北京**有限公司与北京市朝**村民委员会租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京**有限公司（以下简称志勇强公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第40707号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

志**公司在原审法院诉称：2004年6月7日，我公司与高碑店公社高*大队白家楼生产队（以下简称白家楼生产队）签订《租赁协议》，白家楼生产队将一处3463平方米的场地租给我公司，租金每年3万元，租期20年；白家楼生产队同意我公司在场地内建房；租赁期间，如遇国家征用土地或上级规划部门用地，协议终止，地上物赔偿应归乙方所有。我公司承租土地后，于2004年8月日与沈**签定《建筑工程合同》，约定由沈**包工包料代我公司在场地上建设房屋，即建筑图中所称的三号库房、三号外小库房、三号外办公楼，建筑面积3732平方米，花费建房工程款3918600元。2005年4月18日，我公司与北京原**有限公司签定了“仓库改食品厂的设计及装修改造工程”的《施工合同》，将正在建设的房屋进行装修改造共花费800万元。装修完成后建筑面积6582平方米，建设费共花费3918600元，总计11918600元。2007年10月30日，白家楼生产队以新农村建设为由单方面决定拆除我公司在上述两块场地上建设的房屋，当时北京市朝阳区高碑店乡高*村民委员会（以下简称高*村委会）书记庄**口头向我公司表示，先让我公司签了《租赁合同解除协议》，他先代表村委会表态至少向我公司补偿800万元的地上物损失，具体补偿价格待庄**与村委会成员协商后再与我公司签定具体的补偿合同，并同时表示不再拆除我公司在另一块2820平米场地上建设的房屋，在这种前提下，双方解除了2004年6月7日签订的“3463平米”的场地租赁合同。后白家楼生产队拆除了上述房屋，但一直未向我公司支付地上物补偿款。我公司多次向高*村委会追讨地上物损失补偿款，高*村委会一直以正在协商中为由拖延。我公司认为自己在白家楼村经营期间，一直奉公守法，按时交租，作为白家楼村的荣誉村民多次为白家楼村民发放节日礼品、资助老年人节日表演服装，与白家楼村产生了很深的感情，但是高*村委会单方面撕毁租赁协议，欺骗我公司签署《租赁合同解除协议》后拒不支付地上物赔偿的行为使我公司的精神与财产都受到严重伤害。我公司为此也一直到各级政府部门反应问题，但都无果。现我公司诉至法院，要求高*村委会赔偿我公司地上物损失11918600元。

一审被告辩称

高*村委会在原审法院辩称：本案双方在2007年10月30日签署了《解除租赁合同》的协议，合同解除双方没有其他争议，所以上面没有写关于补偿的内容。解除协议签署后，志**公司自行拆除了房屋，不是高*村委会拆除的。从房子拆除到现在已经7年的时间，志**公司的诉讼时效已经超过。解除租赁协议时，双方并未约定赔偿事宜。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2004年6月7日，志**公司（乙方）与白家楼生产队（甲方）签订《租赁协议》，约定由甲方将场地租赁给乙方使用，自2004年7月1日至2024年6月30日，年租金3万元，占地位置：自白家楼村北电台路南侧约100米，五环路东约150米，占地面积3463平方米，在租赁期间，如遇国家征用土地或上级规划部门用地，本协议自自行终止，地上物赔偿归乙方所有。

2007年10月30日，志**公司（乙方）与白家楼生产队（甲方）签订《租赁合同解除协议》，约定：结合新农村建设的要求，白家楼村决定拆除原有企业，进行统一规划。现经甲乙双方友好协商同意解除于二〇〇四年六月七日签订的租赁合同。此协议自签订之日起生效，原租赁合同自行终止。

2008年3月21日，志**公司的法定代表人沈*向北京市朝阳区高碑店乡人民政府进行信访，反映志勇**限公司与高碑店乡白家楼村签订了20年的两份房屋及土地租赁合同，从事经营活动。现由于该地区要进行整体环境改造，要解除合同，希望政府予以解决。2008年3月31日，朝阳区高碑店乡人民政府向沈*送达了信访不予受理通知书，告知其通过法律途径解决。2009年9月1日、2011年8月23日北京市朝阳区政府就志**公司信访事宜，向其送达了告知书，告知其通过民事诉讼途径解决。2013年8月20日，朝阳区高碑店乡人民政府再次向沈*送达了信访不予受理通知书，告知其通过法律途径解决。2013年8月6日，北京市人民政府法制办公室向沈*送达了函，告知其通过司法途径寻求解决。

