曹**与郑**等租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人曹**因与被上诉人郑**、唐**租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第20626号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审原告诉称

曹**在原审法院诉称：我与郑**、唐**于2013年4月11日签订租赁合同一份。合同约定郑**、唐**将位于北京市海淀区西山农场原果树四队队部东院的院落（紧邻凤凰岭公寓南门东西向马路向西路尽头的路北的院落），含小楼、车库、院落内地上的建筑物、构筑物、附属物的使用权等租赁给我使用，租赁期限自2013年6月1日至2027年5月31日，共计14年，首年及第二年租金为220万元，其中小楼80万元，园子140万元，自第三年起，以上一年度所缴纳的租金为基数，逐年按照7%的比例递增。另合同约定违约金为3个月的当年租金。合同签订后，我依约缴纳租金228万元及押金55万元，并进行了前期投入，但郑**、唐**未按约定将园子的租赁标的交付给我，造成我无法实现租赁经营价值，我多次与郑**、唐**协商，但均遭到拒绝。综上，我已按合同约定履行自己的义务，郑**、唐**未按约定履行，构成违约，给我造成经济损失，为维护我的合法权益，请求法院支持我的诉请。诉讼请求：1、判令郑**、唐**继续履行租赁合同，立即向我交付租赁标的“园子”；2、判令郑**、唐**返还“园子”租金140万元，我实际接收园子后，再按租赁合同约定支付租金；3、判令郑**、唐**赔偿我经济损失180万元；4、判令郑**、唐**支付违约金55万元；5、判令郑**、唐**向租赁标的所有权人北京市西山农场出具证明，允许我在租赁期限内以我名义购水、用水，单独计算用水费用；6、判令郑**、唐**改造租赁标的物用电计量设备，对我租赁的院落单独计算用电费用；7、判令郑**、唐**在一个月内变更北京梧**有限公司在北京市海淀区凤凰岭西山农场原果树4队队部东院工商登记注册地址，确保我在工商机关正常合法注册；8、判令郑**、唐**支付我聘请律师费用1万元；9、本案诉讼费由郑**、唐**承担。

一审被告辩称

郑**、唐**在原审法院辩称：一、我方已按租赁合同的约定履行了交付完整租赁标的的合同义务，自我方向曹**交付租赁标的至今，包括曹**提起本案诉讼之时，租赁标的一直处于曹**的完全占有、使用、控制之下，曹**关于我方未向其交付完整标的物的主张完全没有事实依据。1、我方已按租赁合同的约定履行了交付完整租赁标的的合同义务，不存在未向其交付园子的违约行为。2013年4月11日，我方与曹**签订了一份《租赁合同》，约定将租赁合同项下的“租赁标的”出租给曹**使用。2013年5月24日、27日我方已将“租赁标的”的钥匙交付给曹**，并且双方于2013年5月22日对“租赁标的”中的主要建筑物、构筑物等各项物品进行了清点。曹**在我方向其移交之前即已根据租赁合同的约定占有、使用“租赁标的”进行装修，并自交付之日起享有完全的占有和使用权。根据租赁合同的约定，曹**所谓的“园子”是《租赁合同》项下“租赁标的”的一部分，我方已完成了交付“租赁标的”的义务，不存在未向其交付“园子”的违约行为。曹**要求我方向其交付“园子”的主张没有事实依据，而且在事实上和法律上，我方也不可能将已向曹**交付的租赁标的再次交付。

2、自我方向曹**交付租赁标的至今，包括曹**提起本案诉讼之时，租赁标的一直处于曹**的完全占有、使用、控制之下，曹**的主张完全没有事实依据。《租赁合同》第6.3条约定：“租赁期内，“租赁标的”内的园林管理等由乙方全权负责并承担相应费用。甲方向乙方推荐土地托管方式和团队，乙方表示认可，具体事宜由乙方自主去沟通。”根据上述约定，曹**在承租后，自主与托管团队进行了沟通，由托管团队为其管理园林。后因曹**单方决定将托管团队赶走且不给予任何赔偿，导致曹**与托管团队之间产生了矛盾。托管团队于2013年秋季已被曹**赶出租赁标的，且曹**甚至至今还扣压了一批托管团队的物品在租赁标的内不让托管团队取走。因此，在我方向其交付租赁标的至今，包括曹**提起本案诉讼时，租赁标的完全是由曹**占有、使用和控制的，并不存在我方未完整交付租赁标的的情形。

