李**等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**、李*、吴**因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第7522号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

一审原告诉称

李**起诉至原审法院称：2007年11月1日，李**与吴**、李*签订《合同书》，约定李**将诉争房屋出租给吴**、李*，租赁期限无定期，年租金3.5万元。2013年10月31日，各方协商将房屋租金调整为每年6万元。后吴**、李*将房屋私自转租他人，并拒绝支付2015年11月1日至2016年10月31日的租金，特诉至法院。诉讼请求：1、解除李**与李*、吴**之间租赁合同关系；2、判令吴**、李*将位于北京市石景山区金顶西街临街房屋二间腾退并交还李**；3、判令吴**、李*支付2015年10月31日起至2015年12月31日止的房屋租金（以年租金10万元计算）；4、判令吴**、李*支付2015年11月1日起至实际腾退之日止的房屋租金和房屋使用费；5、判令吴**、李*赔偿李**解除合同违约金3万元（以年租金6万元的50%计算）；6、判令吴**、李*支付李**人身侵权损失10万元；7、案件受理费由李*、吴**负担。

一审被告辩称

李*、吴**在原审法院答辩称：不同意解除合同、腾退房屋及赔偿损失的诉讼请求，请求继续履行合同，同意按照年租金6万元的标准支付2015年11月1日至2016年10月31日的房屋租金6万元。双方于2007年11月1日签订房屋租赁合同，李**将涉诉房屋出租给被告，租赁期限无定期，双方约定不得终止合同，否则将赔偿损失。合同签订后，李*、吴**占有使用房屋并支付租金。2013年10月31日，李**要求增加房租，双方协商将年租金增加至6万元。李*、吴**如约支付2013、2014年租金。2015年10月23日，李*、吴**联系李**要求交纳房租，李**要求增加房租，双方无法达成一致意见。租赁合同对租赁期限的表述为无定期，李**将承租期限截止日期划掉，合同约定不得随意终止合同，双方对租赁合同期限的意思表示一致，系永久租赁即租赁期限为20年，李**不享有合同解除权。李*、吴**于2015年10月22日联系李**交付房租，因李**要求增加租金并拒收6万元租金，故李*、吴**未延迟履行债务，双方合同未到期，李**没有约定及法定解除权，双方应继续履行。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2011年11月1日，李**（甲方，出租方）与李*（乙方，承租方）签订《合同书》约定，甲方将所属的现状门面商店房两间租给乙方，总面积为31平方米；租赁期限为无定期，自2007年11月1日起；年租金35000元，每年于签约日提前一周交付并开具收条。合同签订后，李**将位于北京市石景山区石门路房屋二间交付给李*。李*与吴**共同经营使用诉争房屋，并将其分割为南、北两间。后李*、吴**将诉争房屋中南侧一间转租给案外人使用。

2013年10月，李**与李*、吴**经协商将房屋年租金调整为60000元。此后，吴**、李*共同向李**交纳租金至2015年10月31日。

2015年10月，吴**、李*曾主张向李**缴纳2015年11月1日至2016年10月31日期间租金60000元，李**主张将房屋年租金变更为80000元，双方因就前述期间租金数额未能达成一致意见，故李**未收取上述期间租金。

2015年11月1日，李**将诉争房屋中南侧一间房屋（面积约12平方米）收回，北侧一间由吴**、李*共同经营使用至今。

另查明：1992年7月2日，北京市**管理局出具《临时建筑施工执照》，其中载明，许可石**工商局在金顶街建设商业用房1栋。

原审法院认定上述事实，有合同书、房屋租赁合同、照片、收条、临时建筑施工执照、当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。

一审法院认为

原审法院判决认为：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方当事人签订的《合同书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应按约定履行各自的义务。鉴于合同明确约定租赁期限为不定期，李*、吴**于每年签约日前一周支付租金，且合同履行过程中存在双方对租金数额洽商变更后才继续履行的事实。可见，该租赁合同实际上应为不定期租赁。在该不定期租赁合同履行过程中，双方因对租金数额变更问题未能达成一致意见，引发矛盾而报警。因此，李**享有随时解除租赁合同关系的权利。现李**请求解除租赁合同，李*、吴**主张继续履行合同，考虑到租赁合同权利义务履行具有持续性，并建立在双方信任及相互配合基础之上，不适宜强制继续履行。故对于李**请求解除不定期租赁关系的主张，予以支持。但是，李**应在合理期限内通知李*、吴**解除合同并给李*、吴**合理的准备腾退期限。故此，法院结合合同实际履行状况，酌情确定李*、吴**的腾退期限。

