北京时**有限公司与中央国家机关公务员住宅建设服务中心房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北**理有限公司（以下简称投资公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西*初字第27467号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年8月，中央国家**设服务中心（以下简称住宅服务中心）诉至原审法院称：2007年11月9日，我中心与投资公司签订《×××305号部分配套公建租赁合同》，约定：住宅服务中心将建筑面积6980平方米的房产租赁给投资公司使用，租期为10年，自2007年12月31日至2017年12月31日，年租金8407410元，第六年起租金每年上涨3%，投资公司应于每个年度届满的15个工作日之前支付下一年度的租金，如投资公司逾期付款按每日万分之五向住宅服务中心支付违约金，如一方违约导致守约方聘请律师对违约方提起诉讼的，违约方应支付守约方因此而已经支出或按约定应当支出的律师费用等。2009年5月5日，我中心与投资公司签订《×××305号部分配套公建租赁合同的补充协议》，约定：租赁期修改为2009年5月5日至2019年5月4日，租金支付方式修改为每三个月期限届满的15个工作日之前支付下三个月的租金，每次租金为当年度租金的四分之一，首期租金修改为2101852.5元，投资公司于收房后四个月向住宅服务中心支付100万元，于2009年12月5日前支付1101852.5元，对于补充协议签订前的有关事宜互不追究对方的违约责任等。2012年，我中心、投资公司、北京**管理中心（以下简称物业管理中心）签订《房屋租赁转让协议书》，约定：住宅服务中心将宣武区×××小区部分经营用房转让给物业管理中心经营管理，由物业**投资公司签订租赁合同，2012年6月30日前已产生的债权债务由住宅服务中心与投资公司自行解决，2012年7月1日起产生的新的债权债务由投资公司与物业管理中心协商解决，截止至2012年6月30日，投资公司尚欠住宅服务中心租金19094375元。上述协议签订后，我中心按约履行了相应义务，但投资公司拖延支付上述租金。现诉至法院，请求判令：1、投资公司给付我中心租金17594375元；2、投资公司给付2014年8月28日前的逾期付款违约金13282514.2元，并自2014年8月29日起至实际支付日止，按租金17594375元日万分之五的标准给付我中心逾期付款违约金（截止2015年7月28日为2938260.6元）；3、投资公司支付律师费281510元。

一审被告辩称

投资公司辩称：不同意住宅服务中心的诉讼请求。住宅服务中心主张的第一项诉讼请求，给付租金的条件未成就，因此不同意支付；第二项请求，我公司没有任何违约行为，因此不同意支付违约金；第三项按照合同约定，不同意给付律师费，且律师费是否实际发生，按照主合同第九条第七款约定，违约是导致支付律师费的前提，而我公司没有任何违约行为。我公司与住宅服务中心最早的接触是2007年6月份，双方协商使用住宅服务中心的房屋，后双方签订租赁合同，约定住宅服务中心在2007年10月底交房。我公司按照合同约定将房屋保证金交给了住宅服务中心，我公司履行义务后，住宅服务中心告知房屋不能按时交房，且不能确定交房时间。作为民营公司，我公司只能一直问住宅服务中心何时交房，实际上住宅服务中心一直没有给我公司答复。我公司的合作伙伴因为没有拿到房子，与我公司解约，给我公司造成很大经济损失。直到2009年4月底，住宅服务中心告知我公司房屋马上就可以交付，并提出要签订补充协议。我公司到现场查看房屋，发现没有水、没有电，很多设施无法使用，我公司就提出异议，不同意收房。但是住宅服务中心法人吴**找到我公司，要求我公司收房，并表示可以进行优惠，将三个月免租期延长至七个月，或者何时有收益的时候在缴纳房租，于是我公司领导同意了住宅服务中心的方案。2009年，我们双方签订了补充协议，租期、免租期的变化均写在了补充协议中。因此，计租期从2009年12月6日开始计算。房屋直到2010年10月份才正式供电，我公司才正常使用，这期间住宅服务中心也没有向我公司追讨租金。2011年11月21日前我公司向住宅服务中心支付了第一笔租金。2014年5月23日收到住宅服务中心的催缴函，在此之前从未催要过租金，均是我公司主动交纳的。2012年第三季度时，住宅服务中心找到我公司，要求我公司将承租的主体变更为物业管理中心，我公司领导表示不同意。直到2013年5月份双方才达成一致，同意变更合同主体，住宅服务中心承诺我公司，2012年6月30日前的债务双方协商解决，且后续所拖欠的房租适当减免，因为交房时间拖了很长时间。签署三方协议后，2012年7月1日至今没有拖欠租金。2013年开始，住宅服务中心的法人得病离开工作岗位，其他相关人员也陆续离开岗位，住宅服务中心所有承诺过的领导全部离开了，于是我公司就将事情的原委打了一份报告交给住宅服务中心，并提出解决办法。2015年6月，我公司向住宅服务中心提交最后一份报告，又陈述了一遍整个过程，但是住宅服务中心始终没有任何回复。我公司也在陆续尽所能给付租金，且提出欠付租金的解决办法，但住宅服务中心始终没有书面的回复。我公司一直认为双方处于协商阶段，直到收到住宅服务中心的催缴函。因为三方协议第四条明确约定了之前债务协商解决，目前仍然在协商过程中，我公司不存在违约行为。

