高**与北**输公司第四分公司物权保护纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人高**因与被上**运输公司第四分公司（以下简称运输四公司）物权保护纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第40107号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年9月，运输四公司诉至原审法院称：2009年7月21日，我公司与高**有意向签订房屋租赁协议，约定房屋租金为每年236700元（本判决书中的货币均为人民币）。后双方未达成一致意见，也未签订书面房屋租赁协议。2009年9月1日，高**强行搬入我公司所有的房屋，并事实上占用该房屋，严重侵害了我公司作为房屋所有人的物权。从2010年8月30日合同到期终止之后双方没有签订新的租赁合同，双方转为不定期租赁关系，我公司在2011年5月10日给高**发了书面通知要求腾房，高**在2011年5月12日签收了通知，我方认为合同从当天已经解除。高**从没交过租金。运输四公司多次督促高**返还房屋，然高**至今仍未腾退并继续占用。租赁合同第五条第2款约定乙方未交租金每天按照年租金的1%支付违约金，合同第六条第1款约定不按时腾房每天赔偿1000元，我们认可合同中违约金的约定过高，所以我们按照租金和房屋使用费总金额的30%计算违约金。故此起诉请求：1.确认双方的租赁关系已于2011年5月12日解除；2.判令高**立即腾房且恢复房屋原状；3.判令高**按照年租金236700元的标准向我公司支付从2009年9月1日至2011年5月12日的房屋租金，以及2011年5月12日之后至腾房之日止的房屋使用费；4.判令高**按照第三项诉讼请求总金额的30％向我公司支付违约金。

高**辩称并反诉称：2009年6月时任运输四公司总经理赵**多次找我，让我承租北京市朝阳区小关北里43号库房4间及部分场地，建筑面积915平米，使用面积810.64平米。后赵**派李**（物业经理）、徐**（物业副经理）找到我家，我签定了房屋租赁合同，并于2009年7月17日向公司交了20000元房屋装修、租赁保证金。赵**和物业公司均正式通知我可以进行装修，当我装修到基本完工时，公司以上级不同意盖章为由，不和我签定房屋租赁合同，让我停止装修，致使我计划的台球厅无法经营，我多次找公司讨要说法，无人给予答复。2014年9月9日运输四公司恶人先告状以“房屋租赁合同纠纷”起诉，并在事实与理由中称“2009年7月21日双方签订了房屋租赁协议”和“合同签署后的一些事宜”这是与事实不符的，因为房屋租赁合同第七项“争议的解决”中第十款明确约定“本合同，经双方盖章、签字后生效”，运输四公司即没盖章，也没签字，可视为合同无效。既然双方无任何合同，运输四公司起诉书中诉讼请求所提4条我全不认可。为了不让国有资产流失，在等待运输四公司签定合同和答复期间，我聘用2名人员24小时轮流看守库房，每人每月3000元工资。故此向法院提起反诉请求：1.判令运输四公司以其不诚信的行为而造成对我及家人的伤害，做出加盖公章的书面道歉，并双倍返还库房定金；2.判令运输四公司按租赁合同第一项第三款年租金236700元的25%支付6年违约金355050元；3.判令运输四公司全额返还装修和维修费用1270000元和6年3%的银行利率228600元；4.判令运输四公司返还2名看守人员6年工资432000元；5.判令运输四公司承担诉讼费、评估费。

一审被告辩称

运输四公司针对高**的反诉辩称：不同意高**的反诉请求。根据合同第四条第2款第3项的约定，我方不需要赔偿高**的任何损失。

一审法院认为

原审法院经审理认为：2009年6月，高**与运输**公司就高**承租小关北里43号部分房屋一事进行协商，2009年7月21日，高**在运输**公司提供的《房屋租赁合同》上签字，该合同约定，合同经双方盖章、签字后生效，但运输**公司至今未在合同上签字盖章，亦未将合同文本提供给高**，故该合同并未成立和生效。运输**公司要求确认该合同已经解除的诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持。

高**在没有合同依据的情况下占用运输四公司的房屋拒不腾退，运输四公司要求高**立即腾退房屋并支付房屋使用费的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。对于房屋使用费的计算标准，考虑到运输四公司在将房屋交付高**后不久即发出通知要求停止装修，对高**正常使用房屋造成一定影响，运输四公司要求高**从收房之日起按照合同约定的租金标准支付房屋使用费过高，依据公平原则，法院依法予以酌减，判决作出前的房屋使用费按照800000元计算，折抵高**的押金20000元后，高**还需支付780000元，判决作出后的房屋使用费按每年236700元的标准计算。因双方之间不存在租赁合同关系，运输四公司要求高**支付违约金的诉讼请求法院不予支持。

