刘**、孙*与李**、陈**民间借贷纠纷案外人异议执行裁定书

案件描述

本院依据已经发生法律效力的（2013）广民初字第2808号民事判决书，在执行孙*申请执行李**、陈**民间借贷纠纷一案过程中，案外人刘**向本院提出案外人异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。

请求情况

案外人刘**称，请求法院中止对位于北京市丰台区左安门外紫芳园二区XXX室房屋（以下简称涉案房屋）的查封。具体理由为：第一，本案查封的涉案房屋虽登记在被执行人陈**名下，但案外人刘**已于2013年10月29日与陈**签订了买卖合同，购买了涉案房屋。2013年12月18日，河北省**人民法院（以下简称广**院）作出（2013）广民裁字328号民事裁定书，查封了涉案房屋。因此，案外人签订买卖合同的时间早于法院查封的时间。第二，刘**分别于2013年10月29日向陈**支付了10万元定金，于2013年10月30日向陈**支付了305万元首付款，于2013年11月20日向陈**支付了455万元剩余房款，共计支付770万全部购房款。第三，购买涉案房屋后，2013年11月，陈**将涉案房屋交割给了刘**，刘**入住了该房屋，交纳了供暖费和物业费。因此，在法院查封之前，案外人已实际占有涉案房屋。第四，当时之所以没办理涉案房屋的过户手续，是因为刘**在与陈**签订买卖合同时，尚不具备购买涉案房屋的资格，但根据刘**与陈**签订的《自行划转补充协议》中的约定，双方先办理了公证及抵押手续作为保障；并约定在条件具备时，双方办理过户手续。现案外人刘**已于2014年1月具备了“京十五条”规定的购买资格，并且根据《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第八条的规定，当事人双方在订立合同时明知或应当知道该合同不符合当时的住房限购政策，一方当事人要求继续履行的，不予支持，但一审法庭辩论前买受人家庭具备“京十五条”规定的购房资格的除外。因此，在双方均有约定，且均按约履行的情况下，签订合同的资格问题不应认定为案外人刘**的过错。另外，该房屋是案外人刘**通过北京中**有限公司（以下简称中**公司）介绍购买的，交纳了15.5万元的佣金，此外双方不存在任何借贷关系。综上，刘**是涉案房屋的实际所有权人，希望法院依法保护双方的买卖合同关系，中止对涉案房屋的查封。

为证明其主张，案外人刘**向本院提交了如下证据：1.房屋所有权证。证明涉案房屋登记在陈**名下，陈**有权出售。2.北京市存量房屋买卖合同、自行划转补充协议。证明刘**与陈**于2013年10月29日达成房屋买卖合同，陈**将涉案房屋以770万元出售给刘**。双方就房屋过户及办理抵押登记问题达成了一致，且按约履行。3.钱款交付书、中国工**电子回单、中**银行个人业务凭证、综合账户查询。证明刘**将涉案房屋的价款770万元全部支付给了陈**。4.佣金确认书和发票。证明刘**与陈**的房屋买卖系中**公司居间介绍购买的，刘**支付了中**公司佣金15.5万元。5.北京方**责任公司于2013年11月21日向刘**开具的物业费发票，北京市**责任公司于2013年11月21日向刘*（刘**之子）开具的供暖费发票及用户热费缴纳明细表，北京市**责任公司于2014年10月27日向刘**开具的供暖费发票及用户热费缴纳明细表。证明涉案房屋已于2013年11月交给了刘**，由刘**实际占有使用。6.北京市朝阳区地方税务局第五税务所开具的齐**（刘**之妻）缴税证明，证明刘**已具备了北京市购房资格。

本院查明

经审查查明，孙*与李**、陈**民间借贷纠纷一案，广**院于2014年5月26日作出的（2013）广民初字第2808号民事判决书，已经发生法律效力。该判决确定：一、被告李**于本判决生效后十日内偿还原告孙*借款本金人民币200万元及相应利息（利息自本判决指定的履行期限届满后的次日起至款项实际付清之日止按中**银行同期同类贷款的利率计算）。二、被告陈**对本判决第一项下被告李**应履行的义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元、财产保全费5000元，合计27800元，由被告李**、陈**负担。该案在审理过程中，广**院于2013年12月18日作出（2013）广民裁字第328号民事裁定书和（2013）广协字第328号协助执行通知书，查封了陈**所有的包括位于北京市丰台区左安门外紫芳园二区1号楼二单元1101室房屋（即涉案房屋）在内的两套房屋。查封期限为两年，自2013年12月18日起至2015年12月18日止。孙*于2014年8月21日向本院申请强制执行，本院依法受理，执行案号为（2014）丰执字第06045号。

另查，2013年10月29日，陈**与刘**签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈**将位于北京市丰台区左安门外紫芳园二区XXX号房屋（房屋所有权证号为X京房权证丰字第277268号）出售给刘**，房屋成交价格为人民币770万元。该合同第六条房屋的交付部分约定：出卖人应当在双方办理过户当日（或办理公证当日）前将该房屋交付给买受人。合同第十条权属转移登记部分约定：当事人双方同意，自本合同签订之日起48日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，后陈**与刘**就上述买卖合同签订《自行划转补充协议》，其中，关于付款方式的补充约定处载明：1.刘**支付陈**首付款用于陈**结清银行贷款并作解抵押手续。2.刘**支付尾款当天，陈**和刘**共同办理过户手续，如若不能完成过户手续，双方共同去公证处做公证手续，共同去做抵押登记手续。2013年11月20日，陈**出具委托书，委托刘*办理与涉案房屋有关的查询、抵押、贷款等事宜。2013年11月21日，北京**证处出具（2013）京方正内民证字第40140号公证书，对上述委托事项进行了公证。2013年11月29日，陈**在涉案房屋上设定抵押权，抵押权人为刘**，债权数额为2000万元，

再查，2013年10月29日，刘**向陈**支付定金10万元，陈**向其出具钱款交付书。2013年11月20日，刘*通过中**银行网上银行向陈**付款455万元。2013年10月30日，刘**通过中**银行向陈**转账支付305万元。2013年11月，刘**实际占有涉案房屋。截至目前，陈**与刘**并未办理涉案房屋过户手续。陈**与刘**签订的《北京市存量房屋买卖合同》中亦无待刘**满足购房资格时再行过户的相关约定。

以上事实，有当事人提供的证据材料、执行卷宗、谈话笔录等在案佐证。

本院认为

本院认为，根据《最**法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人刘**在法院查封涉案房屋之前，已与被执行人陈**签订了书面买卖合同，并实际占有该涉案房屋，且支付了涉案房屋的全部购房价款。因此，本案的争议焦点在于，案外人刘**购买涉案房屋时未办理过户登记手续，是否由其自身原因所致。根据案外人刘**所述，其之所以未办理涉案房屋的过户登记手续，是因其购房时尚不具备购房资格；但双方已对房屋暂不能过户情形进行了约定，且双方均已按约定办理了房屋抵押手续保障其所有权，因此案外人刘**主张未办理过户登记手续不是其自身原因及过错所致。对此，本院认为，案外人不具备购房资格，系其自身原因未办理房屋过户登记手续，不符合法律规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形；案外人刘**关于为房屋设定抵押权以保障其所有权的主张，仅能证明其为涉案房屋的抵押权人，不足以证明其为涉案房屋的实际所有权人。因此，案外人刘**关于涉案房屋归其所有，请求法院解除查封的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条之规定，《最**法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

裁判结果

驳回案外人刘**所提的异议请求。

案外人、当事人认为原判决错误，应依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

本裁定送达后立即生效。

裁判日期

二〇一五年十一月六日