投资公司反诉称：2007年11月9日，住宅服务中心与投资公司签订《×××305号部分配套公建租赁合同》，约定住宅服务中心将×××305号配套公建的部分房产（建筑面积约6980平方米）出租给投资公司，租期10年。合同签订前，住宅服务中心反复承诺，房屋可以立即投入使用。因此合同第一条约定，住宅服务中心应在2007年12月31日前将该房屋交付给投资公司。合同签订后，投资公司将房屋保证金8407410元给付住宅服务中心。但住宅服务中心却未按照约定的时间交付房屋。2009年5月5日，双方签订《补充协议》，对合同的部分条款进行了变更。直到2011年底租赁房屋的配套设备设施完善后，双方多次协商此前所欠租金的减免问题。此后，住宅服务中心提出因上级要求，需将合同主体变更为物**中心，因此，三方签订了《房屋租赁转让协议书》，约定投资公司承租的×××305号经营用房的经营管理权转让给物**中心，并由物业**投资公司签订房屋租赁合同，租期自2012年7月1日起算。关于住宅服务中心退还保证金及投资公司所欠租金的问题，三方协议约定，2012年6月30日前，投资公司与住宅服务中心的债权债务问题由双方继续协商解决。此后，投资公司与物**中心签订了新的房屋租赁合同。合同约定投资公司之前已交住宅服务中心的保证金可由物业管**服务中心协调转入事宜。而物业管**服务中心协商保证金转入事宜时，遭到住宅服务中心的拒绝。迟至今日，住宅服务中心仍强行扣留投资公司的保证金。现反诉至法院，请求判令：1、要求住宅服务中心返还保证金8407410元；2、要求住宅服务中心支付逾期返还保证金的违约金，自2012年7月11日起至实际给付之日止，按照人民银行同期贷款利率计算，暂至2015年7月10日为1581075元；3、诉讼费由住宅服务中心负担。

住宅服务中心针对投资公司的反诉辩称：不同意投资公司的反诉请求，我方是按照合同约定收取了保证金，但是投资公司与物业管理中心签订合同的第4.2条约定，投资公司向我方交纳的保证金由我方与物业管理中心进行协调，且保证金可以作为最后一年的租金使用；同时物业管理中心同意我方收取的保证金作为其与投资公司合同项下的保证金，我方也认可保证金系投资公司与物业管理中心合同项下的保证金，因此，我方不存在违约责任问题，也不同意返还。

一审法院认为

原审法院经审理认为：住宅服务中心、投资公司签订的租赁合同、补充协议及转让协议书系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。

