高*与高*1等确认合同效力纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人高*与被上诉人高*1、高*2、高*3因确认合同效力纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第10881号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审原告诉称

高**、高**、高**在原审法院诉称：我们与高*系兄弟关系，我们的生父高*4与高*的生母史*于1975年6月4日登记结婚，双方均系再婚，婚后无子女。高*4与史*婚姻关系存续期间取得海淀区451号房屋一套，高*4与史*分别于1991年12月和2014年9月去世。该房屋属于高*4与史*的夫妻共同财产，他们去世后，我们和高*5、高*都有权利继承，分别享有五分之一的份额。史*去世后，高*隐瞒史*去世的消息，不通知我们参加葬礼，还实际控制该房屋，独占出租房屋的款项，我们在2014年10月回去探望时才得知史*去世的消息，也得知该房屋在未通知我们的情况下转给了高*。我们认为该房屋属于高*4和史*的夫妻共同财产，史*无权处分该房屋，其将房屋以买卖形式转让给高*的行为，侵犯了我们的合法权益。故起诉要求确认史*与高*就海淀区451号房屋所签订的《存量房屋买卖合同》无效，诉讼费由高*承担。

一审被告辩称

高*在原审法院辩称：诉争房屋是高*于1997年6月个人出资2万元替史*购买，2003年4月23日登记在史*名下，属于史*的个人财产。购买房屋时，史*曾与五名子女商量，谁出钱购买，房子就是谁的，高*1、高*2、高*3既未出资，也未提出异议，所以，史*有权单独处分该房屋。高*4于1991年去世，高*1、高*2、高*3此时均已成年，所有继承人都知道高*4去世时没有留下任何可供继承的财产，其墓地费都是高*5支付的。高*1、高*2、高*3没有就法定继承主张过任何权利，其起诉已超过法定最长20年的法律保护的除斥期间，不再受法律保护。根据［2000］法民字第4号复函的规定，史*取得涉案房屋时虽使用了高*4的工龄，但这属于一种政策性补贴，故该房屋属于史*的个人财产。2013年2月18日，最**法院虽废止了该文件，但史*取得该房屋时正处于该文件实施期间，故按照该文件，涉案房屋属于史*的个人财产，其有权利单独处分，故不同意其诉讼请求。

一审法院认为

原审法院认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案争议的焦点在于451号房屋究竟是史*的个人财产，还是高*4与史*夫妇的夫妻共同财产。从双方当事人的陈述以及法院调取的证据可以确认，高*41991年去世后，家庭成员未就其遗产进行继承，而史*购买451号房屋发生在1998年，高*虽称购房款系其交纳，并提交了其名下1997年6月的存款利息清单，但高*1、高**、高*3对该证据的证明目的并不认可，且存款利息清单只是一种静态证据，其时间与《职工购买房屋合同书（现住房）》的签署时间亦不相符，故法院不能认定高*所述其出资购买451号房屋的陈述。在没有证据证明购房款均系史*以个人财产支付、且各继承人未就高*4遗产发生继承的情况下，从购房当时的工资收入状况及消费水平分析，该购房款不排除以高*4、史*共同财产支付。其次，房屋所有权证是国家房屋管理部门对房屋权属的确认，其取得只是购房过程中的一个环节，而购房应以购房合同的签署时间为依据。史*取得451号房屋所有权证的时间虽在2003年，但其实际购房时间是1998年。最**法院发布的［2000］法民字第4号复函已于2013年被废止，关于使用已亡配偶工龄属于非财产权益的政策性补贴已不再适用。高*关于购房时适用［2000］法民字第4号复函的抗辩意见，缺乏事实根据和法律依据，法院不予采信。综上，451号房屋应为高*4与史*的夫妻共同财产。高*4去世后，在未发生继承的情况下，史*自行将451号房屋以买卖的形式转让给高*的行为，损害了其他继承人的相关权利。故高*1、高**、高*3要求确认史*与高*签订的《存量房屋买卖合同》无效，于法有据，法院支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决：确认史*与高*于二○一○年六月四日就北京市**号房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效。

上诉人诉称

高*不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人高*1、高**、高*3的一审诉讼请求。上诉理由：1、451号房屋是史*个人财产，高*4未留下任何遗产，购房款系高*支付；2、最**法院[2000]法民字第4号文件具有较高的法律效力；3、451号房屋已经过户至高*名下。

