周*与王达人等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人周*因房屋卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第07430号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2015年4月，周*向原审法院诉称：2012年9月23日，周*与王**、王*通过北京链**有限公司（以下简称链家公司）协商一致，周*购买王**、王*位于北京市通州区永顺镇珠江国际家园20号楼5层2单元×室房屋（以下简称珠江国际家园×号房屋）。当日，周*与王**、王*签订了《北京市存量房屋买卖合同》，周*支付给王**、王*房屋首付款78万元。根据周*与王**、王*签订的合同约定，自签订合同之日起480日内双方共同申请办理过户登记以及因出卖人责任导致过户不成则按照日万分之五向周*支付违约金。因王**、王*未能及时按照约定协助周*办理房屋转移登记手续，故诉讼至法院请求：1、王**、王*继续履行周*与王**、王*签订的房屋买卖合同，判决珠江国际家园×号房屋归周*所有；2、判令王**、王*在即日内协助周*办理房屋过户手续；3、判令王**、王*自行承担出卖房屋差价部分20%个人所得税；4、判令王**、王*给付周*违约金（以78万为基数，按照每日万分之五的标准，自2014年1月16日至周*实际取得珠江国际家园×号房屋所有权证书日止）；5、案件受理费由王**、王*负担。

一审被告辩称

王**、王**称：不同意周*的第一、二项诉讼请求。当时王**、王*并未取得房屋所有权证书，故约定条件成就后办理过户手续。周*与王**、王*签署合同的同时，签署了《存量房客户交易结算资金监管协议书》（以下简称监管协议书），该协议规定周*应先将资金存入监管账户，后由链**司向监管银行出具划转指令将资金划转给卖方，现周*仍有52万元尾款未存入监管账户，故依据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，王**、王*有权抗辩不履行房屋过户手续。若周*的第一、二项诉讼请求得到支持拿到判决办理过户手续，显然违背了当事人之间签订的监管协议书的约定。二、不同意由王**、王*承担涉案房屋所得税。周*与王**、王*于2012年9月23日签订了《补充协议》，约定房屋过户税费由周*承担，合同约定卖方净得130万元房款，故周*以税率上升为由要求王**、王*支付税费不符合合同约定，无法律依据。三、王**、王*不存在违约行为，无需支付违约金。合同签订的时间为2012年9月23日，合同约定的480日的履行期限为2014年1月16日，王**、王*已向开发商交纳了所需费用，但开发商于2014年1月7日向通州区地方税务局交纳税款，导致王**、王*于2014年4月29日才取得房屋所有权证书，因此并非王**、王*的责任，也不存在违约事由。取得房屋所有权证书后王**、王*及时、多次通知周*履约，而周*置之不理，并且周*并未按照监管协议书的约定将资金存入监管账户，根据合同约定周*未支付剩余房款已构成根本违约，故请求法院驳回周*的全部诉讼请求。

链**司述称：链**司履行《居间服务合同》所约定的义务，并及时将房屋买卖过程中出现的情况通知了买受方与出卖方。购房新政出台后，周*表示愿意承担增加的税费。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2012年9月23日，周*与王**、王*签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），主要约定“出卖方王*，房屋共有权人王**，买受人周*，三方通过链家公司作为居间介绍方，成交座落于北京市通州区珠江国际家园20号楼2单元×室房屋，该房屋建筑面积97.16平方米。经周*与王**、王*协商一致，双方约定该房屋的成交价格为130万元，周*应支付定金25万元。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费，由政策规定的缴纳方缴纳。当事人双方同意，自合同签订之日起480内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在480日内取得房屋所有权证书，双方同意如因出卖人的责任，买受方有权退房。退房后出卖人应当退还买受人全部已付款，并按照央行先行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书届满之日次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日向买受人支付”，合同还约定了其他内容。同日，周*（乙方，原审判决表述为甲方）与王**、王*（甲方，原审判决表述为乙方）还签订了一份《补充协议》，协议中约定“甲乙双方同意，本交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳”。合同签订后，周*已给付王**、王*购房款78万元，尚欠52万元。2014年4月29日，王**、王*取得涉案房屋所有权证。

另查，王*由于涉嫌犯组织他人偷越国边境罪于2013年10月16日被羁押，次日被刑事拘留，同年11月19日被捕。2014年12月8日，北京**民法院作出（2014）朝刑初字第2219号刑事判决书，判决王*犯骗取出境证件罪，判处有期徒刑三年六个月，罚金人民币四万元。在上诉期内，该刑事案件的其他被告人李*、闫*在上诉期内提起上诉，北京**人民法院作出（2015）三中刑终字第00092号刑事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。

庭审中，王**表示，在王*被公安机关刑事拘留后，王**积极主动协助周*办理涉案房屋的过户手续，在王*被判刑后，其及时通过链**司将该事实告知了周*，并在第一时间通过公证形式办理了王*与王**的委托代理手续，以配合周*办理过户手续。关于税费问题，2013年3月1日购房新政将个人所得税由原来的5%调整为20%，王**、王*表示在该新政出台后，王**及时告知了周*，询问周*是否愿意继续履行合同，周*表示愿意继续履行合同。周*对王**、王*的上述意见不予认可。链**司对王**的意见予以认可。关于周*与王**、王*双方合同履行问题，王**、王*表示同意继续履行合同，并同意配合周*办理房屋过户手续。周*表示，若王**、王*配合其履行过户手续，其愿意按照合同约定给付剩余房款。

