北京信**限公司与潘**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北**有限公司（以下简称信**司）与被告潘**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告信**司委托代理人许**、张**到庭参加诉讼。被告潘**经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告信卫公司诉称：

2008年4月28日，北京长**有限公司（以下简称长**司）与原告签署《长乐宝苑项目长乐第一期前期物业管理服务合同》，长**司将其开发的位于北京市顺义区天竺镇长乐宝苑项目（以下简称开发项目）长乐第一期委托原告进行前期物业管理服务，物业管理服务费标准为7.9元／平方米／月，按照单元建筑面积计算，由原告按年度向业主收取。

2009年8月27日，潘**与长**司签署《商品房预售合同》（合同编号：Y861398，以下简称《预售合同》），潘**购买开发项×号（正式门牌号：×小区×号，以下简称该房屋），《预售合同》附件七之一、《长乐宝苑项目长乐第一期前期物业管理服务合同》第五章第九条约定：物业管理服务费按照单元建筑面积计算，标准为7.9元／平方米／月，业主办理其专有单元交接手续当日，由原告委托长**司向业主收取半年的首期物业管理服务费，并于以后每半个缴费年度（每年为一个缴费年度）的第一天或之前向原告预缴下一个半年的物业管理服务费。逾期缴纳的，自逾期之日起满两个月之日起计收违约金，每逾期一日，潘**应按每月应缴费用之万分之一向原告支付违约金。《预售合同》附件七之二、《临时管理规约》第三章（五）追讨欠缴费用约定：任何业主未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之管理服务费或任何款项，物业服务企业即原告有权采取任何下列行动追讨欠缴的款项、滞纳金及违约金（违约金标准与《长乐宝苑项目长乐第一期前期物业管理服务合同》一致），并收取附加费用……依法提出诉讼／仲裁追讨欠款……；第五章（四）地下车库单元物业管理费用的收取约定：业主充分了解并完全同意，其签订赠与协议所拥有的地下车库单元物业管理费按地下车库单元的建筑面积收取，收取标准与住宅单元一致。

同日，潘**与长**司签署《车库赠与协议》，长**司将1-315-1号地下车库赠与潘**使用，该协议第十条物业管理服务费约定车库的物业管理服务费按车库的建筑面积收取。2010年6月22日，长**司向潘**交付该房屋及车库。经测绘，该房屋的建筑面积为269.76平方米，车库的建筑面积为123.41平方米。

潘**入住后向原告支付了截止于2011年12月31日的物业管理服务费，自2012年1月1日至今的物业管理服务费未交纳，虽经原告多次书面催告，但潘**未予支付。

2014年7月16日，吉林**诚公证处出具（2014）吉长忠诚证民字第6003号《公证书》证实，被告与长**司签订《预售合同》时“潘**”（身份证号×××）于2012年6月15日已注销，“潘**”与潘**系同一人。

原告认为，原告作为物业服务企业，为被告提供了约定的物业服务，被告应当按时、足额向原告支付约定的物业管理服务费。被告迟延交纳的，应按照约定支付违约金以及律师费等附加费用。为维护自己及其他按时交纳物业管理服务费业主的合法权益，诉至法院，要求：1.判令被告向原告支付自2012年1月1日至2015年6月30日（共计42个月）欠缴物业管理服务费130453.68元，以及截至2015年2月28日被告逾期支付物业管理服务费的违约金6822.15元；2.判令被告承担原告实际支出的律师费3000元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。

被告潘**既未做出答辩，亦未参加本院庭审。

本院查明

经审理查明：2008年4月28日，长**司（甲方）与信**司（乙方）签订《长乐宝苑项目长乐第一期前期物业管理服务合同》，约定由长**司委托信**司对涉诉小区进行物业服务。合同第四条约定：1.物业管理服务期限为三年，自本物业第一位业主入住之日起算。委托期限届满而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物业管理服务企业的，本合同将继续履行。合同第九条约定：2.在业主办理其专有单元交接手续当日，由乙方委托甲方向业主收取半年的首期物业管理服务费，并于以后每半个缴费年度（每年为一个缴费年度）的第一天或之前向乙方预缴下一个半年的物业管理服务费。3.对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴费用之万分之一计算。4.本物业的物业服务收费选择酬金制方式，物业管理服务费标准：人民币7.9元／平方米／月，按照该单元建筑面积计算，由乙方按年度向业主收取。《临时管理规约》第三章第五条第1款规定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之管理服务费或任何款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内），违约金自逾期之日满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴费用之万分之一计算。第五章第四条约定：业主充分了解并完全同意，其签订赠与协议所拥有的地下车库单元物业管理费按地下车库单元的建筑面积收取。首年收费标准与住宅单元相同，即为人民币7.9元／建筑平方米／月。

