北京中**有限公司与杜**等租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京中**有限公司（以下简称中**司）因与被上诉人杜**、北京市通**村民委员会（以下简称王庄村委会）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第12611号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2014年7月，中**司起诉至原审法院称：王**委会、杜**于2010年1月1日签订《厂房租赁协议》，约定：王**委会将本村集体东至空地、南至公路、西至杜陈路、北至兰家厂房内的土地及房屋租赁给被告杜**使用；年租金3.5万元；租赁期限2010年1月1日至2019年12月30日。时隔10天，2010年1月11日王**委会及杜**又续签一份《厂房租赁补充协议》，将上述租赁协议中的租赁期限又延长了10年，即从2020年1月1日起至2029年12月31日止。2012年1月10日，杜**将租赁土地及厂房转租我公司。双方签订的《房屋租赁合同》约定：我公司租赁土地及厂房从事印刷类生产经营，租赁期限为2012年1月15日至2029年12月31日止；年租金为4.6万元；杜**提供水电，我公司支付水电费。根据法律规定土地承包方案必须经村民会议或村民代表会议讨论决定，方可办理。王**委会与杜**签订的协议未经村民会议或村民代表会议讨论通过，违反法律的强制性规定，且该两方恶意串通损害集体利益，在租赁合同刚刚开始履行不到10天，双方又签订续延租期协议，该合同经进一步调查发现系伪造合同，先是在空白纸上盖章，后来添加的内容。根据合同法的规定，王**委会与杜**之间订立的合同应属无效，因原合同无效，杜**与我公司签订的转租合同亦无效。导致转租合同无效，王**委会、杜**存在过错，我公司属于善意第三人。根据合同相对性原则，杜**应当对转租合同的无效承担民事责任，赔偿我公司的损失。我公司的损失包括装修费用35万元及合同履行后既得利益损失180万元（按年经营利润10万元计算）。综上，因原合同无效，导致转租合同无效。杜**存在过错，我公司属于善意第三人，杜**应当返还我公司已付租金，并赔偿我公司损失。为保护我公司的合法权益不受侵害，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认王**委会与杜**于2010年1月1日、2010年1月11日签订的《厂房租赁协议》及《厂房租赁补充协议》无效；2.确认我公司与杜**于2012年1月10日签订的《房屋租赁合同》无效；3.杜**赔偿我公司的房屋装修费35万元；4.杜**赔偿我公司既得利益损失（按评估价计算）。

一审被告辩称

杜**在原审法院辩称：不同意中**司诉讼请求，请求法院依法驳回。第一，中**司第一、二项诉讼请求为两个法律关系，不应在同一案中审理；第二，中**司错误适用法律，本案系租赁合同纠纷，非土地承包合同纠纷，其以土地承包为由要求确认租赁合同无效纠纷为错误适用法律，根据合同法规定，租赁合同是中**司与我方真实意思表示，合法有效；关于与村委会签订的两项协议，租赁期限为20年，没有违反法律规定最长期限规定；第三，中**司第三项诉讼请求无法律依据，根据合同法规定，中**司起诉状中陈述认为合同无效，而中**司在认为合同无效的情况下新建地上物，应由其自行承担损失；第四，第四项诉讼请求无法律、事实依据，不存在既得利益损失，我方也没有承担既得利益的义务，应予以驳回。综上，中**司不是其主张的善意第三人，而是违反诚实信用原则的第三人，其使用房屋，却拒绝支付房租，非善意第三人，故不同意其诉讼请求。