高**与运输四公司之间未成立租赁合同关系，运输四公司不存在违约行为，亦不存在其他侵害高**权益的行为，高**要求运输四公司书面道歉的反诉请求没有合同依据，法院不予支持。高**要求运输四公司双倍返还库房定金和支付违约金的反诉请求没有事实和法律依据，法院不予支持。

高**要求运输四公司全额返还装修和维修费用1270000元和利息的反诉请求没有事实和法律依据，法院不予支持，但考虑到在运输四公司收取高**的定金后至其通知高**停止装修之前，高**已进行了部分装修，依据公平原则，法院酌情支持高**的部分反诉请求，涉诉房屋内装修物现价值的一半损失应由运输四公司承担，赔偿给高**。在装修物现价值的评估结果中，可移动的沙发高**可自行处理，沙发价值56000元不应计入估价结果，自建房和员工宿舍因均需交还运输四公司，故应计入估价结果，法院对估价结果认定为595600元。运输四公司应按照该价格的一半向高**支付装修物补偿款297800元。

高**要求运输四公司返还人员工资432000元的反诉请求没有事实和法律依据，法院不予支持。

据此，原审法院于2015年10月判决如下：一、高**于判决生效后三日内将北京市朝阳区小关北里43号库房4间及部分场地上建筑面积共计915平米的房屋以及高**自建房屋腾空交给运**公司；二、高**于判决生效后三日内向运**公司支付房屋使用费，其中2015年9月22日前的房屋使用费按照七十八万元计算，2015年9月22日后的房屋使用费按照每年二十三万六千七百元的标准计算至高**将判决主文第一项的房屋交还运**公司之日止；三、运**公司于判决生效后三日内向高**支付房屋装修补偿款二十九万七千八百元；四、驳回运**公司的其他诉讼请求；五、驳回高**的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，高**不服原审法院判决，上诉至本院。高**认为原审判决其支付800000元的房屋使用费没有法律依据；原审认定运输四公司只按评估价值的一半支付其装修补偿款有误；原审将沙发的价值从总评估价值中扣除有误；运输四公司应支付其聘用看守库房人员的相应费用。高**请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其原审反诉请求，本案全部诉讼费用由运输四公司承担。运输四公司同意原审判决。

本院查明

经审理查明：运输四公司是位于北京市朝阳区小关北里43号的1133间房屋的所有权人，产权证记载的建筑面积总计18038.5平方米。2009年6月，高**与运输四公司就高**承租小关北里43号部分房屋一事进行协商。2009年7月21日，高**作为乙方在运输四公司作为甲方提供的《房屋租赁合同》上签字，该合同约定：乙方承租甲方的房屋，位于朝阳区小关北里43号库房4间及部分场地，建筑面积共计915平米，使用面积810.64平米。乙方的经营项目为休闲健身，承租房屋的用途为台球厅。乙方租用房屋的期限为1年，从2009年9月1日至2010年8月31日。年租金共计236700元（按使用面积计算每天每平米0.8元），按季付款，上付租金。合同末尾约定：本合同一式四份，双方各执二份，经双方盖章、签字后生效。法定代表人因故不能在合同签字时，必须以书面授权委托其代理人签约。运输四公司至今未在该合同上签字盖章。高**称其共签署了三份租赁合同，都被运输四公司拿走盖章，之后未再将合同文本交还高**。运输四公司称，高**在合同上签字后我们把合同拿回单位盖章，因为具体经办人现已不在，所以不清楚公司当时有无把合同盖章并交给高**，现在我公司档案中只有一份合同，上面有高**的签字，但没有公司盖章。

2009年7月17日，运输四公司给高**出具《收条》，内容为：今收到高**交来库房押金20000元。

2009年8月13日，运输四公司向高**发出书面《通知》，内容为：原甲方（运输四公司）、原乙方（高**），双方意向商定的乙方承租房屋一事，经公司研究决定，因企业处于调整时期，承租户不能发生投入较大的经营性装修项目，故停止出租。现通知贵方必须停止装修，以免造成乙方更大的经济损失。关于乙方承租房屋装修一事，待双方协商后妥善解决。

