上海**限公司与中交海西**公司等租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人上海**限公司因租赁合同纠纷一案，不服北京**人民法院（2014）一中民初字第7988号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人上海**限公司（以下简称上**公司）的委托代理人康**，被上诉人中交海西投资有**（以下简称中交海**司）的委托代理人唐**，原审被告中**解放军93792部队（以下简称93792部队）的委托代理人白常福，原审第三人中交现代国际物流有**（以下简称中交现代物流公司）的委托代理人周**到庭参加了诉讼。北京闽能投资有**（以下简称北**公司）经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年8月，中交海**司向原审法院起诉称：2011年6月13日，93792部队与案外**有限公司（以下简称大**司）签订《项目合作协议书》，约定由93792部队提供土地、大**司提供资金及施工建设，共同复建北京**蓝靛厂厢白旗甲52号房屋及院落（以下简称52号房屋）。2013年8月，93792部队、大**司、上**公司三方签订《协议书》，将大**司在上述协议中的权利义务转让给了上**公司。

2013年12月1日，我公司与上**公司签订《租赁合同》，约定我公司租赁52号房屋，租赁期限为20年，自2013年11月16日至2033年11月16日，租金总额为15000万元。我公司于2013年12月2日支付了9000万元租金，于2013年12月9日支付了6000万元租金。实际上，我公司是代北**公司以及拟成立的中交现代物流公司租赁52号房屋。据此，我公司先后与北**公司、中交现代物流公司分别签订了《租赁权转让及担保协议》、《房屋转租合同》，但上述两份协议因合作策略调整并未实际履行，我公司又分别与北**公司、中交现代物流公司签订了《合同终止协议》，双方承诺互不承担违约责任。

2014年5月8日，我公司与上**公司签订《房屋租赁终止协议》，改由上**公司直接与北**公司、中交现代物流公司签订租赁合同。但三方在2014年5月26日签订《房屋租赁协议》后，上**公司仅向我公司返还了2000万元租金。我公司多次催要剩余的13000万元租金，但上**公司以我公司在租赁期间擅自转租、分租、装修未征得其同意即随意更改大楼周边配套及房屋结构、没有与其进行移交等理由拒绝退还。

我公司认为，93792部队与大**司签订的《项目合作协议书》以及上**公司与93792部队、大**司签订的《协议书》，均属于房地产合作开发经营合同，因双方均无房地产开发资质而无效，但双方基于合作开发而对52号房屋形成事实上的共有关系，因此上**公司与我公司签订的《租赁合同》也同样无效。上**公司依法应当返还我公司支付的租金，93792部队作为上**公司的合作开发伙伴及52号房屋的共有人，应当对上**公司的开发、管理及经营行为承担连带责任。故起诉请求判令：1、确认上**公司与我公司签订的《租赁合同》无效；2、上**公司向我公司退还租金13000万元，93792部队承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由上**公司和93792部队承担。

一审被告辩称

上**公司辩称：我公司不同意中交海**司的诉讼请求，我公司与93792部队合作建设52号房屋并非房地产开发行为，不存在是否具有房地产开发资质的问题。52号房屋系复建工程，不需要办理规划和产权手续，我公司依据与93792部队的合作协议取得使用权，依法享有出租的权利。双方是在平等自愿的基础上签订租赁合同，不存在法定的无效情形。由于中交海**司未履行租赁终止协议中的移交义务，我公司有权行使先履行抗辩权，不履行退还租金的义务。且我公司与中交**公司、北**公司签订的租赁合同中约定，中交海**司办理完移交手续后，中交**公司、北**公司向我公司一次性支付租金，我公司将收到的租金退还给中交海**司。因为中交海**司至今未移交，导致中交**公司与北**公司未向我公司支付租金，故中交海**司同样无权要求我公司退还租金。另外，中交海**司在租赁期间未经我公司同意擅自转租、装修，损害我公司的权益，故双方租赁协议终止后，中交海**司应先承担恢复及赔偿责任。即便双方租赁合同无效，根据法律规定，合同无效的法律后果是相互返还，故中交海**司在要求我公司退还租金的同时，应将52号房屋及相关资料移交我公司并且支付房屋使用费。实际上，中交海**司要求退还的租金与我公司无关，而应由中交**公司与北**公司支付，而中交**公司与北**公司与中交海**司有利害关系，他们内部因为利益分配问题导致本案纠纷的产生。现中交海**司起诉要求我公司退还租金，从法理和情理上都不能成立。请求驳回中交海**司的全部诉讼请求。

93792部队辩称：52号房屋并非房地产开发项目，而是军方自建、自用项目，我方是52号房屋的唯一合法产权人。中交海**司主张我方与上**公司形成共有关系是错误的，我方与上**公司之间的合同约定的十分明确，52号房屋的产权人是93792部队，从未约定过共有。中交海**司主张我方与上**公司签订的合作协议无效，我方不同意。我方并非双方争议租赁合同的主体，中交海**司要求我方承担连带责任，没有事实和法律依据。请求法院驳回中交海**司的该项诉讼请求。

