刘**房屋买卖合同纠纷审判监督民事裁定书

审理经过

再审申请人刘**与被申请人北京新**发有限公司（以下简称新松家园公司）、王**房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2012）一中民终字第7681号民事判决，向北京**民法院申请再审。北京**民法院于2013年12月20日作出（2013）高民申字第3421号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人刘**之委托代理人杨*，被申请**园公司之委托代理人张**、高**，被申请人王**之委托代理人于启波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

王**在一审法院诉称：新**公司系X号院X公寓项目的开发商。我是X公寓小区业主。近来，我与该小区业主发现被告新**公司擅自将位于该小区1号楼（即A1座）的共有部分出售，其中包括将X号院1号楼101号房屋（以下简称101号房屋）出售给被告刘**。我和业主一致认为，该房产所有权应属业主共有，被告新**公司无权对相关房产进行处分。现因协商无果提起诉讼。法院已对其中一套房X号院1号楼102号房屋（以下简称102号房屋）进行二审终审，判决该房屋买卖合同无效。此后，经多方努力试图对两被告之间关于101号房屋买卖问题协商解决，但两被告仍拒不理睬。在无法协调解决的情况下，我诉至法院，请求确认刘**与新**公司关于X号院X公寓1号楼1层101号房屋的买卖合同无效。诉讼费由被告负担。

一审被告辩称

新**公司在一审法院辩称：我公司认为，王**的起诉不符合法律规定，应以业主委员会的名义起诉，现该小区的业主委员会依然存在。我公司出售101号房屋并没有侵犯王**的所有权，我公司并未将1号楼的共有部分出售，也未违反与王**之间的房屋买卖合同。我公司在2002年已更改了相应的规划，王**所述的城市档案馆存档的图纸与规委的图纸不一致，应以规委的图纸作为认定事实的标准。我公司与刘**之间的房屋买卖合同是有效的。双方之间的买卖合同是经过北**建委以及房管局的认可，并颁发了相应的权属证明，应受法律保护。本案诉争的房屋与102号房屋的性质有区别，102号房屋没有公摊面积。我公司已交纳了2008年、2009年度的物业费和供暖费，该房屋属于我公司自有产权房屋。故请求法院驳回王**的起诉。

刘**在一审法院辩称：我购买的房屋是看到了新**公司在小区内张贴的出售传单，经我考虑认为还可以，故决定购买，并与新**公司签订了买卖合同。我认为，房屋网签手续已办理，我也询问过建委，该房屋可以出售，且也办理了房产证，是符合国家规定的程序的。诉争房屋不是小区公共用房，不属于全体业主共有，是新**公司可以合法出售的商品房，该房屋与102号房屋有本质上的区别。王**不具备提起诉讼的主体资格，王**在没有征得全体业主同意和业委会授权的情况下，不能代表全体业主行使全体业主共有权利。即使新**公司在处分该房屋中，因多种原因或有不当，或有瑕疵，我是通过合法签订商品房买卖合同取得该房屋，也符合第三人善意取得的法律规定要件，应受法律保护。故不同意王**的诉讼请求。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2001年11月27日，王**与新**公司签订合同号为X号的《商品房买卖合同》。合同约定：王**购买位于X公寓A1座7单元3号（现门牌号为X号院1号楼703号）房屋一套，建筑面积为84.28平方米（实际取得房产证所记载的建筑面积为85.1平方米）。其中套内建筑面积65.88平方米（实际取得房产证记载的套内建筑面积为67.11平方米），公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.40平方米（实际取得房产证记载的共有分摊建筑面积为17.99平方米）。该合同附件二“X公寓共用建筑面积分摊原则”记载了：X公寓位于北京市海淀区X桥，为A1，A2，B1，B2四栋连体基础楼，除A1楼首层为商业外，四楼地上其余部位均为住宅；四楼共同分摊部位第3项A1楼首层：综合布线及网络控制室、消防控制室、物业管理用房、电话电视交接间、中控机房。四楼各自分摊部位：A1楼，包括首层的大堂、保安值班室。

