秦**与田**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人秦**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌*初字第12513号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

田**在原审法院诉称：2014年12月27日，田**在北京链**有限公司（以下简称链**司）经理兰**和经纪人张**的协助下，与秦**之妻李*共同签署了房屋买卖合同。2015年4月24日，合同上记载的出卖人李*变更为秦**。2015年5月12日，田**的316万元房款全部到位，同时向链**司申请协助办理房屋过户手续。但是，秦**故意拖延，且至今拒不履行自己的义务，拒不配合田**办理房屋过户手续，并导致链**司无法履行自己的义务。田**认为，秦**的行为已经构成违约，且给田**造成了较大的经济损失，秦**应当承担违约责任，赔偿田**的经济损失。故向法院提起诉讼，请求法院判令：1、秦**继续履行与田**于2014年12月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），将位于北京市昌平区101的房屋过户到田**名下，第三人链**司予以协助办理；2、秦**承担违约责任，向田**支付《房屋交易保障服务合同》中的保障服务费16350元和《居间服务合同》中的居间代理费65400元，共计81750元；3、秦**赔偿田**因秦**拖延交易而给田**造成的经济损失（以3270000元为基数，从2015年7月24日至房屋过户之日，每天按照万分之五的标准计算）；4、秦**承担本案诉讼费。

一审被告辩称

秦**在原审法院辩称：不同意田**的诉讼请求。因为没有收到田**的房款，所以没有给过户，请求法院驳回田**的第一项诉讼请求。田**的第二项诉讼请求与秦**无关，该款项是给第三人的。造成损失的原因不在于秦**，是田**自己造成的，所以也不同意田**的第三项诉讼请求。

链**司在原审法院述称：没有意见，同意继续履行合同，我们会协助双方办理过户手续。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2014年12月27日，李*（出卖人，甲方）与田**（买受人，乙方）在链**司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。《北京市存量房屋买卖合同》约定，出卖人所售房屋位于北京市昌平区101室；房屋成交价格为2370000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为900000元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金100000元，定金支付方式为直接支付给出卖人；剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议；买受人应将需要划转的房价款存入双方共同委托的链家地产在光**行设立的存量房交易结算资金专用存款账户；出卖人应当在收到买受人全部购房款2个工作日内将该房屋交付给买受人；双方当事人同意自本合同签订之日起210日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。《补充协议》约定，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为人民币（大写）叁百贰拾柒万元整，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2014年12月27日向甲方支付定金100000元整，乙方支付第一笔购房款时，该定金则视为购房款的一部分；乙方于过户前三个工作日内将第一笔购房款3170000元整（不包含前期支付全部定金100000元）以非建委资金监管的方式支付甲方；甲乙双方同意，在乙方将全部房款3160000元以资金监管的方式支付给甲方后三个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，丙方陪同；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存10000元作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方；乙方承担满五年唯一商品房住宅所产生的全部税费；经甲乙双方协商一致，甲方收到全部房款后三个工作日内将房屋交付给乙方，如产生租约纠纷由甲方自行承担。

2014年12月27日，李*（出卖人，甲方）、田**（买受人，乙方）与第三人链**司（丙方，居间人）签订了《居间服务合同》，合同约定乙方应于《居间服务合同》签订当日向丙方支付65400元居间代理费。同日，李*（出卖人，甲方）、田**（买受人，乙方）又与北京**有限公司（服务方，丙方）签订了《房屋交易保障服务合同》，合同约定乙方向丙方交纳16350元保障服务费。

上述合同签订后，田**向李*支付定金100000元，向链**司交纳了65400元居间代理费，向北京**有限公司交纳了16350元保障服务费。

2015年4月24日，李*（甲方，原出售方）、田**（乙方，买受方）、链**司（丙方，居间方）、秦**（丁*，新出售方）签订《变更协议书》。协议约定，甲、乙、丙、丁四方经友好协商，就甲、乙、丙三方就坐落于北京市昌平区101房屋买卖事宜所签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》项下的甲方的权利义务全部转移于丁*事宜，达成变更协议如下：甲、乙、丁三方协商一致，甲、乙双方就上述房屋所签署的《北京市存量房屋买卖合同》项下的甲方的权利义务全部转移于丁*，丁*同意受让前述合同项下的全部权利义务；甲、乙、丙、丁四方协商一致，甲、乙、丙三方就丙方为甲、乙双方买卖上述房屋提供居间服务所签署的《居间服务合同》项下的甲方的权利义务全部转移于丁*，丁*同意受让前述合同项下的全部权利义务；甲、乙、丙、丁四方一致认可上述合同的变更并按照变更后的合同继续履行。

