陈**与范**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陈**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第8770号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年6月，范舒璇起诉至原审法院称：2015年4月6日，我与陈**经北京和居房地**限公司（以下简称和**公司）居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。该合同约定陈**将位于大兴区×46幢03号房产以480万元的总成交价出售给我，并约定了违约金。合同签订后，我按合同约定支付陈**20万元定金。居间合同约定房屋最迟交付时间是2015年6月30日，陈**没有交付房屋存在违约。补充协议约定20日内办理贷款手续，但陈**未协助我办理贷款手续存在违约。我与和**公司多次催促陈**依照合同约定办理相关手续，陈**以种种借口拒绝办理。现我要求：1、在我交付尾款460万元同时按照合同约定办理过户手续，立即交付房屋；2、陈**向我支付违约金96万元；3、诉讼费由陈**负担。

一审被告辩称

陈**辩称：2015年4月6日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定范舒*以480万元的价格购买我所有的位于北京市大兴区×46幢03号房屋。当日，双方签订了《补充协议》，约定双方于签订买卖合同之日起20天内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，如果逾期办理超过30日的，则构成根本违约，守约方有权解除买卖合同，如果范舒*违约，还应向我支付违约金。当日，双方及和居经纪公司签订了《房屋买卖居间合同》。买卖合同签订后，和居经纪公司为双方办理网签登记，范舒*为了避税，私自和和居经纪公司串通，在未获得我许可的情况下，将网签合同（合同编号为C996676）房屋买卖价格私自改为235万元，并且将贷款方式改为公积金贷款。我当即拒绝在这份内容与原合同不一致的网签合同上签字。后经多次协商，在我强烈要求下，范舒*同意按原买卖合同修改网签合同。和居经纪公司告知需要双方亲自到场方可修改网签合同。但当我于2015年5月22日依约前往房产管理部门办理修改网签合同手续时，范舒*却没有与其丈夫同时到场，导致无法办理修改网签合同。不仅如此，陪同范舒*前往的亲戚（据称是范舒*的表哥），还对我进行人身恐吓、殴打，并尾随威胁我。因此范舒*已经构成根本违约。2015年5月29日，我依约向范舒*发出了《关于：解除房屋买卖合同及房屋买卖居间合同并追究违约责任的函》。综上，范舒*构成违约，其诉讼请求不应得到支持，另外违约金过高要求调整。现我要求：1、确认双方于2015年4月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议已经于2015年5月29日解除，解除后我向范舒*退还房款；2、判令范舒*赔偿我违约金96万元；3、本案的诉讼费用由范舒*承担。

范**针对陈**的反诉，答辩称：我不同意陈**的所有反诉请求，理由如下：1、我不存在违约行为。第一次贷款面签是可以办理的，但是陈**不配合，所以是其违约，不是我违约。2、陈**说的恐吓、殴打是不存在的。当时大家都在协商怎么改网签，建委的人说即使我丈夫没有去也可以改网签，陈**就是不同意，当天就走了。后来我和和居经纪公司约陈**来改网签，陈**一直不同意。