2004年6月9日，王**取得X号院1号楼703号房屋房产证。

2004年1月，新**公司取得了X号院1号楼的房屋所有权证。该房屋所有权证的房屋登记表中记载了：1号楼1层房屋建筑面积为856.93平方米，房屋用途为：配套公建。

2010年1月12日，新**公司与刘**签订合同号为X号的《商品房现房买卖合同》。合同约定：刘**购买位于X号院1号楼1层101室，房屋的用途为配套公建，建筑面积为63.68平方米。其中套内建筑面积45.28平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积18.4平方米。

2010年2月8日，刘**取得上述房屋产权证，房屋用途为配套公建。

诉讼中，王**向法庭提供了X号院X公寓A1楼（即1号楼）首层在北京市城市建设档案馆备案的竣工图，该竣工图加盖有北京市城市建设档案馆查询证明专用章。该竣工图显示，101号房屋记载为“物业管理”。被告**公司对竣工图真实性无异议，但称该图与其在建委调取的档案不一致，并提供了X号院1号楼1层的竣工图的复印件，该图纸右下角的A1楼首层平面图下方用手写字体记载了“应甲方要求首层改为商业用房，物业用房移至地下5-350层”。王**对该竣工图不予认可，不能对抗其所提供的竣工图。

再审申请人称/抗诉机关称

2009年9月，王**就102号房屋向法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，要求确认被告新**公司与刘*签订的102号房屋的买卖合同无效。法院依法作出（2009）海民初字第29048号民事判决书。认为，王**与被告新**公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。其房屋买卖合同和房产证上均记载有公共部位与公用房屋分摊建筑面积，商品房买卖合同附件中明确约定，X号院X公寓A1首层中物业管理用房和大堂为共同分摊部分。新**公司与刘*签订的《商品房现房买卖合同》中出售102号房屋为该共同分摊面积中的物业管理用房和大堂。新**公司与刘*签订的《商品房现房买卖合同》和102号房屋的房产证上记载的房屋用途均为配套公建。102号房屋应为X号院X公寓A1、A2、B1、B2四栋楼业主所共有，新**公司对该部分无处分权。现新**公司未经业主许可，将102号房屋业主共用分摊的面积出卖与他人，属无权处分，侵犯了包括王**在内的业主的合法权益。现王**作为X号院X公寓A1号楼的业主之一，请求法院确认新**公司与刘*签订的关于102号房屋的房屋买卖合同无效，于法有据，法院予以支持。新**公司辩称该102号房屋为其专有，没有提供充分证据支持，法院不予采信。故依法判决如下：被告新**公司与刘*于二○○九年六月十五日签订的《北京市商品房现房买卖合同》无效。宣判后，新**公司不服该判决，提起上诉，北京**人民法院依法作出（2010）一中民终字第08537号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。终审后，新**公司、刘*分别向北京**民法院提出申请再审。北京**民法院分别依法作出（2011）高民申字第01678号、01679号民事裁定书，裁定驳回新**公司、刘*的再审申请。

上述判决生效后，北京市住房和城乡建设委员会于2010年7月6日依法向刘*作出京建法权注（2010）30号撤销房屋登记决定书。决定书的内容：北京市海淀区人民法院（2009）海民初字第29048号民事判决书和北京**人民法院（2010）一中民终字第08537号民事判决书判决：“被告北京**发有限公司与被告刘*于2009年6月15日签订的《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：X）无效”。根据**设部《房屋登记办法》第八十一条的规定，我委决定撤销你依据以上无效合同申请办理的房屋登记。请你在收到本决定书之日起十五日内，将X京房权证海字第101708号《房屋所有权证》交回北京**屋管理局。逾期不交回，我委将公告该《房屋所有权证》作废。

