区四季青镇舍茶棚村×号院房屋被拆除而转化得到的腾退搬迁安置补偿利益已确定，故本案中对于双方买卖合同无效后果的处理，依据上述安置、补偿利益予以分割。

对于无效的后果，李**、褚振豹应按已生效判决确认的责任分别承担。

北京市海淀区四季青镇舍茶棚村×号院房屋腾退搬迁安置补偿利益分为宅基地面积1：1置换购买的安置楼房，地上房屋的评估作价的价值、对于被腾退人另行给予的应得各项补偿、补助、奖励款。

李**要求褚振豹进行损失赔偿一节，应综合考虑买卖合同形成时相关法律规定、双方对于无效合同应当承担的责任，同时兼顾双方的各自情况以及安置政策。褚振豹、李**作为宅基地上房屋买卖合同的双方，明知系将宅基地上房屋出售给非本农村集体组织成员，但双方均未按当时的法律规定严格履行相应的申请、审批手续，造成了房屋买卖合同无效，对此双方均负有责任。

一审法院认为

综合以上理由，法院认为，鉴于李**一家自1990年即购买北京市海淀区四季青镇舍茶棚村×号院房屋，并在此处一直居住使用，故对于地上房屋评估价值归李**所有，而褚振豹亦无需承担返还原购房款之责任。

对于应得各项补偿、补助、奖励款，应按无效责任承担比例划分；但装修补助费系与安置房屋面积相关，故将依据安置房屋的归属予以确定。

对于安置房屋，法院仅按《玉泉地区腾退补偿安置协议书》所载内容予以确定房屋使用权，房屋产权待房屋可以办理所有权证书时归使用人所有。分配安置房屋时，需综合考虑双方对无效应承担的责任，以及李**未实际履行法院判决内容的情形。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、北京市海淀区北坞嘉园西里×号楼×单元×号一居室归李**居住使用，待能办理房屋产权时，该房屋归李**所有；二、北京市海淀区北坞嘉园南里×1号楼×1单元×1号三居室房屋归褚**居住使用，待能办理房屋产权时，该房屋归褚**所有；三、被腾退人为李**的《玉泉地区腾退补偿安置协议书》上记载的房屋评估作价款人民币二十一万八千二百九十四元归李**所有；四、被腾退人为李**的《玉泉地区腾退补偿安置协议书》上记载的“应得各项补偿、补助、奖励费共计六十三万七千四百零六元”，其中四十万零八百一十五元三角五分归李**所有，余款二十三万六千五百九十元六角五分归褚**所有；五、被腾退人为李**的《玉泉地区腾退补偿安置协议书》上记载的“乙方应补交购房款八万三千九百二十元”，由褚**负责交纳；六、驳回李**其他诉讼请求。

上诉人诉称

李**不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：维持原审判决第一项、第三项；撤销原审判决第二项，改判北京市海淀区北坞嘉园南里×1号楼×1单元×1号三居室房屋归李**所有；撤销原审判决第四项，改判637406元全部归李**所有。撤销原审判决第六项；诉讼费用由褚**承担。如果两套房屋都判决李**所有，两套房屋对应应该补交的房款李**同意交纳。上诉理由：1、原审法院事实认定不清。因本案是拆迁利益分配问题，故应将拆迁利益中属于李**单独所有部分先分出后，再按照约定比例分割拆迁利益。李**在涉诉的院内新建房屋及对院内房屋的装修修缮价值所对应的拆迁利益与褚**无关。2、双方都是同一**济组织人员，都是四季青镇农民。双方的宅基地流转对社会危害性远远低于城镇居民购买农民房。李**购买院落房屋后，之所以没有变更房屋登记手续是因为褚**不配合。3、原审法院判决显失公平。本案实际是对拆迁利益的分割。褚**将房屋卖给李**以后不在此居住。所以褚**对给实际居住人的补偿无权请求分割。原审法院没有加以区分，而笼统将拆迁利益按照办理分割是错误的。4、原审法院判决确定的双方责任比例与北**法院在关于农村房屋买卖方面的审判惯例相违背。双方的房屋买卖合同效力多次诉讼，最终被认定买卖合同无效。但是对于合同无效责任也进行了认定，李**应该承担次要责任，褚**承担主要责任。但是本案中，法院将最大的拆迁利益判决给褚**，而承担次要责任的李**获得较小的拆迁利益显失公平，故请求二审法院予以纠正。

被上诉人辩称

褚**服从原审法院判决，针对李**的上诉理由答辩称：1、关于李**主张的自行装修和建造的部分，依据法院原审判决，法院将整个房屋的评估作价款都给李**，其中就包含新增的部分。2、关于双方是否为同一集体经济组织问题，在海**院再审生效文书中有明确的记载和认定，双方不是同一集体经济组织成员。3、关于李**说褚**有阻挠行为导致李**没有进行变更宅基地审批等手续。褚**不可能阻挠审批行为，且其说法与事实不符。4、关于原审法院判决公正与否的问题。原审法院判决书已经明确记录了作出该判决的原因，因为李**自2009年开始一直到今天一系列的诉讼过程中，虚假陈述，恶意诉讼，已经拒绝配合法院的司法鉴定。拒不履行生效判决，在法院明确进行鉴定的情况下，擅自将房屋交付拆除等一系列行为。李**应该承担其相应的责任。褚**认为原审法院判决充分考虑了双方的买卖过程及后续诉讼期间各方的责任综合作出。褚**同意原审判决。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：本案争议焦点是对拆迁利益的分配问题。涉案的北京市海淀区四季青镇舍茶棚村×号院房屋的买卖合同已经生效判决认定无效，且已经判决李**腾退该房屋。但李**拒不履行生效判决，并与北京颐**有限公司签订的《玉泉地区腾退补偿安置协议书》，虽该协议亦被认定无效，但根据北京颐**有限公司的说明，北京市海淀区四季青镇舍茶棚村×号院房屋的补偿安置协议内容不可变更。故本案双方应对该补偿协议所得到的利益予以分配。原审法院考虑买卖合同形成时相关法律规定、双方对于无效合同应当承担的责任，同时兼顾双方的各自情况以及安置政策等平衡各方利益的情况下所做判决并无不当，本院予以维持。李**上诉提出要求调整原审法院对涉案拆迁协议利益分配比例的主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

财产保全费三千元，由李**负担一千五百元（已交纳）；由褚**负担一千五百元（本判决生效后七日内交纳）。

评估费一万三千二百一十元，由褚**负担（本判决生效后七内交纳）。

一审案件受理费四万一千零七十六元，由李**负担二万零五百三十八元（已交纳七十五元，余款二万零四百六十三元于本判决生效后七日内交纳）；由褚**负担二万零五百三十八元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费二万零五百三十八元，由李**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月六日