北京振**限责任公司与北京博**有限公司博海家园分公司合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京振**限责任公司（以下简称振**司）因与被上诉人北京博海园**家园分公司（以下简称博海家园分公司）合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第01271号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审原告诉称

2011年9月，振**司起诉至原审法院称：2003年12月20日，我公司与博**分公司签订协议书，约定我公司将自己享有所有权的×号楼（以下简称×号楼）停车场、106房屋（物业用房）、设备层无偿提供给博**分公司负责人王**使用，博**分公司不得许可第三人进行经营。协议签订后，我公司依约履行义务向博**分公司交付了诉争标的物及相关手续。2009年，博**分公司未经我公司同意擅自将诉争标的物许可第三人经营，严重违反协议约定。同时，我公司经调查得知博**分公司由于未年检而在2007年就被工商部门吊销了营业执照。有鉴于此，我公司认为此协议已无继续履行的基础，而于2009年11月30日向博**分公司负责人王**提出解除协议的书面通知，但是一直未得到回复。现我公司起诉，要求解除双方于2003年签订的协议书，并要求博**分公司将停车场交付给我公司。

博海家园分公司答辩并反诉称：我公司不同意振**司的诉讼请求。本案的争议标的是振**司于2002年建设开发的博海家园。售房时，振**司承诺包含16层的高档写字楼、2座住宅楼、1个综合楼和1个会所，聘用知名公司管理，业主有独立停车场，并保证一户一个车位，有平整道路。但是在2002年3月交房时，振**司没有建设所承诺的会所及道路，交给业主的仅是174套房的孤楼。业主入住后，振**司利用售楼处的地址又注册了北京博**有限公司，并将本楼106房屋作为物业办公用房，在设备层开辟娱乐室以顶替楼书上的会所。2003年初，由于北京博**有限公司服务不到位，遭到全楼业主投诉，振**司为平民愤调走了北京博**有限公司，更换燕拓物业进场服务，但是物业服务仍然糟糕。经劲**办事处主持，振**司与全楼业主协商，各方一致同意×号楼物业由业主自治，业主一致委托王**为管理，振**司负责清退燕拓物业，并将其占用的106房屋、设备层及地面停车场腾空后交业主无偿使用。为支持业主自治，振**司同意王**挂靠北京博**有限公司并配合办理分公司注册手续，另外还负责与政府相关部门完善停车场的手续，振**司尚未出售的空置房在3年内免收物业费。本案协议书中的王**不仅代表其本人，而是代表×号楼全体业主。106房屋是振**司提供的物业管理用房，其所有权属于业主。设备层在图纸中标注为自行车车库，是配套设施，属全体业主共有；振**司没有提供会所，后将车库改为娱乐室，冲抵会所。振**司在承诺书中承诺一户一车位，也是全体业主共有。2003年12月20日签署协议书时，振**司还有30多套房未出售，其迫于各种压力同意业主自治，并同意将设备层、停车场交业主无偿使用。关于吊销一事，我公司是挂靠北京博**有限公司成立的分公司，振**司恶意使北京博**有限公司不出具年检手续，不让我公司履行合同。协议书特别约定王**负责即有效，无论我公司是否吊销，王**始终都是×号楼实际负责人，我公司没有违约。另，振**司至今未依约提供×号楼业主停车场完备手续，且拒不支付空置房物业费。现我公司提出反诉，要求振**司为朝阳区农光里×号楼业主停车场办理北京市公共停车场经营备案证并交予我公司，要求振**司补交拖欠的空置房物业费15000元。

一审被告辩称

振**司针对反诉辩称：我公司不同意博**分公司的反诉请求。双方在签订协议书时已经明确约定由博**分公司办理停车场手续，我公司只是进行协助，办理手续的主体是博**分公司，我公司没有义务予以办理。关于物业费，协议约定免3年物业费，该3年至2006年到期，博**分公司在2007年吊销，其没有资质再收取物业费，且其此后也没有提供物业服务。

