黄**与李**等租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人黄**因与被上诉人李**及原审被告北京和祥仁意超市（以下简称仁意超市）、原审第三人北**输公司第四分公司（以下简称四运公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第3049号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年12月，李**诉至原审法院称：2006年7月30日，我与黄**签订房屋租赁合同，租赁房屋实际由黄**经营仁意超市所用，租期2006年7月30日至2009年7月29日，租金为每年136000元，每半年支付一次。租赁合同期满后，黄**、仁意超市均没有与我继续签订合同，但仍实际占有使用房屋至今。合同到期后没有续签，但一直按原合同在履行，但租金的标准没有变化，从2010年4月1日到2012年3月31日，黄**每月只交10000元，从2012年4月1日到2014年9月30日每月只交8000元，4年一共欠付租金132000元，从2014年10月1日之后黄**一直没有交过租金了。2011年5月，因租赁房屋所在片区规划调整，列入被拆迁区域，租赁房屋业主单位通知全部租户腾退。2011年5月10日，我亦按租赁合同约定通知黄**、仁意超市停止经营，进行腾退。但黄**、仁意超市均没有腾退，一直占有使用至今。同时，应业主单位和拆迁主导单位的要求，我又于2014年10月24日，向黄**、仁意超市发送通知要求按期腾退，但黄**、仁意超市仍不腾退。现诉至法院要求：1.要求确认我与黄**的租赁关系自2014年10月24日起解除；2.要求仁意超市和黄**将位于北京市朝阳区安外小关北里43号仁意超市（现门口挂名超市发超市）现经营地的房屋腾空并交还我；3.要求仁意超市和黄**连带支付自2010年4月1日至2014年9月30日欠付的租金132000元及自2014年10月1日至实际腾空之日止的房屋占用费（按照每月11000元计算）。

一审被告辩称

黄**辩称：不同意李**的全部诉讼请求。李**对诉争房屋不享有所有权，也不享有其他合法的占有、使用、收益或者处分的权利，因此李**不是本案适格诉讼主体，请法院依法驳回李**的诉讼请求。

被上诉人辩称

仁意超市未到庭答辩亦未提交答辩状。

四运公司述称：我方对本案诉争房屋拥有合法产权、使用权、和最终的处置权，我方当时把本案诉争房屋所在地的整体场地出租给北京温**限责任公司，我方与该物业公司于2014年10月23日在法院主持下签订了（2014）朝民初字第40106号民事调解书，调解书里规定了物业公司和熊**无条件腾退并将场地交付给我方的义务。当初我方既跟温**签过合同也跟熊**签过合同，熊**也是温**公司的实际控制人，在调解过程中他们愿意承担连带的责任。现在我方已经申请强制执行该调解书了，本案黄**、仁意超市承租的部分就在该调解书确认腾退的范围内。调解书是经法院确认合法有效的司法文书，基于此我方认为任何占有该场地的行为均是非法、无效的，我方认为非法占有人应该立即将场地腾空交还给我方。李**的其他诉讼请求与我方无关，但是黄**、仁意超市所涉的房屋腾空后应该直接交还给我方，而非交还给李**。

原审法院经审理认为：2009年7月30日后，李**与黄**未再签订书面租赁合同，黄**继续使用涉案房屋，双方是不定期租赁关系。因为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中李**称其已多次通知要求黄**腾退，并送达了《通知》，同时黄**自2014年10月31日后未缴纳相关租金，且根据现场勘查当地多数房屋已经拆迁，黄**对此不可能不知情，故法院认为李**已经履行了通知的义务，结合以上情况，法院认定李**与黄**的不定期租赁关系自2014年10月24日解除。

就李**要求黄**、仁意超市将位于北京市朝阳区安外小关北里43号仁意超市（现门口挂名超市发超市）现经营地的房屋腾空并交还李**之诉讼请求，因双方的不定期租赁关系已经解除，所以李**该项诉讼请求合法有据，法院对此予以支持。

就李**主张欠付租金之诉讼请求，李**、黄**自2009年7月30日后就未再签订书面合同，通过黄**提交的交租金收据，可知此后黄**一段时间内长期按8000元标准交付租金至2014年10月31日，而李**对此长期未提出异议，可以表明李**已认可该租金标准，故李**再按原租赁合同主张黄**、仁意超市欠付租金，显然缺乏依据，对其此项请求，法院不予支持。就房屋占用费，李**主张之月标准没有依据，应按月8000元标准，自2014年11月1日起计算至诉争房屋实际腾空交还之日止，因仁意超市实际经营者现为黄**，故该费用由黄**负担。