中交现代物流公司述称：我公司认可中交海**司的诉讼请求和理由。

上**公司反诉称：2013年12月1日，我公司与中交海**司签订了《租赁合同》，约定：中交海**司承租52号房屋，租赁期限为20年，租金总额为人民币15000万元。合同签订后，我公司于2013年12月11日将52号房屋及相关资料、钥匙交付给了中交海**司。2014年8月21日，中交海**司以我公司不具备房地产开发资质为由，诉至法院请求确认双方签订的《租赁合同》无效，并退还相应的租金等。在该案审理过程中，法院认为因该房屋超建筑部分未办理规划手续等为由，释明该《租赁合同》无效。但我公司认为，即使《租赁合同》无效，中交海**司也有义务将52号房屋及相关的工程资料、钥匙等返还给我公司，并且应当按照《租赁合同》约定的租金标准支付其实际占用期间的房屋占用费。综上，为维护我公司合法权益，特提起反诉，请求：1、请求中交海**司立即归还位于北京市海淀区蓝靛厂厢白旗甲52号房屋、院落及相关的工程资料、钥匙（具体详见附件清单）。2、请求判决中交海**司向我公司支付房屋占用费，具体从2013年12月11日起，至实际归还房屋之日止，按人民币625000元／月的标准进行计算，暂计至2014年8月11日止为人民币500万元整。3、本案的反诉费用由中交海**司承担。

中交海**司针对上**公司的反诉辩称：上**公司与中交**公司、北**公司签订租赁合同时，应视为我公司已经把52号房屋返还给上**公司，否则上**公司不可能将房子交付给中交**公司和北**公司。我公司与上**公司之间的租赁合同已经解除并生效，我公司与52号房屋已经不存在任何法律关系。我公司是代北**公司租赁，上**公司对此是认可的，在其与中交**公司、北**公司的合同中约定了中交**公司、北**公司对租赁物的物业已经知悉，且费用由其承担，我公司不应承担房屋使用费，而应该由中交**公司、北**公司承担。

93792部队针对上**公司的反诉答辩称：我方认可上**公司的反诉请求。

中交现代物流公司针对上**公司的反诉述称：我公司不认可上**公司的反诉请求。

一审法院查明

北**公司在原审法院审理中，委托其单位职员孙*于2014年9月16日领取了起诉状等诉讼材料，并填写了送达地址确认书。2014年10月20日，原审法院庭前证据交换时，孙*亦作为北**公司的委托代理人接受法院问询。后原审法院依据孙*填写的送达地址向北**公司送达了开庭传票，北**公司无正当理由未到庭应诉。

原审法院认为：根据各方当事人的诉辩主张以及法院查明的相关案件事实，案件的争议焦点有以下三点：一、上**公司与中交海**司签订的《租赁合同》的效力问题；二、合同无效后的财产返还问题；三、93792部队对于上**公司退还租金的义务是否负有连带责任。

一、关于上**公司与中交海**司之间《租赁合同》的效力问题。

中交海**司起诉要求确认其与上**公司签订的《租赁合同》无效，其依据的理由为93792部队与大**司签订的《项目合作协议书》及其附属文件，属于房地产合作开发经营合同，因双方均无房地产开发资质而无效，同理，上**公司、93792部队、大**司签订的《协议书》亦无效，因此上**公司与中交海**司签订的《租赁合同》应当认定为无效。但《项目合作协议书》、《协议书》与《租赁合同》属不同的法律关系，前者的效力问题并不必然导致上**公司与中交海**司签订的《租赁合同》无效，故中交海**司要求确认该合同无效的理由并不成立。但合同效力问题属于人民法院审理合同纠纷案件首先应当确认的事实，虽然中交海**司主张合同无效的理由不能成立，但仍应当对该合同是否具有其他无效的法定情形进行审查。

根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城市、镇规划区内的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。首先，诉争的52号房屋属于城市、镇规划区内的房屋，其建设应当按照法律规定办理相应的规划手续。其次，关于52号房屋是否具有建设工程规划许可证的问题，各方当事人争议较大，主要是对会议纪要中“按原拆原建的原则，不变更建筑面积、形式，对拆除房屋进行复建，不需要重新办理规划手续和房屋产权证”存在不同的理解。中交海西公司认为本案诉争的52号房屋目前的现状已经超出了复建的范畴，房屋的建筑面积和形式已经发生了重大变化，应当重新办理规划手续和房屋产权证。上**公司与93792部队均认为按照会议纪要的规定，52号房屋系复建工程，不需要重新办理规划手续和房屋产权证。因该问题直接关系到合同效力的认定，且系相关政府主管部门职权范围内的专业性问题，各方当事人争议较大，故法院就该问题先后向北京市住房和城乡建设委员会、北京**员会参与该会议纪要制定的工作人员进行调查取证，均答复复建只能在原有用地范围内，不能超过原有房屋建筑面积，如果超出就需要重新办理规划手续和房屋产权证。上述证据系经过法定程序调取，且经过各方当事人的质证，可以作为认定案件事实的依据，法院予以采信。上**公司与93792部队虽认可其真实性，但认为仅是工作人员个人的意见，不能代表北京市住房和城乡建设委员会和北京**员会的意见，对此原审法院认为，法院依职权进行调查的对象为分别代表北京市住房和城乡建设委员会与北京**员会参加建设协调会并制定会议纪要的负责人，上述单位既是关于52号房屋复建问题的会议纪要制定的参与单位，也是负责建设规划、审批的主管单位，其工作人员在上述工作中的行为并非其个人行为，而是代表单位的职务行为，同样其接受法院询问，就相关问题做出解释亦是代表单位的职务行为，故对于上**公司与93792部队的主张不予采信。

