董*与北京龙**限公司、武**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人董*、武**因租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第5693号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年4月，董*起诉至原审法院称：2014年11月22日，我与武晶**业公司居间签订租赁合同，武**将位于北京市×××204号房出租给我经营网吧，房屋尚未办理产权证，仅有购房合同。按武**、龙**公司所述，房屋用途为商业，楼层为-1层。同日，三方又签订补充协议，约定武**应全力配合我办理营业执照等相关手续，提供相关材料。合同签订后，我去主管部门办理营业手续，被告知房屋为-2层，并非-1层。此后，我多次与武**、龙**公司协商终止租赁合同，返还已支付款项并赔偿损失，现龙**公司已返还中介费，但武**不予理睬。我认为合同约定房屋楼层是-1层，但最终确认房屋并不是-1层，导致我取得房屋后无法使用，无法实现合同目的，根本原因就是武**没有按照合同约定提供符合租赁合同要求的-1层房屋。故起诉请求：1、确认我与武**签订的租赁合同于2015年3月16日解除；2、判令武**退还已交租金59332元及利息、退还押金9889元及利息（利息按中**银行同期贷款利率，自2014年11月24日计算至实际给付之日）；3、判令武**赔偿垃圾清运损失1083.68元、施工损失7400元。

一审被告辩称

武**辩称：1、签订租赁合同时，三方进行了实地考察，均确认是-1层，开发商实际交付的也是-1层，中间夹层不足一米，我不存在欺诈；2、董*承租的房屋不能开网吧，还可以作为其他商业用途使用，不符合不能实现合同目的或一方违约解除合同的法定情形；3、董*接收房屋后进行了施工和装修，也在物业进行备案，对房屋状态完全了解；4、房屋是-1层还是-2层不影响董*办理营业执照，租赁合同应当继续履行；5、对董*的损失我不存在任何过错，因此不同意董*的全部诉讼请求。

龙**公司辩称：对董*要求解除租赁合同没有意见，我公司已经将中介服务费、装修押金退还董*。签订租赁合同时，我公司也认为楼层为-1层，签订合同时武**、我公司都知道董*是要开网吧。

一审法院认为

原审法院经审理认为：武**、董*及龙**公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。

本案中，涉案楼栋取得的房屋所有权证记载涉案房屋的房号为-204，部位为-2层，因此根据相关规定，-2层所在房屋严禁用于开设互联网上网服务营业场。武**与龙**公司签订的《北京市商品房预售合同》明确约定，涉案房屋为“第-2层”，房号为“-204”，协议附件中也载明地下一层为“设备夹层”，因此，相对于承租人董*而言，武**对于其所购房屋在《北京市商品房预售合同》中约定的状况是知道或应当知道的，虽然租赁合同三方均到现场进行过考察，但从现场情况看，一般人容易将涉案房屋误认为是-1层，因此，武**有责任将《北京市商品房预售合同》中关于涉案房屋楼层的约定情况披露给董*，武**主张其签订合同时向董*出示过购房合同，证据不足。根据《租赁合同》约定，武**交付的房屋应为-1层，但根据已查明的情况，实为-2层，因此武**存在违约行为，且该违约行为导致董*租赁房屋经营网吧的合同目的无法实现，故董*主张解除《租赁合同》，本院予以支持。但董*主张合同解除时间为2015年3月16日，其仅提供向龙**公司交接钥匙、电卡的收条，龙**公司非租赁法律关系的相对方，故以该时间为解除合同时间，缺乏法律依据，法院不予确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行。武**违约，应对合同解除产生的后果承担主要责任。经营网吧不同于一般商业经营，董*在签订《租赁合同》时明知其设立网吧存在对楼层的行政管理限制，但其在签订《租赁合同》时仅凭现场情况作出主观判断，未审查武**的购房合同，或审查涉案房屋规划、登记的楼层情况，自身未尽到注意义务，亦应对合同解除的后果承担次要责任。关于董*要求退还已交租金并支付利息的诉讼请求，董*支付了半年的租金59332元，已付租金到期时间为2015年8月，涉案房屋钥匙自2015年3月16日开始存放于龙**公司处。法院综合考虑双方过错程度等情形，酌情确认武**返还租金39556元；关于租金利息，缺乏法律依据，法院不予支持。关于董*要求退还押金（合同约定为保证金）9889元，因《租赁合同》解除，武**应将保证金9889元退还董*，关于押金利息，缺乏法律依据，法院不予支持。关于董*主张垃圾清运损失1083.68元，依据不足，本院不予支持；关于施工损失7400元，因董*仅提供工资款收条一张，记载的内容无法看出与本案存在关联性，故该损失法院亦不予支持。据此，原审法院于2015年9月判决：一、解除董*与武**、北京龙**限公司签订的《租赁合同》；二、判决生效后十日内，武**返还董*租金三万九千五百五十六元；三、判决生效后十日内，武**返还董*保证金九千八百八十九元；四、驳回董*的其他诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，董*、武**均不服，向本院提起上诉。