住宅服务中心主张的租金。依据双方补充协议的约定，租赁期限为2009年5月5日开始，免租期7个月，因此，应从2009年12月5日开始计算租金。但投资公司表示，2009年9月住宅服务中心才交付房屋，接收时涉案房屋并不具备使用条件，没有通水、通电，直到2010年10月份房屋才能正常使用，因此，支付租金的条件未成就，住宅服务中心领导承诺给予减免租金。住宅服务中心对此不予认可，其表示2009年5月5日已将房屋交付给投资公司。法院认为，2013年5月20日，住宅服务中心、投资公司与物业管理中心签订转让协议书时，住宅服务中心与投资公司明确了截止2012年6月30日拖欠租金数额为19094375元，应为双方对此前租金进行了结算，因此，无论此前住宅服务中心何时交付房屋、是否承诺减免、房屋是否达到使用条件，均应以双方在2012年6月30日结算时记载的租金数额为准。此后，投资公司又向住宅服务中心支付租金150万元，现住宅服务中心要求投资公司支付剩余租金17594375元，理由正当，法院予以支持。

关于违约金及律师费一节。法院认为，租赁合同及补充协议虽约定了租金的支付时间及违约方的违约责任，但法院注意到，双方于2012年6月30日对投资公司拖欠的租金进行了最后结算，并未提及逾期付款违约金事宜，且转让协议书中还约定“2012年6月30日前，甲、丙双方所有的债权、债务和其他未尽事宜由甲、丙双方协商解决”，应为双方协议变更了原租金支付及违约条款，变更后的条款未明确约定租金支付时间及违约责任，且此后投资公司就租金事宜数次与住宅服务中心协商，因此，住宅服务中心要求投资公司支付违约金、律师费的请求，缺乏依据，法院不予支持。

住宅服务中心与投资公司的租赁合同解除后，住宅服务中心本应退还投资公司的租赁保证金，但投资公司与物业管理中心约定“鉴于乙方已向住宅中心缴纳房租保证金，因此，该保证金的转入事宜由甲方与住宅中心协调”，原审庭审中，住宅服**管理中心的说明及双方的确认书，物业管理中**宅服务中心的保证金8407410元作为其与投资公司租赁合同项下的保证金，因此，无论该笔保证金是否实际转入物业管理中心，均可视为投资公司已向物业管理中心交纳了保证金，住宅服务中心无需再将保证金退还投资公司。投资公司要求住宅服务中心退还保证金并支付利息的请求，没有依据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年11月判决：一、自判决生效后七日内，北京时**有限公司支付中央国家机关公务员住宅建设服务中心租金一千七百五十九万四千三百七十五元；二、驳回中央国家机关公务员住宅建设服务中心的其他诉讼请求；三、驳回北京时**有限公司的反诉请求。如果北京时**有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，投资公司不服，上诉至本院称：一审判决违反合同相对性原理，将我公司与案外**理中心所签合同的约束力直接及与我公司与住宅服务中心之间的合同关系；案外**理中心给住宅服务中心的《说明》及与住宅服务中心签订的《确认书》系住宅服务中心为诉讼需要强令下级单位物业管理中心出具的，不具有意思表示的真实性，且该二份证据证明保证金未转入物业管理中心，与我公司与案外**理中心所签合同的约定不符。一审判决认定事实不清，适用法律错误，我公司同意原审判决第一、二项，但请求二审法院撤销原审判决第三项，改判支持我公司要求住宅服务中心返还保证金8407410元；支付逾期返还保证金的违约金；诉讼费由住宅服务中心负担的反诉请求。住宅服务中心同意原判。

