詹*等与杨**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人詹*、杨**因与被上诉人杨**房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第06124号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人詹*之委托代理人王*，上诉人杨**及其委托代理人吴*，被上诉人杨**及其委托代理人赵**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年12月，杨**诉至原审法院称：詹*与杨**（2007年6月26日去世）是夫妻关系，育有子女杨**、杨**二人。位于北京市朝阳区枣营南×号房屋（下称涉案房屋）原登记在詹*名下，是詹*与杨**的夫妻共同财产。杨**去世后，本案当事人达成书面协议，约定詹*百年后，涉案房屋由杨**和杨**共同继承。2014年11月6日，未经杨**同意，詹*擅自将涉案房屋过户至杨**名下，侵害我的合法权益。涉案房屋应为本案当事人共同共有，未经全体共有人同意，詹*、杨**擅自处分共有财产，属于恶意串通侵害第三人合法权益的行为，因此杨**请求确认詹*与杨**对位于北京市朝阳区枣营南里×号房产买卖合同无效。

一审被告辩称

詹**称：原老房拆迁安置了位于枣营南里的两套公租房，其中一套是涉案房屋，另一套已由杨**取得。后购买涉案房屋是由杨**出资。虽然涉案房屋登记在詹*名下，但真正产权人为杨**，不属于杨**的遗产，杨**对涉案房屋不享有继承权。所以詹*将涉案房屋过户给杨**，不存在恶意串通损害第三人利益的情形，本案不存在导致合同无效的情形。

2011年6月30日本案当事人签订《分家协议》，该协议第一、四、五、八条款为有效条款，第二、三、六、七条款为效力待定条款。依据有效条款，签订《分家协议》应视为本案当事人对涉案房屋进行了分割，转化为按份共有，依据《物权法》规定，出资额为认定权利人的标准，杨**出资购买涉案房屋，其应为涉案房屋的产权人；即便涉案房屋有杨**遗产，分割后，詹*对涉案房屋享有三分之二份额，杨**、杨**各享有六分之一份额，经占份额三分之二以上按份共有人同意可处分共有不动产，因此詹*与杨**处分涉案房屋的行为合法有效。针对效力待定条款，如果涉案房屋有杨**遗产，詹*对房屋享有三分之二份额，因此《分家协议》中杨**与杨**对詹*百年之后处分涉案房屋的约定，应为效力待定条款，詹*去世时内容未发生变更才生效。

综上，杨**未举证证明詹*与杨**恶意串通，也未能提供能证明其对涉案房屋享有利益的证据，涉案房屋是杨**遗产还是杨**个人财产，权属尚未查明，杨**主张房屋买卖合同无效，缺乏依据，应当予以驳回。

杨**辩称：涉案房屋由杨**夫妇出资购买，实际权利人是杨**夫妇。《分家协议》并非詹*、杨**的真实意思表示，对杨**夫妇显失公平，詹*被迫签署协议后又气又急，当天即将协议撕毁，致使失去行使撤销权的条件。未经杨**之夫白×同意，杨**擅自处分涉案房屋，构成无权处分，因此《分家协议》无效。退一步讲，即便《分家协议》有效，也是杨**事先拟定好、未与詹*杨**协商的格式条款，当对协议内容理解发生争议时，应当按通常理解予以解释，有两种以上解释的，应作出不利于杨**的解释。因此，对于协议应当做以下理解：1、杨**去世后，杨**、杨**均放弃继承，杨**对涉案房屋所占份额全部由詹*继承，詹*为涉案房屋唯一所有权人；2、詹*有权立下遗嘱，确定杨**、杨**如何继承其遗产以及其他权利义务；3、杨**、杨**认可詹*遗嘱内容，并按遗嘱内容约定分家方式，但该协议附期限，即詹*去世后约定生效。

在《分家协议》无效的情况下，杨**无权干涉詹*、杨**签订《房屋买卖合同》，杨**是涉案房屋的实际权利人，过户行为是詹*将房屋归还实际权利人，故《房屋买卖合同》是当事人真实意思表示，合法有效。退一步讲，即便《分家协议》有效，涉案房屋在协议签订后成为詹*个人财产，詹*有权按自己意愿处分房屋。由于《分家协议》附生效期限，期限未届至是詹*有权通过事实行为改变遗嘱，故《分家协议》内容不再生效，《房屋买卖合同》亦为有效。

1998年购买涉案房屋时，杨**夫妇曾拟单据，写明涉案房屋购房款由杨**支付，杨**不能使用和干涉，为避免矛盾，杨**给付杨**6万元，分三次支付。虽然杨**未在单据上签字，但其收取了杨**支付的第一笔款2万元。后双方矛盾加剧剩余款项暂未支付，但杨**明知涉案房屋是杨**夫妇出资，且认可对其补偿6万元，后又胁迫詹*、杨**签署《分家协议》，妄图获得更大利益，是对之前行为的反悔，对杨**夫妇利益的侵犯，不应受到法律保护。综上，请求驳回杨**的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：詹*与杨**（2007年7月2日因死亡注销户口）系夫妻关系，育有杨**、杨**子女二人。

涉案房屋原为公租房，詹*为承租人。1998年房改，詹*取得涉案房屋产权。2014年11月6日，詹*与杨**签订《存量房屋买卖合同》（合同编号：C×××），将涉案房屋过户至杨**名下。

