北京精**有限公司与李**等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京精**有限公司（以下简称精**司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第729号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2013年12月，李**、李**、李**共同诉至原审法院称：李**与徐*为夫妻关系，李**、李**系徐*之子女。2003年12月22日，徐*与精**司签订了《商品房买卖合同》（编号为×××8），购买了北京市顺义区×2号房屋。合同约定：商品房建筑面积为789平方米，每平方米单价9116元，房屋总价款719.20万元，出卖人应在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《商品房买卖合同》签订后，徐*于2003年12月23日向精**司支付了全部房屋总价款，全面履行了合同约定的义务。但精**司一直未协助办理北京市顺义区×2号房屋的转移登记手续，亦未按照合同约定办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。且在徐*、李**不知情的情形下，所购买的×2号房屋因精**司的债务问题被法院拍卖，致使《商品房买卖合同》无法履行，合同目的不能实现。后徐*因病情严重，于2011年10月18日去世。李**、李**、李**作为法定继承人，享有要求精**司返还购房款并赔偿损失的权利。为维护精**司的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令：1.解除徐*与精**司于2003年12月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为×××8）；2.精**司向李**、李**、李**返还徐*已经支付的北京市顺义区×2号房屋购房款719.20万元；3.精**司赔偿李**、李**、李**的利息损失（自徐*支付购房款之日起至精**司实际返还购房款之日止，按照中**银行同期贷款基准利率计算）；4.诉讼费由精**司承担。

一审被告辩称

精**司辩称：精**司与徐*双方未签订房屋买卖合同，李**、李**、李**提出的购房款及利息问题，国际经济仲裁委员会已经处理过，李**等三人虽然提供了转款证明，但无法证明与房屋买卖有关。0367号裁决书中关于我们已经认可×2号房屋付款的情况，是表述有误。综上，不同意李**等三人的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：李**系徐**、李**、李**系徐*之子女。徐*共育有子女三人，除李**、李**外，还有一子李**。徐*之父徐×于2002年2月28日死亡。编号为×××8的《商品房买卖合同》复印件记载：2003年12月22日，徐*与精**司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“精**司将位于北京市顺义区×2幢房屋出卖给徐*，房屋面积为789平方米，总价款为人民币7192000元，房屋交付期限为2004年5月31日前。合同约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列第一种方式处理：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。”徐*于2003年12月23日、12月24日给付精**司房屋价款7192000元。2011年10月18日徐*去世，经中华人**方圆公证处公证，徐*之母李**、之子李**自愿放弃遗产继承权。

李**、李**、李**就北京市顺义区×2幢房屋徐*与精**司于2003年12月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为×××8）争议于2012年7月24日向中国国**裁委员会提交了仲裁申请，后精**司提交了管辖异议申请书，中国国**裁委员会于2013年8月15日作出（2013）中**京裁字第0575号管辖权及撤销案件的决定，决定内容为：1.没有证据证明本案当事人之间存在真实、合法、有效的仲裁协议。仲裁委员会对本案不具有管辖权。2.撤销仲裁委员会受理的H20120666号案件。3.本案仲裁费……余额人民币111767.60元将由仲裁委员会秘书局退回申请人。

李**、李**、李**就北京市顺义区×7幢房屋徐*与精**司于2003年12月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为×××6）争议于2011年8月19日向中国国**裁委员会提交了仲裁申请，请求：1.裁决被申请人精**司继续履行×××6号《商品房买卖合同》，协助办理将北京市顺义区×7号房屋登记至申请人名下的房屋转移登记手续，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；2.请求裁决被申请人承担本案的仲裁费用及财产保全费。中国国**裁委员会于2012年7月12日作出（2012）中**京裁字第0367号裁决书，该裁决书第12页记载：“申请人称其提供的证据3、4、5，证实徐*已向被申请人支付了购房款港币折算成人民币为10994830.94元，其中包括本案合同项下的人民币380万元的购房款，被申请人对这些证据没有提出异议，对本合同项下购房款的支付表示认可。”裁决内容为：（一）被申请人继续履行本案×××6号《商品房买卖合同》，协助申请人办理将北京市顺义区×7号房屋（现房号为136号房屋）登记至申请人名下的房屋转移登记手续，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；……本裁决为终局裁决，自作出之日起生效。

应李**等三人申请，原审法院分两次向平安**阳门支行调取了2003年12月1日至2007年12月31日期间，精**司所有账户收到徐*或李**汇款的资金收入资料，平安**阳门支行2014年4月29日出具查询存款函：我支行提供当年汇入报文中，实际银行账户汇款人均显示（50K）：LIZHIDA，实际到账金额（32A）：HKD900万，HKD1317251.00，入账到期日为2003年12月26日，报文中附言用途栏翻译汉字为“付款人-徐*小姐”。报文中当年汇入账号显示为×××××3，目现提供流水入账账号为×××均为我行港币入账账号。已提供报文1张，流水1张，基本信息1张。平安**阳门支行2014年7月20日出具查询存款函：我支行提供精**司账号为×××及账号×××从2003年12月1日至2007年12月31日期间汇款的资金往来明细三张及当年×××汇入汇款HKD3412846，报文一张，汇款人（50K）显示MRKWANKAICHEONG＋MSPOHMVILENG，该账号此笔汇款明细并无关于收到李**或徐*资金收入情况，其余2004.10.29HKD1935724及2004.12.7HKD3401827，均无相应报文信息。

