北京首开**司第一分公司与北京毓**有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）北京首开**司第一分公司（以下简称首开一分公司）与被告（反诉原告）北京毓**有限公司（以下简称毓**公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。首开一分公司的委托代理人段**、滕*，毓**公司的法定代表人刘*、委托代理人曹**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

首开一分公司诉称：2010年4月29日，我公司与毓**公司签订《房屋租赁合同》，约定毓**公司承租我公司位于北**阳区广和南里二条16号院3号楼的房屋。合同约定租金分期支付，每1个月为一期。合同履行过程中，毓**公司违反合同约定拖欠房租。截止2013年5月31日已拖欠房租326695.08元。2013年2月20日，我公司向毓**公司送达催款函，催缴欠付租金。2013年3月6日，双方就所欠租金的支付事宜达成《欠租支付协议》，约定毓**公司于2013年3月31日前还清所欠租金，如未按时足额支付，我公司有权解除合同。协议生效后，毓**公司仍未按合同约定付清租金。现我公司起诉，要求确认双方之间租赁合同于2013年4月9日解除；要求毓**公司支付2012年2月1日至2013年4月9日的租金；要求毓**公司支付2013年4月9日至2013年11月10日的房屋使用费，每月按照54449.18元计算；要求毓**公司支付迟延支付租金的滞纳金200777.62元、解除合同的违约金54449.18元。

毓**公司答辩并反诉称：首开一分公司唆使洋浦权天商业品牌**限公司（以下简称洋**司）装修，造成我公司承租房屋内有气味和声音，无法进行正常教学工作，并造成我公司学员退费、房租等损失。首开一分公司逼迫我公司腾房，以达到解除合同的目的，属于单方违约。我公司不同意首开一分公司的诉讼请求，并提出反诉，要求赔偿因无法经营，给我公司造成的退还学生学费的损失563556元；要求首开一分公司支付单方解除合同的违约金163347.80元。

被告辩称

首开一分公司就反诉辩称：1、我公司与毓**公司解除合同后，才与洋**司签订合同，双方不构成恶意串通，我公司不构成违约；2、装修未实际进行，只做了拆除和清理工作，拆除与清理的区域不包括毓**公司承租区域；3、如因洋**司的拆除给毓**公司造成损失，毓**公司应向洋**司主张损失，不应向我公司主张。

本院查明

经审理查明：2010年4月29日，首开一分公司作为出租方、毓**公司作为承租方签订《房屋租赁合同》。约定：承租方所租用的物业单元为北**阳区广和南里二条16号院3号楼三层南侧（以下简称涉案租赁房屋），租赁面积为749平方米；租赁物业的用途为商业；租期2010年2月1日至2014年1月31日；租赁物业按租赁面积计算租金，2010年2月1日至2011年1月31日每平米每日2.3元，年租金为628785.50元；2011年2月1日至2012年1月31日每平米每日2.37元，年租金为647922.45元；2012年2月1日至2014年1月31日每平米每日2.39元，年租金为6533903.15元；租金分期支付，每1个月为一期，每期租金应于上一期期满5日前支付；承租方迟延支付租金的，支付金额应首先弥补最早一期欠付租金，直至租金的全额付清；在双方签署本合同之日，承租方应向出租方支付押金52398.79元；承租方未能按本合同约定的时间和数额向出租方支付租金的，承租方须按照拖欠金额的每日千分之三向出租方支付滞纳金，直至拖欠款项全部付清；如果承租方拖欠出租方租金超过1个月，则出租方有权解除本合同而无需承担任何违约责任，由此造成的全部损失均应由承租方自行承担；本合同因上述原因而解除的，承租方需向出租方支付相当于1个月租金的违约金。双方在附件一中约定：承租方支付租金的日期和金额具体为：2010年5月5日前支付12万元；2010年6月至2010年11月，每月租期开始前5日内支付月租金72000元；2010年12月租期前5日内，支付月租金76785.50；2011年1月租期前5日内，支付月租金52398.79元；2011年2月1日至2012年1月31日，每月租期开始前5日内支付53993.54元；2012年2月1日至2014年1月31日，每月租期开始前5日内支付54449.18元。

合同签订后，首开一分公司向毓**公司交付了涉案租赁房屋；毓**公司使用该房屋进行幼儿教育商业经营。

2013年2月20日，因毓**公司拖欠房租，首开一分公司向毓**公司发出催缴租金287953.84元的催款函。2013年3月6日，首开一分公司（甲方）与毓**公司（乙方）签订《欠租支付协议》。约定：双方确认，截止到本协议签署之日，乙方尚欠甲方租金223504.66元，并依据《商业租赁合同》需按期交按2013年3月房租54449.18元，以上总计金额277953.84元；甲方同意乙方在2013年3月31日之前还清所欠租金；如果乙方未按照本协议的约定按时足额支付所欠租金，甲方均有权立即解除《商业租赁合同》及本协议，乙方应偿还所欠租金并承担相应违约责任。在该协议落款处加盖毓**公司的公章，并由李**签字。审理中，毓**公司主张李**系其公司收发人员，签约前未看协议内容，仅是签收了材料。首开一分公司主张签约前双方反复协商，毓**公司同意按协议约定足额支付租金；签约时毓**公司的法定代表人刘*、李**均在场。