董*的上诉请求为：撤销原审判决第一、二、四项，改判：1、确认我与武**、龙**公司签订的租赁合同于2015年3月16日解除；2、武**退还已交租金59332及利息、退还押金9889元的利息（利息按中**银行同期贷款利率，自2014年11月24日计算至实际给付之日）；3、武**赔偿垃圾清运损失1083.68元、施工损失7400元。主要上诉理由：同意原判第三项，同意解除《租赁合同》，不同意原审判决关于解除日期的认定；根据租赁合同约定，武**出租的房产应为-1层，而实际交付的房屋被确认为-2层，武**未按合同约定交付房屋，构成根本违约，该违约行为是解除合同的唯一原因，武**应承担合同解除的全部责任；双方签订租赁合同时，武**尚未取得房产证，但武**明确涉案房屋为-1层，声称其购买时亦按-1层购买，在对涉案房屋进行实地考察，因存在夹层，我提出过质疑，武**一再声明其房屋为-1层，并在租赁合同明确填写楼层为-1层，我基于对武**的信任，与之签订租赁合同，在租赁合同签订后，武**以开发商违约要求退房为由提起诉讼，充分说明武**一直认为涉案房屋为-1层，这表明武**与我签订租赁合同时以-1层向我出租房屋的事实，而保证涉案房屋为-1层是武**的合同义务，不能认定为我的审查义务，且无论如何不能将房屋最终是-2层的后果归于我未尽审查义务，在合同签订及履行过程中，我不存在任何过错，不存在未尽审查义务；我在合同签订后，按照约定支付租金及押金，并对房屋进行必要装修，我不存在任何违约行为，不应承担任何责任，应由违约方武**承担返还租金、赔偿损失的全部后果，原审判决对于解除合同的后果认定由双方按主次责任进行分担，存在错误；因武**违约，我积极与之协商解除合同事宜，但武**一直置之不理，无奈之下我于2015年3月16日以手机短信形式发送解除合同的通知，并于当日将涉案房屋钥匙、电卡等交与作为中介的龙**公司具体负责人处，我已尽最大可能履行了交房义务，诉讼中我提交手机短信、钥匙及电卡收据作为证据，龙**公司也认可上述解约事实，因此租赁合同于2015年3月16日正式解除，原审判决以证据不足为由不予确认，存在错误；我未实际使用房屋，不应负担租金，武**违约致使合同解除，应当全额返还租金并支付相应利息，我因履行租赁合同产生的垃圾清运费、施工费用系我的损失，作为违约方的武**应全部赔偿；按照租赁合同约定，双方租期自2015年2月3日开始，我实际将房屋返还的日期为2015年3月16日，计41天，我已交付租金为6个月，按原审判决1：2的责任划分，武**实际取得两个月的租金，明显超过41天，原审判决关于主次责任的认定导致武**虽然违约但却因其违约实际获取更大利益，有违公平。

武**的上诉请求为：撤销原审判决，改判驳回董*全部诉讼请求。主要上诉理由：董*查看过购房合同，对房屋信息已作了详细了解并自愿承租。董*承租时认可交付房屋的现状。我不存在违约行为。双方合同中约定租赁用途是商用，没有明确用途是网吧，董*不能以无法经营作为特殊行业的网吧为由解除合同。