二、曹**要求我方退回“园子”部分的租金140万元，赔偿经济损失180万元，并承担55万元违约金没有事实依据，不应得到支持。如前所述，我方已向曹**完整交付了“租赁标的”，且曹**已实际占有、使用“租赁标的”达一年之久，其占有、使用“租赁标的”期间的租金不应退回。同时，我方因不存在任何违约行为，不应承担任何违约金。由于我方已全部履行了《租赁合同》约定的交付义务，曹**是否存在损失与我方没有任何关系。而且，曹**将“北京宣**限公司”支出的各项费用及其他不能说明支出项目的装修费、劳务费、保安费、过路加油费等各种支出全部算在其损失范围内没有任何事实依据和合同依据，也与本案无关。同时，其作为证据提交的各项支出金额也远远低于其主张的损失金额，应承担举证不能的不利后果。因此，曹**主张的180万元经济损失因与本案无任何关联性，且没有证据支持，应当予以驳回。

三、曹**要求单独计量水费、电费的诉讼请求与事实不符，不应得到支持。《租赁合同》第6.1、6.2条约定由曹**承担其使用和维护“租赁标的”发生的各项费用，包括水费、电费等。上述水、电使用量在曹**承租前即已实现了单独计量，曹**的该项诉讼请求中要求单独计量没有事实依据。由于“租赁标的”系我方自案外人海淀区西山农场租赁取得，根据西山农场的规定，其只向与其签有合同的我方出售生活用水和园林浇灌用水，不接受次承租人即本案中的曹**以自己的名义购买水。而且，我方与曹**之间的《租赁合同》中并未约定曹**有权以自己的名义购水，因此，其要求以自己的名义购水的诉讼请求没有合同依据。另外，曹**自承租后即欠付生活用水水费和浇灌用水水费，一直是我方为其垫付各项水费，以保证园林浇灌，维护租赁标的的正常状态。

四、曹**要求我方变更北京梧**有限公司注册地址的诉讼请求没有合同依据，不应支持。《租赁合同》系我方以个人名义与曹**签署，在签订《租赁合同》时曹**并未提出其将要在此注册的要求，双方在《租赁合同》中也没有关于将北京梧**限公司的注册地址进行变更的相关约定，因此，曹**的该项诉讼请求没有任何合同依据，不应得到支持。

五、曹**要求由我方承担其律师费的诉请求没有合同依据和法律依据。如前所述，我方不存在任何违约行为，完全是曹**恶意提起本案诉讼，且其各项诉讼请求均没有事实依据和法律依据，应予驳回，因此，其要求我方承担其律师费的诉讼请求不应得到支持，且其要求该项费用由我方承担也没有合同依据和法律依据。综上，请求贵院依法驳回曹**对我方的各项诉讼请求，以维护我方的合法权益。

另，在2014年5月31日之前，曹**应当向我方支付下一年度的租金，但截至到2014年6月30日曹**仍未支付租金，已经构成违约，曹**应承担违约责任，我方有权依法依据合同约定要求解除与曹**的租赁合同，并要求曹**承担违约金及各项费用。故我方提出反诉，反诉诉讼请求：1、判令解除双方于2013年4月11日签订的租赁合同，并判令曹**返还位于北京市海淀区凤凰岭西山农场原果树四队队部东院的院落（紧邻凤凰岭公寓南门东西向马路向西路尽头的路北的院落），含小楼、车库、院落内地上的建筑物、构筑物、附属物（租赁标的）。2、请求判令曹**支付其至实际交还租赁标的日止的租金（暂计算至2014年6月30日）为183333.33元并按日万分之一支付滞纳金（暂计算至2014年6月30日止）为550元；3、请求判令曹**向我方支付违约金55万元；4、请求判令曹**支付我方垫付的电费13469.89元、浇树水费16876.25元、通讯费456.2元、卫生费500元；5、请求判令本案诉讼费由曹**承担。

曹**针对反诉辩称：不同意解除租赁合同，要求继续履行，我方不存在违约的事实，郑**、唐**未实际完整的交付标的物，第二年度的租金支付问题，我方在2014年5月30日前已经准备好了，可以随时支付，且已经向郑**、唐**表示过我方履行的意愿。我方在租赁合同继续履行的情况下，会按照合同约定支付相关租金，我方不存在违约不同意支付滞纳金、违约金。

一审法院查明

原审法院经审理查明：1998年4月19日，北**山农场与唐**、郑**签订《国有果树果树拍卖、土地耕租合同书》，期限自1998年4月19日至2028年4月18日。唐**、郑**对北**山农场所属地块80亩上的果树经拍卖后拥有完全的产权，可以依法转租、转让和继承。二人在交清土地租耕使用费后，享有租耕土地的使用经营权和收益权。郑**、唐**提交1998年4月12日收据一张，载明：唐**、郑**交来原四大队棚院内地上物一次性买断款人民币6000元。