上述会议纪要中对于52号房屋不需要重新办理规划手续进行复建已经明确的设定了前提条件，即不变更建筑面积、形式。但从法院查明的事实来看，52号房屋与复建前相比，无论在建筑面积、层数、建筑形式等方面均发生了巨大变化，已不属于原拆原建的范畴，按照会议纪要的要求，应当重新办理建设工程规划许可证，但上**公司与93792部队在没有重新取得建设规划许可的情况下即对52号房屋进行所谓的复建，并主张符合会议纪要的要求，系对会议纪要真实意思的曲解。经原审法院核实，截至一审辩论终结前，上**公司与93792部队均认可尚未取得52号房屋的建设工程规划许可证。故上**公司与中交海**司签订的《租赁合同》应当认定为无效。

二、关于合同无效后的财产返还问题。

无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。租赁合同中，出租人的主要合同义务是交付租赁物，承租人的主要合同义务是支付租金。故租赁合同无效后，出租人应当返还承租人支付的租金，承租人应当将租赁物腾退给出租人，并向出租人支付占有房屋期间的使用费。上**公司作为出租人，在与中交海**司签订《租赁合同》后，实际收取了中交海**司1.5亿元租金，后实际退还了中交海**司2000万元租金。故双方合同无效后，上**公司应当将剩余的1.3亿元租金返还中交海**司，中交海**司的该项诉讼请求于法有据，予以支持。

中交海**司作为承租人，在合同无效后应当负有返还租赁物的义务，但其在本案中主张与上**公司仅存在形式上的租赁物交接，其从未实际占有使用租赁物，租赁物一直由北**公司与中交**公司占有使用，且上**公司对此事实是明知的，故中交海**司不应当承担返还租赁物的义务。上**公司主张已向中交海**司交付了租赁物，应当由中交海**司承担返还租赁房屋、院落及相关工程资料、钥匙的义务。双方对此问题的争议关系到中交海**司是否具有返还租赁物、支付使用费的义务。根据双方签订合同的目的、履约过程，并结合各方的关联关系，该争议焦点问题并不能仅凭上**公司与中交海**司之间的合同约定来认定，而应当综合相关的事实予以认定。

（一）从本案各方当事人就52号房屋签订的数份租赁合同的目的、内容等综合判断，中交海**司并非52号房屋的实际占有使用人。

第一，在中交海**司与上**公司签订《租赁合同》的同一天，中交海**司即与北**公司签订《租赁权转让及担保协议》，双方在合同中确认双方拟合作成立的目标公司，即中交现代物流公司，由于该公司注册未完成，因急于以目标公司名义进行租赁，经协商后北**公司委托中交海**司签订相关租赁协议及支付租赁费用。从上述两份合同签订的时间及内容来分析，中交海**司仅为52号房屋名义上的承租人，其系受北**公司的委托代为签订合同、支付租金。

第二，中交现代物流公司成立后，中交海**司即于2014年3月25日与北**公司协议解除了双方签订的《租赁权转让及担保协议》，并在2014年3月26日与中交现代物流公司签订《房屋转租合同》。经查询，中交现代物流公司的股东系由中交海**司、中国**限公司以及北**公司的母公**有限公司共同投资设立。上述解除合同、重新签订合同的过程既印证了中交海**司与北**公司合作成立目标公司（即中交现代物流公司）的约定，亦符合双方关于以目标公司名义进行租赁的内容。

第三，中交海**司与中交**公司2014年5月6日解除租赁关系后，上**公司于2014年5月8日亦与中交海**司解除租赁关系，最终由上**公司与中交**公司、北**公司于2014年5月26日签订《房屋租赁协议》。以上涉及的租赁协议及其解除协议所指向的租赁标的物均为52号房屋，只是合同的主体一直在发生变化，但是纵观上述几次协商变更情况，均能体现出与双方最初订立合同目的的高度一致。也就是说中交海**司并非是52号房屋的实际占有使用人，真正的占有使用人应当是中交**公司与北**公司，上**公司对此应当是明知的。

（二）从原审法院两次现场勘验的情况分析以及关联公司之间的关系可以推定52号房屋的实际占有使用人应是北**公司。

第一，中交海**司虽与上**公司于2013年12月11日办理了52号房屋的交接手续，但作为中交海**司一方参加交接的委托代理人孙**北**公司职员。经庭审中各方当事人确认，此人即为本案第三人北**公司的委托代理人，亦是原审法院现场勘验时中金闽能公司工作人员所称的孙*。对于上述交接方式中交海**司陈述，因为52号房屋实际由北**公司租赁，故直接委托北**公司的员工孙*办理交接手续，否则其不可能委托其他公司的人员去办理自己租赁的房屋的交接手续。结合中交海**司与北**公司的缔约背景、目的，中交海**司对于房屋交接作出的解释符合常理，予以采信。