龙**公司同意原判。

本院查明

经审理查明：2013年2月27日，龙**公司（出卖人）与武**（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定：商品房坐落于北京市×××6号及7号0505-053、0505-062号地块住宅混合公建用地项目东区16#商业楼-2层-204，商品房规划用途为商业，该商品房所在楼栋建筑层数5层，其中地上3层，地下2层，该商品房为东区16#商业楼第-2层-204号。合同附件记载东区16#商业楼地下二层为人防、商业，地下一层为设备夹层。

2014年11月22日，武**（甲方、出租方）与董*（乙方、承租方）、龙**公司（丙方、中介服务方）签订《租赁合同》，约定：租赁房屋坐落北京市×××5号院兴宇**（×××东区）7幢（原16），楼层为“-1”，房号“204号”，房屋性质“商业用房”，建筑面积135.46平方米；租赁用途为商用；租赁期限为72个月，自2015年2月3日至2041年2月2日止；月租金为9889元，租金递增方式为：六年租金单价分别为：2.4元／平方米／天，2.4元／平方米／天，2.8元／平方米／天，3元／平方米／天，3.2元／平方米／天，3.4元／平方米／天；乙方应在签订本协议时一次性向甲方支付保证金9889元；甲方应在2014年12月3日前将房屋交付乙方使用；2014年11月22日至2015年2月2日为免租期；乙方应于房屋交付当天支付给甲方半年租金59332元。甲方权利义务记载：应按照本合同约定时间和标准向乙方提供达到出租要求的物业。甲方通讯地址处记载电话号码为×××。诉讼中，武**称《租赁合同》中手写添加的内容均系龙**公司工作人员填写，对楼层填写为“-1”并不知情。董*称其在签订《租赁合同》前并未看到武**与龙**公司签订的《北京市商品房预售合同》，不知道该合同中约定的房屋为“第-2层”。

2014年11月22日，武**、李*、武**、于**（出租人、甲方）与董*（承租人、乙方）及龙**公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定：基于甲乙双方就乙方租用甲方位于北京市×××7号楼（原16号楼）B201、B204、B203、B204、B205五套房产签订的《租赁合同》，经甲乙双方友好协商，丙方见证，达成如下补充：武**（B201、B204）、李*（B203）、武**（B204）、于**（B205）作为房屋产权人同意将五套房屋共同出租，同意乙方因经营需要将五套房屋的分户墙体非承重部分进行拆除；武**、李*、武**、于**均承诺，租赁期内全力配合乙方办理营业执照等相关手续，提供相关材料；武**、李*、武**、于**均同意，在租赁期限内，若因甲方原因导致合同无法继续履行，甲方除承担违约金外，还赔偿乙方装修等损失。

2014年11月24日，董*通过银行汇款向武**支付半年租金59332元及保证金9889元。

2014年11月25日，武**与董*、龙**公司签订交接清单，武**将-204号房屋交付董*。清单记载电卡壹张、剩余零，钥匙正门贰把，后门壹把。此后，董*对租赁房屋进行了施工，将前述五套房屋分户墙进行了拆除，董*向龙**公司支付-204号房屋的装修垃圾清运费1083.68元。诉讼中，董*提交《收条》一张，记载“今收到2014年12月19日至2015年1月2日的工资款37000元。收款人：李**、王**，2015年1月2日”，用以证明董*的施工损失，平均到每套房屋是7400元。武**对《收条》的真实性不予认可。

诉讼中，董*称签《租赁合同》时知道-2层不能开网吧，2014年12月底，其在北京**化委员会办理经营许可证时得知，其租赁的房屋属于地下二层，根据相关规定，地下二层不得设立网吧，消防审批也有地下二层不得设立网吧的规定。原审法院与北京**化委员会联系，得悉以前北京市确有地下二层建筑屋内不得设立互联网上网服务营业场所的规定；2014年出台了新的文件，因此自2015年4月开始，不再对地下二层建筑屋内设立互联网上网服务营业场所进行限制；但需要先经消防审批，否则仍不予办理网络文化经营许可证。原审法院与大兴消防支队联系，得悉网吧消防审批中有互联网上网服务营业场所严禁设置在地下二层的规定。