协议签订后，毓**公司未给付首开一分公司租金。

2013年4月9日，首开一分公司向毓**公司做出《公告》，内容为：毓**公司经营的亲子园由于长期拖欠我公司房租且数额巨大，我公司决定终止其租赁协议并停止该公司营业，同时我公司保留进一步追究该公司法律责任的权利。2013年5月6日，首开一分公司再次做出《公告》，决定解除与毓**公司的商业租赁合同，并要求毓**公司腾退房产，停止侵害。首开一分公司将上述二份《公告》均粘贴在涉案租赁房屋的入口处、毓**公司经营的亲子园门口及广告牌内等位置。审理中，毓**公司曾认可收到上述《公告》，但在之后庭审中，毓**公司称其收到2013年5月6日的《公告》，未收到2013年4月9日的《公告》。

自2013年5月2日起，首开一分公司对涉案租赁房屋停水、电。

另查，2013年4月19日，首开一分公司与案**浦公司签订《商业租赁合同》，首开一分公司将北**阳区广和南里二条16号院3号楼一层、二层、三层北侧及四层出租给洋**司，租期2013年5月1日至2021年4月30日，装修免租期为2013年5月1日至2013年8月31日。2013年5月6日，首开一分公司与洋**司签订《〈商业租赁合同〉补充协议书》，首开一分公司将涉案租赁房屋出租给洋**司。

2013年11月10日，毓**公司腾退涉案租赁房屋。审理中，毓**公司称洋**司给付其公司搬家补偿款及2013年5月1日之前的损失补偿款共计40万元。

审理中，毓**公司主张2012年11月20日至2012年12月底期间，洋**司对北**阳区广和南里二条16号院3号楼一层、二层、三层北侧及四层房屋进行装修，装修项目包括电梯封堵、刷防火涂料等，装修致火花掉入涉案租赁房屋内、涉案租赁房屋内有烟和气味，造成毓**公司经济损失，故毓**公司自2012年12月起未支付房租。首开一分公司主张洋**司自2012年11月20日起对除涉案租赁房屋之外的租赁场地原有隔断、商品进行拆除、清理，工期一周左右，后洋**司未再进行装修。

毓**公司主张因洋**司装修施工造成学生退园、退费，造成其学费损失，并向本院提供了退费申请。

上述事实，有相关书证、当事人陈述等在案为证。

本院认为

本院认为：首开一分公司与毓**公司之间签订的《商业租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。

在合同履行过程中，毓**公司存在拖欠租金的行为，为此首开一分公司与毓**公司于2013年3月6日达成《欠租支付协议》。现毓**公司以其在对内容不知情的情况下加盖公章作为抗辩理由，缺乏依据，本院不予采信。该《欠租支付协议》合法有效，毓**公司应按协议履行自己的义务。因毓**公司未按约定支付租金，已构成违约，故首开一分公司有权解除合同。首开一分公司于2013年4月9日通知毓**公司解除租赁合同，故双方之间租赁合同于当日解除。毓**公司辩称未收到解除通知，本院不予采信。对首开一分公司要求确认租赁合同于2013年4月9日解除、毓**公司支付欠付租金的诉讼请求，本院予以支持。因首开一分公司已于2013年5月对涉案租赁房屋停水、电，造成毓**公司无法正常使用房屋，故首开一分公司主张之房屋使用费数额较高，对此本院予以酌定。首开一分公司要求毓**公司支付滞纳金的数额过分高于给其造成的经济损失，故具体数额由本院酌定。因毓**公司违约，导致双方租赁合同解除，故对首开一分公司要求毓**公司支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。

毓**公司要求首开一分公司赔偿学生退费的经济损失，证据不足，本院不予支持。毓**公司要求首开一分公司支付违约金，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告（反诉被告）北京首开**司第一分公司与被告（反诉原告）北京毓**有限公司之间签订的《房屋租赁合同》于二○一三年四月九日解除。

二、被告（反诉原告）北京毓**有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京首**有限公司第一分公司房租二十九万四千二百八十九元。

三、被告（反诉原告）北京毓**有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京首**有限公司第一分公司房屋使用费二十万元。

四、被告（反诉原告）北京毓**有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京首**有限公司第一分公司迟延支付房租的滞纳金十五万元。

五、被告（反诉原告）北京毓**有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京首**有限公司第一分公司违约金五万四千四百四十九元一角八分。

六、驳回原告（反诉被告）北京首**有限公司第一分公司其他诉讼请求。

七、驳回被告（反诉原告）北京毓**有限公司的反诉请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13207元，由原告（反诉被告）北京首**有限公司第一分公司负担2420元（已交纳），由被告（反诉原告）北京毓**有限公司负担10787元（原告（反诉被告）北京首**有限公司第一分公司已交纳，被告（反诉原告）北京毓**有限公司于本判决生效后7日内给付原告（反诉被告）北京首**有限公司第一分公司）。

反诉案件受理费5535元，由被告（反诉原告）北京毓**有限公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按不上诉处理。

裁判日期

二〇一四年四月二十日