因李**已经将诉争房屋中南侧一间收回，故其主张李*、吴**退该间房屋并支付租金和使用费，缺乏事实依据，不予支持。

关于李**主张李*、吴**支付2015年11月1日起至实际腾退之日止房屋租金和使用费的诉讼请求，根据合同履行现状、诉争房屋使用情况及诚信原则、利益平衡原则等因素，法院予以确定。李**主张合同违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。

关于李**主张人身侵权损害赔偿的请求，因与本案并非同一法律关系，本案不宜一并处理，当事人可另行主张权利。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除李**与吴**、李*之间的租赁关系；二、吴**、李*于本判决生效后六个月内将位于北京市石景山区石门路临街房屋二间中北侧一间腾空并交付李**；三、吴**、李*于本判决生效后七日内给付李**自2015年11月1日起至本判决生效之日止的房屋租金（按照年租金四万元计算）；四、吴**、李*于本判决生效后六个月内给付李**自本判决生效之日次日起至实际腾退之日止房屋使用费（按照年租金四万元计算）；五、驳回李**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，李**、李*均不服原判，上诉至本院。李**的上诉请求为：1、撤销原判第五项，变更原判第二、三、四项为：吴**、李*于判决生效后三个月内将位于北京市石景山区石门路临街房屋两间腾空并交付李**；2、判令吴**、李*于本判决生效后7日内给付李**自2015年11月1日至出租房屋实际腾退，交还给李**之日止，房屋租金即房屋使用费（按照年租金8万元计算）；3、判令吴**、李*赔偿李**解除合同违约金3万元。主要理由为：虽然李**于2015年11月1日将另一间房屋的钥匙从吴**、李*转租的租户手中收回，但由于吴**、李*的阻挠，致使李**对该房屋不能行使所有权和使用权。原**院认定的房屋租金和所房屋使用费错误，请求二审法院支持本人的上诉请求。李*、吴**不同意上诉人李**的上诉请求，亦提出上诉，上诉请求为：撤销原判，依法改判驳回驳回李**的诉讼请求。主要理由为：原**院违反诉讼法“不告不理、平等”等基本原则。原**院认定事实错误，适用法律错误。不应认定双方合同约定的期限为不定期合同。原**院没有就合同解除的后果履行释明义务，造成吴**、李*的装修损失未能主张。李**不同意上诉人吴**、李*的上诉请求。

本院查明

本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

另，在本院审理期间，上诉人李**提供的新证据为谈话录音，证明李*、吴**私自将房屋出租一年，25日之前没有给房屋租金，已经构成违约，应当支付违约金3万元。吴**、李*对该证据的真实性、关联性均不予认可。李**提供了申请书，证明吴**、李*干扰施工、转租的事实。吴**、李*认为与本案没有关联性。李**提供了装修发票，证明本人有损失。吴**、李*对该证据的真实性、关联性均不予认可。吴**、李*亦提供了新证据，用以证明解除合同的损失。李**对该证据的真实性、关联性不予认可。

上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同受法律保护。双方签订租赁《合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原审法院从合同约定文字内容以及双方当事人在履行合同过程中的具体情况判定双方当事人签订的合同为不定期合同适当，进而判决解除双方之间签订的租赁合同并判令吴**、李**房并无不妥。上诉人吴**、李**述该合同的期限为永久租赁，涉案合同不应解除一节，没有合同及法律依据，本院不予采纳。上诉人吴**、李**述合同解除后，要求李**给付装饰装修折价款10万元一节，另行解决，本案不予处理。李**所述房租租金应当按照每年8万元计算一节，未能提供证据加以证明，本院不予采信。因李**已将诉争房屋中南侧一间收回，收回后的其他法律问题，本案不予处理。李**主张应由吴**、李**当违约金一节，因没有事实依据，不予支持。

综上所述，双方当事人提供的新证据本院均不予采纳，上诉人李**、吴**、李*的上诉理由均不能成立，上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二百七十五元，由李**负担二百二十五（已交纳），由吴**、李*负担五十元（判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费一千四百五十元，由李**承担一千一百五十元（已交纳），由吴**、李*承担三百元（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十五日