本院查明

经审理查明：2007年11月9日，住宅服务中心（甲方）与投资公司（乙方）签订《×××305号部分配套公建租赁合同》，合同约定：第一条租赁房屋，甲方同意向乙方出租本合同所述的×××305号配套公建的部分房屋，乙方同意承租该房屋，该房屋已通过竣工验收但尚未取得房屋所有权证，根据图纸暂测面积，该房屋建筑面积约为6980平方米，该房屋的实际建筑面积以具有测量资格的机构出具的测量面积报告为准，双方在测量报告出具后十日内对房屋的租金另行进行结算给付；甲方应在2007年12月31日前将该房屋交付给乙方，本合同签订前，乙方已考察过房屋的现状，乙方同意按现状租赁该房屋；第三条租赁期限，本合同租赁期限为10年，起租日从2007年12月31日起计至2017年12月30日届满；第四条改造、装修及免租期，4、甲方在交楼后给予乙方6个月免租期，在免租期内甲方不收取乙方租金，但乙方应承担除租金外的其他费用；第五条租金、租赁保证金、其他各项费用及支付方式，1.1、该房屋第一年度至第五年度的租金为每天每平方米（建筑面积）3.3元，即每年度的租金为8407410元，第六年度至第七年度的租金在第五年度租金的基础上增加3%，即该年度的租金为8659632元，第八年度至第十年度的租金在第七年度租金的基础上增加3%，即该年度的租金为8919421元；1.2、乙方于每个年度届满的15个工作日之前向甲方支付下一年度的租金，乙方不得以任何理由扣减和抵消租金，最后一个年度的租金乙方无需提前支付，由乙方用甲方退还的租赁保证金支付，乙方不按期交付该房屋及租赁保证金不足支付的，乙方应立即向甲方支付差额部分租金；2、首期租金应计8407410元，甲乙双方于2007年12月25日到租赁房屋所在地办理交楼手续，并签署甲乙双方《楼宇交接清单》，乙方无正当理由不签署《楼宇交接清单》的，视为《楼宇交接清单》已签署，乙方于2007年12月30日前将首期租金交付甲方，甲方在收到乙方租金及乙方与物业管理中心签订物业管理协议后向乙方交付该房屋的钥匙，首期租金的计算期为2008年6月30日至2009年6月29日；3、租赁保证金，3.1、在签署本合同后5个工作日内，乙方应向甲方缴付两百万元的保证金，在本合同签署后20个工作日内，乙方另外再向甲方缴付6407410元的保证金；3.3、当本合同期限届满，或者甲乙双方协议解除本合同时，若乙方全部缴清应付租金、租赁保证金杂费及补偿费（如有）以及其他因乙方占有并使用房屋或其他公用部分面积而发生的费用，完全履行本合同项下义务，并按合同第四条第1款1.4项约定归还了甲方所租该房屋，甲方应当在十个工作日内将乙方已交付租赁保证金（不计利息）本金退还给乙方，逾期则应按逾期时间比照银行同期贷款利率给付利息；3.4、租赁期内由于甲方原因造成该房屋延期或逾期交付使用，应由甲方按延期交付天数延期起租日，以减少乙方由于上述原因所造成的损失；6.3、乙方需承担与该房屋有关的水、电、供暖等其他费用，本协议签署之前，甲方已经确定该房屋已具备水、电、排水、煤气渠道，并已独立安装计数装置；第九条违约和赔偿责任，1、如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，甲方有权根据延迟支付的实际天数向乙方收取未付款项0.5‰／天的违约金，上述违约金应自该应付款项到期应付之日起计，直至乙方付清所有应付款项的本金和其他相关费用；7、如一方违约导致守约方聘请律师对违约方提起诉讼的，违约方支付守约方因此而已经支出或按约定应当支出的律师费用。合同签订后，投资公司支付住宅服务中心保证金8407410元。