第二，原审法院第一次现场勘验时，52号房屋的第三层实际由中交现代物流公司占有使用，虽中交现代物流公司未在现场对此进行确认，但在庭审中，中交现代物流公司对此事实予以认可，并陈述52号房屋实际由北**公司控制，系北**公司于2014年4、5月通知其进场，该公司实际于2014年6月进入诉争房屋办公，直至2014年12月底搬离，并且其认可中交海**司从未占有使用过诉争房屋。中交现代物流公司陈述的内容与原审法院现场勘验的情况相符，在时间上也与合同签订的时间吻合，法院予以采信。上**公司主张中交现代物流公司与中交海**司存在利害关系，其陈述不能作为认定案件事实的依据，但根据双方当事人的陈述及法院查询的结果，中交现代物流公司与上**公司、北**公司亦存在关联关系，故法院对于上**公司的主张不予采纳。

第三，原审法院第二次现场勘验时，案外人中电**司、中**公司实际占有使用52号房屋的一部分。上述两公司占有使用房屋系发生在原审法院第一次现场勘验之后，且结合法院查询的工商登记信息，案外人中电**司与中**公司的股东中均包括福建**限公司，且中**公司的法定代表人与本案被告上**公司的法定代表人均为黄茂松。本案第三人北**公司、中交现代物流公司的股东中均包括闽能**公司，而福建**限公司与北**公司均系闽能**公司的控股子公司。从上述各公司之间的关系，可以认定案外人中电**司、中**公司与北**公司、上**公司均存在一定的关联关系。且在原审法院现场勘验时，门卫室保安人员及现场人员均认可52号房屋由北**公司实际控制，中**公司工作人员所称其公司的孙总实际上就是北**公司的孙*。

第四，关于52号房屋的实际占有使用人问题。本案审理中**亚公司、中交海**司、93792部队均否认52号房屋由己方占有使用，这与法院现场勘验的情况和中交现代物流公司的陈述基本一致。作为最后一份租赁合同共同承租人之一的中交现代物流公司也已于2014年12月搬离52号房屋，故可以52号房屋的占有使用人应是北**公司，且上**公司对于52号房屋的实际占有使用状况是明知的。

综合以上分析，结合各方当事人签订、履行合同的过程、原审法院现场勘验的情况以及各方当事人的陈述，已经能够形成完整的证据链，北**公司系52号房屋的占有使用人这一事实已具有高度盖然性。在此情况之下，原审法院多次要求北**公司到庭说明情况，但经多次合法传唤，北**公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，做出相应的解释，应当视为其放弃相应的诉讼权利，相应的不利后果应由其自行承担。故法院推定52号房屋的实际占有使用人系北**公司。

此外，在上**公司与中交海**司解除租赁时，约定由中交海**司向上**公司返还52号房屋，但在上**公司与北**公司、中交现代物流公司签订租赁合同时变更为由中交海**司直接向北**公司、中交现代物流公司交付。上**公司在庭审中陈述中交海**司无论是向上**公司交付还是向第三人交付，上**公司都是认可的。根据现有证据查明的事实，上**公司虽在与中交海**司签订《租赁合同》之后办理了租赁物的交接手续，但中交海**司实际上并未占有52号房屋，该房屋一直处于北**公司的控制之中，上**公司对此事明知的。故在合同无效后，中交海**司不负有返还52号房屋、院落及相关的工程资料、钥匙的义务，因其未实际占有使用诉争房屋，亦不应当给付房屋占有使用费，故对于上**公司的反诉请求均不予支持。关于房屋使用费问题，上**公司可向52号房屋的实际使用人主张权利。

三、关于93792部队对上**公司退还租金的义务是否负有连带责任的问题。连带责任的设立可以依据合同双方的约定，也可以依据法律的相关规定。本案系租赁合同法律关系，93792部队并非本案诉争《租赁合同》的相对方，该合同中亦未对93792部队应当承担连带责任做出约定，且本案亦不属于法律规定的应当承担连带责任的情形，故中**公司要求93792部队对于上**公司退还租金的义务承担连带责任缺乏事实及法律依据，不予支持。

一审法院认为

综上，原审法院判决如下：一、上海**限公司与中交海西**公司于二○一三年十二月一日签订的《租赁合同》无效；二、上海**限公司于判决生效后十五日内退还中交海西**公司租金人民币一亿三千万元；三、驳回中交海西**公司的其他诉讼请求。四、驳回上海**限公司的全部反诉请求。

上**公司不服原审法院判决提出上诉。上**公司上诉认为：一、涉案《租赁合同》合法有效。二、一审判决认定“中**公司实际上并未占有52号房屋，该房屋一直处于北**公司的控制之中，上**公司对此事是明知的”，进而作出一审判决明显不当。三、中**公司在退还诉争物业及相关资料之前，无权要求上**公司退还租金。上**公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上**公司的一审反诉请求，驳回中**公司一审诉讼请求。中**公司同意原审判决。