本院认为

一审法院判决认为：王**与新**公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，具有法律约束力。由于该商品房买卖合同附件中明确约定，X号院X公寓1号楼首层的综合布线及网络控制室、消防控制室、物业管理用房、电话电视交接间、中控机房为1、2、3、5号楼共同分摊部位，1号楼的首层大堂、保安值班室为1号楼的分摊部位，因此，1号楼首层的物业管理用房应属公寓全体业主共有，且新**公司在公寓竣工后，将1号楼首层的竣工图向北**划委进行了备案，备案的竣工图中并标注了“物业管理”用房，其中包括本案诉争的101号房屋。新**公司在未经全体业主许可的情况下，无权将该共有部分的房屋进行处分，且新松家园擅自将该物业管理用房变更商业用房后，也未将变更后的首层竣工图向规划部门备案。因此，新**公司与刘**就101号房屋签订的商品房现房买卖合同侵犯了包括王**在内全体业主的合法利益，应属无效。故王**要求双方签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于王**主体资格问题，已经法院生效的判决认定，并支持了王**的诉讼请求。故两被告辩称的王**无诉讼主体资格理由，不能成立，法院不予采信。另两被告辩称的双方间的买卖合同合法有效，不同意王**的诉讼请求的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，法院也不予采信。综上所述，法院依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：被告北京新**发有限公司与刘**于二○一○年一月十二日签订的合同号为X号的《商品房现房买卖合同》无效。

再审裁判结果

判决后，刘**及新**公司均不服，上诉至本院。刘**上诉请求是：1、依法判令撤销一审判决，改判新**公司与刘**于二○一○年一月十二日签订的合同号为X号的《商品房现房买卖合同》有效。2、依法判令被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。上诉理由：刘**在看到新**公司的售楼广告后，以合理价款购买涉案房屋，符合法律上“善意取得”，因此，刘**与新**公司签订的《商品房现房买卖合同》有效。如果原所有权人的权益受到侵害，可以向无权处分人进行赔偿，不应认定我们与开发商签订的合同无效。法院应该维护这种交易的安全性和合法性，以及稳定性。我们认为已经取得房产证这个房屋出售没有任何问题，这种国家强制性行政机构所进行的登记的信赖利益应当受到法律保护。

新**公司上诉请求：1、依法判令撤销一审判决。2、改判新**公司与刘**签订的《商品房现房买卖合同》合法有效；3、依法判令被上诉人王**承担本案一、二审的全部诉讼费用。上诉理由：1、新**公司有权出售涉案房屋，没有侵犯王**的所有权。涉案的101号房屋是新**公司专有的，不属于业主共有。2、王**提供的档案馆存档图纸没有证明房屋权属的效力，应当以规划图纸为准。并且应当以建委出具的销售许可证书为准。3、新**公司与刘**的买卖合同是有效的，应当受到法律保护。4、此案应适用“一事不再理”的诉讼原则。王**在102号房屋诉讼中应该已经获得了法律的支持，他的权利已经获得法律保护，现他基于同一事实和理由又向法院起诉101号房屋买卖合同无效，明显违反了一事不再理原则。

王**同意一审判决，不同意刘**及新**公司的上诉请求和理由。

本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实有王**向法庭提供的房屋买卖合同、竣工图、房产证、（2009）海民初字第29048号民事判决书、（2010）一中民终字第08537号民事判决书、京建权注（2010）30号撤销房屋登记决定书、（2011）高民申字第01678号、第01679号民事裁定书，被告**公司提交的移交说明、测绘说明、房产证、销售许可证和被告刘**提供的房屋买卖合同、房产证及法院调取的新**公司向海淀**权属科出具的楼门院编号对应关系说明和本案开庭笔录在案作证。

本院二审认为：本案争议焦点为涉案的房屋是否为新**公司所有。

首先，新**公司在向王**等业主出售商品房时规定了物业管理用房为1、2、3、5号楼共同分摊部位。物业用房在最早的规划中是在首层大堂，因此，1号楼首层的物业管理用房应属公寓全体业主共有。

