王**与吴*等确认合同无效纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**因确认合同无效纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第07812号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王**、被上诉人吴*的委托代理人杨*、马**到庭参加了诉讼。被上诉人孙**本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

吴*在原审法院起诉称：2009年2月吴*向王**借款20万元，实收18万，该借款的利息为每月16000元。吴*以自己所有的昌平区东小口镇67号楼6层1单元6-7层的复式房屋作为还款的担保，并向王**交付了该房屋的产权证书。后经王**要求，双方于2009年2月28日签订一份《委托合同》，约定在吴*无力偿还借款时王**可以代办上述房屋的出租出售，并在北**中信公证处办理了公证。吴*于2009年3月和4月分别向王**偿还利息16000元现金。因连续三个月未偿还本金，王**于2009年5月底让吴*写下分期三个月归还本息的保证书。2009年6月和7月，吴*通过银行转账偿还本金5万元及利息16000元。2009年7月31日，吴*因涉嫌非法经营罪被任丘市公安局刑事拘留。同年依法逮捕羁押于任丘市看守所。2010年8月22日任丘市人民法院判处吴*有期徒刑五年六个月，吴*不服提出上诉，2010年10月25日，吴*被沧**级法院驳回上诉并开始服刑。2013年6月23日吴*被裁定假释，回到北京后发现自己的房屋已被出售。经查，2010年3月23日，王**以吴*代理人身份与孙*签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，由孙*购买吴*的该套房屋，合同价款为101万元整。在房屋市价为280万元的情形下，王**以101万元的低价将吴*的房屋卖给孙*，而孙*作为鑫尊**纪公司的员工在明知房屋市场价格的情况下，仍以明显低于市价的价格购买房屋，两者的行为明显属于恶意串通，损害第三人利益。故请求判令王**以吴*名义与孙*签订的房屋买卖合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，故孙*对该房屋无所有权，吴*有权要求孙*返还房屋。但孙*在购房一个月后又将房屋卖给了陈**，并已办理了过户登记手续。现房屋已归陈**所有，无法要求其返还，吴*也并未收到王**代为出卖房屋所得价款。根据相关法律规定，王**和孙*应承担连带责任，故诉至法院，请求：1、判令吴*与孙*之间的房屋买卖合同无效；2、判令吴*与孙*承担连带责任，赔偿吴*损失973790.31元；3、本案诉讼费由吴*与孙*承担。

被上诉人辩称

原审中王**、孙**到庭，亦未提交书面答辩意见。

原审法院审理查明：吴**系北京市昌平区东小口镇67号楼6至7层1单元2号房产的登记所有权人。因向王**借款，吴*作为委托人与王**于2009年2月28日办理了经过公证的委托书，主要内容为：吴*委托王**作为代理人，办理上述房屋的出租、出售、交纳相关税费、物业交割及验收、产权过户等一切有关事宜；代为个人提前还款的所有相关手续等。

2009年7月31日吴*因涉嫌非法经营罪被刑事拘留，2010年8月22日被判处有期徒刑五年六个月。2013年6月26日，吴*被裁定假释。在吴*被羁押期间，王**于2010年3月18日代吴*还清了诉争房屋的剩余贷款本金、利息及罚息共计1744209.69元。2010年3月23日王**以吴*代理人的身份与孙*办理了《存量房屋买卖合同》网签合同，约定孙*以101万元的价格购买诉争房屋，并于当日将诉争房屋过户至孙*名下。2010年4月23日，孙*与案外人陈**签订房屋买卖合同，将诉争房屋出售给陈**，并于当日将诉争房屋过户至陈**名下。

另查，孙*为北京鑫**限责任公司的员工。

本案在诉讼过程中，依据吴*的申请，原审法院委托评估机构对诉争房屋在2010年3月23日的市场价值进行了评估，评估机构北京大地**估有限公司出具的估价报告显示，诉争房屋在价值时点2010年3月23日的市场价值为2386100元。评估过程中，因该房屋已经出售给案外人，由案外人居住使用，故评估机构未能进入室内，其出具的估价报告中装修系毛坯标准。