93792部队同意上**公司的上诉意见。中交现代物流公司同意原审判决。

本院查明

经审理查明：依据北京**管理局1992年4月22日颁发的军字第01544号房屋所有权证记载，本案诉争的52号房屋的所有权人为中国**总后勤部，所有权性质为军产，住用单位为86598部队招待所，产权登记面积为2583.5平方米。现86598部队的番号已变更为93792部队。

2009年，因北京市轨道交通十号线二期火器营桥站施工需要，52号房屋被全部拆除。2009年6月3日，北京市住房和城乡建设委员会主持召开火器营桥站建设协调会，北京**员会、北京市海淀区住房和城乡建设委员会、北京**后勤部、北京**团公司、北京市**管理公司等单位相关负责人参加会议，就52号房屋的还建问题于2009年6月8日形成了北京市轨道交通建设指挥部第五线路指挥组会议纪要（以下简称会议纪要），该会议纪要载明：1、在火器营站施工期间，临时拆除导弹五师院落内平房，地铁十号线二期建设用地规划许可证属于临时规划许可证，其占地性质为临时占地，且地铁施工完成后按原拆原建的原则，不变更建筑面积、形式，对拆除房屋进行复建，不需要重新办理规划手续和房屋产权证。2、请海淀区政府尽早与导弹五师签订拆迁补偿协议，力争下周完成导弹五师院落及房屋的拆除工作，提交施工场地。

2011年6月13日，93792部队（甲方）与大**司（乙方）签订《项目合作协议书》，约定：一、合作项目位于北京市海淀区蓝靛厂厢白旗甲52号，土地面积约7市亩，因北京市政府轨道交通十号线二期建设工程，甲方在该宗土地上的原建筑被拆，并允许重建，重建面积全部由乙方使用。二、合作项目的产权归甲方所有，乙方负责项目开发所需资金和施工建设，甲方予以全方位的配合，甲方负责办理与项目相关的土地、建筑施工、房屋、楼宇等方面的各项政府手续，在此过程中乙方予以配合。乙方应把工程项目设计方案提供给甲方，竣工后将施工图交甲方存档一份。三、考虑到该宗地实际上为一片空地，甲方已获得原有建筑拆迁补偿金，甲方同意：1、甲方提供土地，乙方独立进行开发和经营，经营方式由乙方自行决定。乙方经营需遵守国家法律法规。2、合作项目完成后，乙方按年向甲方交纳租金，租金标准为每年150万元，租赁期限为五十年，自免租期届满之日开始计算。3、考虑到建设周期较长，装修工程较大，甲方同意给予乙方两年的免租期。自合作项目工程验收竣工之日起开始计算两年的免租期。4、租金支付方式：由于甲方资金紧张，根据甲方要求，作为本条第2款的变通支付方式，前十五年支付方式如下：乙方同意于项目开工之日起15日内向甲方一次性支付租金1000万元，折合租期十五年（含两年免租期），为保证双方合作的连续性，便于相应工作的衔接，乙方同意每年再支付甲方10万元。从第16年起每年仍按150万元支付。四、租期届满，合作项目包括土地及建筑全部由甲方予以收回。......十、本协议自双方签字盖章之日起生效。本协议壹式4份，甲、乙双方各执2份，具同等法律效力。

2013年8月，93792部队（甲方）、大**司（乙方）、上**公司（丙方）签订《协议书》，约定：1、经甲、乙、丙三方协商，乙方将三份协议中未履行的全部权利和义务转给丙方，丙方同意接受；乙方在履行三份协议过程中已支付的全部资金（包括项目的启动、基建、交付的租金1010万元等）共计1.2亿元人民币（壹亿两千万元整），由丙方承担。......10、本协议一式陆份，甲、乙、丙三方各执贰份，具同等法律效力。

2013年12月1日，上**公司（甲方）与中**公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：一、房屋位置及面积：该房屋位于北京市海淀区蓝靛厂北路厢白旗甲52号，总占地面积11332.2平方米。地上四层、地下两层，总建筑面积为14500平方米的房屋一幢。二、租赁用途：乙方租赁的该物产不得从事违反国家法律、法规的经营活动。三、租赁期限：本合同租赁期为20年，即自2013年11月16日起至2033年11月16日止。四、租金：1、该物产租金总额为1.5亿元（大写人民币：壹亿伍仟万元整），租金分为两次收取：签订期当日收取租金9000万元（大写人民币玖仟万元整）；房屋移交三日内收取租金6000万元（大写人民币陆仟万元整）。......十、本合同共2页，壹式肆份，甲方贰份，乙方贰份。经双方签字、盖章后生效。

