张**等与北京京**限责任公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**、张**、张**、张**因与被上诉人**有限责任公司（以下简称京**公司）、张**确认合同效力纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第33818号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2013年8月，张**、张**、张**、张**起诉至原审法院称，张**、张**、张**与张**系姐妹关系，张**系张**之子。2007年2月1日，京**公司与张**在我们不知情的情况下就北京市朝阳区光华里23号楼×号房屋签订公有住宅租赁合同。我们认为，京**公司与张**的上述行为侵害了我们的合法权益，张**并未在房屋内居住，也从未交过租金，且房屋面积已经十分拥挤，不可能再有条件让张**居住。现我们起诉，要求确认京**公司与张**签订的公有住宅租赁合同无效。

一审被告辩称

京**公司辩称，北京市朝阳区光华里23号楼×号房屋系公房，原北**属结构厂把房屋出租给张**和张**，都是有租赁合同的，北**属结构厂破产后房屋由我公司接收，我公司根据原有的租赁合同进行变更，该变更具有合法依据。此后，张**一直按照规定交纳租金，不存在拖欠现象。公房与私房不同，不存在继承关系，我公司为张**办理公有住房租赁合同是按照北京市相应规定办理的，该合同合法有效。

张**辩称，我不同意张**、张**、张**、张**的诉讼请求。张**有自己承租的房屋，张**、张**、张**在北京也有住房，均不满足承租条件。我与京**公司之间的合同是按照北京市相关规定签署的，且我是北京金属结构厂的员工，房屋由单位出租给我，而不是所谓的遗产。我一直在房屋内居住，且按时向京**公司交纳租金。

一审法院认为

原审法院经审理认为，北京**华里小区23号楼×号房屋系自管公房，北**结构厂作为房屋所有权人，有权将该房屋中面积较大的一间出租给职工张**；张**称该间房屋由其母李**承租，且称租金曾从自己的工资中扣除，但均未提交证据予以佐证，故法院对其陈述不予采信；因此，法院认定北**结构厂与张**签订的公有住宅租赁合同合法有效。北**结构厂破产时将北京**华里小区23号楼移交给京**公司，京**公司按照各承租人原有租赁标的续签公有住宅租赁合同的做法并无不妥，故京**公司与张**签订的公有住宅租赁合同亦属合法有效，张**、张**、张**、张**的诉讼请求于法无据，法院予以驳回。综上，原审法院于2014年2月判决：驳回张**、张**、张**、张**的全部诉讼请求。

上诉人诉称

原审判决后，张**、张**、张**、张**不服，上诉至本院称，张**所承租房屋本由其母李**承租，租金从张**的工资中扣除；张**自婚后未在涉案房屋内居住，未交租金，不符合承租人的条件，京**公司出租涉案房屋时未考察张**的资质，恶意串通损害四上诉人的利益；1994年公有住宅租赁合同并非张**本人签字，现请求撤销原判，依法改判支持我方的原诉请求。张**、京**公司同意原判。

本院查明

经审理查明：京**公司与张**于2007年签订公有住宅租赁合同，该合同记载租赁标的为北京市朝阳区光华里小区23号楼×号房屋，房屋使用面积20.97平方米。京**公司与张**于2007年签订公有住宅租赁合同，该合同记载租赁标的为北京市朝阳区光华里小区23号楼×号房屋，房屋使用面积14.13平方米。

京**公司称北**结构厂于2006年破产，该厂破产清算组向京**公司移交了北京**华里小区23号楼的产权、管理权和物业服务，该楼公房属于自管公房。2007年，京**公司按照承租人所持原与北**结构厂之间的公有住宅租赁合同办理续租手续；该楼中的23号楼×号房屋共有2间，原分别由张**和张**承租。京**公司就其陈述提交了下列证据予以证明：其与北**结构厂破产清算组签订的北**结构厂非经营性资产移交接管协议书、记载所有权人为北**结构厂的北京**华里小区23号楼房屋所有权证、北**结构厂分别与张**和张**签订的公有住宅租赁合同。

审理中，张**称其系北**结构厂职工，张**对此予以认可。张**称其一直认为北京**华里小区23号楼×号房屋中面积较大的一间由其母李**承租，但未见过租赁合同；并称该间房屋租金自1992年至2000年间一直从自己的工资中扣除。张**称其直接从北**结构厂承租北京**华里小区23号楼×号房屋中面积较大的一间，未经历承租人变更；并称该间房屋租金在2000年7月前从自己的工资中扣除，此后由自己以现金方式交纳。

二审中，四上诉人称1994年张**与北京金属结构厂之公有住宅租赁合同并非张**所签，张**称即便他人所签亦属民事代理行为，主张一直承租涉案房屋的大间。

上述事实，有各方当事人陈述、公有住宅租赁合同、北**结构厂非经营性资产移交接管协议书、房屋所有权证等在案证明。

本院认为

本院认为，北京**华里小区23号楼×号房屋系自管公房，北**结构厂作为房屋所有权人于1994年就涉案房屋的大间与张**签订公有住宅租赁合同。2007年，北**结构厂破产时将北京**华里小区23号楼移交给京**公司，京**公司按照原有租赁合同与张**续签合同不存在变更承租人的情况，其做法并无不妥。四上诉人主张1994年租赁合同非张**本人所签，即便存在此情形，张**一方主张系民事代理行为，其一直承租涉案房屋大间，四上诉人依他人签字系无权代理为由主张合同无效缺乏事实及法律依据，本院不予支持。另四上诉人上诉称涉案合同存在恶意串通损害四上诉人利益的情形，但未就此提供证据，本院对此不予认定，其据此提出的上诉请求，本院亦不予支持。至于四上诉人提出的张**承租资格问题，非民事案件审理范围，本案不予审查处理。应当指出，公有住宅租赁合同并非认定公房福利利益归属的依据，对该问题本案未做处理。

综上，原判事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费70元，由张**、张**、张**、张**负担（已交纳25元，余款于收到本判决书后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由张**、张**、张**、张**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年六月二十日