2009年5月5日，住宅服务中心（甲方）与投资公司（乙方）签订《﹤×××305号部分配套公建租赁合同﹥的补充协议》，约定：一、甲乙方确认于2009年5月5日到租赁房屋所在地办理租赁房屋的交接事宜，甲方按现状向乙方交付租赁房屋，如甲方逾期不按约定向乙方交付房屋，应向乙方承担逾期交房的违约责任，如乙方逾期不按约定接收租赁房屋，视为甲方已向乙方交付房屋；二、租赁合同第三条中“本合同租赁期限为10年，起租日从2007年12月1日起计至2017年11月30日届满。”修改为“本合同租赁期为10年，起租日从2009年5月5日起计至2019年5月4日届满”；三、租赁合同第四条第4款中“甲方在交楼后给予乙方6个月的免租期，”修改为“甲方在2009年5月5日起给予7个月的免租期”；四、租赁合同第五条第1款1.2中“乙方于每个年度届满的15个工作日之前向甲方支付下一年度的租金。”修改为“乙方每三个月向甲方交付一次租金，每三个月的租金数额为当年租金的四分之一，除首期租金另有约定外，在免租期届满后的次日起，乙方于每三个期限届满的15个工作日之前向甲方支付下三个月的租金”；五、租赁合同第五条第2款首期租金全部修订为“首期租金应计2101852.5元，乙方于收房后四个月向甲方支付100万元，于2009年12月5日向甲方支付1101852.5元，首期租金的计算期为2009年12月5日至2010年3月4日”；六、甲乙方对本协议签订前的有关事宜互不追究对方违约责任。

2011年11月10日，投资公司支付住宅服务中心租金50万元；2012年3月13日，投资公司支付住宅服务中心租金50万元；2012年4月20日，投资公司支付住宅服务中心租金100万元；2012年6月19日，投资公司支付住宅服务中心租金50万元。

2013年5月20日，住宅服务中心（甲方）、物**中心（乙方）及投资公司（丙方）签订《房屋租赁转让协议书》，约定：一、甲方将本单位北京市西城区×××小区部分经营用房转让给乙方负责经营管理，建筑面积为6980平方米，经营用房经营管理权转让给乙方后，由乙方与丙方签订租赁合同，租期自2012年7月1日至2020年6月30日止，租金标准不变；二、甲方与丙方已签订了租赁合同，租期自2009年5月5日起至2019年5月4日止（2009年5月5日至12月4日为免租期，年租金标准分别为8407410元（第1年至第5年）、8659632元（第6年至第7年）、8919421元（第7年至第10年），支付方式为季付，丙方已向甲方交付8407410元保证金，截至2012年6月30日应交租金21594375元，实交租金2500000元，欠交租金19094375元；四、2012年6月30日前，甲、丙双方所有的债权、债务和其他未尽事宜由甲、丙双方协商解决，2012年7月1日后，乙、丙双方的一切经营行为及产生的债权、债务由乙、丙双方负责解决。2013年5月20日，投资公司与物**中心签订《房屋租赁合同》，承租北京市×××305号西区配套公建，租期为2012年7月1日至2019年12月5日；第四条承租房屋的其他费用，2、关于租房保证金，双方商定，鉴于投资公司已向住宅服务中心缴纳房租保证金，因此，该保证金的转入事宜由物**中心与住宅服务中心协商，双方约定该保证金如在房屋租赁到期前一年已经被扣除，则乙方须补充足额，最后一年仍可抵交房租，房租不足部分由乙方补足。

投资公司从2013年3月开始，就租金支付等问题数次向住宅服务中心提交书面材料。2014年5月6日，住宅服务中心向投资公司发送《关于要求你公司支付房屋租金的律师函》，向投资公司催要截止2012年6月30日拖欠的租金19094375元，要求投资公司在接到函后十个工作日内支付租金并承担违约责任，如一次归还有困难，应于上述期限内积极与服务中心协商解决。2014年8月6日，投资公司支付住宅服务中心租金50万元；2014年8月27日，投资公司支付住宅服务中心租金100万元。期间，双方多次协商租金事宜，直至2015年6月，未协商一致，此后，住宅服务中心提起诉讼。

另查，2015年7月10日，住宅服务中心（甲方）与北京市中同律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定乙方接受甲方委托，委派顾**律师、李**律师在甲方与投资公司房屋租赁合同纠纷案中担任甲方的一审程序代理人；甲方同意在法院受理本案后十日内，向乙方支付17594375元1.6%的律师费281510元；甲方在收回违约金后按收回金额的2%向乙方支付律师费，乙方在甲方应当付款前向甲方提供发票。2015年9月29日，住宅服务中心向北京市中同律师事务所支付了律师费281510元。