2013年12月1日，中交海**司（甲方）与北**公司（乙方）签订《租赁权转让及担保协议》，约定：因甲方受乙方委托，向上海**限公司代付租赁北京市海淀区蓝靛厂北路厢白旗甲52号租金。双方拟合作成立中交现**限公司（目标公司），目前正在办理该公司的相关注册手续。由于注册未完成，目前急于以目标公司名义进行租赁，经协商，乙方全权委托甲方签订相关租赁协议及支付租赁费用。未来将租赁权转入目标公司进行经营开发，同时乙方就甲方支付资金全额进行担保。根据中华人民共和国相关法律、法规，甲乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，订立本合同，以资共同遵守。一、转让标的：1、本协议转让标的为甲方所持有的租赁目标的100%承租权及甲方为乙方（或目标公司）代交租金所形成债权的100%。2、目标公司成立后，乙方同意将承租权的100%转入目标公司。同时乙方承诺对甲方代交的租金所形成债权的100%进行担保。二、转让价款及支付方式，甲乙双方同意：1、如目标公司未能成立，甲方将向乙方100%转让承租权，乙方无条件接受；2、甲方代付租金合计为人民币1.5亿元（大写：壹亿伍仟万元整），乙方根据银行一年期同期贷款利率上浮10%支付甲方资金回报。3、乙方（或注册成立目标公司）在合同签订后三个月内将1.5亿元（大写：壹亿五仟万元整）及应付资金成本支付给甲方。......六、协议生效：本协议经甲乙双方签字盖章后生效。本协议一式二份，具有同等法律效力。甲乙双方各执一份。

上述两份协议签订之后，中交海**司按照其与上**公司之间合同约定的方式分别于2013年12月2日、2013年12月9日向上**公司支付了9000万元、6000万元租金，上**公司认可实际收取了中交海**司1.5亿元租金。2013年12月10日，中交海**司出具授权委托书，委托孙*作为其代理人与上**公司办理52号房屋的交接手续。2013年12月11日，上**公司（移交单位）与中交海**司（接受单位）签订《工程移交清单》，上**公司将52号房屋、所有工程资料及钥匙移交给中交海**司，孙*在《工程移交清单》接受人处签字确认。

2014年3月25日，中交海**司（甲方）与北**公司（乙方）签订《合同终止协议书》，约定甲方与乙方原于2013年12月1日签订的《租赁权转让及担保协议》，因双方合作策略的调整，双方均未实际履行。现经甲乙双方协商一致同意，该合同于2014年3月29日予以终止，不再履行，且因该合同所产生的一切责任和后果互不追究。

2014年3月26日，中交海**司（甲方）与中交现代物流公司（乙方）签订《房屋转租合同》，约定：一、转租房屋的情况：甲方依法承租的坐落于北京市海淀区蓝靛厂北路厢白旗甲52号房屋，已征得房屋出租人书面同意，由甲方将上述承租房屋全部转租给乙方。该房屋的总占地面积11332.2平方米，地上四层、地下两层，总建筑面积为14500平方米。二、租赁用途：1、该房屋用途为（-----）。2、乙方保证，在转租期间未事先书面通知甲方，并由甲方按租赁合同的约定取得出租人的书面同意以及按规定报经有关部门核准前，不擅自改变房屋使用用途。三、转租期限及交付日期：1、甲、乙双方约定，甲方于2014年2月26日前向乙方交付该房屋。转租期自2014年2月26日起至2033年11月16日止。甲方保证该转租期限未超出原租赁合同的租期。2、转租期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。四、租金、保证金等的支付方式和期限：1、租金：（1）支付金额：乙方自愿承担2013年11月16日甲方与原出租方所签订房屋《租赁合同》项下全部租金，因此本合同项下房屋租金总计为人民币1.5亿元（大写：壹亿伍仟万元整）。（2）支付期限：合同签订后60日内乙方一次性付清本合同全部租金。2、保证金：本合同签订后5日内，乙方应通过银行转账的方式向甲方支付房屋租赁保证金1000万元（大写：壹仟万元整），该保证金于乙方向甲方支付本合同租金时一次性抵扣。......十一、其他：本合同一式3份，甲乙双方及原出租方各执1份，经甲乙双方签字、盖章后生效。

2014年5月6日，中交海**司（甲方）与中交现代物流公司（乙方）签订《合同终止协议书》，约定：1、该合同于2014年5月6日予以终止，不再履行，且因该合同所产生的一些责任和后果互不追究；2、因该合同未实际履行，因此双方同意基于该合同产生的权利义务全部了结。3、甲方同意在本协议签订之日起10个日历日内，将乙方已支付给甲方的10000000元（大写：人民币壹仟万元整）保证金退还乙方。4、本协议由双方盖章后生效。本协议书一式三份，由甲方、乙方各执一份，见证方执一份，三份具有同等的法律效力。

2014年5月8日，上**公司（甲方）与中**公司（乙方）签订《房屋租赁终止协议》，约定：一、从本协议签订日起，终止执行甲、乙双方签订的房屋《租赁合同》，由该《租赁合同》产生的其他有关本房屋租赁的一切合同、协议同时终止作废。二、在乙方应将该物业从本协议签订的5日内交付归还给甲方并办理全部移交手续，甲方接受乙方办理完毕物业移交完成的15天内甲方退还乙方按原签订的《租赁合同》已付给甲方全部租金款项。三、从甲、乙双方原订立了房屋《租赁合同》至本房屋租赁终止协议签订生效起，甲、乙双方各自所有产生任何纠纷及债权债务双方各自己承担解决，双方均不得以为任何理由向对方索取任何经济补偿。四、乙方在承租期间对外转租及所产生的装修费用与甲方无关。若乙方需要甲方配合协调，甲方应协助配合。五、甲、乙双方必须严格执行本协议，若有一方单方违约，违约应赔偿对方一切经济损失。六、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份。经双方法人签字、盖章后生效。