第三人和居经纪公司辩称：我公司认为合同有效，同意继续履行合同。因为陈**的种种违约行为而导致合同没有继续履行下去，不同意陈**的反诉请求。

一审法院认为

原审法院经审理认为：范**与陈**经和居经纪公司居间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方均应按照上述合同行使权利、履行义务。根据当事人的陈述和法院查明的事实，本案的焦点问题在于买卖双方哪方行为构成违约。当事人应遵循诚实信用原则，本着友好的精神，相互协助履行合同内容。本案中，陈**在履行合同中出现一些履行障碍，如二层阳台自建问题，房本上地址登记不一致问题等，双方在和居经纪公司协调下，对这些问题进行了协商和处理；另一方面，涉案房屋办理网签合同备案时间早于改房本时间，这些问题未在合同上有相应约定，亦未影响合同的实质履行，故不构成根本违约。和居经纪公司所办理的涉案房屋网签合同与双方所签《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议在合同价款及贷款方式上有出入，陈**发现这些问题后提出了质疑，和居经纪公司及时表示可以撤销网签合同重新办理网签手续，范**亦同意配合，三方协商后确定了撤销网签合同的时间，在约定时间内，范**爱人艾**未到现场，陈**不同意委托和居经纪公司全权办理网签合同备案手续，当日未能撤销原网签合同。涉案合同对网签合同的具体履行细节未进行约定，故范**不构成根本违约。陈**称范**的表哥对其进行了威胁，使其人身安全受到影响，虽提供了证人出庭作证，但该证人系×的下属，证言亦未明确说明威胁的细节，故对陈**的此项意见，法院不予采信。陈**要求范**给付违约金、确认涉案合同及补充协议已于2015年5月29日解除的反诉请求，缺乏依据，法院不予支持。退还购房款系基于合同解除而提出，故陈**要求向范**退还购房款的反诉请求，缺乏依据，法院亦不予支持。双方遇到问题后，应本着友好协商的精神进行处理。陈**在网签合同未顺利办理撤销手续后，提出解除合同的行为，已违反了合同的约定，构成违约。范**要求陈**在其交付尾款460万元同时按照合同约定办理过户手续，立即交付房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。范**要求陈**给付违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，法院予以支持。陈**主张违约金金额过高，要求调整，结合本案的实际情况，法院酌定为5万元。因居间合同载明该合同成立后当日签订《北京市房屋买卖合同》，故房屋买卖合同对交房时间的约定视为双方协商一致对交付时间进行的变更，范**称陈**未在2015年6月30日交付房屋构成违约的主张，缺乏依据，法院不予采信。据此，原审法院于2016年1月判决：一、于判决生效后十日内，陈**协助范**到房屋主管部门办理位于北京市大兴区×四十六幢零三号房屋产权证过户至范**名下，同时将上述房屋交付范**使用；二、于判决生效后十日内，陈**给付范**违约金五万元；三、驳回范**的其他诉讼请求；四、驳回陈**的反诉请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，陈**不服，以原审法院判决过户但未判决支付房价款不当，双方所签《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议已经于2015年5月29日解除等为由，上诉至本院，请求二审法院依法改判。范舒*、和居经纪公司同意原审判决。

本院查明

经审理查明：2015年4月6日，经和居经纪公司（居间方、丙方）居间介绍，范**（买受人、乙方）与陈**（出卖人、甲方）签订《房屋买卖居间合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》。上述居间合同约定了所售房屋位置、房屋总价款、权利义务等内容。该合同第五条约定甲乙双方在本合同成立后当日签订《北京市房屋买卖合同》。备注载明：甲乙双方约定交房时间最迟为2015年6月30号之前。上述买卖合同约定：出卖人所售房屋坐落于大兴区×46幢03号，建筑面积共158.45平方米（以房屋所有权证面积为准）；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为480万元，买受人向出卖人支付定金20万元，具体付款方式及期限的约定见补充协议；买受人向商业贷款申办抵押贷款，拟贷款金额为60万元；出卖人应当在过户当天将该房屋交付给买受人；当事人双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。上述《补充协议》约定：第一条

关于房屋交易具体事宜的约定1、该房屋成交价格为480万元，以上价格包括房价款、公共维修基金、室内不可移动之装饰装修。2、具体付款方式及期限：乙方于2015年4月6日向甲方支付购房定金20万元；乙方于过户当天向甲方支付购房款400万元；剩余房款60万元乙方以贷款方式支付。3、申请购房贷款：甲乙双方应于签合同之日起20天内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲方应在接到丙方的评估通知后7日内配合评估公司对房屋进行评估。4、自乙方贷款申请获得银行（公**理中心）批准后7日内，甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续；甲乙双方应当在过户当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。第三条违约责任1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第一条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过30日的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起30日内，并按照房屋成交价的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。该条还约定了甲方构成根本违约的其他情形。3、乙方逾期履行本协议第一条约定的义务超过30日的，构成根本违约，甲方有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日起7日内，以相当于该房屋成交价的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项充抵违约金，多退少补；丙方有权继续追佣，已收取的不予退还。上述合同签订当日，陈**妻子唐*签订了配偶同意出售声明，声明同意本人配偶出售涉案房地产，并委托其代为办理涉及上述房地产的转让手续。范舒*向陈**交纳定金20万元。2015年4月20日，涉案房屋做了网签合同备案手续。

