北京永**限公司与北京锐创**有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）北京永**限公司（以下简称永**司）与被告（反诉原告）北京锐创**有限公司（以下简称锐**公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李*独任审判，公开开庭进行了审理。永**司的委托代理人张*，锐**公司的委托代理人张**，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

永**司诉称：我公司和锐**公司于2013年9月6日签订《租赁合同》，约定锐**公司将位于x创意中心一层出租给我公司，建筑面积为3462.81平方米，用于办公及展示；锐**公司应于2013年9月10日之前将涉案房屋交付给我公司，租赁期为3年，计租日期从2013年11月26日起至2016年11月25日；租金为3.3元／平方米／天（含物业管理费），合每月租金347579.55元；锐**公司应向永**司提供办理营业执照所需的相关证明材料，并保证原告能够在涉案房屋注册。上述租赁合同签订后，我公司依约向锐**公司支付了租房押金及房屋租金，并履行了其他合同义务，但锐**公司直到2013年10月1日才将涉案房屋交付给我公司，并且自合同签订至今将近一年，锐**公司一直未向我公司提供涉案房屋的《房屋所有权证》，导致我公司无法将注册地变更至涉案房屋，使我公司的注册地和经营地相分离，随时可能会被工商行政管理机关予以处罚。另外，根据我公司事后了解，锐**公司并非涉案房屋的所有权人，且涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，按照司法解释的规定，双方签订的租赁合同应为无效，同时因为涉案房屋建设未履行法定程序，导致涉案房屋无法通过消防验收投入使用，无法实现租房用途及签订租赁合同的目的。我公司认为锐**公司在和我公司签订租赁合同时故意隐瞒涉案房屋未取得建设工程规划许可证及涉案房屋不能注册公司、无法通过消防验收的情况，导致我公司签订租赁合同的目的无法实现，且给我公司造成了巨大损失，故诉至法院，请求：1、确认双方签订的租赁合同无效；2、判令锐**公司双倍返还我公司缴纳的房屋押金1390318.2元，并退还我公司缴纳的房屋租金3128215.95元及物业管理费133318.19元；3、判令锐**公司支付逾期交房给我公司造成的损失62564.32元；4、判令锐**公司退还我公司装修押金120000元；5、判令锐**公司赔偿我公司装修损失1183462.27元。

锐**公司辩称并反诉称：我公司与永**司于2013年9月6日签订《租赁合同》，约定我公司将位于x创意中心一层出租给永**司，建筑面积为3462.81平方米，每月租金347579.55元。2013年9月30日，我公司正式将涉案房屋交付给永**司，同时交付给永**司3个广告位和8个停车位。租赁房屋未取得建设工程规划许可证，我公司认可双方签订的租赁合同无效。租赁房屋属于“东方活力工场暨北岸1292”项目，该项目是朝阳区重点文化创业园区，园区属于三间房乡人民政府产业用地。在合同缔约过程中，永**司充分了解租赁房屋的性质、面积和土地用途等，我公司已尽到告知义务。签订合同的时候永**司也没有提出要在租赁房屋注册的事情，营业执照也是能够办理的。永**司实际占有并使用了租赁房屋，租金和物业管理费不同意返还。租赁合同是无效的，双倍返还押金以及逾期交房的损失没有合同依据，而且关于延期交房双方已达成共识，由我公司给永**司将租期顺延20天，合同中也有约定。装修押金是用于确保永**司装修时不对租赁房屋造成损害收取，但是永**司没有按照约定进行装修，还对房屋造成损害，因此装修押金不同意退还。永**司的装修没有征得我公司同意，且装修损失没有证据支持，我公司也不同意赔偿。我公司提出反诉，请求：1、确认双方签订的租赁合同无效；2、判令永**司支付我公司房屋占有使用费3823375.05元；3、判令永**司将房屋恢复原状；4、判令永**司支付能源费726元；5、判令永**司支付广告位费1155000元；6、判令永**司支付停车位费43120元。

被告辩称

永**司对反诉辩称：是锐**公司的过错导致合同无效，所以我公司不应当支付房屋占有使用费。我公司的装修也是得到锐**公司同意的，因此不同意恢复原状。能源费如果锐**公司能够提交相应证据，我公司同意支付。锐**公司没有交付过我公司广告位，我公司没有用过广告位，其也没有给我公司指定过车位，我公司是使用过一个车位，但是广告费和车位费是含在租金里面的，我公司不应该再另行承担。

本院查明

经审理查明：锐**公司（作为甲方）与永**司（作为乙方）于2013年9月6日签订《租赁合同》，约定甲方将位于x创意中心一层出租给乙方使用，建筑面积为3462.81平方米。

