李**与北京天**纪有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李**诉被告北京天**纪有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月14日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李**的委托代理人王**到庭参加了诉讼。被告北京天**纪有限公司经本院公告传唤，逾期未申明理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原、被告于2013年年12月9日签订租赁合同，约定原告承租武*所有的委托被告出租的北京市东城区夕照寺中街×号房屋，租期为2013年12月10日至2015年6月19日，月租金3700元。原告于签约当日按照约定向被告支付了全部租金67833元及押金3700元，被告为原告出具了收款收据。2015年2月25日，武*以其与被告的委托租赁合同期限已于2014年12月18日到期为由，向法院起诉要求原告腾退房屋，并支付2014年12月19日至房屋腾退时的租金。经法院调解，原告和武*达成了协议，于2015年4月30日腾退房屋，并一次性支付给武*7000元。因被告在2014年12月19日之后就不再具有出租此房屋的权利，故原告起诉要求被告返还2014年12月19日至2015年6月19日期间的租金22200元，退还押金3700元，并支付违约金7400元、赔偿原告经济损失7000元，本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告未答辩。

本院查明

经审理查明，坐落于北京市东城区夕照寺中街×号房屋系案外人武*名下的私产。2013年6月19日，武*与被告签订《北京市房屋出租委托合同》，约定武*委托被告出租上述房屋，委托期限为2013年6月19日至2014年12月18日，每月租金标准为3800元，其中免租期为一个月，出租受托期限可延长3个月。被告出租受托权限为代武*出租房屋并办理与承租人之间的洽商、签约、收取租金并督促承租人按约履行义务等。

2013年12月9日，原、被告签订《北京市房屋租赁合同（租赁委托居间成交版）》，该合同列明出租人为武×，被告为租赁受托机构，原告为承租人。合同约定原告承租上述涉案房屋，租赁期限为2013年12月10日至2015年6月19日，月租金3700元，押金3700元，租金总计67833元，于签约时一次性向被告支付。在租赁期满或合同解除后，押金除抵扣承租方所应负担的各项费用及应承担的违约赔偿责任外，剩余部分返还承租方。此外，原告还需向被告交纳佣金3000元。关于违约责任，合同约定出租方需提前收回房屋或承租方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的2倍向对方支付违约金，出租方还应退还承租方所交纳剩余的租金，承租方需结清承租该房所产生的各项费用。

诉讼中，原告称该合同虽署名出租方为武×，但实际为被告签署。武×在另案诉讼中亦称该合同乃是被告与原告签署。

合同签订后，原告向被告支付了全部租金、押金和佣金，以及其他费用，入住涉案房屋。2015年2月，武*诉至本院，以其与被告之间的委托租赁合同已于2014年12月到期为由，要求原告腾退房屋并支付占用房屋期间的租金。该案经本院调解，原告与武*达成了协议，约定原告于2015年4月30日前将涉案房屋腾空交还武*，并向武*一次性支付7000元。该协议已履行。庭审中，原告称其支付给武*的7000元即为2014年12月19日至2015年4月30日期间的房屋占用费，作为原告的经济损失，要求被告赔偿。

上述事实，有涉案房屋的所有权证，原、被告签订的房屋租赁合同，武*与被告签订的《北京市房屋出租委托合同》，原告向被告支付租金、押金的票据，本院（2015）东民初字第03241号案件的起诉书、庭审笔录、《民事调解书》，证人证言，以及原告在本案中的陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告经本院合法传唤，未申明理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。根据已查明的事实，被告与武*订立的合同虽名为委托出租合同，但约定的实质内容乃是双方之间的房屋租赁事宜。故武*与被告之间应为房屋租赁合同关系。在被告以武*的名义与原告签订的房屋租赁合同中，被告负责向原告出租房屋并收取租金，其中约定的租金标准和租赁期限均与被告和武*之间的约定不一致，故应当认定被告是该合同实质上的出租主体。且被告和原告订立的租赁期限超出了武*向被告出租的期限，因被告没有对此获得相应的授权或追认，故超出期限的部分当属无效。据此，被告理应将超出部分的租金退还原告。根据我国合同法的规定，合同部分条款无效，不影响合同其他部分的效力。原、被告订立的租赁合同中的违约条款依然有效。但是，合同的提前终止履行乃系被告无权在武*许可出租时限以外向原告出租房屋所致，并非被告在合同有效部分的履行过程中提前收回房屋，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，没有合同依据及法律依据，本院不予支持。鉴于合同已经终止履行，故被告应当将押金如数退还原告。至于原告要求被告赔偿损失一节，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第九十七条之规定，本院判决如下：

裁判结果

一、被告北京**纪有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告李**二○一四年十二月十九日至二○一五年六月十九日期间的租金二万二千二百元；

二、被告北京**纪有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告李**押金三千七百元；

三、驳回原告李**其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费807元，由原告李**负担360元；由被告北京**纪有限公司负担447元（原告已交纳；被告于本判决生效后三日内交纳）。

公告费560元，由被告北京**纪有限公司负担（于本判决生效后三日内交纳）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十月十三日