2013年4月11日唐党生、郑**（出租方、甲方）与曹**（承租方、乙方）签订了租赁合同一份，该合同约定内容载明如下：

甲方唐**与郑**系夫妻关系，共同承租使用并投资建设了海**山农场原果树四队队部东院院落，现甲方二人均同意将该院落出租，且夫妻任一方均能代表甲方共同的意思表示。乙方曹**已知悉甲方出租事宜的相关细节，已对现场勘查并熟悉了解，且乙方承诺要告知其合作伙伴来承担并履行本合同约定的各项经济责任。

租赁期限自2013年6月1日至2027年5月31日，共计14年。本合同全部租赁标的的首年及第二年租金为：小楼80万（不单独出租），园子140万元。共计220万元。但自第三年起，当年度租金将开始以上一年度所交纳租金为基数，逐年按照7%的比例递增，以后每年以此类推直至租赁期满。

本合同签订后乙方须交齐当年全年租金，另加当年三个月租金一次性支付作为押金。即第一年租金：220万元＋55万元，共计人民币275万元。租赁期间甲方有权以押金冲抵乙方应付未付的各项租金及费用等，若押金冲抵后金额不足乙方应及时补足。乙方应在每年度开始之前即每年5月31日前以上述方式一次性向甲方交付当年度全年租金，并以转账形式转入甲方账户。

本合同签订生效后，甲方在收到租金和押金的当天与乙方交接院落及房屋，小楼则7日内交接，双方应签署附件作为交接清单。自2013年4月1日至2013年5月31日（除去小楼）属于免租期，免租期甲方不再计收租金，以提供给乙方供装修使用，小楼免租期为7日，甲方在交楼当天，乙方须补交6月1日之前的房租。

关于费用承担，双方约定承租期内，乙方自行承担标的所实际发生的一切经营使用费用，包括但不限于生活用水水费、商业用电电费、燃气费、供暖费、网络费、电话费、卫生费及日常经营维护费等。租赁期内乙方应维护该租赁标的内房屋建筑及设施、设备等处于适用和安全状态，并承担相应修缮、维护和保养费用。租赁期内，租赁标的内的园林管理等由乙方全权负责并承担相应费用。甲方向乙方推荐土地托管方式和团队，乙方表示认可，具体事宜由乙方自主沟通。

双方关于日常维护约定，乙方负责租赁标的的各项日常维修、保养及合理使用。尤其对树木要正常管理、不得荒弃土地，并尽到合理的照看义务。乙方新种植的植物要与甲方现有的植物保持合理的距离，不影响甲方现有植物的正常生长。如果发生树木死亡、枯萎或不能正常生长的情形，乙方要补种或与甲方协商采用其他补救措施，以确保把损失降到最少。同时乙方应确保原有树种和数量保值增值，移栽补种时应保证树木的成活且直径大小要与原物基本相当。如乙方未尽到合理照看义务，造成租赁标的范围内的树木损失，甲方有权要求乙方承担赔偿责任，如造成毁林等严重后果又拒绝赔偿或恢复，甲方有权解除合同。移交时现有树种、数量、规格等，由双方清点后签字确认，作为本合同的附件四。

关于合同解除与违约责任，双方约定：经过双方协商一致可以解除合同，但须采取书面方式。有下列情形之一，甲方经书面通知后有权解除合同且不退还押金。1、乙方逾期交纳租金超过一个月。2、乙方违法使用租赁标的，经政府相关部门查处或甲方发出书面通知后仍不能整改的。3、乙方对租赁标的经营使用不当或不合理使用，导致建筑物、附属物、附着物及设备设施等严重损坏并拒不回复或赔偿的。

甲方有下列情形之一的，乙方经书面通知后有权单方解除合同并追究甲方违约责任：1、甲方影响乙方正常合法经营。2、交付租赁标的后，因甲方原因被依法收回出租权导致无权处分影响乙方使用的。

合同解除条件成就时，守约方发送的书面通知到达对方时即行生效，双方应立即交接租赁标的，并结清各项租金、费用及押金、违约金及赔偿金等。如违约方故意不配合交接的，守约方有权自行收回租赁标的。不按本合同约定方式履行即视为违约，守约方同意继续履行合同，违约方应立即消除违约状态并赔偿因违约行为给守约方造成的额外损失。租赁期内，单方提前终止合同的，应提前90日通知对方；如未提前通知，除违约金外，还应当以当年租金标准按照迟延天数向对方支付代通知金作为损失赔偿，待通知金=（90日-提前天数）×当期日租金。甲方单方提前终止合同或违约造成合同解除应承担3个月当年租金的违约金，以及退还乙方未到期的租金和押金，并赔偿乙方的投资成本和一切经济损失。