在田**与秦**履行合同的过程中，因双方对于资金监管方式如何履行产生争议，导致双方未能办理资金监管手续，田**未能支付购房款。本案审理过程中，田**与秦**双方均表示愿意继续履行合同。田**于2015年9月21日将购房款3160000元转入法院账户，并同意待房屋过户后将此款交付给秦**。

上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《变更协议》、个人汇款业务凭证及当事人的陈述等证据在案佐证。

一审法院认为

原审法院经审理认为：李*与田**签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，均属合法有效。李*将其在《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》中的权利义务一并转让给秦**，亦合法有效，《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》均对秦**具有法定约束力，田**、秦**均应按照合同的约定履行各自的义务。

《北京市存量房屋买卖合同》中约定”剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议；买受人应将需要划转的房价款存入双方共同委托的链家地产在光**行设立的存量房交易结算资金专用存款账户；出卖人应当在收到买受人全部购房款2个工作日内将该房屋交付给买受人”，根据上述约定，买卖双方如果实现资金监管，必须签订资金划转协议，但是双方并未对资金划转协议的具体内容进行过磋商，客观上也没能就资金监管的具体操作方式达成一致意见，故不能认定双方存在违约行为。鉴于买卖双方均表示愿意继续履行合同，且田**已将购房款3160000元汇入法院账户，表明田**具备实际履行合同的能力和诚意，故田**要求秦**继续履行合同并办理过户手续的诉讼请求，法院予以支持。

田**向链**司交纳的65400元居间代理费及向北京**有限公司交纳的16350元保障服务费均系为了履行房屋买卖合同而向第三方支付的服务费用。双方在《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》中均约定相关服务费用由田**向服务提供方交纳，因此，在不能认定秦**存在违约的情况下，田**向秦**主张返还其交纳的65400元居间代理费及16350元保障服务费的诉讼请求，法院不予支持。

同理，因不能认定秦**存在违约的情形，故田**要求秦**赔偿因拖延交易所造成经济损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。综上，法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条、第八十九条之规定，判决：一、秦**于本判决生效后七日内协助田**办理位于北京市昌平区101房屋的过户手续；二、驳回田**的其他诉讼请求；

上诉人诉称

秦**不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求为：1、撤销原审判决，依法改判驳回田**的诉讼请求，并由田**承担违约责任。2、由田**承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、一审法院未按其引用的法律依据进行判决。双方在合同中约定田**应当在过户前三个工作日内以非建委资金监管的方式将房款支付给秦**，故田**未将房款支付给秦**，应当承担违约责任。2、一审法院认定事实错误，歪曲事实，颠倒黑白。双方在合同中是约定”如果通过存量房交易结算资金专用存款账户划转”理解为双方确定通过资金专用存款账户划转，偷换概念，歪曲条款的真实意思。3、双方合同未能履行的根本原因是田**不按照合同的约定履行其应尽的义务，违约责任在田**。4、一审程序严重违法，对秦**的证据未进行充分质证，未能揭露田**的种种违约行为。

田**、链**司服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有双方当事人陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据双方合同的约定：”剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议；买受人应将需要划转的房价款存入双方共同委托的链家地产在光**行设立的存量房交易结算资金专用存款账户；出卖人应当在收到买受人全部购房款2个工作日内将该房屋交付给买受人”，从上述约定中不能推断出双方确定采用资金监管的方式进行资金划转，但结合双方签订的《补充协议》，其中约定：”田**于过户前三个工作日内将第一笔购房款人民币317万元整以非建委资监管的方式支付秦**”，”甲乙双方同意，在乙方（田**）将全部房款（316万）以资金监管的方式支付给甲方（秦**）后三个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。”，可以认定双方一致同意采用资金鉴管的方式进行资金划转。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。秦**主张双方就资金监管的方式已经达成一致意见，但未提交充分的证据予以证明，故本院对此不予认可。根据田**提供的相关证据，结合链**司的陈述，一审法院认定双方未对资金监管达成一致意见使得田**未支付购房款正确，本院对此予以确认，故双方均不存在违约行为。现双方均同意继续履行合同，田**亦将除物业保证金外的购房款全部交至法院，故一审法院判决秦**协助田**办理诉争房屋过户手续，符合法律规定，本院予以维持。

综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一万六千四百八十元，由秦**负担（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费三万二千九百六十元，由秦**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十八日