2011年5月10日，运输四公司向高**发出书面《通知》，内容为：你在无任何依据的情况下，自2009年8月13日起占用我公司朝阳区小关北里43号库房4间及部分场地。现我司正式通知贵司：1.请你于2011年5月20日前将占用我司的房屋及场地腾空并交还我司。2.请你于腾退并交还房屋之日起5日内付清占用费及其他费用。

高**称，我是运输四公司的职工，2009年7月公司领导问我是否想租涉诉房屋，我说想租一些开台球厅用，公司说如果租了做库房用每平米每天0.7元，如果经营用每天每平米0.8元。公司让我签订了一个协议，交纳了20000元定金，之后我开始装修。2009年9月，装修到80%的时候，公司让我停工，说我们的协议总公司不给盖章，怕着火，我就停工了。2009年装修花费了1270000元，一共910平米，是按照台球厅的标准装修的。装修前是一个破库房，装修过程中对房屋的格局做了一些改变，还做了一些土建。装修停工后房子一直空着，我派人看着房子。2012年7月大雨房内进水，装修被泡，我又重新装修，花费了16万余元，不到200000元，给房顶局部换了瓦片，有的地方重新做了防水，大厅重新粉刷了墙面，重新做了吊顶，给原来的水泥地面铺了地胶，没做别的装修。这两次装修都没有签合同。从2014年8月1日开始，我在房间内放了几个乒乓球案，我干儿子在这开培训班，教人打乒乓球。2011年4月份公司通知所有租赁房屋的商户说准备腾退，之后没有找过我协商就起诉了。

运输四公司称，高**一直在使用涉诉房屋。

因高**申请，原审法院委托鉴定机构对涉诉的朝阳区小关北里43号库房4间及部分场地内的装修物现价值进行了评估，评估结果为651600元。鉴定费30000元，已由高**预交。运输四公司对评估结果不认可，认为评估价格过高，可移动的沙发56000元和自建房土建222000元、员工宿舍111400元这三项不应计入评估结果，高**搭建自建房未经我公司许可。高**对评估结果认可。高**称，沙发是根据承租房的尺寸为台球厅定做的，没有使用过，宿舍是为开台球厅建的，自建房是为台球厅办公用的，自建房的面积有80至90平米，搭自建房经过了运输四公司许可。

上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。

根据已查明的事实，高**与运**公司于2009年6月就租赁涉案房屋一事进行协商，后高**于同年7月21日在运**公司提供的《房屋租赁合同》上签字，但运**公司至今未在该合同上签字盖章，故依据该合同的相关约定，该合同未成立及生效。据此，高**继续占有涉案租赁房屋，缺乏合同及法律依据，运**公司主张高**腾退涉案租赁房屋并支付房屋使用费，于法有据，应予支持。关于房屋使用费一节，因运**公司在将涉案房屋交付高**后不久即通知停止装修，确对高**正常使用涉案房屋造成影响，故参照高**已签字的上述《房屋租赁合同》中约定的租金标准，原审法院依据公平原则，将2015年9月22日以前的房屋使用费酌定为800000元适当；同时，原审法院判令2015年9月22日以后的房屋使用费按每年236700元的标准计算，亦属适当。

关于装修补偿款一节。高**于原审中对于涉案租赁房屋相关装修物现值的评估结果予以认可，但主张原审认定运输四公司只按评估价值的一半支付其装修补偿款有误。根据已查明的事实，运输四公司在收取高**交纳的押金后不到一个月，即在2009年8月13日通知高**停止装修，但高**此时已进行了部分装修，故依据公平原则，并结合全案案情，原审法院酌情确定涉案租赁房屋内装修物现价值的一半损失由运输四公司承担并赔偿给高**，并无不当。因涉案租赁房屋内的沙发可移动并可由高**自行处理，故原审法院将该沙发的评估价值56000元不计入评估结果，并无不当。另，高**虽主张运输四公司应支付其聘用看守库房人员的相应费用，但并未充分举证予以证明，且于法无据，故本院对此不予采纳。原审法院的其他处理亦无不当。

综上，高**的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

鉴定费30000元，由高**负担15000元（已交纳），由北**输公司第四分公司负担15000元，（高**已预交，北**输公司第四分公司于本判决生效后7日内支付）。

一审案件受理费10404.6元，由北**输公司第四分公司负担5129.6元（已交纳），由高**负担5275元（北**输公司第四分公司已预交，高**于本判决生效后7日内支付）；反诉案件受理费10059元，由高**负担8771元（已交纳），由北**输公司第四分公司负担1288元（高**已预交，北**输公司第四分公司于本判决生效后7日内支付）；二审案件受理费17542元，由高**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十四日