李**等与李**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**、上诉人北**发有限公司（以下简称风度公司）与被上诉人李**、原审第三人北**输公司第四分公司（以下简称四运公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第03050号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年12月，李**起诉至原审法院称：2007年7月30日，我与风度公司法定代表人陆**签订房屋租赁合同，用于陆**经营美容美发，租赁房屋现实际由李**在经营风度公司所用，租期2007年7月15日至2008年7月14日，租金为每年150000元，一次性付清，以此类推。租赁合同期满后，李**、风度公司均没有与我继续签订合同，但仍实际占有使用房屋至今，且亦没有按原合同约定的租金标准支付房屋使用费。2011年5月，因租赁房屋所在片区规划调整，列入被拆迁区域，租赁房屋业主单位通知全部租户腾退。2011年5月10日，我亦按租赁合同约定通知李**、风度公司停止经营，进行腾退。但李**、风度公司均没有腾退，一直占有使用至今。同时，应业主单位和拆迁主导单位的要求，我又于2014年10月24日，向李**、风度公司发送通知要求按期腾退，但李**、风度公司仍不腾退。现诉至法院要求：1.要求确认我与风度公司的租赁关系自2014年10月24日起解除；2.要求风度公司和李**将位于北京市朝阳区安外小关北里43号风度公司现经营地的房屋腾空并交还我；3.要求风度公司和李**连带支付自2010年4月1日至2014年9月30日欠付的租金243000元及自2014年10月1日至实际腾空之日止的房屋占用费（按照每月12500元计算）。

一审被告辩称

李**在原审法院辩称：不同意李**的全部诉讼请求。我方没有欠付租金。李**要求我方无条件腾空房屋我方也不认可，我对诉争房屋有前期投入，而且我的店里有顾客办的卡，前期装修、转让费我也都支付了，李**对此不同意给我任何补偿，所以我不同意腾空房屋。书面合同是2012年到期的，而非李**所说的2011年。

被上诉人辩称

风度公司未到庭答辩亦未提交答辩状。

四运公司在原审法院述称：涉租场地合法产权属于我公司，我方当时把本案诉争房屋所在地的整体场地出租给北京温**限责任公司，我方不清楚该物业公司将场地和房屋多次转租牟利的情况，我方与该物业公司于2014年10月23日在法院主持下签订了（2014）朝民初字第40106号民事调解书，调解书里规定了物业公司无条件腾退并将场地交付给我方的义务，现在我方已经申请强制执行该调解书了，本案李**及风度公司承租的部分就在该调解书确认腾退的范围内。调解书是经法院确认合法有效的司法文书，基于此我方认为任何占有该场地的行为均是非法、无效的，我方认为非法占有人应该立即将场地腾空交还给我方。李**的其他诉讼请求与我方无关，但是李**及风度公司所涉的房屋腾空后应该直接交还给我方，而非交还给李**。

原审法院经审理查明：庭审中，李**表示，我方于2006年7月10日从北京温**限责任公司和熊**（曾用名熊生阶）处承租了小关北里43号院西北角的美容美发房屋150平方米（当时的名字就是风度丽人美容美发）、餐厅150平方米。2007年7月30日，我方与风度公司的法定代表人陆**签订了租赁经营合同，将上述150平方米的美容美发店租给她，陆**也在此经营美容美发，风度丽人的法定代表人就变成她了，合同中写的租期是一年，陆**承租时屋内装修和设备基本都有，陆**进行了简单的装修，第一年是每年15万元租金。后来一直续租到2010年7月15日，每年续租一次，每次续租一年，续租签过合同，但是现在后面的合同都找不到了，租金没有变化过。在2010年4与份以后就没有再签过任何合同，以前的租金都交过，在2010年4月1日起每月就只交8000元，一直交到2014年10月30日。后来我们才知道陆**把房屋转给李**的，大概是2008年，具体时间我记不清了，从2008年以后就是李**在交房租，开始他是按照每年15万元的标准交房租，从2010年4月1日起每月就只交8000元，一直交到2014年10月30日。我们与李**也签过书面的租赁合同，但是现在也找不到了，合同也是一年一签，每年租金也是15万元，现在也是李**在经营，从2014年10月30日以后就没有再交租金了。

庭审中，李**表示，风度公司是1998年9月18日就开业了，营业地点就是在诉争房屋的所在地，当时我在那当过主管，房子应该是姓熊的人盖的，当时最开始交给风度公司的房子就是毛坯房，是风度丽人的第一任经营者自己装修的，第一任就做了一年就把店转给陆**了，陆**支付了32万元，陆**是在2008年1月将店转给我，转让费55万元，我接手后与李**签过租赁合同，开始合同是一年一签，每年租金15万元，2010年4月1日签的合同期限是两年，其他都是一年一签，合同现在只能找到2010年签的那个了，2008年至2010年的找不到了，2010年4月1日以后没有再签过合同，但是租金还是按照每年15万元算，我从2010年4月1日起每月交租金8000元，直到2014年10月30日，当时是李**说就让我交8000元每月，我也不知道什么原因，后来李**不来找我收租金了，我也就不再交了。现在这个店还是我在经营，这个店除了执照使用的陆**的名字，其他与陆**没有关系，只是执照上的法定代表人一直没有变更。

庭审中，李**向法院提交了如下证据：1.2007年7月30日的租赁经营合同；2.2011年5月10日通知；3.2014年10月24日通知。李**表示，1真实性认可，但是时间有出入；2、3不认可，通知我们没见过。四**司表示，我们对此都不清楚。

