张*与马**等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张*因与被上诉人马**、王*、北京链**有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第4819号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

马**、王*在原审法院诉称：我二人系夫妻关系，2013年10月19日，我二人与张*、链**司签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，约定张*向我二人出售2302号房屋，房屋面积104.61平方米，价格为235万元，房屋装饰装修作价200万元，房款共计435万元。我们已经支付了定金10万元，购房款190万元，正常履行了合同约定的义务，但张*未告知我们该房屋产权存在纠纷，该房产目前并非由张*占有，并且已经被出租给案外人，房屋因被他人占有无法完成评估等交易流程，事实上也无法有效对我们进行交付。根据补充协议第四条约定，张*的行为已经构成违约，我们有权解除合同，并要求张*支付房屋总价款的20%作为违约金。根据合同约定，张*未在200天内办理产权过户，我们也有权退房，并要求张*承担违约责任。为了维护我们的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令依法解除马**、王*与张*、链**司签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议；2、判令张*、链**司协助马**、王*办理2302号房屋的网签注销手续；3、判令张*向马**、王*返还购房款200万元，并按购房款的20%支付违约金87万元，共计287万元；4、诉讼费由张*承担。

一审被告辩称

张*在原审法院辩称：我与马**、王*之间签订的北京市存量房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。房屋未交付，是由于涉案房屋存在其他诉讼，在客观上影响了交付，不是我主观不想交付房屋，我不同意解除合同，希望继续履行合同。马**、王*主张的违约金不合理，我主观上并不想违约，不同意承担违约金。

链**司在原审法院辩称：不同意马**、王*的诉讼请求，买卖合同是马**、王*与张*签订的，我公司并不是合同主体。合同未能履行并非我公司的原因，不同意承担20%违约金。且中介费已经退还给马**、王*了。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2302号房屋所有权人登记为张*。

2013年10月19日，出卖人张*与买受人马**、王*签订了北京市存量房屋买卖合同（以下简称房屋买卖合同）。同日，甲方（出卖方）张*与乙方（买受方）马**、王*、丙方（居间方）链家公司签订了补充协议。房屋买卖合同及补充协议中约定，甲方从乙方处购买诉争房屋，总房价款为435万元；乙方于2013年10月19日向甲方支付定金10万元，于2013年11月10日前将首付款200万元（含定金10万元），以自行支付的方式支付甲方；买受人将房价款155万元存入资金监管账户，此外，买受人申办抵押贷款80万元。甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估，甲乙双方应于购房资质审核和房屋核验通过并网签后三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，在贷款机构签发批贷函后五个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。补充协议第四条违约责任其中约定，若甲方逾期履行约定的义务超过十五日的，构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。甲方出现根本违约情形的甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%数额向乙方支付违约金。此外，房屋买卖合同及补充协议对房屋交付、户口迁出等进行了约定。

2013年10月19日，马**、王*向张*支付购房定金10万元，2013年11月3日，马**、王*向张*支付购房款190万元。2014年2月13日，诉争房屋办理存量房屋买卖合同的网签手续。

合同履行中，马**、王*、链**司曾与张*联系对诉争房屋进行评估，因诉争房屋由他人居住导致评估程序无法进行。马**、王*主张，因诉争房屋无法评估导致其二人不能办理公积金按揭贷款，且诉争房屋由他人使用，不能按照合同约定进行交付，因此，马**、王*购买诉争房屋的合同目的不能实现，故要求解除双方合同。链**司表示，评估公司必须进入房屋查看房屋设施及装修后才能进行评估，因不能进入诉争房屋评估未能完成。

张*表示，其系从案外人李**购买的诉争房屋，居住在诉争房屋的人员是从原房屋所有权人李**承租，张*与李**办理房屋交接手续。

马**、王*申请证人张*出庭作证，该证人陈*，签订合同时，马**、王*表示将原有房屋卖出后购买的诉争房屋，故双方约定的房屋交易期较长，因房屋交易手续一直未办理，双方产生纠纷。

马**、王*提交其所购其他房屋的买卖合同、契税发票、贷款合同，主张因张*违约导致其与张*的房屋买卖合同无法履行，二人只能另购房屋，在另购房屋时，因诉争房屋已经办理网签，造成契税按照二套房屋的标准交纳，且二人不能申请公积金贷款，只能办理商业贷款，因此，造成税金损失49650元，利息损失496631元。购房款一直由张*持有，给二人造成利息损失。此外，张*的违约行为给二人造成了租房、搬家费用和误工费等损失，但未提交相应的证据。马**、王*表示，其主张的违约金数额已将其损失考虑在内，不再另行向张*主张赔偿损失。

另查，2014年2月26日，张*将李露诉至法院，请求李**退诉争房屋，该案尚在审理中。

本案审理过程中，马**、王*申请对诉争房屋采取财产保全措施，法院作出财产保全民事裁定书，冻结诉争房屋的交易手续。

上述事实，有房屋买卖合同、补充协议、收据、贷款合同、契税发票、房屋所有权证、民事裁定书及当事人陈*等证据在案佐证。

原审法院经审理后认为：马**、王*与张*、链**司签订的房屋买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点在于张*在买卖合同履行过程中是否存在违约行为，并导致合同不能继续履行。