乙方单方提前终止合同或违约造成合同解除的，应承担3个月的当年租金的违约金，未到期的租金余额及押金可予退还。设施设备可以带走，建筑物不得拆除。

双方还约定其他事项：乙方在租赁标的中增加建筑项目或改造现有建筑项目须经过甲方事先同意，并由甲方向西山农场申请批准后方能实施。乙方砍伐、移植树木等，也应事先征得甲方同意并办理相应审批手续，但以下三项内容乙方已事先告知甲方：A、甲方同意乙方在果园的东北角建造生态阳光房。B、甲方同意乙方在酒窖旁边建造阳光房，原基础建设条件允许的情况下在酒窖入口上面加盖第二层轻体结构。C、甲方同意在院子的西墙处建造阳光房。以上三项乙方应写出书面报告，在甲方向相关部门申请获批后实施，且甲方对乙方建造成本有知情权，若擅自动工产生的后果由乙方自行承担等等。

双方还约定了，在不影响乙方正常工作时，甲方有权监督检查租赁标的内的物品、设施、树木及房屋的管理状况，必要时甲方有权根据检查结果向乙方发出整改通知。

关于合同履行内容查明如下：

2013年5月22日郑**签署收条确认，收到曹**租金110万元，含定金10万元在内。

曹**提交中**银行借记通知及个人银行网页打印件证实已经支付租金228万元与押金55万元，共计283万元。

曹**提交收条，载明：2013年5月24日曹**收到“小楼门钥匙（除1楼厕所钥匙外），其余齐，大铁门（中门）钥匙一把（2片），客房钥匙2片。”2013年5月27日，曹**收到车库钥匙2片，手动钥匙1片。

2013年5月22日，双方签署院内物品清单及构件，确认小楼内物品、会议室内物品、北房内物品、厨房内物品、酒窖、室外平台、包括拖拉机、小木屋、亭子、蓄水池、大配电箱、石桌、石灶、蔬菜大棚、鸡舍、鸭舍、小房子仓库、鱼塘、羊圈、煤棚、大木门杠、长方形石槽、鱼塘旁巨石、大石头、旧竹廊、破旧船等物品进行交接。

双方还约定，“关于鱼双方同意现有的锦鲤等鱼全归乙方曹**处置和收益，乙方同意甲方在2014年夏天前拿走适量鱼放在南院的鱼塘里，满足南院鱼塘体积鱼尾数。”该清单中还列明了郑**、唐**的账号及开户银行。

就争议租赁标的交付问题，查明如下：

曹**欲证实租赁标的未完全交付，提交2013年7月6日、2013年7月10日自己签署的通知，该通知要求工作人员加强管理，禁止他人翻越围墙、损毁果蔬鱼禽及物件。

曹**就其主张还提交了同年7月10日郑**函件通知一份，该通知载明“在法律文件以及司法程序还未曾改变与段**、朱*的土地托管协议之前，其二人仍系该园内土地托管责任人，其托管义务及责任仍在有效期内，他们拥有使用该院东门的权利。乙方可通过有效方式和途径来解决相关问题。”上述证据欲证实郑**、唐**未能完全履行交付完整租赁标的的义务，致使租赁目的不能实现。

关于曹**主张由于托管团队存在，致使产生租赁标的是否完整交付的问题，郑**、唐**认为双方已经存在相应约定，由于该托管团队在管理园内林地时不收取任何费用和人工工资，只要求拥有林下种植和养殖权，曹**在承租租赁标的时认可该托管团队和托管方式，并在接收园子后，要求托管团队继续为其提供园林管理服务。期间曹**与托管团队还就合作事宜进行了多次自主沟通，托管团队也投入人力、物力为其提供林地托管服务，包括购置鸡网、围鸡圈、采摘水果、清理游泳池、修理放水阀门、修增氧机水泵、搬家、清理园内建筑物的马蜂窝等各项大小事务，而且每周两次为曹**送菜。曹**与托管团队之间已经形成了事实上的托管关系。事发系曹**准备将托管团队赶走，却拒绝对托管团队进行任何补偿，而此时托管团队为曹**提供林地管理服务已近两个月，因是种植季节，中途撤走托管团队会产生很大的损失，郑**、唐**发函要求曹**通过有效方式解决问题，而不要采取限制通行等强硬行为激化矛盾。