董*称，其租赁房屋的目的就是设立网吧，不可能经营其他商业项目，因租赁房屋无法办理网吧的相关审批手续，无法实现合同目的，因此向武**提出解除合同，因协商未果，董*于2015年3月16日将-201、-204、-203、-204、-205的钥匙、电卡交给龙**公司工作人员李**，并向武**发送短信。董*提交李**书写《收条》一张以及2015年3月16日向手机号码×××发送的短信，短信记载：“您好，武**我是董*，今天与你通话，将房子交还与你，但不知你出于何种考虑不收房子。这种情况我只能将房子交给我们的中介。现正式通知您：我已将您位于大兴区×××东区7号楼负204正门钥匙两把后门一把以及电卡，已交到×××物业李**手里。从今天起您房子与我无关，后续问题我们协商解决或协商不成通过司法部门解决。”龙**公司认可收到上述房屋钥匙及电卡，并称已将此事告知武**。本院审理中，龙**公司提交其工作人员李**于2015年3月16日向手机号码×××发送的短信，记载：“武*您好，租户把钥匙正门两把、后门一把，还有电卡（剩余电量76.3度）放到我这儿了，您有时间可以过来拿走，请知悉。”关于董*发送的短信，武**表示其没有收到短信，关于龙**公司工作人员李**发送的短信，武**表示其并未授权龙**公司收取董*交与的钥匙、电卡，武**不同意解除合同。龙**公司表示其给武**发送短信后，武**并未取走房屋钥匙电卡。2015年12月14日，本院审理中，龙**公司欲当庭将涉案房屋钥匙、电卡交与武**。武**委托代理人表示武**不授权其拿钥匙。

另查，涉案房屋所在的楼栋于2014年4月23日取得房屋所有权证，该证所附房屋登记表中记载涉案房屋房号-204，部位为-2层。原审法院向北京市**兴分局调取的《建设工程规划许可证附件》记载涉案房屋所在的东区16号商业楼地下为二层，地下一层为设备用房，层高2.1米，地下二层为人防设施。

上述事实，有各方当事人陈述、《租赁合同》、《补充协议》、汇款凭证、《北京市商品房预售合同》、《建设工程规划许可证附件》等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：武**、董*、龙**公司签订的《租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。

董*租赁房屋用途为经营网吧，因涉案房屋无法办理网吧的相关审批手续，导致房屋无法用于经营网吧，不能实现合同目的，故董*起诉要求解除合同，本院予以支持。武**不同意解除合同，依据不足。诉讼中，双方当事人就合同解除的责任、合同解除时间及合同解除后法律后果的负担发生争议。

关于合同解除的责任，《租赁合同》约定涉案房屋的楼层为“-1”，根据原审法院调取的涉案房屋所在楼栋房屋所有权证的记载，涉案房屋房号-204，部位为-2层。武**上诉主张董*应明知房屋是-2层，缺乏充分证据，本院对武**该主张不予采纳。武**另主张其对交付标的物不存在违约行为，系龙**公司工作人员失误在租赁合同中将-2层写成-1层，虽然武**交付董*的房屋即合同缔约前董*现场查看的房屋，但是，武**系涉案房屋的购买人，其与龙**公司签订的《北京市商品房预售合同》明确约定涉案房屋为“第-2层”，房号为“-204”，合同附件中也载明地下一层为“设备夹层”，故武**应当知道涉案房屋所在楼层为-2层，但是在签订租赁合同时武**没有纠正《租赁合同》中关于涉案房屋楼层的描述，且在租赁合同上签字，应视为武**认可租赁合同中关于房屋楼层的约定。现武**向董*交付房屋的楼层情况与合同约定不符，武**构成违约。

根据原审法院向消防部门调查，消防审批中有互联网上网服务营业场所严禁设置在地下二层的规定，故涉案房屋无法用于经营网吧。董*在签订《租赁合同》时明知设立网吧存在对楼层的行政管理限制，且根据其自述，其在对涉案房屋进行实地考察时因现场存在夹层亦提出过质疑，故董*应当审查涉案房屋规划、楼层登记情况，虽然诉讼中董*主张缔约时告知武**租赁房屋用于经营网吧，并主张《补充协议》约定武**承诺租赁期内全力配合乙方办理营业执照等相关手续，提供相关材料，但是，租赁合同约定的租赁用途是商用，并未明确约定为经营网吧，且诉讼中董*亦未提交证据证明武**曾承诺董*能够使用涉案房屋经营网吧，在此情况下董*未尽审查义务便签订租赁合同，其对因涉案房屋无法用于经营网吧而无法实现租赁目的亦存有过错。

