王**等与崔**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**、北京竹**有限公司（以下简称美容中心）因与被上诉人崔**、原审第三人北**输公司第四分公司（以下简称四运公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第11554号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年2月，崔**诉至原审法院称：2009年9月15日，我与王**签订《房屋租赁合同》，约定王**承租北京**×中心二楼（以下简称涉案房屋）经营美容中心，租期自2009年9月15日至2012年9月14日，租金为每年3万元，每半年支付一次。租赁合同期满后，王**就没有再交租金，王**、美容中心均没有与我继续签订合同，但仍实际占有使用涉案房屋。2011年5月，因涉案房屋所在片区规划调整，列入被拆迁区域，涉案房屋业主单位通知全部租户腾退。2011年5月10日，我亦按租赁合同约定通知王**、美容中心停止经营，进行腾退。但王**、美容中心均没有腾退，一直占有使用至今。同时，应业主单位和拆迁主导单位的要求，我又于2014年10月24日，通知王**、美容中心按期腾退未果。现我诉至法院要求：1.确认我与王**于2009年9月15日签订的《房屋租赁合同》于2014年10月24日解除；2.王**和美容中心将位于××房屋腾空并交还我；3.美容中心和王**连带支付自2012年9月15日至2014年9月14日欠付的租金2万元及自2014年9月1日起至实际腾空之日止的房屋占用费（按照每月2500元计算）。

一审被告辩称

王**、美容中心辩称：不同意崔**的全部诉讼请求。崔**不是合同当事人，不是适格主体，崔**没有诉权；崔**对涉案房屋不享有所有权，也不享有其他合法的占有、使用、收益或者处分的权利，因此崔**不是本案适格诉讼主体；崔**收取租金从2012年4月开始由每季度7500元变更为每季度5000元，我方未拖欠崔**租金，请法院依法驳回崔**的诉讼请求。

四运公司述称：我方对本案涉案房屋拥有合法产权、使用权和最终的处置权。我方当时把本案涉案房屋所在地的整体场地出租给北京温**限责任公司（以下简称温**公司），我方与该物业公司于2014年10月23日在法院主持下签订了（2014）朝民初字第40106号民事调解书，调解书里规定了温**公司和熊晟楼无条件腾退并将场地交付给我方的义务。当初我方既跟温**公司签过合同也跟熊晟楼签过合同，熊晟楼也是温**公司的实际控制人，在调解过程中他们愿意承担连带责任。现在我方已经申请强制执行该调解书了，王**、美容中心承租的房屋就在该调解书确认腾退的范围内，非法占有人应该立即将场地腾空交还给我方。崔**的其他诉讼请求与我方无关，但是王**、美容中心将涉案房屋腾空后应该直接交还给我方，而非交还给崔**。

一审法院认为

原审法院经审理认为：2012年9月14日后，崔**与王**未再签订书面租赁合同，王**继续使用涉案房屋，双方是不定期租赁关系。因为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中崔**称其已多次通知要求王**腾退，并送达了《通知》，同时王**自2014年9月15日后未交纳相关租金，且根据现场勘查当地多数房屋已经拆迁，王**对此不可能不知情，故法院认为崔**已经履行了通知的义务，结合以上情况，法院认定崔**与王**的不定期租赁关系自2014年10月24日解除。就崔**要求王**、美容中心将位于北京市朝阳区××房屋腾空并交还崔**之诉讼请求，因双方的不定期租赁关系已经解除，所以崔**该项诉讼请求合法有据，法院对此予以支持。就崔**主张欠付租金之诉讼请求，王**、崔**自2012年9月14日后就未再签订书面合同，通过王**提交的交租金收据，可知此后王**一段时间内长期按每季度5000元标准交付租金至2014年9月15日，而崔**对此长期未提出异议，可以表明崔**已认可该租金标准，故崔**再按原租赁合同主张王**、美容中心欠付租金，显然缺乏依据，对其此项请求，法院不予支持。就房屋占用费，崔**主张之月标准没有依据，应按每季度5000元标准，自2014年9月16日起计算至涉案房屋实际腾空交还之日止。因美容中心法定代表人为王**且租赁合同一直系王**与崔**履行，故该费用由王**负担。就四**司所提应将房屋腾空后交还给其之意见，因四**司并非租赁合同相对方，其在本案亦系无独立请求权之第三人，故其之请求可另行起诉解决。综上，原审法院于2015年8月31日判决：一、崔**与王**的不定期租赁关系自二○一四年十月二十四日起解除；二、王**、北京竹**有限公司于本判决生效后三十日内将位于北京市朝阳区××北京竹**有限公司现所占的房屋腾空并交还崔**；三、王**于本判决生效后三十日内按每季度五千元之标准支付崔**自二○一四年九月十六日起至王**、北京竹**有限公司将位于北京市朝阳区××北京竹**有限公司所占的房屋实际腾空并交还崔**之日止的房屋占用费；四、驳回崔**的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，王**、美容中心不服，上诉至本院，认为其与崔**不存在租赁合同关系，涉案房屋系王**从北京市朝阳区亚运村综合批发市场承租。据此，请求撤销原审判决，依法改判驳回崔**全部诉讼请求。崔**、四运公司同意原判。