一审法院认为

郑**、唐**认为出于调停的目的，避免激化矛盾破坏园内秩序而建议保持托管主要人员进出该院东门的权利，但对曹**占有、使用租赁标的未构成任何影响。事后托管团队在2013年秋季收取了部分菜之后，已经离开了租赁标的。

郑**、唐**就上述主张提交2013年5月4日曹**发给段佩*的网络邮件打印件，该证据显示2013年5月4日曹**通过电邮要求托管方发给其投资合作协议。

郑**、唐**就曹**与托管团队沟通的事实，提交6月15日朱**发给曹**的邮件，证实托管方将院内围网及圈舍设施方案形成文档发给曹**。

郑**、唐**就曹**与托管团队形成托管关系提交2013年6月13日手机短信照片，证实托管方通过手机短信与曹**联系，交付曹**争议场所已收获的蔬菜，并告知曹**围网方案已经通过邮件送达。

郑**、唐**就托管团队进行服务，提交2013年7月托管方在院内进行围网、清理池塘的照片，以此证实租赁合同履行过程中，托管团队为曹**提供服务。

关于争议的托管团队存在的时间，曹**主张园子一直由托管团队占据，直至2014年4月30日，托管团队离开争议场所。

郑**、唐**主张托管团队是在2013年11月左右离开，就托管团队离开时间，提交1、2014年1月16日防火防冻责任告知书，该书载明1月14日郑**去曹**租赁院落视察，发现托管团队老*夫妇因停水停电无法工作被迫出去，仅留下2名保安在园内看护。甲方就火灾隐患、冬季剪枝、鱼池凿冰、关闭水阀、锅炉压力不足等问题要求曹**引起重视，着手解决。该告知书经值班人代收。

就双方履约过程中产生的其他争议，查证如下：

郑**、唐**提交2013年8月17日向曹**发送的邮件及院内照片，欲证实合同履行中曹**剪断漏电保护装置，拆除水表，郑**、唐**通过电子邮件向曹**发出安全隐患通告书。

郑**、唐**提交2014年3月3日向曹**发送的电子邮件，证实二人要求曹**完成果树修剪、春季树木浇灌工作。

2014年3月17日，郑**、唐**再次发邮件告知曹**缴纳水费，并要求其着手安排春季浇灌。

2014年5月14日，郑**、唐党生发电子邮件要求曹**就水电费进行清偿，提议安装插卡式电表，及时对树木灌溉浇水，就清点树木问题尽快配合解决。

关于当事人所举诉求对应证据查证情况：

曹**主张经济损失180万元，其主张理由在于租赁园子和小楼是一个整体，需要整体使用，因唐**、郑**没有实际交付，造成其前期投入及预期收入没有达到，产生的经济损失，主要包括装修小楼的费用，聘请管理人员的支出以及按140万计算一年的贷款利息。曹**就该部主张提交装修费用明细及凭证、劳务工资明细及凭证、保安费用明细及凭证、固定资产明细及凭证。

曹**主张变更北京梧**有限公司在北京市海淀区凤凰岭西山农场原果树4队队部东院工商登记注册地址，确保其开办企业在工商机关正常合法注册，郑**、唐**否认上述企业注册的约定，曹**亦未举证证实存在上述约定。

曹**主张其聘请律师的费用，就此提交代理协议书及发票。

郑**、唐**主张截至2014年11月11日的争议院落电费13469.89元，提交电力供应发票，证实用户名为北京梧**有限公司支付南院、北院电费共计16880.12元，郑**、唐**主张上述费用扣除其居住的南院的电表流量即为争议院落的电力用量。

郑**、唐**主张截至2014年11月13日的水费16876.25元，提交北**山农场出具的载明唐**、郑**（北院）水费及浇地水费内部票据，上述票据金额累计16876.25元。

郑**、唐**还主张截至2014年10月31日的通讯费，并就此提交中国联**通讯费发票，金额为456.2元。

郑**主张2013年6月1日至2014年11月13日的卫生费，提交北京市**责任公司出具的2014年全年的卫生费600元内部票据。

就租赁合同中的第七条“移交时现有树种、数量、规格等，由双方清点后签字确认，作为本合同的附件”，双方均确认至今未对园内树木进行清点。诉讼中，法院要求双方自行进行清点，上述工作并未进行。诉讼中唐**、郑**要求冬季水管泄水、鱼池泄水、灌溉等问题由曹**进行处理养护，双方也不能形成一致意见和行动。