租赁合同约定租赁房屋位于地下一层而实际上为地下二层，客观上无法用于经营网吧，董*租赁目的无法实现以致租赁合同解除，对此武**与董*均有责任，基于前文分析，本院认为，武**对于《租赁合同》的解除负有主要责任，董*负有次要责任，酌定武**的责任比例为70%，酌定董*的责任比例为30%。

关于租赁合同的解除时间，董**2015年3月16日其将涉案房屋钥匙、电卡交与龙**公司，并于当日短信通知武**解除合同，故主张租赁合同于该日解除。根据查明的事实，2015年3月16日董*将涉案房屋的钥匙、电卡交与龙**公司，根据龙**公司提交的短信可以证明龙**公司收到董*交来钥匙、电卡当日短信通知武**，董*已将房屋钥匙、电卡放到龙**公司，并通知武**取走房屋钥匙、电卡，另结合董*提交的发送给武**的短信，可以认定董*已经于2015年3月16日将解除租赁合同的意思表示通知武**，虽然诉讼中武**主张龙**公司收取房屋钥匙未获武**授权，并表示不同意于2015年3月16日解除合同，但是，客观上涉案房屋无法用于经营网吧，合同不能继续履行，及时解除合同、交接房屋亦是为了避免房屋闲置、损失扩大，董*通过中介人龙**公司转达解除合同的意思表示并无不妥，且董*要求解除合同的理由成立，武**对于合同不能继续履行又负有主要责任，故本院认定租赁合同于2015年3月16日武**收到董*、龙**公司手机短信之日解除，武**主张租赁合同于法院判决生效之日解除，不够准确，本院不予支持，原审判决对此认定有误，本院予以纠正。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据租赁合同的约定，租赁期限从2015年2月3日起算。董*租金已交至2015年8月2日。从2015年2月3日至2015年3月16日合同解除，涉案房屋无法用于经营网吧，合同目的无法实现，故上述期间的租金应由武**、董*按照过错责任比例负担，武**应当将上述期间应由其负担的租金返还董*。2015年3月16日合同解除后，董*不再使用涉案房屋，截至2015年8月2日期间的租金，武**应当返还。武**主张其有损失，不同意返还租金，依据不足。根据上述分析，本院确定于**应担返还的租金数额。原审判决对此处理不当，本院予以纠正。

关于董*要求返还的押金，即租赁合同中约定的保证金，现租赁合同已经解除，且本案中不存在不应当返还保证金的法定或者约定的情节，故武**应当将保证金返还董*，武**不同意返还保证金，依据不足。原审判决对此处理正确，本院予以维持。

关于董*要求武**支付已交租金及保证金的利息，缺乏依据，本院不予支持。原审判决对此处理正确，本院予以维持。

关于董*要求武**赔偿垃圾清运损失及施工损失一节，董*为履行合同拆除墙体并清运垃圾，现在合同解除，董*的上述支出系合同解除后的损失，根据董*与武**签订的补充协议的约定，董*拆除墙体经过了武**的同意，故对于上述损失，应由董*和武**按照过错责任比例负担。关于垃圾清运费，董*提交了龙**公司的开具的收据，本院予以认定，武**应当按照过错比例向董*赔偿垃圾清运损失，原审判决对此处理不当，本院予以纠正。关于施工损失，董*提交的工资款收条没有记载工作内容、工作地点，董*亦未能提供其他证据予以佐证，故不能认定该证据与本案拆除墙体有关，对于董*该项请求，本院不予支持，原审判决对此处理正确，本院予以维持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

一、维持北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第5693号民事判决第三项；

二、撤销北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第5693号民事判决第四项；

三、变更北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第5693号民事判决第一项为：确认董*与武**、北京龙**限公司签订的《租赁合同》于二○一五年三月十六日解除；

四、变更北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第5693号民事判决第二项为：本判决生效之日起十日内，武**返还董*租金五万五千二百三十六元；

五、本判决生效之日起十日内，武**赔偿董*垃圾清运损失七百五十八元五角；

六、驳回董*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费998元，由董*负担142元（已交纳），由武**负担856元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费1996元，由董*负担284元（已交纳），由武**负担1712元（已交纳1036元，余款于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十九日