关于租赁房屋的交付问题，合同约定：甲方应于2013年9月10日前将租赁房屋交付给乙方，若由于乙方原因未能在规定日期接受租赁房屋，甲方可视同该租赁房屋已于交付当日对乙方实现完全交付，若甲方原因不能交付租赁房屋，交付日期则顺延。甲方如无正当理由，未按本合同约定的时间及标准向乙方交付租赁房屋，视为违约，每逾期一天，甲方免收租金，并应按照乙方已付租金的3‰向乙方支付违约金。

关于租赁房屋的各项费用问题，合同约定：在乙方租满约定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意在合同期内给予乙方自租赁房屋交付日起合计2.5个月的装修免租期即：2013年9月10日至2013年11月25日，免租期内甲方免除乙方租金，乙方需支付物业费0.5元／平米／天。计租日期为2013年11月26日至2016年11月25日，租金为3.3元／平米／天（含物业管理费），每月租金共计347579.55元。乙方发生的能源费用（包括但不限于水、电等），应按月向甲方支付。甲方无偿提供给乙方广告位3个，停车位8个。乙方需向甲方交纳695159.10元作为乙方在承租期内完全履行本合同的房屋押金。

关于租赁房屋的装修问题，合同约定：在不破坏房屋基本结构及建筑物整体形象和定位并保证安全、不扰民的前提下，乙方根据正常经营的需要，可以对房屋的布局进行有关调整并装修，但需将施工方案及选择的装修公司的资格证明材料报给甲方审核批准，并交纳一定的装修押金后，方可进行施工。乙方在合同期满后对租赁标的物有恢复的义务，该租赁标的物不可恢复或恢复后会失去使用价值以及甲方同意乙方可以不予恢复的全部或部分装修以及不可拆除的设施等无偿归甲方所有。

永**司向锐**公司支付了房屋押金695159.10元、免租期间的物业管理费133318.19元（3462.81平方米＊0.05元／平米／天＊77天）、装修押金120000元以及租金3128215.95元。锐**公司于2013年9月30日将租赁房屋交付给永**司。

庭审中双方均认可租赁房屋没有取得建设工程规划许可证，均认为租赁合同为无效。永**司提交了朝阳区三间房乡人民政府的证明函，内容为：“原三间房水泥构件厂厂区属三间房乡政府产业用地，现租赁给北京锐创**有限公司，以此全面实施朝阳区重点文化创意产业园区‘东方活力工场暨北岸1292’项目的开发和经营，租赁期限为五十年。（入驻该园区的客户可以依据与北京锐创**有限公司签订的合作合同依法办理营业执照）”。永**司称该证明函系签订租赁合同时锐创华**司提供，其出于信任与锐创华**司签订租赁合同，但是锐创华**司隐瞒了租赁房屋未取得建设工程规划许可证的事实导致合同无效，因此合同无效的过错方为锐创华**司。锐创华**司认为签订租赁合同时，其已经将租赁房屋的情况向永**司说明，永**司对于租赁房屋的情况是知晓的，因此租赁合同无效永**司也应当承担一半的过错责任。

永**司称其于2014年7月22日腾空租赁房屋，并于当日向锐**公司发出解除合同的函件，但是锐**公司拒绝和其办理腾房交接手续，锐**公司认可其于2014年7月23日收到解除合同的函件，但是永**司并没有通知其办理腾房交接手续，且永**司也没有交付租赁房屋的钥匙。

2014年8月26日庭审中**公司提出对租赁房屋内的装修价值进行鉴定，双方选定北京中天**有限公司为鉴定机构。2014年9月16日鉴定当天，法院、鉴定机构的工作人员以及双方公司的代理人到达租赁房屋现场，租赁房屋内的物品均已被腾空，装修也几乎全部被拆除（仅剩一堵装饰墙），永**司当场申请撤回鉴定申请。租赁房屋的大门钥匙此前为永**司持有，租赁房屋另有一处出入口，没有装门和锁，永**司称这个出入口承租时就存在，锐创华**司不让封闭。当日，在法院主持下，永**司将钥匙交付锐创华**司。因期间相关监控视频丢失，租赁房屋内的装修何时被拆除以及被谁拆除未能查明。

永**司提交腾房之前的照片、视频截图以及材料费、装修费发票、收据等证据，证明其为装修支付1183462.27元，其中做隔断花了348439.5元，做装饰墙花了159200元，地毯花了14628元，人工费是50万元，锐**公司对此不予认可。永**司认为装修系在其搬走之后、锐**公司控制管理期间被拆除，锐**公司未能保管好监控视频，故鉴定不能的后果应该由锐**公司承担。锐**公司认为永**司的装修行为没有得到其审批和同意，且根据永**司提交的腾房之前的图片资料，看不出来其对租赁房屋有过装修，2014年9月16日在法院主持腾房交接手续之前，租赁房屋由永**司实际控制，锐**公司没有管理的义务。