王**委会在原审法院辩称：诉争房屋系1972年建房，村委会使用8年之后，诉争院落一直处于租赁状态，我方与杜**对诉争院落也是租赁关系，合法有效，我方认为应当继续履行合同，故不同意中**司的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2010年1月1日，杜**（乙方）与王*村委会（甲方）签订《厂房租赁协议》，约定王*村委会将村西厂房、场地（以下简称诉争厂房）租赁给杜**，东至空地、南至公道、西至杜陈路、北至兰家厂房，租赁时间由2010年1月1日至2019年12月30日止，每年租金3.5万元。2010年1月11日，杜**（乙方）与王*村委会（甲方）签订《厂房租赁补充协议》，约定王*村委会将村西厂房、场地租赁给杜**，东至空地、南至公道、西至杜陈路、北至兰家厂房，租赁时间由2020年1月1日起至2029年12月30日止，每年租金3.5万元。上述二合同均有杜**签字、王*村委会加盖公章确认。合同签订后，王*村委会向杜**交付厂房，杜**向王*村委会支付租金。2012年1月10日，杜**（甲方）与中**司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定杜**将诉争厂房转租中**司，租赁期限自2012年1月15日至2029年12月31日止，租金每年4.6万元。合同签订后，杜**将诉争厂房交付中**司，中**司在诉争厂房实际经营。在原审庭审过程中，中**司认为王*村委会与杜**2010年1月11日签订的《厂房租赁协议》系伪造，空白纸上先盖的公章，后形成的内容，故申请司法鉴定，经摇号确定法大法庭科学技术鉴定研究所作为鉴定机构，2014年11月21日，该鉴定机构向法院出具《情况说明》，载*因缴费义务人不能在规定时间内缴纳鉴定费，将案件的文件材料退回法院。

一审法院认为

原审法院经审理认为：依法成立的合同对当事人具有约束力。杜**与王**委会签订两份租赁协议，系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，同时，上述协议并未损害中**司作为承租人的合法利益，故杜**与王**委会签订的租赁协议应属有效。中**司主张杜**与王**委会签订的《补充协议》系先盖章后打印而伪造的，但未按照鉴定单位指定期限交纳鉴定费用，应承担举证不利的责任，该主张亦不构成法定无效事由，同时，杜**与中**司签订的《房屋租赁合同》未违反法律强制性规定，应属有效，故对于中**司要求确认合同无效、赔偿损失等诉讼请求，依据不足，法院不予支持。

据此，原审法院于2014年12月作出判决：驳回中**司的诉讼请求。

原审法院判决后，中**司不服，上诉至本院，请求撤销原审法院判决，依法改判：确认王**委会与杜**于2010年1月1日、2010年1月11日签订的《厂房租赁协议》及《厂房租赁补充协议》无效；确认中**司与杜**于2012年1月10日签订的《房屋租赁合同书》无效。其主要上诉事实与理由为：王**委会与杜**签订《厂房租赁协议》及《厂房租赁补充协议》，将村集体厂房出租给杜**未经村民会议讨论决定，违反《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项的规定，应属无效；《厂房租赁补充协议》系伪造的假合同，不具有法律效力，原审过程中中**司申请对该补充协议打印与盖章的形成顺序以及打印内容形成的时间进行司法鉴定，但中**司了解到原审法院未委托鉴定机构对打印内容形成时间进行鉴定，原审法院违反法定程序擅自改变中**司鉴定请求，无法达到通过司法鉴定认定案件事实的目的，并非中**司不交纳鉴定费；原租赁合同无效，中**司与杜**签订的转租合同亦应无效。杜**及王**委会同意原审判决。

原审审理中，针对鉴定机构终止鉴定问题，中**司向法院表示“不是我们不交鉴定费，而是因为鉴定机构说其中有一项内容鉴定不了”。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实无异。

上述事实，有当事人陈述、《厂房租赁协议》、《厂房租赁补充协议》、《房屋租赁合同书》、收据、情况说明等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：依据本案查明的事实，王**委会与杜**于2010年1月1日及2010年1月11日分别签订的《厂房租赁协议》及《厂房租赁补充协议》，均系租赁合同性质，现双方均认可上述两份合同系双方真实意思表示，且上述协议未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。中**司认为上述协议违反《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定，就此上述法律第二十四条的确规定“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；……”，但上述条款并非效力性禁止性规定，故中**司以王**委会违反上述规定为由要求确认两份协议无效的诉讼主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

鉴于本院已经认定上述《厂房租赁协议》及《厂房租赁补充协议》合法有效，中**司基于上述两份协议无效主张杜**与其所签订的转租合同即《房屋租赁合同书》无效的诉求，亦不能成立，经审查上述《房屋租赁合同书》亦系双方真实意思表示，未见其他阻却合同效力事由，亦属有效合同。

另，中**司提出《厂房租赁补充协议》系伪造，且原审擅自变更其鉴定请求违反法定程序，没有事实依据，本院不予采信。

综上，中**司上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费3275元，由北京中**有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由北京中**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月二十日