2009年8月27日，出**乐公司与买受人潘**签订《北京市商品房预售合同》，约定由潘**购买顺义区天竺镇×小区×号（暂定编号）房屋。该合同记载，出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北**地产勘察测绘所，其预测建筑面积共269.75平方米，出卖人应在2010年7月2日前向买受人交付该商品房。同日，双方签订《车库赠与协议》，协议“鉴于”条款记载：根据预售合同之规定，受赠人（潘**）自愿向赠与人（长**司）购买坐落于北京市顺义区天竺镇×小区×号房屋，依据预售合同的规定，长**司将位于北京市顺义区天竺镇×小区×号地下车库赠与潘**使用。该协议第十条物业管理服务费约定车库的物业管理服务费按车库的建筑面积收取，首年收费标准为人民币7.9元／建筑平方米／月。

涉诉房屋的产权登记坐落为顺义区×小区×号，实际建筑面积为269.76平方米，现仍登记在长**司名下。2010年，北**地产勘察测绘所出具《房屋土地测绘技术报告书》，载明顺义区×小区×号车库建筑面积为123.41平方米。

2014年7月16日，吉林**诚公证处出具（2014）吉长忠诚证民字第6003号《公证书》，内容为：根据长春市公安局清和街派出所出具的《户口注销证明》：兹证明潘**（男，一九七三年七月二日出生，公民身份证号码：×××）于二〇一二年六月十五日予以注销。潘**与潘**（男，一九六八年四月十日出生，公民身份证号码：×××）系同一人。

为证明原告向被告追讨物业费而支出的律师费损失，原告提交其与北京**事务所签订的《诉讼事务委托代理合同》及北京**事务所出具的北京增值税普通发票。合同约定由甲方聘请乙方就甲方与包括潘**在内的五位业主之物业服务合同纠纷案件，委托乙方为其一审诉讼代理人。代理费标准为3000元／户。发票中记载服务名称为代理费，金额价税合计15000元。

上述事实，有庭审笔录、公证书、前期物业管理服务合同、商品房预售合同、车库赠与协议、房屋土地测绘技术报告书、诉讼事务委托代理合同、发票等在案佐证。

本院认为

本院认为：

根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告潘*东经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。

根据（2014）吉长忠诚证民字第6003号《公证书》，本院认定潘**与潘**系同一人，《商品房预售合同》、车库赠与协议、发票（记账联）、收据及《诉讼事务委托代理合同》中记载的“潘**”均为本案被告潘**。

关于涉诉房屋的物业使用主体，本院认为，《商品房预售合同》中载明的被告购买的暂定编号为“×号”的房屋与原告于2010年、2011年出具给潘**的物业费收据及发票上的“×号”系同一房屋，其产权登记坐落为“顺义区×小区×号”。虽然该房屋目前尚登记在开发商长**司名下，但被告潘**已于涉诉期间之前购买并实际使用该房屋，故被告潘**为涉诉期间内该房屋的物业使用人。

根据《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案涉诉小区的建设单位长**司选聘信**司作为涉诉小区的物业服务企业并与之签订《前期物业服务合同》，并不损害业主的合法权益，应依法予以保护。潘**作为涉诉小区的业主，亦应受该《前期物业服务合同》的约束，信**司依约为涉诉小区提供了物业服务，则潘**应依约交纳相应的物业服务费用。因《车库赠与协议》中已明确约定车库的物业管理服务费按车库的建筑面积收取，故被告车库部分的物业服务费亦应一并交纳。

因被告无正当理由拒不交纳物业费，违反了《前期物业服务合同》的约定，故被告应按合同约定赔偿原告违约金，原告主张的违约金数额具有合同依据，本院予以支持。原告主张其为追讨物业费而支付的律师费具有合同依据，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告潘**于本判决生效之日起七日内给付原告北京信**限公司二〇一二年一月一日至二〇一五年六月三十日的物业费合计十三万零四百五十三元六角八分；

二、被告潘**于本判决生效之日起七日内给付原告北京信**限公司违约金六千八百二十二元一角五分；

三、被告潘**于本判决生效之日起七日内给付原告北京信**限公司律师费三千元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费三千一百零六元，由被告潘**负担，于*判决生效之日起七日内交纳。公告费五百六十元，由被告潘**负担，于*判决生效之日起七日内支付给原告北京信**限公司。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十二月二十二日