北京**一中学与北京**贸中心租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）北京**一中学（以下称原告）与被告（反诉原告）北京**贸中心（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁**，被告的经营者于*到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2013年1月1日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租位于北京市3号院内北面二层楼中一层的中部及二层的西部，面积为524.46平方米，租期为2013年1月1日至2013年12月31日，租金为196321.7元。涉案房屋属于政府非经营性资产，由于教育资源紧张、校舍紧缺，因此合同到期后，原告已通知被告将不再续签。合同到期后，双方未续签合同，原告多次要求被告腾退承租房屋，但被告予以拒绝，非法占用涉案房屋至今。故起诉要求被告立即腾退北京市3号院内北面二层楼中第一层的中部及第二层的西侧；判令被告按每日538元的标准支付自2014年1月1日至实际腾退之日的房屋使用费。

被告辩称

被告辩称：因涉案房屋没有规划许可，原被告签订的房屋租赁合同无效。同意腾退涉案房屋，也同意自2014年1月1日起支付房屋使用费。提起反诉要求确认合同无效，要求原告赔偿装修损失71.38万元，鉴定费1.5万元。

原告就被告反诉辩称：就被告反诉请求，由法院依法判决。

本院查明

经审理查明：2013年，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租涉诉房屋，面积为524.46平方米；场地用途为办公；租期自2013年1月1日至2013年12月31日；年租金196321.7元。

关于装修事宜，合同约定如需改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，须征得原告及有关部门书面同意，全部投资由被告自理。

关于合同的补充、延续和终止，双方约定：1.合同和其中任意部分不能被口头放弃、变更或修改；未尽事宜，一律以相关法律法规为准；双方任何商洽一律书面确定；双方在签订补充合同前须征得国资中心批准；补充合同与本合同具有同等法律效力。2.合同期满，如被告需要继续租赁，须提前一个月向原告书面提出，原告在接到被告申请20天内向被告正式答复。如继续租赁，则按规定办理续签手续。3.合同终止，被告应交清租金和其他应缴费用，将房屋归还原告。超过五日房屋内仍有余物，视为被告放弃所有权，原告可自行处置。4.如遇国家占用或者教育资源调整……。5.合同终止或因被告违约导致合同解除时，被告投资的基础设施和建筑、室内装修以及不可移动的设备设施等均无偿移交原告所有，原告无须对被告进行任何补偿。对于被告投资的可拆装移动财产，由被告自行处理。

就涉诉房屋是否有规划许可，原告称从现有材料看，涉诉房屋无规划许可。

本案审理过程中，经被告申请，我院委托北京联**所有限公司就涉诉房屋装修价值进行评估。2015年6月15日，该公司出具（2015）第028号资产评估报告，评估结论为71.38万元。被告为此支出评估费1.5万元。

以上事实有《房屋租赁合同》、《房地产评估报告》及当事人陈述等相关证据在案为证。

本院认为

本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉诉房屋至今未取得建设工程规划许可证，故原、被告就涉诉房屋签订的《房屋租赁合同》应属无效。被告关于要求确认合同无效的请求，本院予以支持。原告为租赁合同的出租方，故其要求被告向其腾退涉诉房屋的主张，本院予以支持。虽租赁合同应属无效，但原告要求被告支付使用费的主张符合法律规定，本院对于其此项请求予以支持。考虑到被告对涉诉房屋进行装修，现原告要求被告向其腾退涉诉房屋，故原告应就涉诉房屋现有的装修价值给予被告一定的赔偿。考虑到原被告应当明知涉诉房屋尚未取得规划许可的相关手续，且被告装修后一直使用至今，故本院酌情确定原、被告就合同无效承担同等的过错，并按此核算原告需向被告赔偿的数额。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告（反诉被告）北京**一中学与被告（反诉原告）北京**贸中心于二○一三年签订的《房屋租赁合同》无效。

二、被告（反诉原告）北京**贸中心于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京**一中学腾退北京市朝阳区酒仙桥十街坊3号院内北面二层楼中第一层的中部及第二层的西侧房屋。

三、被告（反诉原告）北京**贸中心于本判决生效后七日内，以每日五百三十八元的标准，向原告（反诉被告）北京**一中学支付自二○一四年一月一日起至实际腾退北京市朝阳区酒仙桥十街坊3号院内北面二层楼中第一层的中部及第二层的西侧房屋之日止的房屋使用费。

四、原告（反诉被告）北京**一中学于本判决生效后七日内，给付被告（反诉原告）北京**贸中心赔偿款三十五万六千九百元。

五、驳回被告（反诉原告）北京**贸中心的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费5940元，由被告（反诉原告）北京**贸中心负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费5469元，由原告（反诉被告）北京**一中学负担2735元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京**贸中心负担2734元（已交纳）。

评估费15000元，由原告（反诉被告）北京**一中学负担7500元（于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京**贸中心），由被告（反诉原告）北京**贸中心负担7500元（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年九月四日