刘**与李新建房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告刘**诉被告李**、第三人北京蔚**有限公司（以下简称蔚**纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月8日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭**，被告李**及委托代理人师国宝。第三人蔚**纪公司的委托代理人马**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘**诉称：原、被告双方在北京蔚**有限公司的居间服务下，达成由原告购买被告所有的位于北京市东城区××街××号楼××号房屋的意向，并于2013年1月20日签订补充协议，约定被告限期迁出该房屋的所有户口，被告亦承诺该房屋没有登记户口。后原告因故转售房屋，购房者在落户时发现该房屋登记有他人户口，影响其落户，遂要追究原告之责。原告找到被告核实情况，但被告佯装不知情推诿责任，原告为避免违约责任只得单独与购房者联系沟通。原告认为被告在房屋买卖过程中存在欺诈行为，严重侵害了原告的合法权益。故起诉要求被告给付原告未按时迁出户口违约金1144000元；本案的诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告李新建辩称：原告所述不实。原、被告双方在2013年4月25日签订的房屋买卖合同中没有约定关于户口的违约金条款，在2013年1月20日签订的补充协议中亦未约定关于户口违约金数额的条款。原告提交的补充协议中关于迁户口违约的条款（手写）是原告后添加的，被告保留的补充协议文本中没有此条款的约定。被告出售的房屋确有他人户口，但经过被告的努力，该户口已经迁出。第三人收取了居间服务费，但没有尽到核实的相关义务，且补充协议中约定的是被告承诺可正常落户，但原告购房后随即出售，并未有落户的情况发生，故被告认为原告的诉讼请求没有事实依据，不同意原告的诉讼请求。

第三人蔚**纪公司述称：第三人系原、被告双方房屋买卖合同的居间方，现双方已就诉争房屋达成买卖协议，第三人的义务已经完成。原、被告之间的纠纷与第三人无关。

本院查明

经审理查明：坐落于本市东城区××街××号楼××号房屋（建筑面积159.23平方米）原系被告所有的房产。2013年1月20日，原、被告双方及第三人蔚**纪公司司签订《居间服务合同》，约定通过第三人蔚**纪公司提供的居间服务；被告将上述房屋卖予原告；房价款人民币572万元；原告向北京蔚**有限公司支付居间报酬6万元；被告收取原告支付的定金2万元等。当日，原、被告双方及第三人还签订《补充协议》，约定被告若出现逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的，被告构成根本违约，被告应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金；原告在过户前，可变更本合同买受人，被告认可，被告承诺该房屋无户口，原告可正常落户，否则承担违约责任。在该《补充协议》的第二条第八款为手写部分，内容为“第五条其他（被告应在签订此补充协议一个月内迁出房屋所有户口）。该条款旁边未有原、被告双方的签字或捺印。2013年4月25日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，进行了网签，办理了产权过户手续。2013年4月27日，原告取得诉争房屋的所有权证。

诉讼中，被告对原告提供的《补充协议》的真实性不予认可，称该协议中关于迁户口违约的条款（手写部分）是原告后添加的，被告保留的《补充协议》文本中没有此条款的约定。被告表示双方在签订合同过程中，原告方提出关于变更买受人的问题，故双方此前签订的《补充协议》被第三人蔚**纪公司收走，后双方又重新签订了《补充协议》，而被收走的那份《补充协议》现被篡改。被告提供的《补充协议》第二条第八款约定黄**是原告刘**的委托代理人，代理刘**签署购买诉争房屋的买卖合同、补充协议以及其他相关文件，代刘**转购买此房屋房款及过户，代办理此房屋买卖手续一切相关事宜，刘**是此房屋真实购买人，因此刘**承担此合同中的权利义务及违约责任。对此，原告表示被告提交的《补充协议》虽然落款为2013年1月20日，但实际双方于2013年3月7日签订。同时，原告申请第三人蔚**纪公司的总经理赵**出庭作证，赵**表示原、被告双方在签订合同过程中，原告对诉争房屋的遗留户口问题不放心，故双方经协商，由赵**本人在《补充协议》中的第二条添加了第八款的内容，但没让双方在此签字或捺印，被告手中留存的《补充协议》签订于2013年3月7日。被告对证人赵**的证言不予认可。

另查，原、被告双方在办理了诉争房屋的产权过户手续后，该房屋留有李**、袁*的户籍。经询，被告表示此前并不知道该二人的户籍落户在诉争房屋。本院到景**出所核实，李**、袁*的户籍于1995年11月2日落户至此，2014年7月23日迁出。袁*亦向本院证实，曾有叫黄**的人跟其家人联系让其尽快迁出户口。2014年1月，原告与张**签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），原告将诉争房屋出售给张**、黄*（共有）。双方在合同中约定了该房屋户籍迁出的相关条款。

上述事实，有双方当事人的陈述，《居间服务合同》，《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》，工作笔录，调查笔录，房屋档案，短信截屏，证人证言和庭审笔录等在案佐证。

本院认为

本院认为：合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据查明的事实，原、被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。上述合同签订后，原告依约购买了被告所有的房屋，并取得了该房屋的所有权。现原告主张被告在签订合同过程中隐瞒诉争房屋还登记有他人户籍一节，违反了《补充协议》中关于该房屋无户口的约定，故而要求被告承担违约责任。对此，被告表示原告提供的《补充协议》中关于户口违约的条款是原告后添加的，被告保留的补充协议文本中没有此条款的约定。诉讼中，第三人蔚**纪公司的总经理赵**出庭作证，证实原告提供的《补充协议》的真实性，被告手中留存的《补充协议》虽然落款为2013年1月20日，但实际签订于2013年3月7日。被告对此未提供相反证据予以佐证，故本院对原告的陈述予以采信。但应指出，双方在2013年3月7日签订的《补充协议》的第二条中没有再对上述手写部分进行约定，故本院认定原、被告双方对该条款进行了更正。在原、被告提供的《补充协议》中均约定被告承诺该房屋无户口，原告可正常落户，否则承担违约责任。现查明当时诉争房屋确留有他人户籍，被告违反了上述约定，理应承担违约责任。因上述约定并未对应《补充协议》的第四条的相关条款，故此，原告要求被告承担违约金1144000元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于被告承担具体违约金的数额，本院将依据本案的相关事实予以酌定。同时，本院对被告的答辩不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告李新建于本判决生效后十日内给付原告刘**违约金人民币一万五千元；

二、驳回原告刘**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费15096元，由原告刘**负担13496元，被告李新建负担1600元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年一月十四日