庭审中，李**向法院提交了如下证据：2010年4月1日签订的房屋租赁合同（熊**和陆**签订的）。李**表示，真实性无法核实，事实上房屋还是我方对他出租，也是我方在经营管理，熊**原是我方的老板，后来就把这些事交给我了，我再向他交钱。四**司表示，我方不清楚，不发表意见。

庭审中，四运公司向本院提交了如下证据：提交（2014）朝民初字第40106号民事调解书。李*宽对真实性表示认可。李**表示与其无关。

审理中，法院前往现场进行了勘验，具体内容见勘验笔录（略）。

原审法院经审理认为：李**与李**未签订书面租赁合同，李**继续使用涉案房屋，双方是不定期租赁关系。因为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中李**称其已多次通知要求李**腾退，并送达了《通知》，且根据现场勘查当地多数房屋已经拆迁，李**对此不可能不知情，故法院认为李**已经履行了通知的义务，结合以上情况，法院认定李**与李**的不定期租赁关系自2014年10月24日解除。

就李**要求李**、风度公司将位于北京市朝阳区安外小关北里43号风度公司现经营地的房屋腾空并交还李**之诉讼请求，因李**、李**的不定期租赁关系已经解除，风度公司与李**现亦无租赁合同，且据李**称自风度公司自2008年起已经转让给其，所以李**该项诉讼请求合法有据，法院对此予以支持。

就李**主张欠付租金之诉讼请求，李**与李**、风度公司后未再签订书面合同，李**在一段时间内长期按8000元标准交付租金至2014年10月30日，而李**对此长期未提出异议，可以表明李**已认可该租金标准，故李**再按原租赁合同主张李**、风度公司欠付租金，显然缺乏依据，对其此项请求，法院不予支持。就房屋占用费，李**主张之月标准没有依据，应按月8000元标准，自2014年10月31日起计算至诉争房屋实际腾空交还之日止，因李**认可风度公司已转让给其，故该占用费应由其负担。

就四**司所提应将房屋腾空后交还给其之意见，因四**司并非租赁合同相对方，其在本案亦系无独立请求权之第三人，故其之请求可另行起诉解决。

据此，原审法院于2015年8月作出判决：一、李**与李**的不定期租赁关系自二○一四年十月二十四日起解除。二、李**、风度丽人美容美发有公司于判决生效后三十日内将位于北京市朝阳区安外小关北里43号风度公司现经营地的房屋腾空并交还李**。三、李**于判决生效后三十日内按每月八千元之标准支付李**自二○一四年十月三十一日起至李**、风度公司将位于北京市朝阳区安外小关北里43号风度公司现经营地的房屋实际腾空并交还李**之日止的房屋占用费。四、驳回李**的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审法院判决后，李**、风度公司不服原判，以其前期投入很大，李**存在在违约行为，于2014年10月30日后多次断电、停水影响美容美发店的经营，为其造成经济损失，其有权拒绝支付房屋占用费等为由，要求撤销原审判决，改判驳回李**全部诉讼请求。李**及四**司均同意原审判决。

原审法院于2014年10月24日作出的（2014）朝民初字第40106号民事调解书显示当事人自愿达成协议内容包括四**司与北京温**限责任公司、熊晟楼签署的《合作承包变更协议》及《补充协议》及其他所有协议于本调解书生效之日解除；北京温**限责任公司、熊晟楼共同负责于2014年11月30日前无条件完成上述协议所涉场地的腾退工作并将场地无条件交付给四**司等内容。本案各方认可本案涉案租赁标的物即位于上述调解书所涉腾退范围内。本院审理中，经询问，李**认可风度公司至今仍在涉案房屋正常经营。

本院查明

本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实，有当事人陈述、租赁经营合同、通知、房屋租赁合同、（2014）朝民初字第40106号民事调解书等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：本案中尽管李**与李**关于双方最后一次签署租赁合同情况的主张有所差异，但通过双方当庭陈述可知，对于在就涉案房屋最后一次签署的租赁合同到期后，双方未继续签订书面租赁合同，李**继续使用涉案房屋，而李**按月向其收取租金的这一系列事实，双方均是认可的，基于此，本院可以认定双方在书面租赁合同到期后形成了不定期租赁关系。

通过庭审中各方陈述亦可知，涉案房屋系李**自上手转租而来，而依据原审法院作出的（2014）朝民初字第40106号民事调解书，涉案房屋的前手承租人即北京温**限责任公司、熊晟楼与四**司于2014年10月23日解除了相关合同，并负责向四**司腾退包括涉案房屋在内的场地。鉴于此，李**与李**之间的租赁合同在客观上已无法继续履行。与此同时，作为不定期租赁的当事人，出租人可随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。本案中李**虽否认收到李**关于解除租赁合同的通知，但原审结合当地多数房屋已拆迁的客观情况，认定李**对此知情，亦符合常理。综合上述两点，原审认定李**与李**的不定期租赁关系于2014年10月24日解除，并无不妥。

合同解除后，承租人应将租赁物返还出租人。现李**要求李**、风度公司将所租用的涉案房屋腾空交还，符合法律规定。租赁合同虽已解除，但在实际腾退前，涉案房屋仍由李**占有使用，原审判令其按原有标准支付房屋占用费，并无不妥。李**、风度公司关于无需腾退房屋及支付房屋使用费用的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。李**、风度公司所持李**在存在违约行为，为其造成损失一节，李**认可风度公司至今仍正常经营，本案中其未提交证据证实李**的行为影响了对涉案房屋的正常使用，不能构成其拒绝支付租金的合法抗辩理由。另，对其所主张的相关经济损失，在原审过程中并未提出反诉，本案不予处理，其可另行解决。

综上，李**、风度公司的上诉请求，本院不予支持。原判认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费2473元，由李**负担（本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费70元，由李**、北京风**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月十六日