2014年5月26日，上**公司（甲方）与中交现代物流公司（乙方）、北**公司（丙方）签订《房屋租赁协议》，约定：一、转租房屋的情况：该房屋位于北京市海淀区蓝靛厂北路厢白旗甲52号房屋，总占地面积：11332.2平方米。地上四层、地下两层，总建筑面积为：14500平方米的房屋一幢。二、租赁用途：乙、丙方租赁的该物业用于商业办公，不得从事违反国家法律、法规的经营活动。三、转租期限：本合同租赁期为15年，即2014年5月26日起至2029年5月25日止。四、租金及付款：1、该物业租金总额为：1.5亿元（大写人民币：壹亿伍仟万元整）由乙、丙方共同承租，涉及税费由乙、丙方各自承担，甲方给予相应配合。2、协议签订同时，丙方预付甲方定金2000万元（大写人民币：贰仟万元整），甲方在收到定金后本协议即生效。甲方同意乙、丙方与中交海西**公司在本协议生效之日起15个工作日内完成上述物业的移交；乙、丙方在移交完成后15个工作日内，将租金一次性支付给甲方，其中丙方预付的定金直接转为丙方应支付的租金。甲方收到乙、丙方租金（款项）的同时退还中交海西**公司。五、物业装修及其它事宜：3、乙、丙方对该物业的实际情况已全部知悉，在中交海西**公司租赁期间产生的所有费用及租金由乙、丙方承担；且该物业由乙、丙方与中交海西**公司进行移交结算，并报甲方同意后，甲方予以配合移交结算的相关工作。5、根据乙、丙方的要求，甲方与中交海西**公司达成解除协议，若因乙、丙方无法及时交付租金造成甲方无法及时按协议约定支付中交海西**公司的款项所产生的任何经济损失，由乙、丙方负责承担。......九、其他：1、本合同三方签字盖章后生效。2、本合同一式三份，甲乙丙三方各执一份。上述协议签订后，上**公司退还中**公司租金2000万元。

2014年6月9日，上**公司向中交海**司发函，告知出于对中交海**司的信任，在中交海**司未办理物业移交前即已退还中交海**司2000万元租金，但由于中交海**司至今未按照约定办理物业移交，导致上**公司无法进行出租。2014年6月30日，针对中交海**司于2014年6月17日向上**公司发送的《催款函》，上**公司做出书面回复，提出由于中交海**司未能依约办理物业移交，其返还租金的条件尚未成就。

诉讼中，原审法院于2014年12月4日对52号房屋进行了现场勘验，除中交现代物流公司、北**公司之外，其他各方当事人的委托代理人均到场。经勘验，52号房屋的现状为一栋地上四层、地下两层的建筑物。地下一层与地下二层装修尚未完成，不具备使用条件；地上一层装修基本完成，处于空置状态；地上二层及三层已经装修完成，现场办公设备齐全，已具备办公条件；地上四层装修完成，处于空置状态。到场各方对于52号房屋的现状均予以确认。对于52号房屋的占有使用情况以及房屋内的装修、家具的归属情况，各方陈述不一。中交海**司陈述52号房屋实际由北**公司占有使用，房屋内的装修、家具也是北**公司购置的。上**公司陈述52号房屋已经交付给中交海**司，装修和家具不是上**公司购置的。93792部队陈述不清楚52号房屋的占有使用以及装修和家具的归属情况。中交现代物流公司陈述2014年4、5月间北**公司通知他们进入诉争房屋办公，该公司于2014年6月进入52号房屋第三层办公，直至2014年12月搬离。

2015年7月6日，原审法院再次对52号房屋进行了现场勘验，经询问门卫室保安及52号房屋内相关人员诉争房屋由谁控制，均答复为北**公司。52号房屋内部情况与第一次勘验时没有发生变化，但诉争房屋二层由案外人**限公司（以下简称中**公司）实际占有使用，三层由案外人**有限公司（以下简称中金闽能公司）实际占有使用，其他各层仍处于闲置状态。原审法院对诉争房屋的现场情况进行拍照取证，原审诉讼中各方质证，对于照片的真实性各方均表示认可。对于案外人使用诉争房屋的权利来源问题，中**公司工作人员答复不清楚，中金闽能公司工作人员答复不清楚，需要请示该公司的孙*，待其所称孙*出现时，原审法院发现即为本案第三人北**公司委托领取诉讼材料的代理人孙*。