就四**司所提应将房屋腾空后交还给其之意见，因四**司并非租赁合同相对方，其在本案亦系无独立请求权之第三人，故其之请求可另行起诉解决。

据此，原审法院于2015年8月判决如下：一、李**与黄**的不定期租赁关系自二○一四年十月二十四日起解除；二、黄**、仁意超市于判决生效后三十日内将位于北京市朝阳区安外小关北里43号仁意超市（现门口挂名超市发超市）现经营地的房屋腾空并交还李**；三、黄**于判决生效后三十日内按每月八千元之标准支付李**自二○一四年十一月一日起至黄**、仁意超市将位于北京市朝阳区安外小关北里43号仁意超市（现门口挂名超市发超市）现经营地的房屋实际腾空并交还李**之日止的房屋占用费；四、驳回李**的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

判决后，黄**不服原审法院判决，上诉至本院。黄**认为李**不享有涉案房屋的所有权或其他合法的占有、使用、收益、处分的权利，无权主张黄**腾退房屋并支付房屋占用费；李**应向黄**支付补偿并赔偿损失；原审法院程序违法，请求二审法院撤销原审判决第一、二、三项，发回重审或依法改判驳回李**的原审全部诉讼请求，本案全部诉讼费用由李**承担。李**、四运公司均同意原审判决。仁意超市不同意原审判决，但未上诉。

本院查明

经审理查明：2006年7月30日，黄**、李**签订了房屋租赁合同，约定：李**将朝阳区安外小关北里43号原老*一锅羊蝎子餐厅房屋出租给黄**（限经营超市场地）；租赁期限为3年，从2006年7月30日至2009年7月29日止；房屋租金暂定136000元；付款方式为半年付款，第一次为2006年7月30日，第二次付为2007年1月30日，房屋租金以此类推，至合同期满为止…。

原审中，李**表示，我方于2006年7月10日从北京温**限责任公司和熊**（曾用名熊**）处承租了小关北里43号院西北角的房屋150平方米（当时的名字是老*一锅羊蝎子餐厅）。2006年7月30日，我方跟黄**签订了租赁经营合同，将上述150平方米的房屋租给他，经营范围限定为经营超市合同期限3年，租金每年136000元。房屋交给黄**的时候就是带着原来餐厅的装修，有地板砖、吊顶和灯，这些装修都是我们承租以后自己做的。合同到期后没有续签，但是一直按照原来的合同在履行，租金的标准没有变化，但是从2010年4月1号到2012年3月31日，黄**每月只交10000元，从2012年4月1日到2014年9月30日每月只交8000元，4年一共欠付租金132000元。从2014年10月1日之后黄**一直没有交过租金了。从工商网站上查询到诉争房屋的超市名字是仁意超市，经营者是桂××，但是据我们所知黄**就是仁意超市的实际经营者，黄**与仁意超市以及桂××是什么关系我们不知道，他们从来没有跟我们说过。现在诉争房屋处挂的牌子是超市发超市，但执照还是仁意超市。

原审中，黄**表示，李**如何从温尔馨公司处承租的房屋我们不知道。2006年7月30日我与李**签了房屋租赁合同，承租了诉争房屋，当时房屋面积合同上没有写，李**口头说是210平方米。合同签了3年，当时租金一年136000元，合同到期后没有再续签，但我们一直在那经营。合同到期后，因为诉争房屋后面的服装市场关闭了，影响了我们的生意，李**就说给我减房租让我们继续在那经营，租金从2011年7、8月份开始减到每月8000元，此前我们都是按照每年136000元交的。租金我们交到了2014年10月30日。房屋我们承租的时候确实有地板砖、吊顶和灯，但是都太破了不能用，我们重新进行了装修，包括吊顶、贴砖、墙面处理，也购买了货架、冰柜、电脑、收款机等设备。我们还给原来的老*一锅羊蝎子交了85000元的转让费。我与桂**是朋友关系，我们开始是合伙开的仁意超市，但是后来她就不在这做了，执照我们也没有变更，我和桂**的账现在还没有算清楚，但是超市现在是我一个人在经营。超市现在挂的牌子是超市发超市，我们是加盟店。