上述事实，有租赁合同、收条及银行转账凭证、院内物品清单及构件、通知、告知、电子邮件、发票、照片、内部票据等证据在案佐证。

原审法院审理后认为：依据唐**、郑**与北**山农场签订的《国有果树果树拍卖、土地耕租合同书》，二人对北**山农场所属地块及果树拥有完全的产权，依约享有租耕土地的使用经营权和收益权。依据其提交的1998年4月12日收据二人已一次性买断地上物，并自行翻建。上述事实可以说明郑**、唐**将“园子”、“小院”出租于曹**，权利来源合法，出租行为合约，虽双方未提及争议指向的租赁合同的效力问题，法院依据上述事实应确定纠纷指向的租赁合同合法有效，上述租赁合同签订后对于双方当事人当然有约束力。

关于双方最大的争议即租赁标的是否交付的问题。曹**主张争议标的中的园子并未交付自己，其提交院内物品清单及构件，该清单中载明了园子中包括酒窖、小木屋、亭子、蓄水池、配电箱、石桌、石灶、蔬菜大棚、鸡舍、鸭舍小房子仓库及鱼塘、羊圈、煤棚等物品。除园子内果树未清点外，上述大量物品、设施均存在于园子当中，该清单应为双方交付清单载明物品的证据，曹**收到园中物品却主张园子未交付，与清单中载明事实不相符，该事由本院不能采信。

郑**、唐**也就标的交付问题提交收条，该收条可以证实园子中存在的中门钥匙已经交付曹**，园子中门已由曹**控制。郑**、唐**主张已经将东门的钥匙交付曹**，未有证据证实，曹**表示自行更换东门门锁。结合上述事实与举证情况判断，曹**签约后已经获得园子出入门之一的钥匙，事后通过更换锁取得东门的通行权利。上述事实能够说明对于曹**已经控制出入门并占据争议的园子。

郑**、唐**提交邮件、照片证实托管团队与曹**确实存在沟通、工作，且曹**工作人员也存在对园内断水断电、安装监控的事实，上述事实与行为说明曹**业已接收租赁标的中的园子，否则曹**不可能在园中实施管理、安装与施工的行为，曹**主张标的物未交付的意见，法院不予采信。

曹**主张郑**、唐**推荐的托管团队与其不能形成一致意见，双方关于园子的交接并未全部完成，法院分析如下：

双方订约的租赁合同中6.3条载明：租赁期内，租赁标的内的园林管理等由乙方全权负责并承担相应费用。甲方向乙方推荐土地托管方式和团队，乙方表示认可，具体事宜由乙方自主沟通。诚然出租人应有义务将租赁场所完整交付承租人，但双方约定可说明曹**订约之初认可争议标的存在托管团队的事实，也明确自己就争议标的托管与已存托管团队沟通的权利。沟通后的消极后果是否由曹**承担？法院以为双方应能够预见上述沟通的结果不见得尽如双方所愿，但曹**与郑**、唐**却未就沟通未果后谁负责托管团队撤出，谁负责托管团队的利益补偿，托管团队合理的撤出时限、方式、责任，以及托管团队不存在后，是否允许他人进行托管、合同租金等主要条款是否因此变化等问题进行约定，该部内容不明确，事后郑**、唐**与曹**也不能合意解决，故双方对托管团队使用、沟通及相应后果的约定不明确应由双方承担对等的责任，托管团队产生争议期间的租金由郑**、唐**返还二分之一。争议期间的认定，由法院在下节关于曹**履行抗辩权问题中予以分析。

曹**在第二年支付租金的履行期限截至后是否有拒付租金的履行抗辩权是本案争议的另一焦点。法院以为，首先应当确认，曹**对于租赁标的中的“小院”已经交付，曹**并无理由拒绝交付租金中的80万元，其迟延履行双方争议之外标的的租金，构成迟延履行。

对于园子的第二年租金交付问题，法院以为曹**并无履行抗辩权。曹**主张托管团队一直存在至2014年5月，郑**、唐**主张托管团队在2013年11月前已经离开，并就其主张提交2014年1月16日防火防冻责任告知书，该书证实郑**前往院落，发现托管团队因停水停电无法工作被迫出去，仅留下2名保安在园内看护。通过郑**向曹**发送的电子邮件可以印证2014年3月3日，郑**因托管团队已经离开而要求曹**自行完成果树修剪灌溉。上述事实可以说明郑**与唐**所举主张应为实情，而托管团队应在2013年秋季撤离也符合蔬菜、养殖规律。所以法院依据证据应认定2013年7月、8月、9月、10月是托管团队存在而产生的争议期间。

依据以上分析，曹**在第二笔租金支付期限截至时，其主张的托管团队的影响事由早已消失，曹**依据7个月前存在的“争议”拒付下一年租金，其理由难谓合理，其所举抗辩权利不能成立。