其次，新**公司在未向业主公示，未经其他业主同意的情况下将物业用房变更为商业用房，其做法侵犯了全体业主的合法权益。

再次，已经生效的法律文书已经对上诉人新**公司出售物业用房的行为做出判决，确认此类买卖合同应属无效。故二上诉人就101号房屋的买卖合同应属无效。新**公司上诉认为该套房屋与102号房屋位置及公摊不一样，因此，该套房屋的买卖不应与102号房屋的买卖性质相同的观点缺乏事实与法律依据，本院二审不予支持。

另，新**公司认为该案适用“一事不再理”的诉讼原则的说法于法相悖，本院二审不予支持。刘**上诉提出该案应适用“善意取得”制度的说法与本案王**提出的合同效力的认定不能产生对抗效力，其因合同无效产生的损失可以由导致合同无效的责任人予以赔偿。

综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，法院予以维持。上诉人刘**及新**公司的上诉理由缺乏事实与法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

刘**申请再审称：我申请再审的理由为：一、原一、二审法院认定事实不清。1、从王**提供的其与新**公司签订的购房合同来看，在附件1中明确指出“除A1楼首层大厅为商业面积外，四楼地上其余部位均为住宅”。这说明A1楼首层大厅是有用于销售的商业面积的。根据相关规定，配套公建是包含在商业办公类房屋范围内的。本案中图纸所标明的值班室即为物业管理用房，故不应再将101号房屋归为全体业主已分摊的范围。2、原判参照另案102号房屋案件的判决来认定本案101号房屋的事实是错误的，而且101号房屋也有公摊面积，从而可以确定，本案争议的101号房屋不占有业主公摊面积，101号房屋已在2010年2月8日取得房屋登记部门核发的物权登记证及产权证，故原审不应参照另案102号房屋案件的判决处理本案纠纷。3、根据相关证据证明A1楼首层并非全部属于物业管理用房，且各业主也未对101号房屋进行分摊面积，故101号房屋不应属于全体业主所有。二、原判适用法律错误。根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，即使新**公司在出卖本案诉争房屋时是无权处置，也不能认定其与刘**签订的房屋买卖合同无效。请求：1、撤销原一、二审判决书。2、依法确认刘**与新**公司签订的合同号为X号《商品房现房买卖合同》有效。3、全部诉讼费用由被申请人承担。

新**公司辩称：1、原判在证据认定上不符合法律规定，原审认定涉案房屋包括物业管理用房是错误的。根据测绘报告的内容，涉案101号房屋不包括公摊面积。本案所涉的测绘报告和测算报告为本案的定案依据。2、A1楼的所有业主均未对自己买房及产权登记的面积提出异议，如果101号房屋面积属于分摊面积，那么所有的业主面积都要增加分摊面积。3、101号房屋也分摊了小区共用面积，这是分摊面积的基本原则，开发商依据法律办事，不可能让业主胡乱分摊面积。4、预测报告和新**公司的物权登记证书，都证明101号房屋属于新**公司所有，没有纳入分摊面积，101号房屋的面积也与全体业主无关。请求撤销原判，驳回王**的诉讼请求。

王**辩称：1、与本案相关联的案件共有五件，其中一个案件的当事人名字叫刘*，最后都被高院驳回再审申请了，所以本案也不应被提起再审。2、101号房屋属于全体业主公摊面积的房屋，新**公司无权出售该房屋。3、A1楼中的物业保安值班室是A1楼业主分摊的面积，本案与物业保安值班室没有关系。4、再审申请人所提本案应该适用《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》是不正确的，这与本案没有关系。5、刘*购买新**公司的房屋，已经于2010年7月2日被撤销所有权证书了。综上，我同意原判，请求维持。

本院再审认为，原判对于刘**购买的诉争房屋是否属于X号院X公寓业主公摊面积的事实未予查清，导致原判认定的基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：

一、撤销本院（2012）一中民终字第7681号民事判决及北京市海淀区人民法院（2011）海民初字第2783号民事判决；

二、本案发回北京市海淀区人民法院重审。

裁判日期

二〇一五年二月六日