原审中，李**向法院提交了如下证据：提交：1.2007年7月30日的租赁经营合同；2.2011年5月10日通知；3.2014年10月24日通知。**表示，1真实性认可，合法性不认可，根据刚才所述，李**没有对诉争房屋进行出租的权利，因为李**既不是所有权人，也不享有合法的占有、使用、收益、处分的权利，李**和黄**签的合同应该是无效合同；2、3不认可，通知我们没见过。四**司表示，真实性无法核实，根据黄**的答辩，我们认为李**与黄**之间存在故意签署无效合同、非法占有房屋的事实，我们认为他们在没有核实真实产权人的情况下就占有使用房屋，并产生了收益，存在严重过错，他们应该对将房屋返还并交还给我们承担连带责任。

原审中，黄**向法院提交了如下证据：1.自由加盟合同、授权书、加盟费收据，证明我们遭受的经济损失；2.北京艺**有限公司装修清单、结算收据；3.电子设备收据；4.冰柜收据；5.转让费收据；6.展柜、货架收据；7.租金收据19张，证明李**已经将租金降到每月8000元；8.电缆线收据，因为李**给我们断了电，我们重新拉了电线。李**表示，1真实性无法核实，关联性与证明目的不认可，加盟期限是2006年11月28日到2009年11月27日，期限已经到了；2真实性、关联性、证明目的均不认可，清单上没有客户姓名、联系电话、工程地址，没有设计师、公司联系方式、没有装修时间，且该装修是2006年9月，我们的租赁合同是3年期的，证明目的不认可；3真实性不认可，不是正规发票，关联性、证明目的不认可；4、6真实性不认可，不是正规发票，这是黄**自己添置的资产，可以直接带走，证明目的与关联性不认可；5真实性无法确认，证明目的不认可，收款人也不是具体的人员，与本案无关；7真实性认可，证明目的不认可，当时黄**声称经营困难，先按8000元缴纳，差额以后补足，所以我们才先按照8000元收的租金；8真实性不认可，不是正规发票，与本案无关，证明目的也不认可。四运公司表示，真实性无法核实；形式很多不合法，不是正规发票；关联性也不认可，与我们没有关系；收据证明了李**、黄**之间在没有核实真实产权人的情况下利用属于我们的场地牟利的行为。

原审中，四运公司向法院提交了如下证据：提交（2014）朝民初字第40106号民事调解书。李**表示，真实性认可。黄**表示，形式上的合法性无异议，内容上真实性、合法性、关联性均不认可，根据庭审陈述，四运公司与熊**没有合同关系，熊**虽愿承担义务，但不证明其享有权利；四运公司陈**是诉争房屋的产权人，但是这份调解书中没有任何内容显示其是诉争房屋的产权人；调解书与本案无关。

审理中，原审法院前往现场进行了勘验，具体内容见勘验笔录（略）。

上述事实，有各方当事人陈述、相关书证等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：根据已查明的事实，李**与黄**于2006年7月30日签订房屋租赁合同，李**将涉案房屋出租给黄**使用，黄**依据约定向李**交纳相应租金，租期为2006年7月30日至2009年7月29日。2009年7月30日后，虽双方未再续签书面租赁合同，但黄**仍继续使用涉案房屋，李**亦收取了黄**交纳的相应租金，故双方之间形成事实上的房屋租赁合同关系。因双方在2009年7月30日后未签订书面租赁合同，故双方为不定期租赁关系，李**可随时主张解除租赁合同。

根据李**的陈述及在案证据，李**已多次通知黄**腾退涉案租赁房屋，并送达了相应腾退通知；根据涉案租赁房屋现场拆迁情况及黄**交纳租金的情况，黄**对此应已知情，可以认定李**已经履行了相应告知义务，原审法院据此认定李**与黄**的不定期租赁关系自2014年10月24日解除，并无不当。本案中，基于双方之间的房屋租赁合同关系，李**作为出租方，有权主张承租方黄**腾退涉案房屋并支付相应的房屋占用费，李**系本案的适格诉讼主体；黄**主张李**并非本案适格诉讼主体，无权要求其腾退房屋并支付房屋占用费，于法无据，本院不予采纳。关于相应补偿及损失一节，黄**于原审中并未明确为答辩意见或提起反诉，且于本院审理中经调解双方并未就此达成一致，故黄**就此可另行主张。另，经本院审查，原审并未存有严重违反法定程序之情形。

综上，黄**的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费1470元，由黄**负担（李**已预交，黄**于本判决生效后7日内给付李**）；二审案件受理费70元，由黄**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十六日