原审法院认定上述事实，有证人证言、吴*银行账户历史明细查询结果、刑事裁定书、假释证明书、公证书、上海浦东**个贷中心个人贷款还款通知单、吴*与孙*房屋买卖的房屋登记档案、孙*与陈**房屋买卖的房屋登记档案、估价报告、网上打印的孙*身份信息查询结果及原告庭审陈述等证据在案佐证。

本院查明

原审法院判决认定：当事人有答辩并就对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告王**、孙**法院合法传唤，未到庭应诉，视为放弃了答辩和质证的权利。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案中，王**作为吴*的代理人，于吴*被羁押期间在未通知被代理人的情况下签订合同，以明显不合理的低价将诉争房屋出售，孙*作为房地产中介公司的工作人员，在明知市场行情、价格的情况下，以明显低于市场价的价格购买该房屋，且该房屋的成交价格远低于王**代吴*偿还的房屋贷款，明显与常理不符。结合孙*在购得该房屋一个月后即转手将该房屋另行出售他人的事实，法院认为王**与孙*的行为已构成恶意串通，王**代吴*与孙*签订的房屋买卖合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应赔偿对方因此遭受的损失。代理人和第三人串通，损害被代理人利益的，由代理人和第三人负连带责任。因此，王**和孙*应对吴*的损失负连带赔偿责任。赔偿的具体数额应以评估价扣除王**代为偿还的房屋贷款为依据。庭审中吴*主张应考虑装修的价值，但并未提供任何证据证明存在装修的事实及装修的标准、价款等具体情况，故吴*的该项主张证据不足，法院不予采信。故对吴*的诉讼请求中的合理部分，法院予以支持。吴*在诉讼请求中原本扣除了其欠王**的欠款，后提出在诉讼请求中不予扣除，因借款与本案属不同的法律关系，双方应另行解决，故法院对此不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第六十六条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告王**代原告吴*于二〇一〇年三月二十三日与被告孙*签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、被告王**、孙*于本判决生效之日起十日内连带赔偿原告吴*经济损失六十四万一千八百九十元三角一分；三、驳回原告吴*的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

王**不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，改判驳回吴*的诉讼请求或发回重审。上诉理由是：原审中我并未接到开庭通知，原审法院缺席判决程序违法；吴*授权我代理出售房屋是经过公证的，房屋买卖合同有效；我不认识孙*，谈不上恶意串通；原审中对涉案房屋评估的价格过高。

吴**辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。

孙**本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，原审法院第一次开庭前向王**直接送达传票；第二次开庭前曾前往王**所填地址确认书上地址处送达传票，但未能找到其人，故公告送达传票。

本院认为

本院认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案中，王**系吴*的代理人，具有维护被代理人吴*利益的义务；孙**北京鑫**限责任公司的员工，具备知悉诉争房屋市场价格的能力；但二人在吴*被羁押期间所签订的《存量房屋买卖合同》网签合同中诉争房屋的价格明显低于王**代吴*偿还的剩余贷款本金、利息及罚息，亦明显低于市场价，该买卖行为异于常理，损害了吴*的利益，结合孙*购得房屋一个月后即转手出售的事实，本院认为王**与孙*的行为构成恶意串通，诉争房屋买卖合同应为无效。王**上诉主张其与孙*并未恶意串通，合同有效，但二审中王**认可实际交易价格与网签价格一致，且未能对该明显过低的交易价格做出合理解释，孙*经本院传票传唤，拒绝到庭参加诉讼，亦未就本案发表意见，故本院对该主张不予认可。合同确认无效后，对吴*遭受的损失应由王**和孙*承担连带赔偿责任。关于赔偿金额，原审法院对诉争房屋在王**与孙*办理网签合同时的市场价格已委托有资质的评估机构做出了评估，该估价报告中装修系毛坯标准，原审法院以该评估价扣除王**代为偿还的房屋贷款为依据确定的赔偿金额并无不当。王**上诉主张评估价格过高，缺乏事实依据，本院不予采信。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一万三千五百三十八元，由吴*负担三千三百一十九元（已交纳），由王**、孙*负担一万零二百一十九元（本判决书生效之日起七日内交纳）。评估费六千七百七十元，由王**、孙*负担（本判决生效之日起七日内交纳）。

二审案件受理费一万零二百一十九元，由王**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十四日