审理中，杨**为证明其为涉案房屋实际出资人及权利人，提交存档于北京喜**有限公司的购买涉案房屋的相关档案文件以及证人张*、黄*的证言。上述文件中有1998年杨**手书的将产权人由詹*变更为其本人的申请，杨**欲证明詹*、杨**当年均同意涉案房屋由杨**购买，并登记在杨**名下，后因购买涉案房屋使用詹*工龄，产权只能登记在詹*名下。杨**还提交1998年3月26日詹*签字的单据，证明詹*同意涉案房屋归杨**所有，杨**补偿杨*26万元。杨**称杨*2收取了2万元，杨*2对此不予认可。

2011年6月30日，杨**作为甲方，杨**作为乙方，双方签署《分家协议》，詹*亦在协议上签字。《分家协议》第一段内容为：“2007年甲*双方的父亲杨**去世后，没有对北京朝阳区枣营南里×室所有权进行分配，现该住所产权为杨**之妻（甲*的母亲詹*女士）所有。现在詹*女士同意下，甲*双方在2011年6月达成一致，决定按如下方式分配该两居室的所有权和居住权，并定立分家协议。”《分家协议》共八条，对詹*去世后涉案房屋继承、使用、处分等事项进行约定。杨**称系被迫签订《分家协议》，协议并非其真实意思表示。

一审法院认为

原审法院经审理认为：当事人对自己提出的事实主张有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于涉案房屋权属，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。本案中，杨**主张其为涉案房屋的实际权利人，但房改时以詹*名义购买涉案房屋，使用了詹*和杨**的工龄，且房屋登记在詹*名下，虽然杨**提交证人证言证明其曾出资，但该证据不足以证明杨**夫妇为涉案房屋的产权人，现有证据亦不能证明房改时杨**同意由杨**购买涉案房屋，因此房改后詹*取得涉案房屋产权，为詹*与杨**的夫妻共同财产。杨**提交詹*签字的单据，欲证明詹*同意涉案房屋归杨**所有，但杨**作为涉案房屋的共有权人未在单据上签字，且未办理产权转移登记手续。其后2011年杨**、杨**及詹*签订《分家协议》，就涉案房屋使用、詹*去世后涉案房屋继承等问题作出了约定。杨**虽主张系被迫签订《分家协议》，但未举证证明《分家协议》存在可撤销或无效的情形。《分家协议》第一段文字“2007年甲*双方的父亲杨**去世后，没有对北京朝阳区枣营南里×室所有权进行分配，现该住所产权为杨**之妻（甲*的母亲詹*女士）所有”是对涉案房屋权属登记状况的描述，不能视为杨**放弃继承杨**的遗产、同意涉案房屋归詹*一人所有。涉案房屋为詹*与杨**的夫妻共同财产，杨**去世后继承人未对涉案房屋继承作出处理，杨**作为继承人对涉案房屋权属享有一定权益，詹*与杨**在明知的情况下仍签订《存量房屋买卖合同》并转移房屋产权，侵害了杨**的合法权益，涉案的《存量房屋买卖合同》为无效合同。杨**的诉请有事实和法律依据，法院予以支持。

据此，原审法院于2015年2月判决如下：詹*与杨**于二〇一四年十一月六日就位于北京市**×号房屋签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号：C928902）无效。

上诉人诉称

判决后，詹*、杨**不服原审判决，上诉至本院，主张原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判或发回重审。杨**同意原审判决。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院无异，本院在此予以确认。

以上事实，有当事人当庭陈述、证明信、《分家协议》、《北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书》、《北京市房屋登记表》、《存量房屋买卖合同》、《出售直管公有住宅楼房职工工龄调查表》、《出售直管公有住宅楼房配偶工龄调查表》、《购买直管公有住宅楼房申请书》、《购房定金通知单》、《公有住宅租赁合同》、《现住房共居人口认定表》、《退款证明》、购房款收据、《协议书》、结婚证及上述证据等在案佐证。

本院认为

本院认为：公民的合法财产权益受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

经查，涉案房屋在房改时系以詹*名义购买，使用了詹*和杨**的工龄，房屋登记在詹*名下。杨**、詹*上诉主张杨**系涉案房屋的实际权利人，但其并未提供充分证据证明房改时杨**同意由杨**购买涉案房屋，故原审法院认定房改后詹*取得的涉案房屋系詹*与杨**的夫妻共同财产，并无不当，本院予以确认。其后，杨**去世，杨**作为继承人对涉案房屋权属享有一定权益。且2011年杨**、杨**及詹*签订《分家协议》，就涉案房屋使用、詹*去世后涉案房屋继承等问题作出了约定，在该协议中亦未排除杨**对涉案房屋的相关权益。故詹*与杨**在明知的情况下仍签订《存量房屋买卖合同》并转移房屋产权，侵害了杨**的合法权益，故原审法院认定涉案的《存量房屋买卖合同》为无效合同，并无不当，本院予以维持。詹*上诉主张其与杨**、杨**对涉案房屋系按份共有，该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予认可。杨**上诉主张《分家协议》并非詹*、杨**的真实意思表示，但对此未提交充分证据予以证明，本院不予采信。

综上，詹*、杨**提出的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费35元，由詹*、杨**负担（于本判决生效之日起7日内给付杨**）；二审案件受理费70元，由詹*、杨**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十七日