一审法院查明

原审法院经审理后认为：振**司与博**分公司签订的协议书，系双方当事人真实意思表示，合法有效。振**司指称博**分公司将×号楼停车场、106房屋、设备层交由第三人经营，但不能具体陈述其所谓第三人身份，亦不能就其所述提交证据予以证明；博**分公司对振**司的陈述不予认可；故法院对振**司上述陈述不予采信。吊销仅系工商部门的行政处罚，并不影响博**分公司的民事权利能力；审理中，振**司与博**分公司均称现×号楼全部可售房屋均已售出，在此情形下博**分公司是否被吊销以及其实际提供物业服务的状况应仅对×号楼业主具有实际意义；故而，振**司无权以博**分公司被吊销一事作为其要求解除合同的合法依据。×号楼的实际物业服务企业现已变更为北京华**有限公司（以下简称华**公司），但该公司仍然聘任王**为×号楼物业项目现场负责人，该情况符合振**司与博**分公司在协议书中的约定，故此协议书仍然有效。综上，振**司要求解除协议书的理由均不成立，法院对其该项诉请不予支持。北京市朝阳区东南郊水务管理所向北京市**理委员会出具的关于东南郊灌渠改造工程的说明，可以证明振**司合法获得了×号楼停车场的使用权利，其将该项权利转予博**分公司亦无不妥。在振**司与博**分公司签订的协议书不具有解除事由而仍应继续履行的情况下，振**司无权要求博**分公司返还×号楼停车场；且现实际对×号楼提供物业服务的华**公司仍然聘任王**作为物业项目现场负责人，符合协议书约定，故博**分公司与华**公司应就×号楼停车场自行交接，振**司无权予以干涉。

关于办理北京市公共停车场经营备案证一节。博**分公司现处于吊销状态，其从事部分经营活动的民事行为能力受到限制；且博**分公司自述×号楼停车场已实际由华**公司管理；故现博**分公司不宜再行获得以自身为经营主体的北京市公共停车场经营备案证，法院对其该项反诉请求予以驳回。如若实际为×号楼提供物业服务的经营单位认为能够承继该项权利，则应以其名义另行主张。

本院查明

关于2207房屋和2208房屋的物业费一节。法院自北京**屋管理局调取的振**司出售2207房屋和2208房屋的商品房买卖合同落款日期均为2003年6月；故相应房屋购买人应自2003年6月起履行业主义务负担物业费；博**分公司所述房屋购买人与振**司具有关联关系以及合同存在倒签可能之事，均不应影响相应房屋购买人按照已在房屋管理部门备案的商品房买卖合同记载时间负担物业费；故法院认定振**司已在双方约定的物业费免除期间届满之前出售2207房屋和2208房屋，博**分公司应向相应房屋购买人主张物业费，而无权向振**司主张，法院对其相应反诉请求亦予驳回。据此，原审法院于2013年9月判决：一、驳回振**司的全部诉讼请求；二、驳回博**分公司的全部反诉请求。

判决后，振**司不服，向本院提起上诉，请求二审法院改判双方解除协议书，由振**司收回×号楼停车场，由博**分公司承担所有诉讼费。上诉理由是：原审法院事实认定不清，不仅造成两个物业公司同时为×号楼提供物业服务的局面，而且在已认定振**司作为权利人将使用权转予博**分公司后不得再许可第三人经营后，又认定博**分公司与华**公司就×号楼停车场自行交接，有违双方协议；博**分公司营业执照已被吊销，其已不能继续履行协议；原审法院审理期限严重超期。博**分公司同意原判。

经审理查明：北京市朝阳区×号楼由振**司开发建设，并于2002年2月14日开始交付业主使用，此后由北京博**有限公司进行物业管理。振**司所持×号楼房屋所有权证（京房权证朝其09字第×号）所附销控表记载106房屋为物业用房。原审审理中，振**司与博海家园分公司均称现×号楼全部可售房屋均已售出。

博**分公司于2003年11月4日成立，负责人为王**。2003年12月20日，振**司作为甲方，博**分公司作为乙方，双方签订协议书，约定甲方同意将其所有的位于×号楼的停车场、106房屋（物业用房）、设备层面积无偿提供给王**使用，停车场完备手续；乙方在使用前述事项过程中不得造成损坏，应合理使用，积极维护好甲方财产权益，不得再许可第三人进行经营，谋取利益，不得对此进行抵押、保证等，造成损坏的应承担赔偿责任；乙方在使用甲方提供房屋、设施、设备期间所发生的一切费用由乙方承担，并承担维修、维护责任；乙方在使用甲方提供停车场等前述所列事项期间，可自行增加对停车场等设备、设施的维护、完善，费用自己承担，在本协议解除或者终止后，乙方应以当时现状向甲方移交，甲方不支付任何费用，当时现状是指停车场等设备、设施的实际存在状况（不低于本协议签订时的状况），但不包含乙方在使用期间所发生的各项费用；本协议在王**担任博海园物业分公司负责人期间有效，此后，无论王**以何种物业公司名义管理×号楼，本协议内容只适用王**为实际负责人时有效；乙方不向甲方收取在乙方管理×号楼期间甲方应支付的所有空置房屋物业管理费用（时间三年）。博**分公司于2007年10月15日营业执照被吊销。