另查，就本案各方当事人以及案外人中电**司、中金闽能公司之间的关联关系问题，原审法院调取了上述公司的工商注册登记信息。北**公司的股东中包括闽能**公司，中交现代物流公司的股东中包括中**公司、闽能**公司，中电**司与中金闽能公司的股东中均有福建**限公司，且中金闽能公司的法定代表人与上**公司的法定代表人均为黄茂松。另外根据闽能**公司组织架构图显示，福建**限公司与北**公司均系闽能**公司的控股子公司。

就52号房屋在复建过程中是否需要重新办理规划手续问题，原审法院于2014年12月24日前往北京市住房和城乡建设委员会向代表该单位参加2009年建设协调会的工作人员贺*就会议纪要中的相关问题进行了核实，其答复复建只能在原有用地范围内，不能超过原有房屋建筑面积，如果超出就需要重新办理规划手续和房屋产权证。2015年1月15日，原审法院前往北京**员会向代表该单位参加2009年建设协调会的工作人员邢**就会议纪要中的相关问题进行了核实，其答复诉争的52号房屋复建时已经超出原有范畴，应当重新办理规划手续。

截至一审法庭辩论终结前，上**公司与93792部队均认可尚未取得52号房屋的建设工程规划许可证。诉讼中，93792部队称，在2009年因北京市轨道交通十号线二期火器营桥站施工需要原52号房屋被全部拆除时，原52号房屋已进行改建、加建、扩建，形成了大部分为一层房屋、局部为二层房屋、局部有一层地下室的布局，总体房屋面积应当大于军字第01544号房屋所有权证记载的房屋面积。

上述事实，有军字第01544号房屋所有权证、北京市轨道交通建设指挥部第五线路指挥组会议纪要、《项目合作协议书》、《协议书》、《租赁合同》、授权委托书、《工程移交清单》、《租赁权转让及担保协议》、《合同终止协议书》、《房屋转租合同》、《合同终止协议书》、《房屋租赁终止协议》、《房屋租赁协议》、告知函、回复函、现场勘验笔录、照片、工商登记查询信息、调查笔录及各方当事人的陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：2009年6月8日的会议纪要所述“不需要重新办理规划手续和房屋产权证”的前提是“按原拆原建的原则，不变更建筑面积、形式，对拆除房屋进行复建”。而新建成的52号房屋已经完全不同于军字第01544号房屋所有权证记载情况，亦不同于2009年因北京市轨道交通十号线二期火器营桥站施工需要被拆除的52号房屋原貌。根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城市、镇规划区内的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案诉争的52号房屋属于城市规划区内的房屋，其建设应当按照法律规定办理相应的规划手续，上**公司与93792部队均认可尚未取得52号房屋的建设工程规划许可证，故上**公司与中交海**司签订的《租赁合同》应当认定为无效。同理，上**公司与中交**公司、北**公司签订的《房屋租赁协议》亦无效。

根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现参照上**公司（甲方）与中**公司（乙方）于2014年5月8日签订的《房屋租赁终止协议》约定：“在乙方应将物业从本协议签订的5日内交付归还给甲方并办理全部移交手续，甲方接受乙方办理完毕物业移交完成的15天内甲方退还乙方按原签订的《租赁合同》已付给甲方全部租金款项”，本院认为，中**公司在2014年5月13日前应免交房屋占有使用费。

原审法院结合各方当事人签订、履行合同的过程、法院现场勘验的情况以及各方当事人的陈述，认定“北**公司系52号房屋的占有使用人这一事实已具有高度盖然性”，因北**公司经法院多次合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，未做出相应的解释，原审法院推定“52号房屋的实际占有使用人系北**公司”。本院对上述认定不持异议。上**公司作为出租人，在与中交海**司签订《租赁合同》后，实际收取了中交海**司1.5亿元租金，后实际退还了中交海**司2000万元租金。中交海**司要求上**公司将剩余的1.3亿元租金返还中交海**司的诉讼请求，本院予以支持。上**公司上诉请求：“判决中交海**司支付房屋占用费（具体从2013年12月11日起，至实际归还房屋之日止，按人民币625000元／月的标准进行计算）”，缺乏依据，本院不予支持。

上**公司（甲方）与中交现代物流公司（乙方）、北**公司（丙方）于2014年5月26日签订《房屋租赁协议》，约定：“甲方同意乙、丙方与中交海西**公司在本协议生效之日起15个工作日内完成上述物业的移交；乙、丙方在移交完成后15个工作日内，将租金一次性支付给甲方，其中丙方预付的定金直接转为丙方应支付的租金”。根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，上**公司（出租人）与中交现代物流公司、北**公司（承租人）可参照合同约定的租金标准，另行解决52号房屋占有使用费问题；同时处理中**公司要求归还位于北京市海淀区蓝靛厂厢白旗甲52号房屋、院落及相关的工程资料、钥匙问题。

中交现代物流公司与北**公司在承租人内部之间如何分担52号房屋的占有使用费问题，不是本案诉争，本案不予涉及。

综上所述，上**公司的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费六十九万一千八百元，由上海**限公司负担（于收到本判决书后七日内交纳）。反诉案件受理费四万六千八百元，由上海**限公司负担（已交纳）。二审案件受理费七十三万八千六百元，由上海**限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十二日