曹**自2014年5月31日起拒付下一年度租金，其行为构成迟延履行，按照双方约定亦构成郑**、唐**解约之理由，且郑**、唐**以书面函告方式向曹**催缴，现郑**、唐**主张解约，符合合同约定，应予支持。

进一步讲，双方订约后就园子内树木未能清点，诉讼中也不能进行清点，争议园子内存在的大量树木的种类、数量、成活情况都无法确定，且履约中对于争议标的用电计量标准、购水、园中植被灌溉、养护问题协商解决，双方明显缺乏共同的意向和信任，解除双方所订合同，符合现有的履行状况。

曹**主张损失，其中包含无法移除物品的装修费用，但其诉求以履行合同为前提，法院在解约的前提下不能进行判处，再者双方约定“乙方单方提前终止合同或违约造成合同解除的，应承担3个月的当年租金的违约金，未到期的租金余额及押金可予退还。设施设备可以带走，建筑物不得拆除。”在曹**迟延履行的情况下，其无权主张装修费用。

对于曹**主张返还租金一节，法院应将园子的4个月租金二分之一判令郑**、唐**予以返还，金额为233333元。

曹**主张郑**、唐**的行为构成违约，不符合事实，法院对其违约金的诉求予以驳回。曹**主张企业注册，因无合同约定，法院不予支持。曹**主张的其他单独计量电费及允许购水的诉求，无法实现且已无意义，法院予以驳回。曹**主张律师费，并无法律规定，不能支持。

郑**、唐**主张支付第二年租金，应按照双方约定的小楼租金80万元及园子租金140万元计算，由曹**支付直至争议标的交还为止。郑**、唐**主张违约金，如前所述曹**违约事实成立，该部诉求应予支持，曹**向郑**、唐**支付55万违约金，在曹**承担违约金的情况下，郑**、唐**主张滞纳金一节法院应予驳回。郑**、唐**诉求电费、水费、通讯费、卫生费乃曹**占据期间实际发生费用，应由曹**负担，数额应以票据为准。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，判决如下：一、解除二零一三年四月十一日唐**、郑**与曹**签订的《租赁合同》。二、曹**于本判决生效后十五日内将位于北京市海淀区凤凰岭西山农场原果树四队队部东院的院落（紧邻凤凰岭公寓南门东西向马路向西路尽头的路北的院落），含小楼、车库、院落内地上的建筑物、构筑物、附属物（租赁标的）返还郑**、唐**。三、郑**、唐**于本判决生效后十五日内返还曹**租金人民币二十三万三千三百三十三元。四、曹**于本判决生效后十五日内自二零一四年六月一日起（按照二零一四年六月一日至二零一五年五月三十一日年度租金二百二十万元标准、二零一五年六月一日至二零一六年五月三十一日年度租金二百三十五万四千元标准计算）支付郑**、唐**拖欠租金，直至本主文第二项履行完毕。五、曹**于本判决书生效后十五日内支付郑**、唐**水费一万六千八百七十六元二角五分，电费一万三千四百六十九元八角九分、通讯费四百五十六元二角、卫生费五百元。六、曹**于本判决生效后十五日内支付郑**、唐**迟延履行违约金人民币五十五万元。七、驳回曹**其他诉讼请求。八、驳回郑**、唐**其他反诉请求。如果曹**、郑**、唐**未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，曹**不服，向本院提起上诉。上诉请求为：撤销原判，改判支持曹**一审诉讼请求的第一到第七项，改判驳回郑**、唐**一审的全部诉讼请求。上诉理由为：1、郑**、唐**没有完全交付租赁标的物，仅交付了用于装修的小楼，而未交付主要标的物园子。合同附件所涉及的图纸、原租赁合同的原件及复印件没有交付，违反了合同义务；2、租赁标的物存在权利瑕疵，托管团队作为第三方权利人，实际控制园子至今，并阻碍曹**行使接管园子的权利，导致曹**无法正常经营园子和小楼；3、租赁标的物上因注册有其他公司导致曹**不能设立公司，无法单独计算水、电的用量，影响曹**使用租赁物；4、曹**与托管团队之间没有合同关系，且曹**未接受托管团队的服务，故曹**与托管团队之间不存在事实上的合同关系；5、一审认定托管团队离园的时间有误，事实上托管团队至今仍在园内活动；6、因郑**、唐**未能交付租赁标的物，曹**拒绝支付租金是行使同时履行抗辩权，一审判决认定曹**迟延交付租金构成违约错误；7、因郑**、唐**未交付标的物构成违约，无权主张解除合同，且合同能够继续履行，故本案不符合解除合同的法定条件，一审判决解除合同错误；8、郑**、唐**未交付园子导致曹**无法整体利用租赁标的物，不能实现合同目的，故应当赔偿因此给曹**造成的损失，故曹**主张的装修损失应当支持；9、一审没有调取相关证据，没有制作勘验笔录，存在程序违法。