2012年12月×号楼管委会成立。2013年1月1日起×号楼及停车场转由华**公司进行物业管理。同日华**公司出具聘书，聘任王**为×号楼物业项目现场负责人。

2013年4月10日，北京市**办事处、北京市朝阳区×居民委员会出具情况说明，称×号楼管委会系在街道办事处及社区党委、社区居委会指导下，经该楼全体业主依法定程序选举成立；因该楼无业主委员会，管委会所用印章在管委会权限范围内合法使用。

另据原审查明，1997年1月，北京市朝阳区东南郊灌溉管理所作为甲方、北京市**地产公司（落款印章为北京住宅建设安装房地产开发分公司）作为乙方就合作改造水渠签订了协议书，协议书中约定改造水渠位于三环路至沙板庄桥西侧，长610米，宽36米；改造资金由乙方负责筹措，改造以后的土地使用权归乙方所有，乙方同时拨款300万元给甲方用于水利建设。双方还对其他事项进行了约定。2003年3月14日北京市朝阳区东南郊水务管理所向北京市**理委员会出具的《关于东南郊灌渠改造工程的说明》，该说明内容为北京市朝阳区东南郊灌溉管理所（现更名为北京市东南郊水务管理所）与北京市**地产公司（现改制为振**司），双方于1997年元月就改造朝阳区×灌渠西起东三环南路，东至沙板庄桥西侧段（约610米长，36米宽）一事达成用地协议，由振**司出资改造治理，改造后的土地使用权归振**司所有。......该灌渠封闭段可以作为道路和停车场使用。

再查，北京市公共停车场经营备案证应在北京市**管理委员会办理。经原审法院向北京市**管理委员会进行调查，该委确认其负责管理发放北京市公共停车场经营备案证，并称办理该备案证主要需提交产权证明材料，此外还需提交规划部门规划车位数量的手续；在实际经营之前，还需在税务部门办理税务登记并在发改委进行核价；该备案证的有效期为1年，到期时可以续期。原审法院同时就双方存在争议的×号楼2207房屋及2208房屋是否发生产权变更到北京**屋管理局调取了振**司与郭×及杨*就2207房屋及2208房屋所签订的商品房买卖合同，其中2207房屋合同落款日期为2003年6月17日，审核日期为2010年2月8日；2208房屋合同落款日期为2003年6月27日，审核日期为2010年2月8日。

本案在审理中，博**分公司称其吊销的原因系北京博**有限公司法定代表人秦*在振**司唆使下拒不提供年检手续，博**分公司自成立始即无法正常年检。其主张的物业费包括×号楼2207房屋自2006年12月21日至2010年6月15日期间的物业费，以及×号楼2208房屋自2006年12月21日至2010年11月28日期间的物业费。郭*与杨**与振**司的原法定代表人郭*2具有亲属关系，所签订的商品房买卖合同的落款日期是倒签的。振**司向本院陈述，称博**分公司将×号楼停车场、106房屋、设备层交由第三人经营，违反了合同约定。振**司成立于2000年1月20日，其与北京市住宅建设安装房地产公司并无前后承继关系。

上述事实，有双方当事人陈述、协议书、房屋所有权证、工商登记材料、聘书、工作记录、商品房买卖合同等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。合同双方当事人均应恪守履行。虽然该协议有乙方不得再许可第三人经营的约定，但在协议中同时亦明确无论王**以何种物业公司名义管理农光里×号楼，本协议内容只适用王**为实际负责人时有效。结合本案的事实，鉴于博海家园分公司已被吊销营业执照，无法继续开展经营活动，经×号楼管委会同意将物业交由具有相关资质的案外人华**公司管理，但华**公司只负责为业主出具物业费发票，其实际物业管理人仍是王**，且振**司亦未能提供证据证实华**公司存在实际经营行为，故原审法院据此判决驳回振**司的诉讼请求，并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费70元，由北京振**限责任公司负担（已交纳35元，余款于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；反诉案件受理费88元，由北京博**有限公司博海家园分公司负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由北京振**限责任公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年一月二十四日