一审法院认为

法院认为，房屋买卖合同约定了马**、王**首付款和按揭贷款方式相结合的购房款支付方式，以及张*需要配合评估公司对房屋进行评估，但因评估公司无法进入诉争房屋进行查看，导致诉争房屋无法完成评估程序，导致马**、王*无法申请按揭贷款，影响了购房款的支付、房屋过户等合同内容的继续履行，虽张*表示诉争房屋被他人占有导致诉争房屋无法进行评估，其并不存在主观过错。对此，法院认为，张*作为出卖人，具有保证诉争房屋无其他争议和权利瑕疵，能够正常交易的义务，而张*表示其在购买诉争房屋时并未与原出卖人办理房屋交付手续，由此可见，张*对诉争房屋的占有使用与原所有权人仍存在争议，并因此导致诉争房屋无法被评估，进而使马**、王*无法办理贷款手续，构成违约，应当承担违约责任。

因张*的上述违约行为，导致无法按照合同继续履行，合同目的已经不能实现，马**、王*有权要求解除合同。因此，对马**、王*要求解除合同及注销网签的诉讼请求，法院予以支持。合同解除后，张*应当返还马**、王*已支付的购房款，并赔偿因合同解除给马**、王*造成的损失。关于马**、王*主张的损失数额，法院认为，马**、王*所提出的税金损失、贷款利息损失确系因张*违约给其造成的损失，但因马**、王*在未解除合同的情况下，明知道另行签订房屋买卖合同，将会给其造成税金损失、贷款利息损失，仍在合同未解除时选择另行购买房屋，对该损失亦应承担一定责任，马**、王*表示不再向张*主张违约金，请求在本案中将其违约金作为损失一并考虑。综合以上几点，法院结合合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，对马**、王*主张的损失数额予以酌定。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除马**、王*与张*于二〇一三年十月十九日签订的2302号房屋的北京市存量房屋买卖合同；二、解除马**、王*与张*、北京链**有限公司于2013年10月19日签订的2302号房屋的补充协议；三、北京链**有限公司、张*于本判决生效后七日内协助马**、王*至有关房屋登记管理部门办理2302号房屋的网签合同的注销手续；四、张*于本判决生效后七日内返还马**、王*购房款二百万元；五、张*于本判决生效后七日内赔偿马**、王*损失三十五万元；六、驳回马**、王*的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，张**，向本院提起上诉。上诉请求为：撤销原判，依法改判驳回马**、王*一审的全部诉讼请求或将本案发回重审。上诉理由为：1、马**、王*欲解除合同是因为房屋价格下跌，而不是合同不能履行；2、房屋不能进行评估是由于案外人的原因造成的，张*对此不具有过错；3、现房屋其他纠纷即将解决，具备继续履行的条件，一审法院不应当判决解除；4、在双方签订房屋买卖合同时，诉争房屋价值在450万到460万之间，而目前房屋价值在350万到360万之间，马**、王*解除合同并没有遭受损失，故要求张*赔偿35万元不合理。

被上诉人辩称

马**、王*对此答辩称：张*在合同履行过程中隐瞒事实，造成无法评估，无法交易，导致合同目的无法实现，这是我们解除合同的根本原因。关于房屋价格的变化，不是我方要解除合同的原因。因涉案房屋已进行网签，我们要按照二套房的标准交税费，给我们造成了损失。张*违约的事实是客观存在的，不能以房屋价格的高低规避责任。我们同意原审判决，不同意张*的上诉请求及理由。

链**司同意原判。

本院注意到，一审法院对于马**、王**提出的要求张*支付违约金的诉讼请求与马**、王*的损失问题存在混淆，且一审判决第五项判令张*于判决生效后七日内赔偿马**、王*损失三十五万元的内容与马**、王*要求张*支付违约金的请求不一致。就此问题，马**、王*表示，其认可一审法院判决，并表示今后不再就违约金提出主张。张*对此亦表示认可。

本院查明

本院审理期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：马**、王*与张*、链**司签订的房屋买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。张*作为出卖人，有义务依约配合办理诉争房屋的评估手续，并对诉争房屋负有权利瑕疵担保责任。现由于张*就诉争房屋与案外人存在纠纷，导致评估公司无法进入诉争房屋内查看，评估手续无法完成，房屋买卖合同无法继续履行，张*对此构成违约，应当承担相应的违约责任。张*主观上是否具有过错不能成为其是否构成违约的有效抗辩，故对于张*的该项上诉理由，本院不予采纳。

因张*构成违约导致房屋买卖合同无法继续履行，马**、王*的合同目的无法实现，马**、王*起诉要求解除合同于法有据，一审法院对此予以支持正确。张*主张合同具备继续履行条件依据不足，本院不予支持。张*上诉称马**、王*系由于房屋价格下跌而不愿继续履行合同，但就此未提供相应证据加以证明，故本院对此不予采信。

关于马**、王*损失的具体数额问题，一审法院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错等因素，酌情确定的数额并无不当，且马**、王*对此予以认可，本院不持异议。现张*上诉称房屋价值较买卖合同签订时有所下降，但张*并未能证明诉争房屋市场价格的下降与马**、王*实际发生的损失减少之间具有必然的联系，故对于张*主张的其不应当赔偿马**、王*损失的上诉请求，本院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二万九千七百六十元，由张*负担（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费二万五千六百元，由张*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月七日