后双方发生争议，关于争议原因和过程，范**认为系×导致，提供了18段录音予以佐证。陈**表示确实发生过这些谈话，但书面整理稿与录音相对比有差别，有些语句漏掉了，陈**补充了5月15日中的遗漏录音书面整理稿。根据上述录音材料，可以看出双方交易的过程如下：2015年4月13日，陈**妻子唐**和居经纪公司工作人员张**披露房屋存在承重方面的安全隐患，可以解除合同或者签订补充协议来说明房子以后有什么问题，其不承担责任事故，另外二楼阳台没有经过物业私自进行了搭建，要求中介人员与范**沟通这些问题后给予回话，张**表示同意与范**沟通。4月15日，张**告知唐*范**同意签订补充协议，但因房本上登记地址不一致需要改房本才能约银行面签，唐*表示先签补充协议再改房本，张**表示问一下范**什么时候有时间。4月17日，唐*告诉张**有人举报因房屋二楼阳台有自建属违建，不敢卖房子了，如果范**真要这个房子，可以签订有关免责的补充协议，要求张**跟范**沟通上述事宜。4月20日，唐*仍要求张**向范**沟通房屋违建问题。4月21日，唐*和陈**要求张**将范**约出来谈关于房屋违建的事情，张**表示约的时间范**都没空，再接着约。4月24日，陈**、范**、范**的表哥、和居经纪公司工作人员张**、王**对房屋自建问题进行沟通，陈**表示不签免责补充协议就不卖房，范**表哥称应按合同来执行，不同意签补充协议，后经三方协商，陈**未执著于签订补充协议，同意尽快履行合同，张**表示需要先改房本再做网签，然后过户，陈**表示同意先改房本，另外要求把合同改成全款，范**表示回去商量一下，张**表示周一就改房本吧。5月4日陈**改了房本。范**回去商量后不同意付全款。5月14日，陈**、范**、和居经纪公司工作人员张**、王**对网签事项进行了谈话，陈**表示网签合同上为公积金贷款，与合同不符，张**表示可以重新签网签合同，在陈**的步步追问下，张**表示贷款是中介签错的，不是客户签错的。5月15日陈**、范**、和居经纪公司工作人员张**、王**再次对网签事项进行了谈话，陈**表示网签合同与之前的思路完全不一样且没有人提前与其协商，合同价款变成了235万元，商贷变成了公积金贷款；范**表示自己是5月7日走的，中间很多事情不清楚，觉得存在误会；陈**表示王**的语言让其害怕，不要打断跟范**的沟通，否则就走，王**说要走就去陈**单位闹去，并多次表示谈不成就跟陈**闹去。陈**表示想单独和范**沟通一次，范**表示同意，商量个日期后见面谈。5月17日、18日，张**告诉陈**范**对其提出的三个问题想见面商谈具体细节，与陈**商量见面时间。5月20日，陈**及其请的王律师、范**及其表哥、和居经纪公司工作人员张**、王**进行了谈话，陈**方表示中介没有及时改网签合同，王**表示陈**没有配合改网签，也没有按时做银行面签，网签合同价格是过户指导价，签约当天就告诉陈**按政府指导价交税；经协商，范**方同意按照480万元的价格重新做网签合同，陈**亦表示配合，三方约定当月22日上午去建委撤网签，张**表示撤完网签后需要重新进行资质审查，审查完后大概在6月8日才能重新做网签，网签完后两日内即在6月10日去银行做面签手续，银行批贷后大概在6月25日、26日可以办理过户，陈**、范**均未表示异议。5月26日，陈**爱人唐*与张**沟通5月22日撤网签的事情，唐*称当天因范**爱人未到场没能办理撤网签，另外范**表哥对陈**进行了威胁，双方信任基础被破坏，合同不想再往下走了，5月25日中介有个男的去家里闹了；张**表示认可陈**没按时间改房本没有耽误网签的进程，撤网签当天建委的人说要不让双方都全权委托中介办理，要不买卖双方都得在场，范**爱人没有到场，你方不愿意委托我们办理，我跟建委工作人员沟通半天不行就出来了；关于威胁一事，我跟范**沟通说陈**要求写保障业主安全保证书，范**说就是想买房，如果非让写也同意，我后来跟陈**打电话均拒接，发短信告知其范**同意写保证书也没有回复，所以中介人员去陈**家里，但没有进行威胁；唐*和张**最终协商三方再一起谈谈。5月27日，陈**及爱人唐*、范**及爱人再次进行了商谈，范**要求继续按合同往下走，陈**方表示要求终止交易。当天，陈**爱人唐*告知张**与范**分歧太大没有谈妥。

