北京市怀柔区杨宋镇太平庄满族村经济合作社与邢*满租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京市怀柔区杨宋镇太平庄满族村经济合作社（以下简称原告）与被告邢**（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人任**与被告邢**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2005年4月18日，原、被告签订了《房屋、场地租赁合同》，原告将村北原木器厂房屋（41间）和场地租赁给被告使用，租赁期限15年，自2005年5月1日至2020年5月1日止，每年租金15000元，第二个五年每年租金递增10%，第三个五年每年递增15%，采用上交款方式，每年5月1日前交付当年租金。2007年3月，被告又租赁了与原木器厂场地相邻的原村委会八间房屋及厢房四间，年租金4500元，租期自2007年5月1日起计算，未约定租赁期限，采取上交租金，每年5月1日前交纳下年租金。合同履行后，被告未按期按时履行交纳租金义务。2015年春节前，村集体两次通知被告交纳租金未果。2015年4月9日，原告又以书面通知被告2015年4月30日之前补齐之前所欠租金，否则原告将与被告解除上述租赁合同。至今被告未按原告要求履行，被告侵犯了原告的合法权益，现原告起诉至法院，请求法院判令：1、解除原、被告2005年4月18日签订的《房屋、场地租赁合同》；2、解除原、被告2007年3月商订的租赁村委会八间正房、西厢房四间的租赁协议；3、被告给付欠缴的租金64500元；4、被告立即腾退租赁范围内的原木器厂房屋和场地及原村委会正房八间、厢房四间的租赁场地，并给付2015年5月1日起至实际腾退完毕之日止的占地使用费，每日按62.05元；5、诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告辩称，1、我认可原告所述的欠付租金数额65500元，我愿意给付，但我不同意解除两份租赁合同，租期未到，我也不同意腾退房屋。2、原告用我的一间房当垃圾池了，另外我还在院里自己盖了8间正房和2间厢房。3、两块场地和房屋现由我占用，原告没有书面通知我交租金。

本院查明

经审理查明，2005年4月18日，甲方（原告）与乙方（被告）签订《房屋、场地租赁合同》，约定甲方将位于杨宋镇太平庄村北原木器厂房屋和场地，房屋水电设施齐全及场地租赁给乙方使用；租赁期限15年，自2005年5月1日起至2020年5月1日止；租金总额为252375元，每年租金为15000元，第二个五年每年租金递增10%，第三个五年每年租金递增15%，采用上交款方式，每年5月1日前交付当年租金；乙方未按合同约定交纳租金，到期不交，乙方算自动放弃，甲方有权解除合同；乙方有权在承租期内扩建、改建房屋及安装水电设施或改变房屋结构，租赁期满乙方将新建房屋交给甲方所有，甲方给予乙方相应补偿。2007年3月原、被告口头协商由被告租赁原村委会八间正房、西厢房四间，租金每年4500元。庭审中，原告称截止到2015年4月30日，2005年签订的租赁合同租金应交157500元，被告已交纳100000元，欠租金57500元，2007年口头协议租金应交36000元，被告已交28000元，欠租金8000元，被告对此认可。2015年5月8日，原告持上述请求起诉至法院，庭审中，原告将截止到2015年4月30日被告欠缴租金的请求数额变更为65500元，对该租金数额被告第一次开庭予以认可，后在第二次开庭又予以否认。

上述事实，有当事人当庭陈述、合同、收据等在案佐证。

本院认为

本院认为，首先，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，但应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据《房屋、场地租赁合同》约定，被告未按期交纳租金，原告有权解除合同，本案中，被告至今拖欠租金时间较久且达到总租金超过三成，原告已获得合同约定解除权，原告称曾在村大队向被告送达催欠租金及解除合同的通知，但被告予以否认接到通知，本案中，原告于2015年5月8日起诉要求解除租赁合同，本院依法向被告送达起诉状等材料，并于2015年7月8日第一次开庭审理此案，原告称解除时间由法院裁决，被告当庭表示不同意合同解除，经本院审查，被告不同意解除的辩称意见缺乏理由和依据，本院认定《房屋、场地租赁合同》解除时间为2015年7月8日。该合同解除后，被告应将承租场地及场地上房屋等设施腾退给原告，腾退期限由本院酌定。原告要求的计算至2015年4月30日的租金57500元，被告予以认可后又否认，经核定数额属合理，对此本院予以支持；原告要求从2015年5月1日起至被告实际腾退之日的占用使用费，请求符合法律规定，另说明该使用费亦含合同解除之前租金，本院在此一并处理，使用费计算按双方合同约定标准。

其次，双方在2007年达成的口头租赁协议，对租金及给付方式均达成一致意见，但未签订书面租赁合同且对租期未有约定且现仍不能确定，可以认定双方形成实际上的不定期租赁关系，因此作为出租方的原告可以随时解除合同，但原告解除合同应当在合理期限之前通知承租人，被告亦应对原告可能随时提出的解除合同通知有所预见。原告称其于2015年4月向被告送达了解除合同通知但未提供被告确已收到该通知的证据，法院不予采信。原告在本案中主张解除合同，法院予以支持，解除时间与上个合同一致。租赁合同解除后，被告应返还租赁场地及场地上房屋，并按照原口头约定的租金标准支付至合同解除之日欠付的租金，并按同等标准支付合同解除后至实际腾退之日的使用费，其中截止到2015年4月30日的欠付租金8000元，被告予以认可后又否认，本院对其否认不予认可，要求数额合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告北京市怀柔区杨宋镇太平庄满族村经济合作社与被告邢*满签订的《房屋、场地租赁合同》于二○一五年七月八日解除。

二、原告北京市怀柔区杨宋镇太平庄满族村经济合作社与被告邢*满达成口头租赁协议所形成的不定期租赁合同关系于二○一五年七月八日解除。

三、被告邢*满于本判决生效后七日内给付原告北京市怀柔区杨宋镇太平庄满族村经济合作社租金人民币六万五千五百元。

四、被告邢*满于本判决生效后三十日内将上述租赁合同项下的房屋及场地腾退给原告北京市怀柔区杨宋镇太平庄满族村经济合作社。

五、被告邢*满于本判决生效后七日内按照每日六十二元零五分标准向原告北京市怀柔区杨宋镇太平庄满族村经济合作社支付自二○一五年五月一日至实际腾退之日的租金、使用费。

如果被告邢*满未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一千四百三十七元，由被告邢*满负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十月二十日