本院查明

经审理查明：2009年9月15日，崔**以亚运村服装市场的名义与王**就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，合同甲方落款处为亚运村服装市场、崔**，且盖有北京市朝阳区亚运村综合批发市场公章；合同乙方为王**。该《房屋租赁合同》第二条约定租赁期限自2009年9月15日至2012年9月4日止（王**、美容中心、崔**均表示租赁期限应为2009年9月15日至2012年9月14日）。租金为每年3万，王**已足额交纳了2009年9月15日至2012年9月14日的租金。2010年7月，王**在涉案房屋开办了美容中心，其任法定代表人。合同租赁期限届满之后，王**与崔**未再签订书面合同，但王**一直占有使用涉案房屋至今，并以每季度5000元的标准交付租金至2014年9月15日。

另查：涉案房屋的所有权人为四**司。四**司与温**公司、熊**（曾用名熊生阶）于2014年10月23日在北京**民法院主持下签订了（2014）朝民初字第40106号民事调解书，涉案房屋在该调解书确认的腾退范围内，现四**司已申请对该调解书进行强制执行。

原审庭审中，崔**称因涉案房屋所在片区被列为拆迁区域，其分别于2011年5月10日和2014年10月24日两次书面通知王**进行腾退房屋工作，但王**认为《房屋租赁合同》的甲方为亚运村服装市场而非崔**个人，因此其一直没有进行腾退。王**、美容中心表示“崔**2014年8月18日才通知我们腾退，后来10月24日又通知我们腾退，此前一直没有说过腾退的事”。四**司称其将涉案房屋所在的整体场地出租给了温**公司，但对温**公司转租情况不知情。崔**提交了与温**公司签订的《房屋租赁合同》，该合同显示租赁物为涉案房屋，承租方（乙方）为崔**，甲方处盖有温**公司的公章，并有熊生阶（现用名熊晟楼）签字。王**对该合同的真实性不认可。崔**和四**司均称熊生阶（现用名熊晟楼）为温**公司的实际控制人。原审法院还前往本案现场进行了勘验并制作勘验笔录。

本院庭审中，崔**称亚运村服装市场系其开办，于2014年10月关闭；该市场并未在工商管理部门注册登记，不具备民事主体资格；北京市朝阳区亚运村综合批发市场公章没有备案，没有法律意义。

上述事实，有各方当事人陈述、相关书证、照片、勘验笔录等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：本案的争议焦点为崔**是否为适格的诉讼主体。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。王**主张其于2009年9月15日签订的《房屋租赁合同》相对方为北京市朝阳区亚运村综合批发市场，崔**为该《房屋租赁合同》的经手人并非出租人。王**并未就此提供任何证据予以证明北京市朝阳区亚运村综合批发市场或亚运村服装市场属于依法成立的法人或其他组织，具备民事主体之资格，故本院不予认定王**的该项主张。按照最**法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第六十二条之规定：下列情形，以行为人为当事人：（一）法人或其他组织应登记而未登记的，行为人即以该法人或者其他组织名义进行民事活动的……。崔**以亚运村服装市场的名义与王**签订《房屋租赁合同》，并加盖北京市朝阳区亚运村综合批发市场公章，但上述两市场作为民事主体并不存在。王**亦认可崔**为签订该《房屋租赁合同》的行为人，并向崔**交纳部分租金，综合四**司将涉案房屋出租予温尔馨公司及温尔馨公司又将房屋转租予崔**之事实，本院认定崔**为该《房屋租赁合同》的当事人，即本案适格的诉讼主体。该《房屋租赁合同》到期后，崔**与王**于2012年9月14日后形成不定期租赁关系。原审法院的其他处理亦无不妥，本院不再另行赘述。

综上，王**、美容中心的上诉请求，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费150元，由王**负担（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费70元，由王**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月三十日