被上诉人辩称

郑**、唐**对此答辩称：1、曹**接受了钥匙并更换东门门锁，取得对标的物的实际控制权，且曹**签署了园子物品交接清单，租赁合同标的物已经全部交付；2、租赁合同中6.3条的约定说明曹**知道托管团队的存在，托管团队不构成对租赁合同履行的抗辩。托管团队给曹**提供了服务，后因为双方意见不一致，导致托管团队在收秋后离开；3、第二年的租金经我方催告，曹**仍没交纳，曹**以实际行为拒绝履行合同义务，租赁合同约定的解除条件成就。同意一审判决，不同意曹**的上诉请求。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：本案双方争议焦点之一为郑**、唐**是否全面履行了交付标的物的义务。该问题取决于郑**、唐**是否向曹**交付了园子，以及郑**、唐**所交付的园子是否存在权利瑕疵两个方面。

首先，就园子是否交付的问题，现有证据可以证明，郑**、唐**在合同签订后向曹**交付了园子中门的钥匙，曹**事后通过换锁的方式取得了园子东门通行的权利，曹**事实上已可以对于出入园子的通道进行控制。院内物品清单及构件经双方签字确认，清单中载明了包括存在于园子中的酒窖、小木屋、亭子、蓄水池等物品在内的系列物品及设施，其中还特别对部分物品的状态及将来是否要求赔偿等情况进行注明，故该清单能够证明双方对于相应物品已进行交接。曹**所持该清单仅可以表明双方见到相应物品，而未进行交接的主张，依据不足且不符合日常生活经验，本院对此不予采信。此外，曹**对园内断电、管理树木的行为亦可以体现出其对于园子进行管理、控制。据此可以认定，郑**、唐**已将园子交付曹**。

第二，关于郑**、唐**所交付的标的物是否存在权利瑕疵的问题。双方租赁合同第6.3条约定，租赁期内，租赁标的内的园林管理等由乙方全权负责并承担相应费用。甲方向乙方推荐土地托管方式和团队，乙方表示认可，具体事宜由乙方自主沟通。该约定表明，曹**在合同签订时对于园子内存在托管团队系明知并同意，其同时明确自己有权与托管团队就双方的权利义务进行协商确定。郑**、唐**未在合同中为托管团队设立权利，曹**亦未提供充分证据证明托管团队对于园子的相关行为系接受郑**、唐**的指示。曹**与托管团队之间因无法协商一致产生的争议并不能完全归责于郑**、唐**。因此，对于曹**所持郑**、唐**未完全履行交付租赁标的物的合同义务的上诉理由，本院不予采纳。

曹**虽上诉主张托管团队至今仍然在园子内活动，但就此未能提供充分证据，且与其在一审期间所作陈述相矛盾，故本院对其该项事实主张不予采信。一审法院结合本案证据情况以及种植、养殖客观规律，认定托管团队于2013年11月前离开并无不当，本院对此予以确认。

依据租赁合同约定，曹**应于2014年5月31日前支付下一年度租金，鉴于郑**、唐**已经交付租赁标的物，履行了主要合同义务，曹**亦应完成对待给付，依约支付租金，故曹**所主张的同时履行抗辩权不能成立。曹**未支付租金构成迟延履行，租赁合同约定的解除条件成就，郑**、唐**据此享有解除合同的权利，曹**亦应依约支付违约金。一审法院判决合同解除并判令曹**支付违约金55万元正确，本院予以维持。

关于曹**主张的180万元经济损失赔偿的问题，其中虽包含有装修及添附的赔偿，但其请求基础在于郑**、唐**未交付园子构成违约，导致曹**无法整体利用租赁标的物而受有损失。现本院认定郑**、唐**已交付租赁标的物，故曹**的请求基础不成立，对于曹**主张的上述损失，本院不予支持。

曹**要求郑**、唐**变更北京梧**有限公司工商登记注册地址、单独计量电费及允许购水等诉求，因合同解除而无法实现，一审法院予以驳回正确，本院予以维持。另经本院审查，一审法院审理程序并无不当之处。

综上，曹**的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费三万七千八百四十元，由曹**负担三万三千零四十元（已交纳一万八千九百二十元，余款于本判决生效后七日内交纳），由郑**、唐**负担四千八百元（本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费一万一千二百三十二元，由曹**负担（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费四万九千零七十二元，由曹**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月二十四日