再查，2015年8月11日，物业管理中心出具说明，其认为投资公司向住宅服务中心支付的保证金8407410元，系2013年5月20日物业管理中心与投资公司《房屋租赁合同》项下的保证金。2015年9月21日，住宅服务中心（甲方）与物业管理中心（乙方）签署《确认书》，内容为：甲方系乙方的上级单位，甲方根据与投资公司签订的《×××305号部分配套公建租赁合同》，收取投资公司租赁保证金8407410元，根据乙方与投资公司签订《房屋租赁合同》，投资公司已向甲方缴纳保证金由甲乙方协调转入事宜，甲乙方确认投资公司原已向甲方支付的租赁保证金8407410元，作为乙方与投资公司《房屋租赁合同》项下的保证金。本院审理中，投资公司称物业管理中心出具的《说明》及与住宅服务中心签订的《确认书》不具有意思表示的真实性，但并未提供证据对此予以证明。

另查明，2013年5月20日，物业**投资公司签订《房屋租赁合同》后，一直未要求投资公司向其交纳保证金。

上述事实，有双方当事人陈述、《×××305号部分配套公建租赁合同》、《×××305号部分配套公建租赁合同》补充协议、《房屋租赁转让协议书》、《房屋租赁合同》、《说明》、《确认书》、律师函、民事委托代理合同、租金进账单、律师费转账支票、还款计划报告等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。住宅服务中心与投资公司签订的《×××305号部分配套公建租赁合同》、《×××305号部分配套公建租赁合同》补充协议及《房屋租赁转让协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定履行义务。关于投资公司要求住宅服务中心返还保证金、支付逾期返还保证金的违约金一节，本案中，住宅服务中心、投资公司及案外**理中心三方于2013年5月20日签订《房屋租赁转让协议书》，协议书约定：住宅服务中心将北京市西城区×××小区部分经营用房转让给物**中心负责经营管理，经营用房经营管理权转让给物**中心后，由物业**投资公司签订租赁合同。同日，物**中心（甲方）与投资公司（乙方）就该房产签订《房屋租赁合同》，合同第四条第2款约定：“关于租房保证金：双方商定，鉴于乙方已向住宅服务中心缴纳房租保证金，因此，该保证金的转入事宜由甲方与住宅服务中心协调”。现投资公司原交给住宅服务中心的保证金，住宅服务中心虽未实际转给物**中心，但物**中心与住宅服务中心就房租保证金协调后，物**中心出具《说明》认可投资中心原向住宅服务中心支付的保证金8407410元作为其与投资公司《房屋租赁合同》项下的保证金。2015年9月21日，物**中心与住宅服务中心双方共同出具《确认书》亦对此进行确认。本院审理中，投资公司称物**中心出具的《说明》及与住宅服务中心共同出具的《确认书》系住宅服务中心为诉讼需要强令下级单位物**中心出具的，不是物**中心真实的意思表示，但投资公司并未提供证据对此予以证明。故，本院对该主张不予采信。现根据以上查明的事实，物**中心在双方签订合同后并未要求投资公司再行交纳保证金，投资公司亦未实际再行交纳，双方约定保证金事宜由住宅服务中心与物**中心协调解决，现物**中心已认可投资公司实际交付了保证金，故无论投资公司原交纳的保证金是否实际转给物**中心，均可视为投资公司向住宅服务中心交纳的保证金已抵作与物**中心所签订合同的保证金。因此，投资公司再要求住宅服务中心退还其保证金并支付逾期返还保证金的违约金的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审法院判决并无不当，本院予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费106142元，由中央国家**设服务中心负担51371元（已交纳），北京时**有限公司负担54771元（于判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费40860元，由北京时**有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费70652元，由北京时**有限公司负担（已交纳）

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十二日