2015年5月29日，陈**向范**及和居经纪公司发出《关于：解除房屋买卖合同及房屋买卖居间合同并追究违约责任的函》。该函件主要内容如下：因和居经纪公司为双方办理网签登记，在陈**毫不知晓的情况下，将网签合同（合同编号C996676）房屋买卖价格私自改为235万元，并将贷款方式改为公积金贷款，还将双方联系电话改成了和居经纪公司工作人员联系电话。后经陈**坚持，范**同意按照买卖合同修改网签合同，但因范**共同权利人艾雍力并未到场，导致无法办理修改网签合同。不仅如此，陪同范**前往的亲戚还对陈**进行人身恐吓，甚至尾随并威胁。范**及和居经纪公司在办理此房屋买卖过程中存在重大过错，且在交易中陈**及家人基本的人身安全都无法保证，导致该房屋买卖根本无法进行，现通知如下：1、自本通知函作出之日起，解除《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《房屋买卖居间合同》；2、由此造成的损失和产生的违约责任，将由范**和和居经纪公司全部承担。范**和和居经纪公司于2015年5月30日收到该函件。

原审庭审中，陈**申请证人陈*出庭，以证明5月22日因范**老公艾**未到场没能办理网签合同更改手续，之后陈**受到了范**表哥的人身威胁，在人身安全得不到保障的情况下，交易确已无法进行，范**应当承担相应的违约责任。证人陈*称与陈**系同一单位的，自己是司机，陈**是领导，当天开车送陈**到大兴行政服务中心办事，自己在停车场等待时发现有个30多岁较为强壮的男人追着陈**，一边追一边打。询问抓扯的细节时，陈*称那个男人拉着陈**的左胳膊，时间太长，具体怎么抓扯的记不清楚了，后来陈**甩开后跑远了。范**对证人证言不认可，认为证人和陈**是上下级关系，国有企业的司机送领导办私事证明双方关系密切，不存在人身威胁一事，其表哥较为强壮，如果真要威胁陈**，陈**是跑不了的。和居**公司认可范**的质证意见。

关于买卖交易流程，和居经纪公司称先改房本并办理网签，然后才能办理贷款，改房本不影响网签，网签是2015年4月20日做的；范舒璇称先改房本再办理网签，然后办理银行贷款面签；陈**称和居经纪公司告知不改房本不能做网签，其他流程同意和居经纪公司的意见。

在本院审理中，范舒璇表示同意一次性给付陈**460万元购房款。

上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述、《北京市存量房屋买卖合同》及网签合同、补充协议、《房屋买卖居间合同》、定金收条、服务费确认书、录音材料、《关于：解除房屋买卖合同及房屋买卖居间合同并追究违约责任的函》、证人证言等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同受法律保护。签约各方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，范舒璇与陈**经和居经纪公司居间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。在双方履行合同过程中，出现二层阳台自建、产权证地址登记不准确问题等，双方在和居经纪公司协调下，对这些问题进行了协商和处理，但陈**在网签合同未顺利办理撤销手续后，即提出解除合同，不履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议不当。陈**上诉理由不能成立，本院不予采信。原审法院根据本案实际情况判决双方继续履行合同正确，但未判决范舒璇支付购房款不当，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

一、维持北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第8770号民事判决第二项、第三项、第四项；

二、变更北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第8770号民事判决第一项为：范**于本判决生效后十日内，支付陈**购房款四百六十万元，同日陈**协助范**将位于北京市大兴区旧宫镇×四十六幢零三号房屋过户至范**名下，并将上述房屋按双方约定交付范**。

一审案件受理费45200元，由陈**负担（于本判决生效后七日内履行）；反诉案件受理费22600元，由陈**负担（已交纳）；二审案件受理费45200元，由陈**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一六年五月十七日