志**公司为了证实其经济损失，向法院提供了建房装修的合同及预算书、照片等。

原审法院认定上述事实有：当事人的当庭陈述、租赁合同等证据在案佐证。

一审法院认为

原审法院判决认为：关于诉讼时效。志*强公司主张房屋是2007年被拆除，此后志*强公司开始到政府部门进行信访，经各级政府向其答复，均告知其应通过法律途径解决，但志*强公司均未通过司法途径解决。现距离房屋拆除已经达七年之久，志*强公司的起诉已经超过了诉讼时效。即使志*强公司的诉讼时效未超过，法律规定，依法成立的合同受法律保护。志*强公司与白家楼生产队就《租赁合同》自愿达成了《租赁合同解除协议》，该协议明确写明双方友好协商同意解除租赁合同，原租赁合同自行终止。该协议并未约定赔偿、补偿事宜。志*强公司现主张高**委会曾经同意向其支付损失赔偿，但其法院提供的证据无法证实志*强公司的主张，法院无法采信。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：驳回北京志*强商贸有限公司的全部诉讼请求。

志**公司不服原审法院判决，以未超过诉讼时效及原审法院认定事实错误为由，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决，改判支持其全部诉讼请求或发回重审。

高**委会坚持其在原审法院诉讼中的意见，同意原审法院判决。

本院查明

本院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：在志**公司租赁涉诉土地期间，志**公司在涉诉土地上建设了房屋等设施，在双方解除租赁协议后并将房屋等设施已经拆除的情况下，志**公司要求高**委会给付被拆除房屋等设施的补偿，应当从以下几方面来考虑：

一、应当看双方是否有协议约定。从诉讼中双方的陈述来看，因新农村建设，高井村把涉诉土地收回重新规划用途，并不属于国家征用土地的拆迁，不适用拆迁补偿的规定，应属于双方解除租赁合同，高**委会收回土地。对于租赁合同的解除及相关事宜的处理，应当按照租赁合同的约定或由双方协商，协商不成时可通过诉讼解除；本案租赁合同的解除是双方协商解除，应当按照协商达成的意见处理相关问题。在双方于2007年10月30日签订的《租赁合同解除协议》中，明确说明“现经甲乙双方友好协商同意解除二〇一四年六月七日签订的租赁合同。此协议自签订之日起生效，原租赁合同自行终止”，在该解除协议中，并未明确房屋等地上物的补偿问题，故依据双方签订的协议，不能确定房屋等地上物的补偿及数额。

二、志**公司是否能够证明双方达成补偿协议。从诉讼中志**公司提供的证据来看，对于被拆除房屋的补偿，双方没有明确的意思表示，没有确定的补偿数额。志**公司虽在二审诉讼中提供了其法定代表人沈*与高*村书记庄**的谈话录音，但该录音存在以下几方面的问题：1.从谈话内容方面来看，虽然庄**谈到要给280万元，但庄**也明确表示“你说我怎么弄，我怎么弄啊，280万，这是你哥哥我下的最大的努力了，也就到头了，你也甭那什么了。这事儿行也好，不行也好，如果你说不行，到最后走法律程序，等于我没说，你明白我的意思吧”，该内容属于双方协商解决的意思表示，而双方最终也未达成协议，在诉讼中不能以协商过程中的谈话内容就认定双方达成了280万的补偿协议。2.谈话中涉及到的土地是哪一块并不明确。志**公司与高**委会租赁的有两块土地，即2004年租赁的本案涉诉土地和2001年租赁的另一块土地；对于2001年租赁的土地，双方曾通过诉讼解决了租赁合同的解除及补偿问题，在该案中涉及到北京唯**有限公司，辛*是该公司的法定代表人，而本谈话录音中也涉及到辛*的问题，故该谈话录音中的补偿涉及的是2004年租赁的土地还是2001年租赁的土地，并不明确。3.录制时间的问题。对于录制时间，志**公司作为证据的提供者，其应当确定录制时间，但志**公司以不会设置录音笔的时间为由，不能确定录制时间；而录制时间也是该录音的一个关键因素，因为按照志**公司的陈述，其与高**委会涉及到两块地的腾退，即2007年谈的本案涉诉土地的腾退和2008年谈的另一块土地的腾退；在志**公司不能证明其录制时间的情况下，不能确定该谈话内容涉及的是哪一块土地。鉴于以上几方面的因素，该录音不足以认定双方就房屋拆除补偿曾达成过协议。故志**公司虽认为双方曾达成过补偿协议，但现有证据不足以证明其主张，本院不予采纳。

三、按照志勇**司所述，本案涉及的房屋等价值至少800多万元，如此数额的房屋被拆除，如果达成补偿协议，应当有书面材料，特别是另一方为村委会，如此数额的补偿涉及财务账目、村民代表会是否同意等问题，作为村委会的负责人员也知道相关财务手续的问题，不可能仅以口头协议确定。另外，如果按照志勇**司所述，当时就达成了协议，可涉及到800多万元补偿的协议，志勇**司不要求村委会签订书面材料，也不符合常理。此外，在没有达成协议的情况下，该房屋被拆除，而志勇**司没有高**委会强行拆除的证据，也不符合常理。

综上所述，志**公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费46656元，由北京**有限公司负担（已交纳）。

二审案件受理费93308元，由北京**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月七日