赵**与郝**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人赵**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌*初字第11002号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

赵**在原审法院诉称：赵**与郝**于2014年10月14日就位于北京市昌平区502号房屋签订的《房屋买卖合同》及补充协议，上述合同签订后，赵**按照约定履行了相关义务，郝**没有按照上述合同约定向赵**支付相关购房款项。诉至法院，请求判令：1、解除赵**与郝**于2014年10月14日就位于北京市昌平区502号房屋签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖定金协议》；2、赵**不予退还郝**向赵**支付的购房定金200000元；3、郝**将上述房屋腾空返还给赵**。

一审被告辩称

郝**在原审法院辩称：郝**没有违约，郝**按照合同约定履行了自己的义务。签约时，郝**给了赵**200000元，第二笔800000元也是按时支付的。后来郝**付款有困难，与赵**商量能否晚付几个月，赵**同意于9月或10月份付款。当时中介方也在场，通过中介方约定推迟的月份，每个月支付1000元的利息。签约时约定5月15日付款，但是由于支付能力，郝**要求延期支付。赵**口头同意，但要求支付利息，利息从3月15日开始计算。5月17日，赵**通知郝**违约，并要求解除合同。郝**不同意，承诺当时付款并要求赵**给郝**一个账号打款，但是赵**不同意。在5月15日之前，赵**也没有通知过郝**解除合同。因此，不同意赵**的诉讼请求，不同意解除合同。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2014年10月14日，赵**（出卖人，甲方）与郝**（买受人，乙方）在北京鑫**纪有限公司居间服务下签订《房屋买卖定金协议》，约定：甲方愿将坐落于北京市昌平区502号房屋（2室1厅，88.35平方米）卖于乙方；该房的房价款共计人民币1720000元；在房屋买卖合同签订前，乙方支付甲方定金200000元，如一方违约，除适用定金罚则外，还应当赔偿因一方违约给对方造成的所有经济损失。

同日，赵**（出卖人，甲方）与郝**（买受人，乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：出卖人将坐落于北京市昌平区502号房屋出售予买受人；该房屋目前尚未取得房屋所有权证书，预计取得时间为2年，待该房屋取得房屋所有权证书后，出卖人与买受人方可就该房屋办理房屋权属转移登记；该房屋总成交价格为1720000元，买受人以全款方式支付；其中，定金200000元，2014年11月15日前付款800000元，2015年5月15日前付款380000元，过户当日买受人将尾款340000元全部付清；该房屋取得房屋所有权证之日起30日内，如需贷款出卖人应积极配合，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人交付定金及房款合计达1380000元起5日内，将该房屋交付买受人使用，出卖人不得因买受人对该房屋的使用而收取任何费用；买受人未按照约定的时间付款的，逾期在10日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。该合同中，对于因买受人逾期付款而形成的出卖人的单方解除权，双方予以划去，未予约定。该合同中同时补充约定，“首付38万元2015年5月15日前买受人没有支付，应按银行存款利息支付予出卖人。（2015年5月15日更改为2015年3月15日）每月按1000元支付。”

另查明，前述合同签订后，郝**依约向赵**支付了定金200000元及首付款800000元。现前述涉案房屋已经由郝**占有使用，并已由郝**进行了装饰装修。涉案房屋系赵**因拆迁取得，房屋性质为按经济适用房管理。

2015年6月13日，北京鑫**纪有限公司出具《证明》称：“赵**与郝**关于北京市昌平区502号房的房屋买卖合同在我公司的居间服务下达成协议。关于合同第十三条补充约定三十八万的付款时间问题，当时赵**口头承诺付款时间可以推迟到2015年9月至10月份，但每月需付利息1000元，且要求从2015年3月15日起付利息。”赵**对此不予认可。

一审庭审中，郝**出示其与赵**的微信聊天记录，以证明赵**曾允许其晚付380000元购房款。对此，赵**未予认可。郝**表示可以随时支付该款项。

上述事实，有《房屋买卖定金协议》、《房屋买卖合同》、银行对账单、北京鑫**纪有限公司出具的《证明》、微信聊天记录及当事人的陈述等证据在案佐证。

一审法院认为

原审法院经审理认为：赵**与郝**签订的《房屋买卖定金协议》及《房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，合法、有效。债务已经按照约定履行的合同的权利义务终止。本案中，依据赵**与郝**签订的《房屋买卖定金协议》中的约定，应为缔约定金，双方之间的《房屋买卖合同》已经签订，故该定金合同应当已经履行完毕而依法终止。故对于赵**要求解除该合同的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，赵**与郝**签订的《房屋买卖合同》中关于因买受人逾期付款而形成的出卖人的单方解除权已经予以划去而未予约定，且由双方之间的补充约定可知郝**如逾期付款需每月向赵**支付利息1000元，即双方约定郝**逾期付款超过10日后仍应支付相应利息。因此，可以认定赵**已经在合同约定中放弃了相应的单方解除权。在审理过程中，郝**承诺随时可支付应付款项，赵**的合同目的仍可实现，因此也不构成法定解除条件。故对于赵**要求解除双方之间房屋买卖合同等诉讼请求，缺乏事实基础与法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判令：驳回赵**的诉讼请求。

上诉人诉称

赵**不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求为：1、撤销原审判决，发回重审，或依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、一审判决认定上诉人与被上诉人于2014年10月14签订的《房屋买卖定金协议》中约定的定金属缔约定金，该定性是错误的，该定金应是双方履约的担保。2、一审判决认定“在审理过程中，郝**承诺随时可支付应付款项，赵**的合同目的仍可实现，因此也不构成法定解除条件”是错误的，赵**多次催促郝**支付38万元，但其一直拒绝支付，且赵**按合同约定取得购房款的合同目的已无法实现。3、一审判决对有关定金事实的审查存在遗漏，没有对《房屋买卖合同》中定金的约定进行审查。

郝**服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有双方当事人陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：本案的争议焦点为赵**能否解除与郝**签订的《房屋买卖定金协议》和《房屋买卖合同》。合同解除包括约定解除和法定解除。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，赵**与郝**在签订合同时将约定合同解除的条款予以划掉，在补充中亦未约定合同解除的条件，故赵**不得依合同约定解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。赵**主张郝**迟延履行主要债务导致合同目的不能实现，但根据双方的合同约定，双方约定郝**不能按时付款时应支付相应利息，并未约定赵**可以解除合同，且赵**未提供充分证据证明对郝**进行了合理催告，故赵**据此要求解除合同，无事实与法律依据，本院不予支持。因赵**要求解除合同的主张不予支持，故其提出的定金问题本院不予处理。

综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一万零一百四十元，由赵**负担（已交纳）。

二审案件受理费四千三百元，由赵**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十六日