郝**与兰*等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告郝**与被告兰*、高**及第三人中国银行**丰台支行（以下简称丰台支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由代理审判员路军担任审判长，与代理审判员辛**、人民陪审员高**组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郝**的委托代理人陈*，被告兰*的委托代理人兰**，被告高**的委托代理人刘**，第三人丰台支行的委托代理人杨**、孟**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告郝*连诉称：2011年3月24日，被告兰*以530万元的价格购买被告高**名下位于北京市房山区提香草堂X号房屋（以下简称提香草堂X号房屋）一套，其中现金350万元，贷款180万元。2011年4月11日，原告以530万元的价格从兰*处购买被告高**名下提香草堂X号房屋一套，其中现金350万元，贷款180万元。原告入住北京市房山区提香草堂X号，并按月偿还贷款。2013年11月，原告从物业处得知，高**已领取提香草堂X号房屋的房产证，原告要求二被告办理过户手续，并办理清贷手续，但被告一直拖延。现原告别无他法，故诉至法院。诉讼请求：1、要求被告兰*、高**配合原告，将提香草堂X号房屋过户至原告名下；2、原告要求偿还给第三人高**名下基于提香草堂X号房屋产生的剩余贷款，由原告办理解除抵押权手续；3、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告兰*辩称：认可原告所述事实，同意原告的诉讼请求。

被告高*海辩称：原告的诉讼请求对我而言全部不成立。第一，依据合同相对性原理，我们同原告之间没有协议，我没有义务为原告办理房屋过户。因为到今天为止，我没有与原告签订任何房屋购买的合同或者协议。双方之间没有任何法律关系，故而不存在义务。第二，原告的诉讼请求中第2项的偿还贷款，同样因为没有双方之间的法律关系，与原告无关。第三，诉讼费当然不应该由我承担。根据原告的起诉状第一段，被告兰*购买高*海的房屋，这里说的很清楚，是兰*2011年3月24日购买了我的房屋，双方之间是买卖合同关系，价款是350万元，这个350万元付了没有，需要明确。当然这个是我与兰*之间的事，但我们双方之间的关系法庭不应一并处理，也不是原告可以主张的。原告无权要求我配合她过户。在原告与兰*的关系方面，即使成立，也只是双方之间的房屋买卖合同关系，我也没有义务去配合。在兰*与我之间的法律关系方面，我曾于2011年3月24日写了一个证明，但这个也只是一个单方意思表示，并不是一个合同。即使我认可该证明，也只是一个转让房屋的法律关系，而不是买卖合同关系。综上，不同意原告的诉讼请求。

第三人丰台支行述称：我行与高**签订了借款合同并发放了贷款，我行是诉争房屋的抵押权人。鉴于高**转让其名下房屋未经我行同意，我行认为上述原、被告之间转让提香草堂X号房屋的前提应当是结清我行全部贷款。

本院查明

经审理查明：被告兰*与案外人李**曾经共同经营北京海韵假日酒店。2011年3月24日，被告兰*与李**就兰*退出经营北京海韵假日酒店签订协议书，约定李**将其内弟高**名下的提*草堂X号房屋作价350万元（不包括银行180万元按揭贷款）作为退还兰*前期投入部分资金转让给兰*。该协议还对双方其他权利义务进行了约定。高**对提*草堂X号房屋以350万元的价格转让给兰*表示同意。协议签订当日，双方办理了提*草堂X号房屋的交付手续。2011年4月11日，郝**与兰*签订房屋买卖合同，约定兰*将提*草堂X号房屋以530万元的价格出售给郝**，其中首付款为350万元，还约定欠丰台支行贷款180万元由郝**负责偿还。提*草堂X号房屋产权证过户到郝**名下后当日，郝**应支付兰*350万元购房款。合同中还明确约定提*草堂X号房屋尚未取得房屋所有权证，尚欠180万元贷款，房屋登记人为高**，高**已将房屋转让给兰*。房屋买卖合同签订后，兰*向郝**交付了提*草堂X号房屋。此后，自2011年4月15日起郝**以高**的名义偿还贷款至今。现高**已取得提*草堂X号房屋的房屋所有权证，房屋所有权证号：X京房权证房字第XXXXXX号。另查明，高**为购买提*草堂X号房屋于2009年9月12日同丰台支行签订了个人一手房住房贷款合同，贷款金额为183万元。原告为要求被告将房屋过户，诉至本院。

上述事实，有当事人陈述、协议书、房屋买卖合同、查询结果、中国**回单等证据在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。

本院认为

本院认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，兰*在与郝**签订房屋买卖合同后至今，一直不能取得本案诉争房屋的所有权，现高万海又不同意兰*处分该房屋，故兰*与郝**签订的房屋买卖合同无效。原告郝**的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告郝**的诉讼请求。

案件受理费七十元，由原告郝**负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京**人民法院。

裁判日期

二〇一四年九月十八日