李**等三人称根据国家外汇管理局公布的2003年12月23日和2003年12月24日人民币汇率中间价显示，上述港币折算人民币1317251港币=1317251×106.55÷100=1403530.94元人民币；9000000港币=9000000×106.57÷100=9591300元人民币。1403530.94元＋9591300元=10994830.94元，李**、李**、李**已经履行了×7房屋总价款3800000元及×2房屋总价款7192000元的付款义务。

在原审法院审理过程中，李**等三人要求查封登记在精**司名下北京市顺义区×7号房屋（预售登记号R032），并提供担保。原审法院于2014年4月30日作出（2014）顺民初字第729号民事裁定书，裁定将北京市顺义区×7号房屋（预售登记号R032，该房屋位于×2号房屋正北方向房屋约十米的正东侧）予以查封。精**司在收到民事裁定书后，向原审法院提出诉讼保全（查封）复议书，要求依法撤销（2014）顺民初字第729号民事裁定书。原审法院经审查，于2014年9月28日出具通知书，内容为：精**司不能提供被查封房屋与李**之间的《商品房买卖合同》，亦不能通知李**本人到庭，无法核实其主张的真实性，故对其复议申请法院予以驳回。

一审法院认为

原审法院认为：案件主要争议焦点为买卖合同关系是否成立。李**等三人主张徐*与精**司于2003年12月23日签订了合同编号为×××6的《商品房买卖合同》，徐*已经按照合同约定履行了付款义务，故双方之间买卖合同关系已经成立。精**司则辩称，李**等三人没有提交《商品房买卖合同》原件，亦不能证实徐*汇款给精**司的用途，故双方没有形成买卖合同关系。商品房买卖合同属于法律规定应采取书面形式的合同，现李**等三人未提交《商品房买卖合同》原件，精**司对李**等三人提交的《商品房买卖合同》复印件不予认可，故不能认定李**等三人提交的《商品房买卖合同》的真实性。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，虽然徐*和精**司未采取书面形式签订商品房买卖合同，但徐*购买北京市顺义区×2号房屋系其真实意思表示，为此徐*也支付了合同价款719.20万元，精**司已经接受该价款，应视为对徐*要约的承诺。合同形式只是当事人意思的载体，法律要求采取书面形式也是为了保障当事人的交易安全。现徐*已经履行了主要义务，精**司亦接受了徐*交付的房屋价款，说明双方有交易的事实，徐*与精**司之间买卖合同关系已经成立。合法的买卖关系受法律保护，双方均应按照约定全面履行自己的义务。双方当事人一致认可北京市顺义区×2幢房屋已经被拍卖，现精**司实际无法履行交付房屋的义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，精**司不能交付房屋的违约行为已经造成合同目的从根本上不能实现，李**等三人要求解除与精**司之间的买卖合同关系，于法有据，法院予以支持。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，李**等三人主张返还购房款及利息的诉讼请求，法院予以支持。

据此，原审法院于2014年11月判决：解除徐*与北京精**有限公司就位于北京市顺义区×2幢房屋的买卖合同关系；二、北京精**有限公司于判决生效之日起三十日内返还李**、李**、李**购房款七百一十九万二千元，并自二〇〇三年十二月二十五日起按中**银行同期贷款利率支付利息至实际支付之日止；三、驳回李**、李**、李**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，精**司不服，以该公司与徐*之间没有房屋买卖的合同关系，且徐*没有支付涉案房屋的购房款为由上诉至本院，要求二审法院驳回李**等三人的诉讼请求。李**、李**、李**均同意原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。

上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、查询存款函、（2013）中**京裁字第0575号管辖权及撤销案件的决定、（2012）中**京裁字第0367号裁决书、民事裁定书、通知书等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：公民的合法权利受法律保护。根据本案已经查明的事实，仲裁裁决书的内容、银行查询记录等证据已经形成完整的证据链，可以确认徐*支付了涉案房屋的全部购房款。上诉人精**司虽对该事实予以否认，但未能提供证据予以反驳，故对于精**司该项上诉意见，本院不予采纳。因李**一方仅能提供房屋买卖合同的复印件，故原审法院未对该复印件的真实性及效力予以认定，该处理并无不当。但根据本案的实际情况，徐*支付全部购房款，精**司接受了徐*支付的购房款，故双方之间已经形成事实上的房屋买卖关系。现精**司不能向徐*交付涉案房屋，理应返还购房款并依据法律规定支付相应利息。上诉人精**司现否认与徐*之间存在房屋买卖关系的意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。精**司不同意返还购房款及利息的请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

财产保全费5000元，由北京精**有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。

一审案件受理费97150元，由北京精**有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费92914.08元，由北京精**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月二十日