一审法院认为

原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，周*与王**、王*双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规和社会公共利益，合法有效，双方均应严格遵守。现王**、王*同意继续履行合同并表示愿意配合周*办理房屋过户手续，本院对此不持异议。周*要求涉案房屋归其所有，没有法律依据，不予支持。关于税费负担问题，周*要求王**、王*负担房屋差价部分20%的个人所得税，依据不足，不予支持。具体理由如下：第一，周*与王**、王*双方已对税费负担已作出了约定，即由周*负担。第二，根据王**、王*及链**司的陈述，购房新政出台后，周*与王**、王*双方已就新增税费负担问题达成了一致意见，周*愿意履行合同并承担相应税费。第三，周*主张的房屋差价部分20%的个人所得税尚未实际发生。结合周*与王**、王*双方以及链**司的陈述，在王*被刑事拘留及刑事处罚后，王**、王*已将该事实及时告知了周*，周*也愿意继续履行该房屋买卖合同。在房屋买卖合同继续履行的情形下，周*再要求王**、王*给付违约金，依据不足，并有失公平。故对于周*要求王**、王*支付违约金的诉讼请求，亦不予支持。周*表示愿意按照合同约定给付剩余房款，本院对此不持异议。

依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，原审法院于2015年8月判决：一、被告王**、王*协助原告周*办理坐落于北京市通州区潞苑东路四十号院二十号楼五层二单元五〇三号房屋的所有权过户手续，于本判决生效之日起七日内执行清；二、原告周*给付被告王**、王*剩余购房款五十二万元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告周*的其他诉讼请求。

原审法院判决后，周*不服原判提起上诉，请求撤销原判第三项，依法改判支持周*所提第三项诉讼请求判令王**和王*自行承担出卖房屋差价部分20%个人所得税8万元、支持周*所提第四项诉讼请求判令王**和王*给付周*违约金276900元（以78万元为基数，按照日万分之五的标准自2014年1月16日至周*实际取得北京市通州区永顺镇珠江国际家园20号楼2单元×室房屋所有权证书日止），诉讼费用全部由王**、王*承担。王**、王*、链**司均同意原判。周*的上诉理由为：周*与王**、王*2012年9月23日签订《补充协议》约定本交易涉及的税费全部由乙方承担，其后政策规定对于出卖房屋差额部分20%的个人所得税约定由出卖方承担，周*希望合同继续履行，但不能推定为周*自愿承担税费，该部分费用应由王**、王*承担，原判认定事实错误；双方所签合同明确约定自合同签订之日起480日内双方共同向房屋权属部门办理房屋权属转移登记手续，王**、王*未按双方约定履行已构成违约，应按照合同约定按日计算向周*支付全部已付款万分之五的违约金，原判未认定王**、王*违约的事实，认定事实错误；原判认定事实及适用法律错误，判决结果显失公平，请求依法改判支持周*所提诉讼请求。周*就所称内容未提供新的证据。王**、王*表示对原判认定的事实无异议及无补充，王**在拿到房本一个星期内（2014年5月）即多次通过中介公司向周*告知拿到房本可以办理变更手续了，王**、王*并无违约事实，同意原判，不同意周*所称上诉意见及要求。本院审理中，链**司书面答辩表示原判认定事实清楚、判决依法有据，链**司同意原判。周*与王**、王*、链家经纪公司在审理中未能就双方纠纷的解决达成一致意见。

另查一，签署日期为2012年9月23日、编号为×的《补充协议》，所载甲方（出卖方）为王**、王*，乙方（买受方）为周*，丙方（居间方）为链家公司，该协议第三条的内容为“甲乙双方同意，本交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳”。另查二，王**提供的X京房权证通字第×号房屋所有权证所载房屋所有权人为王**、房屋坐落通州区潞苑东路40号院20号楼5层2单元×，登记时间2014年4月29日、共有情况按份共有、共有人王*房屋所有权证号X京房权证通字第×号共有份额1%、共有人王**房屋所有权证号X京房权证通字第×号公寓份额99%等项内容。

本院查明

本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实，有双方当事人当庭陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、（2014）朝刑初字第2219号刑事判决书、（2015）三中刑终字第00092号刑事裁定书、X京房权证通字第×号房屋所有权证等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：周*与王**、王*的争议在于出卖房屋差价20%个人所得税税费承担、违约责任承担问题。周*与王**、王*所签补充协议就税费承担有明确约定，后因政策原因有所调整双方间并未达成新的一致意见，亦应按双方合同约定履行，现周*上诉主张王**、王*应承担出卖房屋差价20%个人所得税，不应予以支持。周*上诉主张王**、王*承担违约责任，双方合同约定有办理产权过户手续的相应日期，但王**、王*已取得房屋所有权证显属前提条件，现周*述称内容并不能表明双方未在约定日期内办理相应手续系基于王**、王*的故意或者过失行为所致，故不应确认周*据述称内容所提该项上诉主张成立。已有事实和证据不能表明周*所提上诉主张成立，周*所称内容亦不足以表明原判认定事实及适用法律错误，王**、王*表示不同意周*所称意见及要求，故对周*所提上诉请求，本院不予支持。原审法院依据所查明的事实所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费八千二百五十元，由周*负担（已交纳）；二审案件受理费六千六百五十四元，由周*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十四日