上述事实，有各方当事人当庭陈述、租赁合同、付款凭证、收据等相关证据在案佐证。

本院认为

本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

本案中，永**司和锐**公司均认可租赁房屋未取得建设工程规划许可证，均主张双方签订的租赁合同无效，本院予以确认。锐**公司明知租赁房屋没有取得建设工程规划许可证而将房屋出租，应当承担租赁合同无效的主要责任，永**司未认真审查租赁标的的相应手续，亦应承担一定的责任。因合同无效，锐**公司向永**司收取的房屋押金695159.10、装修押金120000元应当予以退还。

房屋租赁合同无效，不影响当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于永**司使用租赁房屋的期限，锐创华**司于2013年9月30日将租赁房屋交付给永**司，永**司称其于2014年7月22日将租赁房屋腾空，并于当日向锐创华**司发出《关于终止履行﹤租赁合同﹥的函》，但是其并没有将租赁房屋的钥匙交还给锐创华**司，也没有提交证据证明其腾房之后有积极向锐创华**司返还房屋、交还钥匙而锐创华**司拒绝配合的情形，因此计算使用费的截止日期定于2014年9月16日本院主持租赁房屋交接手续之日。永**司认为2.5个月的免租期间不应计算占有使用费，但是合同约定免租期的前提是永**司租满约定的3年租赁期，虽然合同为无效，但是考虑到锐创华**司给予免租期优惠时考虑了长期租赁的租金利润对于免租期间租金损失的分摊，因此本院参照合同以每月325009.45元（347579.55＊36个月／38.5个月）的标准计算占有使用费，不再扣除2.5个月的免租期。永**司已经向锐创华**司支付的租金3128215.95元、免租期间的物业管理费133318.19元从应当支付的房屋占有使用费中抵扣，永**司还应支付的房屋占有使用费为476074.54元（325009.45元＊11.5个月-3128215.95元-133318.19元）。同样，本院以此租金标准为参考依据按比例计算房屋占有使用费的同时（该租金标准包含了物业管理费、广告位费、停车位费），锐创华**司再要求永**司支付广告位费和停车位费的反诉请求不予支持。能源费，锐创华**司提交的催款通知单及发票无法证明永**司承租的房屋的能源费发生的实际数额，本院对于该项反诉请求不予支持。

因合同无效，永**司主张双倍返还押金以及要求锐**公司支付逾期交房的违约金，丧失合同依据，该项主张实为信赖利益的损失，永**司未能提交证据证明合同无效给其带来的实际损失，但是考虑到其重新签订合同的成本、另行租赁房屋的差价、锐**公司延期交付给其带来的装修期以及营业期的延迟，根据双方的过错程度，本院酌情支持300000元。

关于永**司的装修损失，虽然锐**公司对于永**司装修前未向其提交相关材料有异议，但是从锐**公司收取了永**司装修押金并在永**司装修后继续履行合同的行为可见，锐**公司对永**司的装修行为是基本认可的，锐**公司应按其过错程度赔偿永**司的装修损失，损失数额由本院酌定。鉴于租赁房屋内的装修已经基本拆除，租赁房屋已经基本恢复到原来的状态，锐**公司要求永**司恢复原状的诉讼请求本院不予支持，至于装饰墙等未拆除的零星装修其可自行拆除或利用。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告（反诉被告）北京永**限公司与被告（反诉原告）北京锐创**有限公司于2013年9月6日签订的《租赁合同》无效；

二、被告（反诉原告）北京锐创**有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）北京永**限公司房屋押金六十九万五千一百五十九元一角；

三、被告（反诉原告）北京锐创**有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）装修押金十二万元；

四、被告（反诉原告）北京锐创**有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）北京永**限公司信赖利益损失三十万元；

五、被告（反诉原告）北京锐创**有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）北京永**限公司装修损失二十万元；

六、原告（反诉被告）北京永**限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）北京锐创**有限公司房屋占有使用费四十七万六千零七十四元五角四分；

七、驳回原告（反诉被告）北京永**限公司的其他诉讼请求；

八、驳回被告（反诉原告）北京锐创**有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费26963元，由原告（反诉被告）北京永**限公司负担21070元（已交纳），由被告（反诉原告）北京锐创**有限公司负担5893元（北京永**限公司已交纳，北京锐创**有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京永**限公司）。反诉案件受理费23477.78元，由被告（反诉原告）北京锐**传媒公司负担21251.78（已交纳），由原告（反诉被告）北京永**限公司负担2226元（北京锐创**有限公司已交纳，北京永**限公司于本判决生效之日起十日内给付北京锐创**有限公司）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按不上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十一月六日