被上诉人辩称

高**、高**、高×3服从原审判决，针对上诉人的上诉请求和事实理由答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。451号房屋系高×4与史×原单位福利性分房；451号房屋由上诉人与被上诉人共同继承。

本院查明

本院经审理查明，高*4与史*于1975年6月4日登记结婚，双方均系再婚。再婚前，高*4有三子，分别是高**、高**、高*3；史*有二子，分别是高*5、高*。再婚后，双方未再生育子女。高*4、史*分别于1991年12月和2014年9月去世，继承人未就被继承人的遗产进行继承分割。高*4与史*再婚时，高**、高**、高*3跟随二人在北**输公司第七分公司平房宿舍居住，高*5、高*跟随其姥姥（史*之母）共同生活。1982年，北**输公司第七分公司分配高*4、史*位于海淀区451号房屋（以下简称451号房屋）、建筑面积54.2平方米，高**、高**、高*3分别在1985年和1987年结婚后搬出居住，451号房屋由高*4、史*夫妇居住。高*4去世后，北**输公司于1998年6月25日与史*签订《职工购买房屋合同书（现住房）》，购房合同约定：三、甲方同意按乙方夫妇双方建立住房公积金前的工龄和给予工龄折扣，折扣率为0.9％；四、乙方（夫妻双方）此次购买的住房必须为现住房，享受了工龄优惠政策。史*按照成本价购买了451号房屋，在计算工龄时使用了高*4的工龄39年和史*的工龄35年，购房款为17

083元。2003年4月23日，史*取得了451号房屋所有权证。2010年6月4日，史*与高*签订《存量房屋买卖合同》，史*以21万元的价格将451号房屋出售给高*，并办理了房屋所有权转移登记手续。庭审中，高*认可《存量房屋买卖合同》实为赠与，约定的转让价款21万元并未履行，451号房屋在史*去世后至今处于出租状态。高*所述购房款均系其交纳，并就此提供其名下1997年6月的存款利息清单，高*1、高*2、高*3对此不予认可，高*未就其出资购买451号房屋进一步提供证据。

上述事实，有双方的当事人陈述、公安机关证明信、结婚申请书、证明、照片、房屋所有权证、法院调取的北京市房屋产权登记申请书、《职工购买房屋合同书（现住房）》、单位出售公有住房房价计算表、《存量房屋买卖合同》、房屋所有权转移登记申请书等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：本案争议的焦点是451号房屋是史*的个人财产，还是高**与史*夫妻的共同财产。根据本案查明的事实，北**输公司第七分公司将451号房屋分配给高**、史*，高**去世后，北**输公司于1998年6月25日与史*签订《职工购买房屋合同书（现住房）》，史*按照成本价购买了451号房屋，在计算工龄时使用了高**和史*的工龄。民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。按照当时的我国城镇住房制度改革的有关政策，按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭（夫妇双方）为购房主体，且每个家庭只能享受一次。购买的房改房一般为已经入住的原公有住房转化而来。因此，本院认为，首先，451号房屋是分配给高**、史*的承租公房转化而来，高**、史*均是451号房屋的公房承租人，且一直在451号房屋内居住，《职工购买房屋合同书（现住房）》也明确约定乙方（夫妻双方）此次购买的住房必须是现住房，享受了工龄优惠政策；第二，按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭（夫妇双方）为购房主体，史*取得成本价购房的福利，也考虑了已故配偶高**对社会、对单位的贡献，因此成本价购房是对夫妻双方的政策性补贴，而不是对史*一人的福利；第三，根据北**输公司的购房政策，史*、高**的工龄折抵了一部分购房款，因此工龄被量化为一定的经济价值作为史*、高**购房的出资。高*抗辩称购房时应适用最**法院发布的[2000]法民字第4号复函，由于该函于2003年2月因与现行房改政策不一致而被废止，因此高*称已死亡配偶的工龄优惠，只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益的抗辩意见，本院不予采纳。综上，基于高**、史*共同承租的事实，成本价购房是对夫妻双方的福利及购房时使用了高**、史*的工龄三个因素，本院认定，451号房屋为史*、高**的夫妻共同财产。

处分共有的不动产或者动产，应当经过占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。高*4死亡后，继承人对451号房屋共同所有，史*与高*签订《存量房屋买卖合同》未经过其他继承人同意，构成无权处分，现其他继承人未追认该合同，史*亦未取得处分权，因此一审法院认定史*与高*签订的《存量房屋买卖合同》无效正确，本院予以维持。

综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费六千九百元，由高*负担（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费一万三千八百元，由高*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年七月六日